Fabbricato cielo-terra Albergo, Bar & Ristorante Fiumenero di Valbondione (BG)
Quota Indivisa (1/2)
Descrizione sommaria, individuazione, servizi d’intorno.
Il Lotto 6 sono è un fabbricato isolato cielo-terra e a conformazione a torre, è articolato su quattro piani: Terra, Primo, Secondo, Terzo e Sottotetto e locali di sgombero e centrale termica al piano seminterrato e destinazione d’uso a struttura alberghiera/ristorante.
DISLOCAZIONE NEL TERRITORIO
In Fiumenero di Valbondione (BG) via Dante Alighieri n. 19 INDIVIDUAZIONE IN MAPPA CATASTALE
Individuazione con freccia rossa della particella oggetto di pignoramento:
XXXIX
La frazione di Fiumenero occupa la parte meridionale del territorio di fondovalle del Comune di Valbondione. Il fabbricato oggetto di procedura esecutiva è localizzato in via Dante Alighieri al numero civico 19. La frazione dista circa km 4,5 dal centro di Bondione dove ha sede il Comune e circa Km 50 dal capoluogo Bergamo (BG).
Individuazione con freccia rossa della particella oggetto di pignoramento:
COLLEGAMENTI ALLA VIABILITA’ PRINCIPALE
L’Albergo è posto a lato dalla Strada Provinciale n. 49 (ex SS671) e alla progressiva kilometrica km 47 + 600 della medesima, dell’alta Valle Seriana che collega la città capoluogo di Bergamo (BG) a Valbondione (BG) e che attraversa longitudinalmente l’abitato di Fiumenero.
TRASPORTI PUBBLICI
Poco lontano dell’Albergo c’è la fermata del servizio di trasporto pubblico garantito dalla SAB – Consorzio Bergamo Trasporti Est con più corse giornaliere.
CONTRARIETA’ LOCALI
XL
Nel comparto strettamente residenziale non ci sono unità produttive o locali d’intrattenimento di disturbo. Il traffico veicolare è prevalentemente locale e di transito da e verso Bondione e Lizzola.
ORIENTAMENTO CARDINALE PREVALENTE DEL FABBRICATO
Le facciate del fabbricato albergo sono orientate in linea di massima sui quattro punti cardinali. L’illuminamento naturale del sole, nei limiti della valle, è pieno.
Accertamento della Conformità Urbanistica/Edilizia: titoli abilitativi.
Il fabbricato è stato costruito prima dell’entrata in vigore della Legge n. 765/1967. A seguire asono stati fatti interventi manutentivi e/o di adeguamento. I titoli abilitativi sono:
▬ Autorizzazione Ambientale AUT.AMB. n. 3/2006 del 11.05.2006 Prot.n. 1981 per
“Modifica tinta fronti e conformazione prospetto ovest”.
▬ DIA – Denuncia Inizio Attività n. 274 del 07.10.2008 Prot.n. 3543 “Manutenzione Straordinaria”
Accertamento della Conformità Sanitaria: Abitabilità/Agibilità.
Non è stato possibile recuperare il Certificato di Agibilità edilizia del fabbricato.
Accertamento della Conformità Catastale: risultanze nei registri immobiliari.
Sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, a seguito dell’obbligata visura, è stata rilevata la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie dell’unità
XLI
n. 122/2010), eccetto per alcune anomalie dell’appartamento al primo piano che l’acquirente dovrà risolvere riallineando con l’aggiornamento della scheda (ved. Allegati) Accertamento del regolare pagamento di oblazioni in sanatoria: Condoni Edilizi.
Ai sensi della Legge n, 47/1985 e s.m.i., del DPR n. 380/2001 e s.m.i., del Legge 323/2003 risulta che per l’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva non sono stati presentati domando di Condono Edilizio.
Accertamento delle prescrizioni di salvaguardia di bene ambientale.
L’Albergo è compreso nella fascia di salvaguardia Beni Ambientali di m 150 dal fiume Serio, ai sensi dell’art. 142, comma 1 punto c), del D.Lgs. n. 42/2004 per cui ogni azione edilizia esterna deve essere autorizzata preventivamente con idonea Autorizzazione Paesaggistica.
Descrizione tecnica/qualitativa materica esterna.
IL CORTILE ESTERNO
Il cortile esterno al fabbricato e verso la via pubblica, nel primo tratto di fronte all’ingresso è adibito a parcheggio per tre/quattro autovetture mentre in angolo sud, con andamento a elle, nel periodo caldo è destinato ad esterno bar con tavolini e ombrelloni.
LE FACCIATE DEL FABBRICATO CONDOMINIALE
Le facciate del fabbricato, in concomitanza dell’installazione interna dell’ascensore, sono state oggetto di recente manutenzione e sono in un buon stato conservativo. Tutto il piano terra è in pietra a vista come pure i cantonali fino al primo piano. Una pensilina con
XLII
copertura è in piode di ardesia e l’orditura portante e assito sono in legno. Dall’ispezione fatta nel sottotetto si sono rilevate le buone condizioni ed efficienza dello stato delle cose.
In copertura sono collocati i fermaneve a tubo e a piastra. In salvaguardia della cadute dall’alto non è la installata la Linea Vita.
I SERRAMENTI ESTERNI.
Tutte le finestre e portafinestra hanno come oscuranti le avvolgibili. La porta d’ingresso è con telaio e battente in legno finestrato con vetratura anche colorata e tuttuno con la finestra laterale.
Descrizione tecnica/qualitativa materica interna L’ORGANIZZAZIONE INTERNA
L’organizzazione interna dell’Albergo e:
▬ Piano Seminterrato: locali accessori all’attività.
▬ Piano Terra: bar, sala ristorante, cucina, reception albergo.
▬ Piano Primo: appartamento ad uso privato.
▬ Piano Secondo: n. 6 camere per gli ospiti (dal numerazione dal 7 al 12).
▬ Piano Terzo: n. 6 camere per gli ospiti (dal numerazione dal 13 al 18).
▬ Piano Quarto: solaio accessibile solo con scale interne.
IL BAR
Al bar si accede direttamente da strada e da esso si accede, a seguire, al ristorante e alla reception dell’albergo. Non è ampio e oltre al bancone ci sono pochi tavoli.
IL LOCALE CUCINA.
Il locale cucina, in retro del bar, è ampio e funzionale al servizio ristorante. Una portafinestra a doppia anta permette l’accesso al cortile di retro per le necessità di
XLIII
angolo cottura che in propri locali, hanno le pareti fronte lavello e piano cottura rivestite in ceramica a diverse pezzature e colori. I piani cottura sono alimentati a gas di rete.
LA SALA RISTORANTE.
La sala ristorante è ampia e conformata a elle con ampie finestra che la rendono luminosa.
Dalla cucina si accede direttamente al ristorante attraversando il disimpegno della reception. Una sala accessoria esterna è a veranda con pareti e copertura in orditura e assito in legno, con manto di copertura in piode di Ardesia e con ampie vetrature. Nell’insieme il locale è accogliente e idoneo allo scopo. L’altezza interna è di cm 290.
LA RECEPTION DELL’ALBERGO.
La reception è disposta nell’immediato dopo del bar e prima della sala del ristorante ed è conformata in un ampio disimpegno e da esso si accede direttamente alle camere dell’albergo.
LE CAMERE DELL’ALBERGO.
Alle camere dell’albergo dei piani secondo e terzo si accede con scala interna ed ascensore . Ogni stanza è completa di bagno con lavabo, vaso a cacciata, bidet in ceramica e doccia. I pavimenti sono in gres porcellanato e tutte le pareti dei bagni sono rivestite in piastrelle di ceramica. Altezze interne cm 280.
L’APPARTAMENTO AL PIANO PRIMO.
L’appartamento è in uso esclusivo della seconda quota indivisa (1/2) non esecutata ed è composto da cucina, tre camere da letto, un ripostiglio e tre bagni. Dalla cucina si accede ad un’ampia terrazza a copertura della sala ristorante. E’ pavimentato in gres porcellanato e i bagni sono rivestiti in piastrelle di ceramica.
L’AUTORIMESSA
L’autorimessa non è usata per il ricovero di autoveicoli ma come deposito di attrezzature necessarie all’attività di cucina e nonché celle frigorifere.
XLIV
I SERRAMENTI: FINESTRE E PORTAFINESTRE.
Tutte le finestre e portafinestre sono in alluminio presumibilmente a taglio termico, ante e telaio hanno guarnizioni di perimetro e di battuta nonché vetro camera. In generale sono in buon stato di conservazione ed efficienti.
I SERRAMENTI: PORTE INTERNE.
Le porte delle camere sono con telaio e battente ad anta unica in legno verniciato, a doppia specchiatura cieca con foderina in legno e cornici modanate. In generale sono in buon stato di conservazione ed efficienti.
I LOCALI ACCESSORI AL PIANO SEMINTERRATO.
Al piano seminterrato ci sono locali accessori quali: i servizi igienici del ristorante, il servizio igienico/spogliatoio del personale, la lavanderia/stireria, il locale caldaia, depositi e magazzino legna, anche con accesso esterno per le forniture. Tutti i locali accessori all’attività sono in stato di efficienza all’uso.
GLI IMPIANTI TECNOLOGICI.
L’impianto di riscaldamento, compreso la produzione di ACS, di tutta la struttura è prodotta una grossa caldaia ETA SH a gassificazione di ceppi di legna corredata di serbatoio puffer quale termo-accumulatore per acqua di riscaldamento e ACS, collocata in centrale termica al piano seminterrato. La legna proviene dai boschi di proprietà. Tutti i locali del bar, ristorante, appartamento, camere e servizi igienici al piano interrato sono riscaldate con radiatori in ghisa. In sala ristorante e in veranda sono installate due stufe in metallo e ceramica per sopperire a necessità o per accensioni d’emergenza in periodi non invernali ma a temperature basse. Nei periodi estivi una caldaia a gas metano permette la produzione di ACS per la cucina. Gli impianti elettrici sono efficienti in tutti i locali. Le dichiarazioni
XLV
Da quanto è stato possibile accertare il fabbricato Albergo non risulta che sia registrato al Catasto Energetico e quindi è privo di relativa attestazione esibibile.
Accertamento dell’attività d’impresa insediata.
L’attività d’impresa insediata nel fabbricato è alberghiera e ristorazione e con nome Albergo Morandi con classificazione a Una Stella.
La Licenza di Pubblico Esercizio di Alberghi. Locande e Pensioni, con n. 51/A con data 27.12.1995, è stata rilasciata dal Comune di Valbondione a ………, C.F.
...detentore della seconda quota indivisa della proprietà muraria dell’Albergo. Ai sensi della L.R. 16.07.2007 n. 15 e R.R. 5/2009, Determinazione n. 3901 del 28.12.2012 per attribuzione della classificazione alberghiera con validità sino al 30.09.2017 con la quale con Determinazione Dirigenziale n. 3901 del 28.12.2012 è stata attribuita la classificazione a “UNA STELLA” per l’Albergo Morandi con sede a Valbondione fraz. Fiumenero via Dante Alighieri n. 19. La classificazione autorizzata è composta da n. 12 camere (10 camere doppie con bagno e 2 camere singole con bagno), di n. 22 letti e 12 bagni. A sua volta l’intestatario dell’impresa individuale Albergo Ristorante Morandi di ………, con atto rogato dal Notaio Santus di Bergamo del 30.12.2014, Rep.n. 49670 Racc.n. 22692, ha concesso a titolo d’affitto alla Sig.ra ………
l’azienda adibita all’esercizio di Albergo Ristorante Morandi di cui alle licenze sopramenzionate (ved. allegati). Il Contratto d’Affitto ha decorrenza dal 01.01.2015 e fino al giorno 31.12.2021 con possibilità di proroga per la medesima durata.
Accertamento delle prescrizioni pregiudizievoli opponibili all’acquirente.
Per quanto è stato possibile rilevare non sussistono servitù attive e/o passive, oneri, pesi, gravanti sull’unità immobiliare oggetto di procedura esecutiva, eccetto quanto sopra in merito all’impresa insediata.
Accertamento di procedure espropriative per pubblica utilità.
XLVI
Dall’indagine esperita non risultano procedure espropriative per Pubblica Utilità.
Determinazione della consistenza dimensionale.
Nella prassi del mercato immobiliare la valutazione di un immobile ad uso alberghiero deve esprime un valore non determinabile con la logica del prezzo al metro quadro normalmente utilizzata nel mercato residenziale. Nel processo di stima si dovrebbero analizzare anche le vicende economico–finanziarie emergenti dai bilanci degli ultimi anni, nonché le aspettative di mercato, mediante l'analisi del conto economico di previsione. Le ragioni del pignoramento che attiene solo al fabbricato esclude l’attività insediata e riporta la stima al metro quadrato. Pertanto si assumono come riferimento gli aspetti architettonici, l’organizzazione distributiva, l’aspetto funzionale e impiantistico nonché il gravame dell’attività imprenditoriale insediata, la vetustà e la posizione di marginale attrazione turistica della frazione.