Conformità edilizia: Nessuna difformità

BENI IN SAN GIORGIO PIACENTINO VIA DUCALE, FRAZIONE GODI

TERRENO ARTIGIANALE

di cui al punto terreno edificabile

Piena proprietà per la quota di 1/1 ( di terreno artigianale, della superficie commerciale di 10.700,00 Mq.

Il terreno oggetto della stima è situato in Provincia di Piacenza, Comune di San Giorgio Piacentino, frazione Godi. Il bene si trova in località Case dell'Ogone, su un tratto di strada detta via Ducale, sulla strada provinciale 36 fra Carpaneto Piacentino e Ponte dell'Olio, a 19 km da Piacenza, sulla riva del rio Ogone. E' in parte edificabile ed in parte agricolo.

Identificazione catastale:

 foglio 27 particella 61 (catasto terreni), qualita/classe vigneto U, superficie 2420, reddito agrario 20,62 €, reddito dominicale 35,62 €, intestato a derivante da istrumento (atto pubblico)del 30/10/98 voltura n. 4149.1/1998 in atti dal 26/01/2001(prot. n. 12299) repertorio n.

107104 rogante Toscani, sede Piacenza, registrazione UR, sede: Piacenza n 3525 del 19/11/1998 DIVISIONE

Coerenze: rio ogone, 133, 131, 132 destinazione urbanistica: terreno agricolo

 foglio 27 particella 63 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 2, superficie 3020, reddito agrario 27,29 €, reddito dominicale 20,28 €, intestato a derivante da istrumento (atto pubblico)del 30/10/98 voltura n. 4149.1/1998 in atti dal 26/01/2001(prot. n. 12299) repertorio n. 107104 rogante Toscani, sede Piacenza, registrazione UR, sede: Piacenza n 3525 del 19/11/1998 DIVISIONE

Coerenze: rio ogone, 64,136,134, 67

destinazione urbanistica: zona produttiva artigianale esistente

 foglio 27 particella 64 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 2, superficie 830, reddito agrario 7,50 €, reddito dominicale 5,57 €, intestato a derivante da istrumento (atto pubblico)del 30/10/98 voltura n. 4149.1/1998 in atti dal 26/01/2001(prot. n. 12299) repertorio n.

107104 rogante Toscani, sede Piacenza, registrazione UR, sede: Piacenza n 3525 del 19/11/1998 DIVISIONE

Coerenze: rio ogone, 65, 136, 63

destinazione urvanistica: zona produttiva artigianale esistente 8.2. Conformità catastale:



L'immobile risulta conforme.

Criticità: nessuna 8.3. Conformità urbanistica:



L'immobile risulta conforme.

Criticità: nessuna

8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità 8.5. Altre conformità:

 Conformità titolarità/corrispondenza atti:

L'immobile risulta conforme.

Criticità: nessuna

 foglio 27 particella 65 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 2, superficie 1215, reddito agrario 10,98 €, reddito dominicale 8,16 €, intestato a derivante da istrumento (atto pubblico)del 30/10/98 voltura n. 4149.1/1998 in atti dal 26/01/2001(prot. n. 12299) repertorio n.

107104 rogante Toscani, sede Piacenza, registrazione UR, sede: Piacenza n 3525 del 19/11/1998 DIVISIONE

Coerenze: rio ogone, 132, 139, 136, 64

destinazione urbanistica: in parte agricolo, in parte (circa 1/3) zona produttiva artigianale esistente

 foglio 27 particella 133 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 2, superficie 55, reddito agrario 0,50 €, reddito dominicale 0,37 €, intestato a derivante da istrumento (atto pubblico)del 30/10/98 voltura n. 4149.1/1998 in atti dal 26/01/2001(prot. n. 12299) repertorio n.

107104 rogante Toscani, sede Piacenza, registrazione UR, sede: Piacenza n 3525 del 19/11/1998 DIVISIONE

Coerenze: rio ogone, 61, 62

destinazione urbanistica: terreno agricolo

 foglio 27 particella 132 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 2, superficie 3160, reddito agrario 28,56 €, reddito dominicale 21,22 €, intestato a derivante da frazionamento n. 52382 in atti dal 30/09/1985

Coerenze: rio Ogone, mapp 61, 62, 162, 136, 139, 65 Presenta Il terreno

Descrizione della zona:

I beni sono ubicati in zona rurale in un'area artigianale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono aeroporto militare di San Daminano). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono inesistenti.

Qualità e rating interno immobile:

Descrizione dettagliata:

Il terreno può essere idealmente diviso in due parti: l'una di forma grosso modo rettangolare, inghiaiata, classificata dal PRG vigente quale zona produtiva artigianale per la maggior parte, e destinazione agricola e di valore naturale ambientale in fascia su due lati; l'altra, a forma più irregolare, grosso modo trapezoidale, è classificata in parte edificabile produttiva (ma non inserita nel POC) ed in parte zona di valore naturale ambientale. Per una precisa individuazione ci si riferisca al disegno 13, frutto della sovrapposizione di tre disegni: mappa catastale, PSC e disegno dei confini del lotto. Il presente lotto di terreno è contornato in blu sul disegno 13.

Sul disegno si evidenzia chiaramente che i mappali 63 parte, 64 parte, 65 parte sono a destinazione produttiva "ambiti specializzati per attività produttive, art 16.5 del quadro normativo", colore viola, indice di edificabilità di 0,5 mq/mq, e pertanto consente di realizzare costruzioni per una S.U. totale di 1.455 mq.; i mappali 63 parte, 64 parte, 65 parte sono a destinazione agricola "ambiti ad alta vocazione produttiva agricola, art. 52 e succ. del quadro normativo-RUE", colore giallo; i mappali 63 parte, 64 parte, 65 parte 132 parte, 61 parte, 133 sono a destinazione naturalistica, "area di valore naturale ambientale (di cui all'art.

- livello di piano: nella media

- esposizione: nella media

- luminosità: nella media

- panoramicità: nella media

- impianti tecnici: ^scarso

- stato di manutenzione generale: ^scarso

- servizi: scarso

12 del quadro normativo)", colore verde; i mappali 132 parte, 61 parte sono a destinazione produttiva, per insediamenti produttivi, non ancora inseriti nel POC, colore tratteggiato viola, indice di edificabilità di 0,5 mq/mq una volta inserito nel POC, e pertanto consentirebbe di realizzare costruzioni per una S.U. totale di 2.487,5 mq. una volta inserito nel POC. Per una certa verifica di tutto ciò ci si riferisca al certificato di destinazione urbanistica allegato, rilasciato il 01.07.2014.

Il terreno inghiaiato è sempre stato adibito a piazzale di deposito per attrezzature, materiali ed automezzi del gruppo ed ancora qualche attrezzatura ingombra l'area. Le attrezzature ed i materiali sono facilmente spostabili all'occorrenza. Si configura una sorta di comodato gratuito verbale fra il proprietario e la impresa di costruzioni, ora in concorrdato preventivo.

L'accesso al lotto avviene percorrendo una strada vicinale ben evidenziata sulla mappa catastale; i diritti di passaggio al lotto non sono mai stati citati in quanto tutto il terreno compreso fra la strada principale ed il rio Ogone era del gruppo " e pertanto era superfluo evidenziare il diritto di passaggio ai vari mappali. Ora, con il succedersi degli eventi, è importante sottolineare l'esistenza della strada vicinale ed il diritto di fatto ad accedere ai lotti più interni.

Consistenza:

per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:

Valore di mercato:

Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo.

Questo lotto di terreno è diviso in 4 zone con differenti destinazioni urbanistiche. La maggior parte della superficie è a destinazione produttiva, in parte già inserita nel POC Comunale, e perciò pronta per essere edificata ad intervento diretto, e la rimanente parte ancora da inserire nel POC. Da informazioni avute dall'Amministrazione Comunale questo inserimento dovrebbe essere richiesto, giustificato e spinto dalla proprietà, in quanto molto difficilmente l'Amministrazione inserirebbe l'area nel POC motu proprio.

Il terreno è poi diviso in altre due porzioni a destinazione urbanistica agricola l'una, e valore naturale ambientale l'altra.

L'area edificabile inserita nel POC, pronta per l'edificazione diretta, ha una superficie di 2.910 mq; valuto il valore di quest'area 45 €/mq, e pertanto questa parte di area vale 130.950,00 €.

L'area edificabile non ancora inserita nel POC, e pertanto non ancora pronta per l'edificazione diretta, ha una superficie di 4.975 mq; valuto il valore di quest'area 25 €/mq, e pertanto questa parte di area vale 124.375,00 €.

L'area agricola ha una superficie di 1.290 mq; valuto il valore di quest'area 5 €/mq, e pertanto questa parte di area vale 6.450,00 €.

- di misurazione: Superficie Catastale - Visura catastale - di calcolo: UNI 10750:2005

descrizione consistenza coefficiente commerciale

27/61 2.420,00 x 100 % = 2.420,00

27/63 3.020,00 x 100 % = 3.020,00

27/64 830,00 x 100 % = 830,00

27/65 1.215,00 x 100 % = 1.215,00

27/132 3.160,00 x 100 % = 3.160,00

27/133 55,00 x 100 % = 55,00

Totale: 10.700,00 10.700,00

Sviluppo valutazione:

L'area di valore naturale ambientale ha una superficie di 1.585 mq; valuto il valore di quest'area 2 €/mq, e pertanto questa parte di area vale 3.170,00 €.,00€.

La somma dei volori porta ad un totale di 264.945,00 €, e pertanto, con un piccolo arrotondamento per semplicità, stimo pertanto che l'area abbia un valore di 264.950,00€

Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:

Valore a corpo: 264.950,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 264.950,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 264.950,00

9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

conoscenze personali del mercato

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Piacenza, ufficio del registro di Piacenza, conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, ufficio tecnico di San Giorgio Piacentino (PC), osservatori del mercato immobiliare FIAIP Piacenza

Valore di Mercato (OMV):

- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:

ID descrizione consistenza cons.

accessori valore intero valore diritto terreno edificabile terreno artigianale 10.700,00 0,00 264.950,00 264.950,00

-Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 264.950,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):

-Riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della

vendita giudiziaria: €. 26.495,00

-Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 -Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 -Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato

di fatto e di diritto in cui si trova: €. 238.455,00

data 28/07/2014 il tecnico incaricato

francesco chiappini