8.1. Conformità edilizia:
Sono state rilevate le seguenti difformità: Secondo piano non conforme alla concessione edilizia rilasciata. Necessità di realizzare una scala fra il piano terra ed il primo piano, oltre alla realizzazione di una portafinestra blindata d'ingresso ed alla chiusura di due porte al vano mappale 160
Le difformità sono regolarizzabili mediante: SCIA in sanatoria per il 2° piano con oneri già conteggiati negli oneri tecnici delle opere da eseguire ed S.U. da togliere all'appezzamento descritto nel secondo corpo del presente lotto. SCIA per altri lavori con oneri già conteggiati negli oneri tecnici delle opere da eseguire.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
Criticità: alta 8.2. Conformità catastale:
Sono state rilevate le seguenti difformità: piano secondo: tetto a capanna con altezza sottotravetto 190-290 cm primo piano: altezza netta 270 cm piano primo, area nord ovest: è stata demolita una parete divisoria piano primo, ufficio sud ovest: la porta d'ingresso è spostata piano terreno: altezza media 270 cm futura realizzazione della scala pt/1°p, futura apertura di una porta sotto il portico, futura chiusura della porta di accesso al mappale 160 Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di nuova planimetria catastale mediante DOCFA, con costi conteggiati negli oneri tecnici delle opere da eseguire
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
Criticità: bassa
Questa situazione è riferita solamente a diverse disposizioni interne.
L'aggiornamento catastale sarà successivo ai lavori necessari per consentire l'accesso ai locali, attualmente attraverso altri mappali
8.3. Conformità urbanistica:
L'immobile risulta conforme.
Criticità: nessuna
8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità 8.5. Altre conformità:
Conformità tecnica impiantistica:
Sono state rilevate le seguenti difformità: impianti apparentemente in ordine ma mancanti di certificato di conformità
Le difformità sono regolarizzabili mediante: verifica dei tecnici preposti che analizzeranno lo stato degli impianti e procederanno agli adeguamenti eventualmente necessari dopo l'approvazione dei preventivi di spesa
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
Criticità: bassa
Conformità titolarità/corrispondenza atti:
L'immobile risulta conforme.
Criticità: nessuna
BENI IN SAN GIORGIO PIACENTINO VIA DUCALE, FRAZIONE GODI
UFFICIO
di cui al punto immobile ad uso uffici
Piena proprietà per la quota di 1/1 di ufficio, della superficie commerciale di 330,15 Mq.
L'immobile ed il terreno oggetto della stima sono situati in Provincia di Piacenza, Comune di San Giorgio Piacentino, frazione Godi. I beni si trovano in località Case dell'Ogone, su un tratto di strada detta via Ducale, sulla strada provinciale 36 fra Carpaneto Piacentino e Ponte dell'Olio, a 19 km da Piacenza, sulla riva del rio Ogone.
Il lotto è stato composto dall'immobile e da un appezzamento di terreno edificabile in quanto l'immobile, composto da tre piani fuori terra, ha l'ultimo piano che non è mai stato menzionato nella concessione edilizia, e perciò attualmente completamente abusivo. L'immobile non ha terreno di pertinenza che permetta una sanatoria. Considerate le buone finiture si è ritenuto opportuno dare la possibilità di sanare urbanisticamente l'immobile creando un lotto costituito da questo immobile ed un appezzamento di terreno edificabile presente nelle vicinanze che possa cedere S.U. al piano attualmente abusivo e permettere così di sanare la situazione urbanistica. L'appezzamento di terreno è stato dimensionato in modo da permettere la realizzazione di un capannone artigianale di medie dimensioni, in modo che il futuro cliente possa integrare superfici ad ufficio a superfici produttive. Questa idea è nata durante i numerosi colloqui avuti con il Tecnico Comunale del Comune di San Giorgio, che ha approvato la linea urbanistica proposta.
Il presente corpo descrive l'immobile ad uso uffici.
L'immobile di tre piani fuori terra è diviso in una tettoia di cui al subalterno 1, un'autorimessa di cui al subalterno 2 e uffici su tre piani di cui al subalterno 3.
Gli uffici sono divisi in fra il piano terra con portico, sala attesa ed archivio, il primo piano con vasta reception, 4 uffici ed un bagno, ed il secondo piano con disimpegno, 3 uffici ed un ripostiglio tecnologico.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, primo e secondo, ha un'altezza interna di 2,70 m.
Identificazione catastale:
foglio 27 particella 101 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria C/7, classe U, consistenza 12 mq, rendita 9,92 Euro, indirizzo catastale: frazione GODI, piano: terreno, intestato a
derivante da variazione nel classamento del 22/11/12 n. 20338.1/2012 prot n. PC0162626 Coerenze: mapp 101/2, mapp 69, mapp 142, mapp 129
tettoia
foglio 27 particella 101 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 34 mq, rendita 143,99 Euro, indirizzo catastale: frazione GODI, piano: terreno, intestato a
derivante da variazione nel classamento del 22/11/12 n. 20338.1/2012 prot n. PC0162626 Coerenze: mapp 101/3, mapp 69, mapp 101/1, mapp 129
autorimessa
foglio 27 particella 101 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/10, classe 1, consistenza 9,5 vani, rendita 1.422,84 Euro, indirizzo catastale: frazione GODI, piano: t-1-2, intestato a
derivante da variazione nel classamento del 22/11/12 n. 20338.1/2012 prot n. PC0162626 Coerenze: mapp 129, mapp 69, mapp 160, mapp 142
immubile ad uso uffici di 3 piani fuori terra
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1900 ristrutturato nel 2000.
Descrizione della zona:
I beni sono ubicati in zona rurale in un'area artigianale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono aeroporto militare di San Daminano). Il traffico nella zona è scorrevole, i
parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria.
Qualità e rating interno immobile:
Descrizione dettagliata:
IMMOBILE AD USO UFFICI:
Come si può notare dalla foto 1, l'edificio degli uffici è in posizione più arretrata dell'edificio abitazioni, che è in fregio alla provinciale e non è oggetto del presente lotto.
E' importante notare come al mappale 129 si abbiano attualmente due accessi dalla strada (cfr foto 5):
attraverso il cancello che dà accesso al mappale 69 (cfr disegno 1, cancello 1), e da questo si accede al mappale 129 attraverso un cancello interno al mappale 69 (cfr disegno 1, cancello 2), oppure attraverso il cancello che dà accesso dalla strada direttamente al mappale 129 (cfr disegno 1, cancello 3). Il mappale 69 non fa parte dei beni considerati dalla presente stima, e pertanto l'accesso agli immobili della presente stima dovrà essere soltanto da quest'ultimo cancello (cfr disegno 1, cancello 3).
L'immobile è costituito da un corpo unico, da cielo a terra, di tre piani fuori terra. L'area esterna di accesso agli uffici, indicata con il mappale 129, non è di pertinenza del presente lotto, ma si presuppone un diritto di fatto di passaggio pedonale e carrabile dalla strada provinciale.
La struttura portante verticale è in laterizio, il solaio fra il piano terreno ed il primo è in putrelle e voltine in cotto sabbiato (recupero del vecchio solaio esistente), quello fra il primo ed il secondo piano è in laterocemento armato, la copertura è in travi e travetti in legno lamellare, assito in legno a vista, manto sovrastante in coppi. La lattoneria è in rame.
Esternamente l'immobile è in parte intonacato al civile non tinteggiato ed in parte in mattoni faccia a vista.
Internamente è intonacato al civile e tinteggiato, il soffitto al piano terra è in cotto faccia a vista, al primo piano intonacato al civile ed il tetto a vista al secondo piano è in legno a vista. I pavimenti sono in monocottura, i rivestimenti dei bagni in mosaico in monocottura. I serramenti esterni in legno con vetrocamera insonorizzata (siamo nei pressi dell'aeroporto militare), antoni in legno, inferriate al piano terreno, porte in legno tamburato.
L'impianto termico è costituito dalla predisposizione per una caldaia a gas indipendente che alimenta in impianto a fancoils; la caldaia è stata rimossa.
L'impianto del gas è allacciato alla rete pubblica di distribuzione del gas metano.
E' presente un impianto di condizionamento con compressore esterno e alimentazione ai fancoils.
L'impianto elettrico appare in buone condizioni ed è dotato di interruttore differenziale ad alta sensibilità; i frutti sono in buone condizioni.
E' presente l'impianto TV ed un impianto videocitofonico.
Gli impianti appaiono a prima vista ben fatti, ma non sono riuscito a reperire i progetti ed i certificati di conformità.
L'immobile attualmente ha un vano scale esterno al corpo di fabbrica in questione, in altro piccolo corpo di fabbrica adiacente, insistente sul mappale 160. Detto mappale non è di compendio al pignoramento, e non è nemmeno accessibile dalla strada. Il perito pertanto individua quale soluzione più economica e semplice da realizzare per rendere utilizzabile la struttura, la chiusura delle due porte fra gli uffici ed il vano scala insistente sul mappale 160, l'apertura di una portafinestra fra il portico e gli uffici a piano terra e la
- livello di piano: buono
- esposizione: nella media
- luminosità: nella media
- panoramicità: nella media
- impianti tecnici: buono
- stato di manutenzione generale: buono
- servizi: mediocre
realizzazione di un vano scala nuovo e relativa scala a giorno fra il piano terra ed il primo piano. Il primo piano è già collegato al secondo piano con una scala a giorno in ferro e legno. Si pensa di realizzare una scala simile anche al piano inferiore. Si è individuata una posizione comoda per la scala nuova indicata nel disegno 12. Per semplificare al massimo il lavoro e ridurre le spese si è scelta una tipologia di scala che permetta un'apertura nel solaio di 3 mq con una larghezza di 1 m. Ciò permette di realizzare opere non soggette alla norma antisismica, semplificando notevolmente il lavoro tecnico.
Si evidenzia che nel locale minore a piano terra è stato rimosso il pavimento.
Il secondo piano dell'edificio è completamente abusivo, in quanto totalmente non presente nella concessione edilizia n. 43/2000 che ha permesso la ristrutturazione dell'edificio. La pratica di concessione edilizia in sanatoria, che consente di sanare la situazione, presuppone di reperire una capacità edificatoria, o volumetria disponibile, su un terreno nelle vicinanze , e il pagamento di una sanzione. Per questa ragione questo lotto è stato costituito dall'immobile ad uso uffici e da un appezzamento di terreno edificabile nelle vicinanze che permetta di usare parte della capacità edificatoria per sanare il piano abusivo e che permetta anche la costruzione di un capannone artigianale di 663 mq, in modo da poter associare gli uffici ad un'attività produttiva.
- delle componenti edilizie:
- degli impianti:
protezioni infissi esterni: antoni realizzate in legno.
legno a vista; non presenti a piano terra
nella media
protezioni infissi esterni: inferriate realizzate in ferro laccato. solo a piano terra
nella media
infissi esterni: finestre realizzati in legno. legno a vista, vetrocamera 4/16/4 + gas
buono
infissi interni: porte realizzati in legno tamburato.
legno a vista
nella media
manto di copertura: realizzato in laterizio. manto in tegole
nella media
pareti esterne: costruite in intonaco al civile o mattoni faccia a vista. intonaco non tinteggiato
nella media
pavimentazione interna: realizzata in monocottura.
posato in diagonale con fughe
nella media
plafoni: realizzati in voltine in vecchi mattoni pieni sabbiati. al piano terreno
nella media
plafoni: realizzati in intonaco tinteggiato. al primo piano
nella media
plafoni: realizzati in travi e travetti in legno lamellare, assito a vista. al secondo piano
nella media
rivestimento interno: posto in bagni realizzato in mosaico in monocottura
nella media
scale: primo/secondo piano con rivestimento in struttura in ferro, pedate in legno. la scala fra il piano terreno ed il primo piano non esiste, è stato studiata una collocazione in pianta (cfr disegno 12) ed è stato predisposto un preventivo (cfr tabella 1)
nella media
antenna collettiva: antenna standard conformità:
non presente
nella media
citofonico: videocitofono conformità: non presente nella media
- delle strutture:
Consistenza:
per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:
Valore di mercato:
condizionamento: compressore esterno con alimentazione a elettrica con diffusori in fancoils comuni al riscaldamento conformità: non presente
idrico: allaccio all'acquedotto comunale con alimentazione in acqua potabile , la rete di distribuzione è realizzata in pubblica conformità: non presente
scale interne: a giorno realizzate in struttura in ferro, pedate in legno ; il servoscala è non presente. da realizzare la rampa fra il piano terreno ed il primo piano
nella media
solai: putrelle e voltine in cotto. fra il piano terra ed il primo piano
nella media
solai: laterocemento armato. fra il primo ed il secondo piano
nella media
strutture verticali: costruite in laterizio nella media
- di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005
descrizione consistenza coefficiente commerciale
uffici piano terra 56,00 x 100 % = 56,00
portico 25,40 x 25 % = 6,35
uffici - primo piano 122,10 x 100 % = 122,10
uffici secondo piano 122,10 x 100 % = 122,10
tettoia 12,00 x 25 % = 3,00
autorimessa 41,20 x 50 % = 20,60
Totale: 378,80 330,15
Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo.
L'immobile uffici ed i due accessori di pertinenza è attualmente locato con contratto di 30 anni dal 20/03/2012. Il principio su cui basare la valutazione di tale immobile è certamente la rendita. Infatti, visto il lunghissimo periodo di locazione, l'immobile deve essere considerato soprattutto un investimento che genera un canone di locazione. Un immobile di questo tipo oggi ha mediamente una rendita lorda del 3,5%:
pertanto il canone di 10.000,00 € annui rapportato ad una rendita media del 3,5% dà un valore di 285.714,00 €. Ad integrazione della valutazione si evidenzia che la superficie commerciale di 330 mq valutata 950 €/mq porterebbe una valutazione di 313.500,00 €. Si stabilisce pertanto la stima dell'immobile uffici ad un valore intermedio fra le due valutazioni, ad un valore di 300.000,00 € stimato in precedenza. Si stima pertanto il valore dell'immobile uffici e degli accessori di pertinenza in 300.000,00 € al lordo delle deduzioni oltre evidenziate.
Decurtazioni ed adeguamenti del valore:
BENI IN SAN GIORGIO PIACENTINO VIA DUCALE, FRAZIONE GODI