TRIBUNALE DI PIACENZA

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TRIBUNALE DI PIACENZA

REGISTRO GENERALE ESECUZIONE

contro:

R.G.E. 252/2013

Giudice: Giovanni Picciau

ELABORATO PERITALE

del 28/07/2014

Tecnico incaricato: ing francesco chiappini iscritto all'Albo Ingegneri della provincia di PC al N. 799

iscritto all'Albo del Tribunale di Piacenza

CF: CHPFNC61L16G535J

con studio in Piacenza (PC) via Scalabrini, 26 telefono: 0523384531

fax: 0523384531

email: chiappini.francesco@gmail.com email (pec): francesco.chiappini2@ingpec.eu

relazione creata con Tribù Office 5 - Astalegale.net Spa

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PROCEDURA N. R.G.E. 252/2013 Piacenza

LOTTO 1

BENI IN SAN GIORGIO PIACENTINO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

San Giorgio Piacentino via Ducale, frazione Godi:

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

appartamento a

piano terreno.

Piena proprietà per la quota di 1/1 ( di appartamento, della superficie commerciale di 155,38 Mq.

L'immobile oggetto della stima è situato in Provincia di Piacenza, Comune di San Giorgio Piacentino, frazione Godi. Il bene si trova in località Case dell'Ogone, su un tratto di strada detta via Ducale, sulla Strada Provinciale 36 fra Carpaneto Piacentino e Ponte dell'Olio, a 19 km da Piacenza, sulla riva del rio Ogone.

Il bene è costituito da un appartamento al piano terreno e interrato facente parte di un immobile di due piani fuori terra, adibito a casa residenziale divisa in due unità abitative, l'una a piano terra e l'altra al primo piano, in fregio alla strada provinciale (cfr foto 1).

Un secondo immobile di tre piani fuori terra, da cielo a terra, adibito ad ufficio ed autorimessa in posizione più interna rispetto alla strada provinciale, è in posizione limitrofa ed ha certamente un diritto di passaggio sull'area cotilizia del presente bene immobiliare. Il giardino (cfr foto 5) è comune ai due appartamenti al piano terra e primo piano.

L'appartamento è diviso in ingresso, cucina (cfr foto 8), soggiorno (cfr foto 10), disimpegno, bagno (cfr foto 9), due camere a piano terreno (cfr foto 11), e taverna non abitabile (cfr foto 12), piccolo locale non abitabile (cfr foto 13) e lavanderia (foto 14) al piano interrato. I locali al piano terreno hanno un'altezza netta di 3,05 m, mentre l'altezza al piano interrato è di 2,70 m.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e interrato, ha un'altezza interna di 3,05.

Identificazione catastale:

 foglio 27 particella 129 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 6 vani, rendita 325,37 Euro, indirizzo catastale: STRADA DUCALE VIUSTINO, piano: S1-T, intestato a , derivante da VARIAZIONE DEL 11/10/2012 N. 11722.1/2012

Coerenze: mappale 129. il mappale 129 confina con strada provinciale, mapp 142, mapp 101, mapp 69

L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 0 ristrutturato nel 1984.

- Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 155,38

- Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00

- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 60.400,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 54.360,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova,

nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura:

€. 60.960,00

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3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da con contratto di affitto tipo ultranovennale, stipulato il 20/03/2012, con scadenza il 19/03/2040, trascritto il 04/04/2012 a PIACENZA ai nn. 3857/2870 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 2400 euro.

contratto di locazione ultranovennale ad uso abitativo, con durata di anni 28 + 2 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Data della valutazione: 28/07/2014

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso:

 atto di locazione ultranovennale, stipulata il 20/03/2012 a firma di Notaio Carlo Brunetti , trascritta il 04/04/2012 a Piacenza ai nn. 3857/2870, a favore di

contro derivante da atto di locazione ultranovennale Notaio Carlo Brunetti del 20/03/2012.

La formalità è riferita solamente a questa abitazione NCEU di Piacenza 27/129/1.

Nascente da atto di locazione ultranovennale Notaio Carlo Brunetti del 20/03/2012 a favore di a nato a Piacenza il 19/04/1976 contro o nato a San Giorgio Piacentino (PC) il 01/03/1944 avente per oggetto la locazione per anni 28 sopra un' abitazione in San Giorgio Piacentino (PC) strada Ducale Viustino di vani 6 in catasto fg. 27, part. 129, sub. 1

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1. Iscrizioni:

 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 24/10/2007 a firma di GIOVANNA COVATI NOTAIO ai nn. 13371/4012 di repertorio, iscritta il 02/11/2007 a PIACENZA ai nn.

18631/3772, a favore di , contro A

, derivante da concessione a garanzia di mutuo.

Importo ipoteca: 1.600.000.000,00.

Importo capitale: 800.000.000,00.

Durata ipoteca: 15 ANNI.

Sopra n 14 beni fra cui il presente

18631/3773, a favore di ,

contro , derivante da ATTO DI MUTUO.

Importo ipoteca: 900.000,00.

Importo capitale: 600.000,00.

Sopra n 14 beni fra cui il presente 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

 pignoramento, stipulata il 09/09/2013 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO , registrata il 17/09/2013 a PIACENZA ai nn. 2508/2013, trascritta il 11/10/2013 a

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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

PIACENZA ai nn. 10403/7443, a favore di

, contro , derivante da ATTO DI

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE.

Sopra 14 beni fra cui il presente 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

 ATTO GIUDIZIARIO, stipulata il 10/08/2012 a firma di TRIBUNALE DI PIACENZA , trascritta il 28/08/2012 a PIACENZA ai nn. 10131/1304, a favore di

, contro ,

derivante da DECRETO INGIUNTIVO.

Nascente da decreto ingiuntivo del 10/08/2012 emesso dal Tribunale di Piacenza a favore di con sede in Piacenza (domicilio c/o la sede di Piacenza via Mazzini n. 20) contro nato a San Giorgio Piacentino (PC) il 01/03/1944 e a nato a Piacenza il 19/04/1976; capitale euro 119.543,99 ipoteca euro 140.000,00 sopra n 14 beni fra cui il presente

- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

- Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

- Millesimi condominiali: 0

sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: 0 Ulteriori avvertenze:

non esiste condominio

6.1. Attuale proprietario:

 per la quota di 1/1 PIENA PROPRIETA', in forza di CONSOLIDAMENTO DELL'USUFRUTTO (dal 03/03/2001), in forza di CONSOLIDAMENTO DELL'USUFRUTTO.

DECEDUTA IL 03/03/2001 E CONSOLIDAMENTO DELL'USUFRUTTO

6.2. Precedenti proprietari:

 per la quota di 1/9 NUDA PROPRIETA', 2/9 PIENA PROPRIETA', in forza di ATTO DI SUCCESSIONE (dal 04/09/1968 fino al 11/03/1983), trascritto il 04/09/1968 a PIACENZA ai nn. 4964, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE.

Trascrizione nn. 4964 del 04/09/1968 nascente da atto di SUCCESSIONE IN MORTE DI

NATO a IL E DECEDUTO IL

, denuncia UFF REG PC 296/289, devoluta per legge a favore del coniuge nata a il (usufruttuaria per 1/3) e dei figli:

nato a il , nato a

il , e nata a il

; NB: risulta in atti che la Sig.ra nata a i

è deceduta il con il consolidamento dell'usufrutto ai beni

 per la quota di 3/18 NUDA PROPRIETA', 3/9 PIENA PROPRIETA', in forza di ATTO DI STRALCIO DI QUOTA (dal 11/03/1983 fino al 30/10/1998), con atto

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7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

8. GIUDIZI DI CONFORMITA':

Non è stato stimato l'onere dell'adeguamento degli impianti alle normative vigenti in quanto è necessaria una analisi specifica. Gli impianti appaiono in buone condizioni ma privi di certificato di conformità.

stipulato il 11/03/1983 a firma di MARIO FERRERO NOTAIO, trascritto il 25/03/1983 a PIACENZA ai nn. 2758/2126, in forza di ATTO DI STRALCIO DI QUOTA.

Trascrizione nn. 2758/2126 del 25/03/1983 nascente da stralcio di quota Notaio Mario

Ferrero del 11/03/1983 a favore di nata a il

contro nato a il ,

nata a il , nato a

il e nata a il ; con detto atto

signori suddetti che erano comproprietari di beni siti in San Giorgio Piacentino (PC) procedono a divisione a stralcio, assegnando a e dei beni in piena proprietà che così esce dalla comproprietà dei beni, pertanto l'asse erediatario rimane di esclusiva

proprietà di e di a, . NB in nota s

precisa che i beni risultano gravati da una quota di 1/3 d'usufrutto in favore della signora

 per la quota di 2/3 PIENA PROPRIETA' E 1/3 DI NUDA PROPRIETA', in forza di ATTO DI DIVISIONE (dal 30/10/1998 fino al 03/03/2001), con atto stipulato il 30/10/1998 a firma di MASSIMO TOSCANI NOTAIO ai nn. 107104/19884 di repertorio, trascritto il 21/11/1998 a PIACENZA ai nn. 11054/8302, in forza di ATTO DI DIVISIONE.

Trascrizione nn. 11054/8302 del 21/11/1998 nascente da atto di divisione Notaio Massimo

Toscani del 30/10/1998 a favore e contro nato a san il

, nata a , il , n

o nato a il nata a il ; con detto

i suddetti procedono a divisione di loro beni ed il si attribuisce la quota di 72/108 di proprietà e 36/108 di nuda proprietà di vari beni, fra cui il presente. NB si precisa che detto immobile è gravato dalla quota di 1/3 di usufrutto a favore di

7.1. Pratiche edilizie:

 Concessione edilizia N. 34, intestata a

, per lavori di sistemazione igienico sanitaria di fabbricato esistente con costruzione di scala esterna, presentata il 27/06/1984 con il n. 2262 di protocollo, rilasciata il 11/07/1984 con il n. 34 di protocollo, agibilità del 08/08/1985 con il n. 18 di protocollo

7.2. Situazione urbanistica:

 PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona produttivo "ambiti specializzati per attività produttive, art. 16.5"

8.1. Conformità edilizia:

 Sono state rilevate le seguenti difformità: piano terra, camera nord-ovest: è stata ridotta e trasformata in vano scala per l'accesso al piano interrato con una scala privata; piano terra, bagno ovest: è stato ingrandito a detrimento della camera citata; piano interrato, vano comune ovest: è diventato una tavernetta esclusiva dell'appartamento a piano terra; piano interrato, corridoio comune centrale: la porzione sud è stata separata ed è diventata un vano ad uso esclusivo dell'appartamento del piano terreno; piano interrato, cantina sud-est: è diventato un bagno ad uso esclusivo dell'appartamento del piano terreno piano terra,

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giardino: realizzazione di una recinzione in rete

Le difformità sono regolarizzabili mediante: scia in sanatoria per modifiche interne e per recinzione, direzione lavori e predisposizione della documentazione per le dichiarazioni di ultimazione lavori, redazione di certificato di Idoneità statica da allegare alla pratica di sanatoria secondo quanto prescritto dal DM 14 Gennaio 2008 “ Norme Tecniche per le Costruzioni” , Art. 22 L.R. 19/08 s.m.i., diritti di segreteria per SCIA e sanzione SCIA in sanatoria

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

 SCIA: 5.500,00 Euro

Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese Criticità: alta.

Si evidenzia l'opportunità di sanare la posizione urbanistica per poi sanare la situazione catastale

8.2. Conformità catastale:

 Sono state rilevate le seguenti difformità: piano terra, camera nord-ovest: è stata ridotta e trasformata in vano scala per l'accesso al piano interrato con una scala privata; piano terra, bagno ovest: è stato ingrandito a detrimento della camera citata; piano interrato, vano comune ovest: è diventato una tavernetta non abitabile esclusiva dell'appartamento a piano terra; piano interrato, corridoio comune centrale: la porzione sud è stata separata ed è diventata un vano ad uso esclusivo dell'appartamento del piano terreno; piano interrato, cantina sud-est: è diventato una lavanderia ad uso esclusivo dell'appartamento del piano terreno.

Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di nuova planimetria catastale mediante procedura DOCFA

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

 docfa: 1.100,00 Euro

Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese Criticità: alta

Questa situazione è riferita solamente a diversa distribuzione interna nel 27/129/1 e diversa divisione delle parti comuni al 27/129/1-2.

Si evidenzia l'opportunità di aggiornare le planimetrie catastali per poter indicare correttamente i confini dell'immobile negli atti di vendita

8.3. Conformità urbanistica:



L'immobile risulta conforme.

Criticità: nessuna

8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità 8.5. Altre conformità:

 Conformità tecnica impiantistica:

Le difformità sono regolarizzabili mediante: verifica dei tecnici preposti che analizzeranno lo stato degli impianti e procederanno agli adeguamenti eventualmente necessari dopo l'approvazione dei preventivi di spesa

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese

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BENI IN SAN GIORGIO PIACENTINO VIA DUCALE, FRAZIONE GODI

APPARTAMENTO

di cui al punto appartamento a piano terreno

Piena proprietà per la quota di 1/1 ( di appartamento, della superficie commerciale di 155,38 Mq.

Il bene è costituito da un appartamento al piano terreno e interrato facente parte di un immobile di due piani fuori terra, adibito a casa residenziale divisa in due unità abitative, l'una a piano terra e l'altra al primo piano, in fregio alla strada provinciale (cfr foto 1). Un secondo immobile di tre piani fuori terra, da cielo a terra, adibito ad ufficio ed autorimessa in posizione più interna rispetto alla strada provinciale, è in posizione limitrofa ed ha certamente un diritto di passaggio sull'area cotilizia del presente bene immobiliare. Il giardino (cfr foto 5) è comune ai due appartamenti al piano terra e primo piano.

L'appartamento è diviso in ingresso, cucina (cfr foto 8), soggiorno (cfr foto 10), disimpegno, bagno (cfr foto 9), due camere a piano terreno (cfr foto 11), e taverna non abitabile (cfr foto 12), piccolo locale non abitabile (cfr foto 13) e lavanderia (foto 14) al piano interrato. I locali al piano terreno hanno un'altezza netta di 3,05 m, mentre l'altezza al piano interrato è di 2,70 m.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e interrato, ha un'altezza interna di 3,05.

 foglio 27 particella 129 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 6 vani, rendita 325,37 Euro, indirizzo catastale: STRADA DUCALE VIUSTINO, piano: S1-T, intestato a

derivante da VARIAZIONE DEL 11/10/2012 N. 11722.1/2012

Descrizione della zona:

I beni sono ubicati in zona rurale in un'area artigianale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono aeroporto militare di San Damiano). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria.

Qualità e rating interno immobile:

Criticità: bassa

 Conformità titolarità/corrispondenza atti:

- livello di piano: nella media

- esposizione: nella media

- luminosità: nella media

- panoramicità: nella media

- impianti tecnici: al di sopra della

media

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Descrizione dettagliata:

Come si può notare dalla foto 1, l'abitazione è situata in fregio alla provinciale, e in posizione più arretrata c'è l'edificio degli uffici non oggetto del presente lotto.

E' importante notare come al mappale 129 si abbiano attualmente due accessi dalla strada (cfr foto 5):

attraverso il cancello che dà accesso al mappale 69 (cfr disegno 1, cancello 1), e da questo si accede al mappale 129 attraverso un cancello interno al mappale 69 (cfr disegno 1, cancello 2), oppure attraverso il cancello che dà accesso dalla strada direttamente al mappale 129 (cfr disegno 1, cancello 3). Il mappale 69 non fa parte dei beni considerati dalla presente stima, e pertanto l'accesso agli immobili della presente stima dovrà essere soltanto da quest'ultimo cancello (cfr disegno 1, cancello 3). Ritengo opportuno poi realizzare una divisione sul confine di proprietà fra i mappali 129 e 69: Il modo più economico potrebbe essere la realizzazione di una divisione in rete in ferro, plastificata verde, sostenuta da paletti in ferro plastificati verdi e relativi fili di ferro plastificato. Una recinzione di tal fatta, realizzata in modo economico, può avere un costo di circa 1.500,00 €.

L'immobile adibito ad abitazione è costituito da un corpo unico, da cielo a terra, di due piani fuori terra ed un piano interrato. L'area esterna circonda completamente il fabbricato e confina a sud con la strada provinciale.

L'area esterna è adibita a sud, est ed ovest a giardino, e a nord, nello spazio compreso fra la presente abitazione e l'ufficio oggetto del lotto 3, è adibita a cortile pavimentato in massetti autobloccanti di calcestruzzo (cfr foto 4 bis).

L'area è attualmente recintata sul lato sud con una cancellata in ferro battuto e sottostante muretto in calcestruzzo, ed è stata piantata una siepe sempreverde all'interno dell'inferriata.

La struttura portante dell'immobile è in muratura di laterizio, i solai in laterizio armato, il tetto rivestito in coppi, lattoneria in rame. All'esterno l'immobile è intonacato al civile e non tinteggiato, ha persiane in alluminio anodizzato brunito alle finestre, tutte le finestre sono dotate di inferriate. Sul lato nord è presente la scala esterna, in muratura, per l'accesso al primo piano.

L'appartamento al piano terreno è composto da un ingresso che divide il soggiorno da un lato e la cucina dall'altro; la parte nord della casa è invece divisa fra un bagno, una scala di accesso al piano interrato, una camera matrimoniale ed una seconda piccola camera. Lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria catastale nel bagno e nella scala di accesso al piano interrato (cfr disegni 5, 6, 7).

Le due porte d'ingresso (ingresso e cucina) sono in alluminio e vetro, gli altri serramenti esterni sono in legno con vetrocamera e zanzariere, i pavimenti in monocottura, zoccolino in legno laccato grigio, pareti intonacate al civile e tinteggiate, rivestimento del bagno in monocottura, porte in legno.

L'impianto termico è costituito da una caldaia a gas (cfr foto 6) indipendente installata da pochi mesi che alimenta in impianto a termosifone con elementi riscaldanti in ghisa. E' presente poi nell'ingresso una stufa a pellet.

L'impianto del gas alimenta sia la caldaia indipendente posizionata al piano interrato che la cucina, ed è allacciato alla rete pubblica di distribuzione del gas metano.

E' presente un impianto autonomo di condizionamento con compressore esterno e 2 split in soggiorno e camera da letto.

L'impianto elettrico appare in buone condizioni ed è dotato di interruttore differenziale ad alta sensibilità; i frutti, sostituiti recentemente, sono in buone condizioni.

E' presente l'impianto TV ed un impianto videocitofonico.

Gli impianti appaiono a prima vista ben fatti, ma non sono riuscito a reperire i progetti ed i certificati di conformità.

Al piano interrato si può accedere dalla scala esterna oppure dalla scala interna di pertinenza

- stato di manutenzione generale: nella media

- servizi: ^mediocre

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dell'appartamento al piano terra. Il piano interrato è diviso in un ambiente principale adibito a tavernetta non abitabile, un locale non abitabile più piccolo e, oltre, una lavanderia oggi adibita a bagno. Esiste poi un corridoio centrale comune (cfr foto 7) con accesso dalla scala esterna comune, che dà accesso ad un locale comune caldaie, ad una cantina di competenza dell'appartamento al primo piano ed alla tavernetta anzi descritta. Lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria catastale nella divisione del corridoio centrale e nella scala di accesso al piano terreno ( cfr disegni 2, 3, 4). Inoltre la tavernetta è classificata

"comune", mentre attualmente è di esclusiva pertinenza dell'appartamento al piano terreno.

I serramenti esterni sono in legno con vetrocamera, i pavimenti in monocottura, zoccolino in legno, pareti intonacate al civile e tinteggiate o in mattoni e sassi faccia a vista nella tavernetta, rivestimento del bagno in mosaico, porte in legno.

- delle componenti edilizie:

- degli impianti:

cancello: a due ante realizzato in ferro battuto con apertura manuale

buono

infissi esterni: persiane realizzati in alluminio anodizzato brunito

buono

infissi interni: 1 anta realizzati in legno tamburato nella media

manto di copertura: realizzato in coppi in laterizio nella media

pareti esterne: costruite in muratura di mattoni , il rivestimento è realizzato in intonaco al civile. non tinteggiato

nella media

pavimentazione esterna: realizzata in giardino a prato su tre lati, cortile in autobloccanti in cls nel cortile sul qualto lato

nella media

pavimentazione interna: realizzata in pavimenti in monocottura

nella media

plafoni: realizzati in intonaco al civile tinteggiato nella media

protezioni infissi esterni: inferriate realizzate in ferro.

a tutte le finestre

nella media

rivestimento interno: posto in bagni realizzato in monocottura. monocottura formati standard nel bagno a piano terra, mosaico in monocottura nel bagno in taverna

nella media

infissi esterni: finestre realizzati in legno.

vetrocamere 4/12/4 e zanzariere; inferriate a tutte le finestre; le due porte d'ingresso (ingresso e cucina) sono in alluminio e vetro

nella media

citofonico: videocitofono conformità: non presente nella media

condizionamento: pompa di calore dual con alimentazione a elettrica con diffusori in 2, in soggiorno e nella camera matrimoniale conformità:

non presente

nella media

elettrico: residenziale , la tensione è di 220 V conformità: non presente. appare in buone condizioni, i frutti sono stati sostituiti recentemente, è presente un interruttore ad alta sensibilità

buono

gas: con alimentazione a metano conformità: non presente

nella media

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- delle strutture:

Consistenza:

per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:

Valore di mercato:

Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo.

L'appartamento è attualmente locato con contratto di 28 + 2 anni dal 20/03/2012. Il principio su cui basare la valutazione di tale immobile è certamente la rendita. Infatti, visto il lunghissimo periodo di locazione, l'immobile deve essere considerato soprattutto un investimento che genera un canone di locazione. Un immobile di questo tipo oggi ha mediamente una rendita lorda del 3,5%: pertanto il canone di 2.400,00 € annui rapportato ad una rendita media del 3,5% dà un valore di 68.570,00 €. A riprova della valutazione si evidenzia che la superficie commerciale di 155 mq valutata 500 €/mq porterebbe una valutazione di 77.500,00 €, che, svalutata del 15% per il lunghissimo periodo di locazione, darebbe un valore di stima di 65.875,00€, molto vicina al valore di 68.570,00€ stimato in precedenza. Con un piccolo arrotondamanto, si stima pertanto il valore dell'appartamento in 68.500,00 € al lordo delle deduzioni oltre evidenziate.

Decurtazioni ed adeguamenti del valore:

idrico: incassato nella muratura con alimentazione in acquedotto , la rete di distribuzione è realizzata in comunale conformità: non presente

nella media

telefonico: incassato nella muratura ; il centralino è non presente conformità: non presente

nella media

termico: caldaia indipendente con alimentazione in metano i diffusori sono in termosifoni in ghisa conformità: non presente. la caldaia indipendente installata al piano interrato è stata sostituita nei mesi scorsi

nella media

scale esterne: su terrapieno costruite in laterizio.

scala di accesso alla cantina

nella media

scale interne: muratura al di sopra della

media

solai: nella media

strutture verticali: costruite in muratura nella media

- di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005

descrizione consistenza coefficiente commerciale

piano terreno 119,04 x 100 % = 119,04

interrato - taverna non abitabile 46,08 x 50 % = 23,04

interrato - lavanderia e ripostiglio non abitabile 26,60 x 50 % = 13,30

Totale: 191,72 155,38

Sviluppo valutazione:

Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:

Valore a corpo: 68.500,00

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descrizione importo

recinzione in rete -1500

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 67.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 67.000,00

9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

L'appartamento è attualmente locato con contratto di 28 + 2 anni dal 20/03/2012. Il principio su cui basare la valutazione di tale immobile è certamente la rendita. Infatti, visto il lunghissimo periodo di locazione, l'immobile deve essere considerato soprattutto un investimento che genera un canone di locazione.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Piacenza, ufficio del registro di Piacenza, conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, ufficio tecnico di San Giorgio, osservatori del mercato immobiliare FIAIP Piacenza

Valore di Mercato (OMV):

- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:

ID descrizione consistenza cons.

accessori valore intero valore diritto appartamento a piano terreno appartamento 155,38 0,00 67.000,00 67.000,00

-Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 6.600,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 60.400,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):

-Riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della

vendita giudiziaria: €. 6.040,00

-Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 -Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 -Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato

di fatto e di diritto in cui si trova: €. 54.360,00

(12)

LOTTO 2

appartamento al

primo piano.

Piena proprietà per la quota di 1/1 ( di appartamento, della superficie commerciale di 119,04 Mq.

Il bene è costituito da un appartamento al piano primo ed annessa cantina e spazi comuni al piano interrato facente parte di un immobile di due piani fuori terra, adibito a casa residenziale divisa in due unità abitative, l'una a piano terra e l'altra al primo piano, in fregio alla strada provinciale (cfr foto 1). Un secondo immobile di tre piani fuori terra, da cielo a terra, adibito ad ufficio ed autorimessa in posizione più interna rispetto alla strada provinciale, è in posizione limitrofa ed ha certamente un diritto di passaggio sull'area cotilizia. Il giardino (cfr foto 5) è comune ai due appartamenti al piano terra e primo piano.

L'appartamento è diviso in ingresso, cucina, soggiorno (cfr foto 15), bagno (cfr foto 16), tre camere al primo piano, e cantina al piano interrato (cfr foto 17). I locali al piano primo hanno un'altezza netta di 2,85 m, mentre l'altezza al piano interrato è di 2,70 m.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo e interrato, ha un'altezza interna di 2,85.

 foglio 27 particella 129 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 6 vani, rendita 325,37 Euro, indirizzo catastale: STRADA DUCALE VIUSTINO, piano: S1-1, intestato a derivante da VARIAZIONE DEL 11/10/2012 N. 11723.1/2012

appartamento al

primo piano.1.

cantina, sviluppa una superficie commerciale di 4,60 Mq.

cantina

- Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 119,04

- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 67.400,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 60.660,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, €. 61.760,00

(13)

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da con contratto di affitto tipo ultranovennale, stipulato il 20/03/2012, con scadenza il 19/03/2040, trascritto il 04/04/2012 a PIACENZA ai nn. 3856/2869 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 2400 euro.

contratto di locazione ultranovennale ad uso abitativo, con durata di anni 28 + 2 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

 atto di locazione ultranovennale, stipulata il 20/03/2012 a firma di Notaio Carlo Brunetti , trascritta il 04/04/2012 a Piacenza ai nn. 38567/2869, a favore di Prazzoli Angela, contro derivante da atto di locazione ultranovennale Notaio Carlo Brunetti del 20/03/2012.

La formalità è riferita solamente a questa abitazione NCEU di Piacenza 27/129/2.

Nascente da atto di locazione ultranovennale Notaio Carlo Brunetti del 20/03/2012 a

favore di nato a il contro nato a

il avente per oggetto la locazione per anni 28 sopra un' abitazione in San Giorgio Piacentino (PC) strada Ducale Viustino di vani 6 in catasto fg. 27, part. 129, sub. 2

18631/3772, a favore di , contro E

SRL, derivante da ATTO DI MUTUO.

Sopra n 14 beni fra cui il presente

18631/3773, a favore di ,

contro E SRL, derivante da ATTO DI MUTUO.

Importo ipoteca: 900.000,00.

Importo capitale: 600.000,00.

Sopra n 14 beni fra cui il presente 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

(14)

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

 pignoramento, stipulata il 09/09/2013 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO , registrata il 17/09/2013 a PIACENZA ai nn. 2508/2013, trascritta il 11/10/2013 a PIACENZA ai nn. 10403/7443, a favore di

, contro derivante da ATTO DI

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE.

Sopra 14 beni fra cui il presente 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

 ATTO GIUDIZIARIO, stipulata il 10/08/2012 a firma di TRIBUNALE DI PIACENZA , trascritta il 28/08/2012 a PIACENZA ai nn. 10131/1304, a favore di

, contro E ,

derivante da DECRETO INGIUNTIVO.

Nascente da decreto ingiuntivo del 10/08/2012 emesso dal Tribunale di Piacenza a favore di con sede in (domicilio c/o la sede di

Piacenza via Mazzini n. 20) contro nato a il

e nato a il capitale euro 119.543,99

ipoteca euro 140.000,00 sopra n 14 beni fra cui il presente

- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

- Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

- Millesimi condominiali: 0

sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: 0 Ulteriori avvertenze:

non esiste condominio

6.1. Attuale proprietario:

 per la quota di 1/1 PIENA PROPRIETA', in forza di CONSOLIDAMENTO DELL'USUFRUTTO (dal 03/03/2001), in forza di CONSOLIDAMENTO DELL'USUFRUTTO.

DECEDUTA IL 03/03/2001 E CONSOLIDAMENTO DELL'USUFRUTTO

6.2. Precedenti proprietari:

 per la quota di 1/9 NUDA PROPRIETA', 2/9 PIENA PROPRIETA', in forza di ATTO DI SUCCESSIONE (dal 04/09/1968 fino al 11/03/1983), trascritto il 04/09/1968 a PIACENZA ai nn. 4964, in forza di ATTO DI SUCCESSIONE.

Trascrizione nn. 4964 del 04/09/1968 nascente da atto di SUCCESSIONE IN MORTE DI

NATO a IL E DECEDUTO IL

03/02/1968, denuncia UFF REG PC 296/289, devoluta per legge a favore del coniuge nata a il (usufruttuaria per 1/3) e dei figli:

nato a il , o nato a

il , nata a i

; NB: risulta in atti che la Sig.ra nata a i è deceduta il con il consolidamento dell'usufrutto ai beni

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7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

8. GIUDIZI DI CONFORMITA':

 per la quota di 3/18 NUDA PROPRIETA', 3/9 PIENA PROPRIETA', in forza di ATTO DI STRALCIO DI QUOTA (dal 11/03/1983 fino al 30/10/1998), con atto stipulato il 11/03/1983 a firma di MARIO FERRERO NOTAIO, trascritto il 25/03/1983 a PIACENZA ai nn. 2758/2126, in forza di ATTO DI STRALCIO DI QUOTA.

Trascrizione nn. 2758/2126 del 25/03/1983 nascente da stralcio di quota Notaio Mario

Ferrero del 11/03/1983 a favore di nata a il

contro nato a il ,

nata a il , nato a

il e nata a il ; con detto atto

signori suddetti che erano comproprietari di beni siti in San Giorgio Piacentino (PC) procedono a divisione a stralcio, assegnando a dei beni in piena proprietà che così esce dalla comproprietà dei beni, pertanto l'asse erediatario rimane di esclusiva

proprietà di e di a. NB in nota s

precisa che i beni risultano gravati da una quota di 1/3 d'usufrutto in favore della signora

 per la quota di 2/3 PIENA PROPRIETA' E 1/3 DI NUDA PROPRIETA', in forza di ATTO DI DIVISIONE (dal 30/10/1998 fino al 03/03/2001), con atto stipulato il 30/10/1998 a firma di MASSIMO TOSCANI NOTAIO ai nn. 107104/19884 di repertorio, trascritto il 21/11/1998 a PIACENZA ai nn. 11054/8302, in forza di ATTO DI DIVISIONE.

Trascrizione nn. 11054/8302 del 21/11/1998 nascente da atto di divisione Notaio Massimo

Toscani del 30/10/1998 a favore e contro nato a il

, nata a , il 9,

nato a il , nata a il ; con detto

i suddetti procedono a divisione di loro beni ed il si attribuisce la quota di 72/108 di proprietà e 36/108 di nuda proprietà di vari beni, fra cui il presente. NB si precisa che detto immobile è gravato dalla quota di 1/3 di usufrutto a favore di

7.1. Pratiche edilizie:

 Concessione edilizia N. 34, intestata a ,

per lavori di sistemazione igienico sanitaria di fabbricato esistente con costruzione di scala esterna, presentata il 27/06/1984 con il n. 2262 di protocollo, rilasciata il 11/07/1984 con il n. 34 di protocollo, agibilità del 08/08/1985 con il n. 18 di protocollo

7.2. Situazione urbanistica:

 PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona produttiva "ambiti specializzati per attività produttiva, art. 16.5"

8.1. Conformità edilizia:



Criticità: nessuna 8.2. Conformità catastale:

 Sono state rilevate le seguenti difformità: piano interrato, vano comune ovest: è diventato una tavernetta non abitabile esclusiva dell'appartamento a piano terra; piano interrato, corridoio comune centrale: la porzione sud è stata separata ed è diventata un vano non

(16)

BENI IN SAN GIORGIO PIACENTINO VIA DUCALE, FRAZIONE GODI

APPARTAMENTO

di cui al punto appartamento al primo piano

Piena proprietà per la quota di 1/1 ( di appartamento, della superficie commerciale di 119,04 Mq.

Il bene è costituito da un appartamento al piano primo ed annessa cantina e spazi comuni al piano interrato facente parte di un immobile di due piani fuori terra, adibito a casa residenziale divisa in due unità abitative, l'una a piano terra e l'altra al primo piano, in fregio alla strada provinciale (cfr foto 1). Un secondo immobile di tre piani fuori terra, da cielo a terra, adibito ad ufficio ed autorimessa in posizione più interna rispetto alla strada provinciale, è in posizione limitrofa ed ha certamente un diritto di passaggio sull'area cotilizia. Il giardino (cfr foto 5) è comune ai due appartamenti al piano terra e primo piano.

abitabile ad uso esclusivo dell'appartamento del piano terreno; piano interrato, cantina sud- est: è diventato una lavanderia ad uso bagno ad uso esclusivo dell'appartamento del piano terreno

Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di nuova planimetria catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

 docfa: 1.100,00 Euro

Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese Criticità: alta

Questa situazione è riferita solamente a diversa divisione delle parti comuni al 27/129/1-2.

Si evidenzia l'opportunità di aggiornare le planimetrie catastali per poter indicare correttamente i confini dell'immobile negli atti di vendita

8.3. Conformità urbanistica:



8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità 8.5. Altre conformità:

 Conformità tecnica impiantistica:

Le difformità sono regolarizzabili mediante: verifica dei tecnici preposti che analizzeranno lo stato degli impianti e procederanno agli adeguamenti eventualmente necessari dopo l'approvazione dei preventivi di spesa

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese

Criticità: bassa

 Conformità titolarità/corrispondenza atti:

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L'appartamento è diviso in ingresso, cucina, soggiorno (cfr foto 15), bagno (cfr foto 16), tre camere al primo piano, e cantina al piano interrato (cfr foto 17). I locali al piano primo hanno un'altezza netta di 2,85 m, mentre l'altezza al piano interrato è di 2,70 m.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo e interrato, ha un'altezza interna di 2,85.

 foglio 27 particella 129 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 2, consistenza 6 vani, rendita 325,37 Euro, indirizzo catastale: STRADA DUCALE VIUSTINO, piano: S1-1, intestato a

derivante da VARIAZIONE DEL 11/10/2012 N. 11723.1/2012

Descrizione della zona:

I beni sono ubicati in zona rurale in un'area artigianale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono aeroporto militare di San Damiano). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria.

Qualità e rating interno immobile:

Descrizione dettagliata:

Come si può notare dalla foto 1, l'abitazione è situata in fregio alla provinciale, e in posizione più arretrata c'è l'edificio degli uffici non oggetto del presente lotto.

E' importante notare come al mappale 129 si abbiano attualmente due accessi dalla strada (cfr foto 5):

attraverso il cancello che dà accesso al mappale 69 (cfr disegno 1, cancello 1), e da questo si accede al mappale 129 attraverso un cancello interno al mappale 69 (cfr disegno 1, cancello 2), oppure attraverso il cancello che dà accesso dalla strada direttamente al mappale 129 (cfr disegno 1, cancello 3). Il mappale 69 non fa parte dei beni considerati dalla presente stima, e pertanto l'accesso agli immobili della presente stima dovrà essere soltanto da quest'ultimo cancello (cfr disegno 1, cancello 3). Ritengo opportuno poi realizzare una divisione sul confine di proprietà fra i mappali 129 e 69: Il modo più economico potrebbe essere la realizzazione di una divisione in rete in ferro, plastificata verde, sostenuta da paletti in ferro plastificati verdi e relativi fili di ferro plastificato. Una recinzione di tal fatta, realizzata in modo economico, può avere un costo di circa 1.500,00 €.

L'immobile adibito ad abitazione è costituito da un corpo unico, di due piani fuori terra ed un piano interrato. L'area esterna circonda completamente il fabbricato e confina a sud con la strada provinciale.

L'area esterna è adibita a sud, est ed ovest a giardino, e a nord, nello spazio compreso fra la presente abitazione e l'ufficio oggetto del lotto 3, è adibita a cortile pavimentato in massetti autobloccanti di calcestruzzo (cfr foto 4 bis).

L'area è attualmente recintata sul lato sud con una cancellata in ferro battuto e sottostante muretto in

- livello di piano: nella media

- esposizione: nella media

- luminosità: al di sopra della

media

- panoramicità: nella media

- impianti tecnici: al di sopra della

media

- stato di manutenzione generale: nella media

- servizi: mediocre

(18)

calcestruzzo, ed è stata piantata una siepe sempreverde all'interno dell'inferriata.

La struttura portante dell'immobile è in muratura di laterizio, i solai in laterizio armato, il tetto rivestito in coppi, lattoneria in rame. All'esterno l'immobile è intonacato al civile e non tinteggiato, ha persiane in alluminio anodizzato brunito alle finestre, tutte le finestre sono dotate di inferriate. Sul lato nord è presente la scala esterna, in muratura, per l'accesso al primo piano.

L'appartamento al piano primo è composto da un ingresso che divide la zona giorno a sinistra e la zona notte a destra; di fornte una piccola camera. Il soggiorno comunica con la cucina; sull'altro lato un disimpegno mette in comunicazione due camere da letto ed un bagno.

La porta d'ingresso è blindata, gli altri serramenti esterni sono in legno con vetrocamera e zanzariere, i pavimenti in monocottura, zoccolino in legno, pareti intonacate al civile e tinteggiate, rivestimento del bagno in monocottura, porte in legno.

L'impianto termico è costituito da una caldaia a gas indipendente (cfr foto 6) installata da pochi mesi che alimenta in impianto a termosifone con elementi riscaldanti in ghisa.

L'impianto del gas alimenta sia la caldaia indipendente posizionata al piano interrato che la cucina, ed è allacciato alla rete pubblica di distribuzione del gas metano.

E' presente un impianto autonomo di condizionamento con compressore esterno e 2 split in soggiorno e camera da letto.

L'impianto elettrico appare in buone condizioni ed è dotato di interruttore differenziale ad alta sensibilità; i frutti sono in buone condizioni.

E' presente l'impianto TV ed un impianto videocitofonico.

Gli impianti appaiono a prima vista ben fatti, ma non sono riuscito a reperire i progetti ed i certificati di conformità.

Al piano interrato si accede dalla scala esterna. Un corridoio centrale comune (cfr foto 7) dà accesso ad un locale comune caldaie ed alla una cantina (cfr foto 17) di competenza dell'appartamento al primo piano. Lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria catastale nella divisione del corridoio centrale e nella scala di accesso al piano terreno /cfr disegni 2, 3, 4). Inoltre la tavernetta è classificata "comune", mentre attualmente è di esclusiva pertinenza dell'appartamento al piano terreno. I serramenti esterni economici, i pavimenti in monocottura, pareti intonacate al civile e tinteggiate, porte in ferro.

- delle componenti edilizie:

cancello: a due ante realizzato in ferro battuto con apertura manuale

buono

infissi esterni: persiane realizzati in alluminio anodizzato brunito

nella media

infissi interni: 1 anta realizzati in legno tamburato nella media

manto di copertura: realizzato in coppi in laterizio nella media

pareti esterne: costruite in muratura di mattoni , il rivestimento è realizzato in intonaco al civile. non tinteggiato

nella media

pavimentazione esterna: realizzata in giardino a prato su tre lati, cortile in autobloccanti in cls nel cortile sul qualto lato

nella media

pavimentazione interna: realizzata in pavimenti in monocottura

nella media

plafoni: realizzati in intonaco al civile tinteggiato nella media

protezioni infissi esterni: inferriate realizzate in ferro.

a tutte le finestre

nella media

rivestimento interno: posto in bagni realizzato in monocottura

nella media

(19)

- degli impianti:

- delle strutture:

Consistenza:

per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:

Accessori:

1. cantina, sviluppa una superficie commerciale di 4,60 Mq. cantina Valore di mercato:

Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo.

L'appartamento è attualmente locato con contratto di 28 + 2 anni dal 20/03/2012. Il principio su cui basare la valutazione di tale immobile è certamente la rendita. Infatti, visto il lunghissimo periodo di locazione,

infissi esterni: finestre realizzati in legno.

vetrocamere 4/12/4 e zanzariere; inferriate a tutte le finestre

nella media

citofonico: videocitofono conformità: non presente nella media

condizionamento: pompa di calore dual con alimentazione a elettrica con diffusori in 2, in soggiorno e nella camera matrimoniale conformità:

non presente

nella media

elettrico: residenziale , la tensione è di 220 V conformità: non presente. appare in buone condizioni, è presente un interruttore ad alta sensibilità

nella media

gas: con alimentazione a metano conformità: non presente

nella media

idrico: incassato nella muratura con alimentazione in acquedotto , la rete di distribuzione è realizzata in comunale conformità: non presente

nella media

telefonico: incassato nella muratura ; il centralino è non presente conformità: non presente

nella media

termico: caldaia indipendente con alimentazione in metano i diffusori sono in termosifoni in ghisa conformità: non presente. la caldaia indipendente installata al piano interrato è stata sostituita nei mesi scorsi

nella media

scale esterne: in muratura costruite in cls armato nella media

solai: nella media

strutture verticali: costruite in muratura nella media

- di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari - di calcolo: UNI 10750:2005

descrizione consistenza coefficiente commerciale

piano primo 119,04 x 100 % = 119,04

Totale: 119,04 119,04

Sviluppo valutazione:

(20)

l'immobile deve essere considerato soprattutto un investimento che genera un canone di locazione. Un immobile di questo tipo oggi ha mediamente una rendita lorda del 3,5%: pertanto il canone di 2.400,00 € annui rapportato ad una rendita media del 3,5% dà un valore di 68.570,00 €. A riprova della valutazione si evidenzia che la superficie commerciale di 124 mq valutata 600 €/mq porterebbe una valutazione di 74.400,00 €, che, svalutata del 15% per il lunghissimo periodo di locazione, darebbe un valore di stima di 63.240,00€, molto vicina al valore di 68.570,00€ stimato in precedenza. Con un piccolo arrotondamento, si stima pertanto il valore dell'appartamento in 68.500,00 € al lordo delle deduzioni oltre evidenziate.

Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:

Valore a corpo: 68.500,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 68.500,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 68.500,00

9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

L'appartamento è attualmente locato con contratto di 28 + 2 anni dal 20/03/2012. Il principio su cui basare la valutazione di tale immobile è certamente la rendita. Infatti, visto il lunghissimo periodo di locazione, l'immobile deve essere considerato soprattutto un investimento che genera un canone di locazione.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Piacenza, ufficio del registro di Piacenza, conservatoria dei registri immobiliari di Piacenza, ufficio tecnico di San Giorgio, osservatori del mercato immobiliare FIAIP Piacenza

Valore di Mercato (OMV):

- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:

ID descrizione consistenza cons.

accessori valore intero valore diritto appartamento al primo piano appartamento 119,04 4,60 68.500,00 68.500,00

-Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 1.100,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 67.400,00 Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):

-Riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della

vendita giudiziaria: €. 6.740,00

-Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 -Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 -Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato

di fatto e di diritto in cui si trova: €. 60.660,00

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LOTTO 3

immobile ad uso uffici.

Piena proprietà per la quota di 1/1 ( di ufficio, della superficie commerciale di 330,15 Mq.

L'immobile ed il terreno oggetto della stima sono situati in Provincia di Piacenza, Comune di San Giorgio Piacentino, frazione Godi. I beni si trovano in località Case dell'Ogone, su un tratto di strada detta via Ducale, sulla strada provinciale 36 fra Carpaneto Piacentino e Ponte dell'Olio, a 19 km da Piacenza, sulla riva del rio Ogone.

Il lotto è stato composto dall'immobile e da un appezzamento di terreno edificabile in quanto l'immobile, composto da tre piani fuori terra, ha l'ultimo piano che non è mai stato menzionato nella concessione edilizia, e perciò attualmente completamente abusivo.

L'immobile non ha terreno di pertinenza che permetta una sanatoria. Considerate le buone finiture si è ritenuto opportuno dare la possibilità di sanare urbanisticamente l'immobile creando un lotto costituito da questo immobile ed un appezzamento di terreno edificabile presente nelle vicinanze che possa cedere S.U. al piano attualmente abusivo e permettere così di sanare la situazione urbanistica. L'appezzamento di terreno è stato dimensionato in modo da permettere la realizzazione di un capannone artigianale di medie dimensioni, in modo che il futuro cliente possa integrare superfici ad ufficio a superfici produttive.

Questa idea è nata durante i numerosi colloqui avuti con il Tecnico Comunale del Comune di San Giorgio, che ha approvato la linea urbanistica proposta.

Il presente corpo descrive l'immobile ad uso uffici.

L'immobile di tre piani fuori terra è diviso in una tettoia di cui al subalterno 1, un'autorimessa di cui al subalterno 2 e uffici su tre piani di cui al subalterno 3.

Gli uffici sono divisi in fra il piano terra con portico, sala attesa ed archivio, il primo piano con vasta reception, 4 uffici ed un bagno, ed il secondo piano con disimpegno, 3 uffici ed un ripostiglio tecnologico.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, primo e secondo, ha un'altezza interna di 2,70 m.

 foglio 27 particella 101 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria C/7, classe U, consistenza 12 mq, rendita 9,92 Euro, indirizzo catastale: frazione GODI, piano:

terreno, intestato a derivante da variazione nel classamento del 22/11/12 n. 20338.1/2012 prot n. PC0162626

Coerenze: mapp 101/2, mapp 69, mapp 142, mapp 129 tettoia

 foglio 27 particella 101 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 3, consistenza 34 mq, rendita 143,99 Euro, indirizzo catastale: frazione GODI, piano: terreno, intestato a derivante da variazione nel classamento del 22/11/12 n. 20338.1/2012 prot n. PC0162626

Coerenze: mapp 101/3, mapp 69, mapp 101/1, mapp 129 autorimessa

 foglio 27 particella 101 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/10, classe 1, consistenza 9,5 vani, rendita 1.422,84 Euro, indirizzo catastale: frazione GODI,

(22)

piano: t-1-2, intestato a derivante da variazione nel classamento del 22/11/12 n. 20338.1/2012 prot n. PC0162626

Coerenze: mapp 129, mapp 69, mapp 160, mapp 142 immubile ad uso uffici di 3 piani fuori terra

terreno edificabile.

Piena proprietà per la quota di 1/1 ( di terreno artigianale, della superficie commerciale di 2.000,00 Mq.

L'immobile ed il terreno oggetto della stima sono situati in Provincia di Piacenza, Comune di San Giorgio Piacentino, frazione Godi. I beni si trovano in località Case dell'Ogone, su un tratto di strada detta via Ducale, sulla strada provinciale 36 fra Carpaneto Piacentino e Ponte dell'Olio, a 19 km da Piacenza, sulla riva del rio Ogone.

Il lotto è stato composto dall'immobile e da un appezzamento di terreno edificabile in quanto l'immobile, composto da tre piani fuori terra, ha l'ultimo piano che non è mai stato menzionato nella concessione edilizia, e perciò attualmente completamente abusivo.

L'immobile non ha terreno di pertinenza che permetta una sanatoria. Considerate le buone finiture si è ritenuto opportuno dare la possibilità di sanare urbanisticamente l'immobile creando un lotto costituito da questo immobile ed un appezzamento di terreno edificabile presente nelle vicinanze che possa cedere S.U. al piano attualmente abusivo e permettere così di sanare la situazione urbanistica. L'appezzamento di terreno è stato dimensionato in modo da permettere la realizzazione di un capannone artigianale di medie dimensioni, in modo che il futuro cliente possa integrare superfici ad ufficio a superfici produttive.

Questa idea è nata durante i numerosi colloqui avuti con il Tecnico Comunale del Comune di San Giorgio, che ha approvato la linea urbanistica proposta.

Il presente corpo descrive l'appezzamento di terreno edificabile.

 foglio 27 particella 67 (catasto terreni), qualita/classe seminativo 2, superficie 970, reddito agrario 8,77 €, reddito dominicale 6,01 €, intestato a

derivante da frazionamento n. 426.1/1989 in atti dal 18/02/1991 Coerenze: rio ogone, mapp 63, 134, 89

il mappale è classificato quale area agricola per una superficie di 430 mq e area edificabile - produttivo urbanizzato - per una superficie di 540 mq

 foglio 27 particella 134 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 1, superficie 170, reddito agrario 1,71 €, reddito dominicale 1,32 €, intestato a

derivante da frazionamento n. 426.1/1989 in atti dal 18/02/1991 Coerenze: mappali 67, 63, 136, 69

il mappale è classificato quale area edificabile - produttivo urbanizzato

 foglio 27 particella 136 (catasto terreni), qualita/classe semin arbor 1, superficie 860, reddito agrario 8,66 €, reddito dominicale 6,66 €, intestato a

derivante da frazionamento n. 426.1/1989 in atti dal 18/02/1991 Coerenze: mappali 63, 64, 65, 139, 69, 134

Presenta una forma regolareIl terreno

- Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 2.330,15

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Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da con contratto di affitto tipo ultranovennale, stipulato il 20/03/2012, con scadenza il 19/03/2042, registrato il 04/04/2012 a Piacenza ai nn. 26471T, trascritto il 04/04/2012 a Piacenza ai nn. 3858/2871 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 10.000 euro.

contratto di locazione ultranovennale ad uso diverso da quello abitativo, con durata di anni 30 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Con atto Notaio Brunetti del 31/10/2012, il proprietario dei beni stabilisce che gli immobili ed i terreni che costituiscono il presente lotto possono essere alienati, in tutto o in parte, solo ed esclusivamente al fine di destinare il ricavato della vendita al soddisfacimento dei creditori della società e quindi esclusivamente al fine di soddisfare i crediti. In detto atto però si evidenziano le ipoteche preesistenti da cui nasce il presente procedimento esecutivo e pertanto, essendo le ipoteche precedenti a detto atto, la presente esecuzione procede senza risentire del vincolo posto dall'atto menzionato.

- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 322.700,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 290.430,00 - Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova,

€. 290.430,00

 atto di locazione ultranovennale, stipulata il 20/03/2012 a firma di Notaio Carlo Brunetti , trascritta il 04/04/2012 a Piacenza ai nn. 3858/2870, a favore di

, contro derivante da atto di locazione ultranovennale Notaio Carlo Brunetti del 20/03/2012.

La formalità è riferita solamente a nascente da atto di locazione ultranovennale Notaio Carlo Brunetti del 20/03/2012 a favore di contro nato a

il avente per oggetto la locazione per anni 30 di un ufficio, autorimessa e tettoia di pertinenza in San Giorgio Piacentino (PC) strada Ducale Viustino, in catasto fg. 27, part. 101, sub. 1, 2 e 3.

18631/3772, a favore di , contro E

SRL, derivante da ATTO DI MUTUO.

La formalità è riferita solamente a sopra n 14 beni fra cui il presente

 ipoteca volontaria attiva, stipulata il 24/10/2007 a firma di GIOVANNA COVATI