CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO RIUNITI CONSULENZA E CHIARIMENTI
A. Villa con terreni circostanti in Terni – Via Salaria n. 6
7) ALTEZZE, DISTANZE E ALLINEAMENTI H max m 7,50
7.6 Corrispondenza dati Catastali/Atto:
L’intestazione catastale corrisponde con gli effettivi diritti spettanti agli Esecutati, in base alle risultanze dagli Atti trascritti.
L'immobile risulta conforme.
Descrizione: Villa con terreni circostanti di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di una Villa con Corte e terreni circostanti, siti nel Comune di Terni, Via Salaria n. 6, della Superficie Commerciale di mq 327,60.
Il fabbricato principale si sviluppa su un piano seminterrato e due fuori terra.
Vi sono altri due fabbricati di pertinenza.
Il tutto è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particella n. 999.
La Corte di pertinenza è altresì distinta al Catasto Terreni del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particella n.
999, Qualità Ente Urbano, della Superficie Catastale di mq 2020 tra area coperta e scoperta.
I terreni Agricoli circostanti sono di varie colture ed hanno un superficie catastale complessiva di Ha 2.23.36.
Identificato al Catasto Fabbricati:
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, diritto di abitazione per 1/2 in Regime di Separazione dei Beni;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, diritto di abitazione per 1/2 in Regime di Separazione dei Beni;
Foglio n. 156, Particella n. 999, (Catasto Fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/7, classe 4, consistenza catastale vani 11,5, superficie catastale totale 275 mq (totale escluse aree scoperte 264 mq), rendita 890,89 Euro, indirizzo catastale: Strada Salaria n.6, piano: T-1-S1.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 998, (Catasto Terreni), porzione AA qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 399, Reddito Dominicale Euro 3,61, Reddito Agrario Euro 2,16, porzione AB, qualità uliveto, classe 3, superficie mq 5101, Reddito Dominicale Euro 17,12, Reddito Agrario Euro 7,90.
Foglio n. 156, Particella n. 999, (Catasto Terreni), qualità Ente Urbano, superficie mq 2020 tra area coperta e scoperta, senza intestazione;
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1003, (Catasto Terreni), qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 1110, Reddito Dominicale Euro 3,73, Reddito Agrario Euro 6,02.
TRIBUNALE DI TERNI - ESECUZIONE IMMOBILIARE N. Gen. Rep. 03/2020
Studio Tecnico Geom. Alberto Teofoli e Geom. Marco Giuliani Associati Rapporto di Stima - N. Gen. Rep. 03/2020 - pag. 23
Febbraio 2022
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1005, (Catasto Terreni), porzione AA, qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 394, Reddito Dominicale Euro 3,56, Reddito Agrario Euro 2,14, porzione AB, qualità uliveto, classe 3, superficie mq 1686, Reddito Dominicale Euro 5,66, Reddito Agrario Euro 2,61.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1007, (Catasto Terreni), porzione AA qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 1018, Reddito Dominicale Euro 3,42, Reddito Agrario Euro 5,52,porzione AB, qualità uliveto, classe 3, superficie mq 227, Reddito Dominicale Euro 0,76, Reddito Agrario Euro 0,35.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1009, (Catasto Terreni), qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 106, Reddito Dominicale Euro 0,36, Reddito Agrario Euro 0,57.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1017, (Catasto Terreni), porzione AA qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 124, Reddito Dominicale Euro 1,12, Reddito Agrario Euro 0,67, porzione AB,qualità uliveto, classe 3, superficie mq 2096, Reddito Dominicale Euro 7,04 Reddito Agrario Euro 3,25.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1019, (Catasto Terreni), Porzione AA qualità Uliveto, classe 3, superficie mq 10075, Reddito Dominicale Euro 33,82, Reddito Agrario Euro 15,16.
Descrizione della zona
L’immobile è ubicato nella zona periferica di Terni, con immobili prevalentemente residenziali.
I parcheggi sono insufficienti.
Nella zona sono presenti i servizi di Urbanizzazione Primaria e Secondaria.
Collegamenti
Autobus: Fermata a m. 300 (urbana);
Treno: Stazione ferroviaria a Km 3,5;
Superstrada: Svincolo per SS675 ed E45 a Km 5,0;
Autostrada: Casello di Orte a Km 31.
Descrizione dettagliata
Il fabbricato principale è di remota costruzione ed è stato ristrutturato nel 1996.
L’abitazione si sviluppa su due piani fuori terra ed uno seminterrato.
Al piano seminterrato è composta da un vano adibito a cantina della superficie utile di mq 23,62 ed un intercapedine della superficie utile di mq 16,14.
L’altezza netta interna è di m. 2,32.
Al piano terra è composta da due vani soggiorno, cucina, sala pranzo, disimpegno e bagno per una superficie utile di mq 89,55 circa.
L’altezza netta interna è di m. 2,73.
Allo stesso piano vi sono due portici della superficie di mq 32,26.
Sul lato sud della facciata sono visibili sulla tinteggiatura le macchie causate dall’umidità di risalita dal terreno.
La pavimentazione esterna nei pressi della cucina presenta dei cedimenti dovuti all’assestamento del terreno.
Al piano primo è composta da quattro camere, due bagni e due disimpegni per una superficie utile di mq 76,00 circa.
L’altezza netta interna, varia da vano a vano da m. 2,52 a m. 2,90
Dalla strada pubblica si accede al fabbricato attraverso una strada privata asfaltata(con cancello sulla via pubblica) distinta al Catasto Terreni con il Foglio n. 156, Particella n. 1007.
La strada in alcuni punti è dissestata per il cedimento della scarpata a valle.
I pavimenti al piano terra sono in cotto fiorentino, ad eccezione di quelli dei bagni che sono in piastrelle di ceramica.
Gli infissi esterni sono in legno di castagno con doppio vetro e sono forniti di scuri o persiane anch’essi in legno.
L’abitazione è fornita degli impianti elettrico, idrosanitari e di riscaldamento costituito dalla caldaia a metano e dai radiatori.
Gli impianti sono da certificare visto il tempo trascorso dal rilascio del certificato di agibilità in data 31/07/1996.
Gli scarichi dell’abitazione sono collegati alla fossa tipo imhoff.
La struttura portante originaria è in muratura mentre la porzione ampliata nel 1996 è in calcestruzzo armato.
I solai interpiano sono in laterocemento.
Il solaio di copertura ha la struttura portante in legno e laterizio.
Il manto di copertura è in coppi ed embrici di laterizio.
La porzione di corte posta tra il fabbricato principale e quelli accessori è pavimentata con il cotto.
La corte ha una superficie catastale di mq 2020 tra area coperta e scoperta.
Nella corte sono presenti due fabbricati accessori.
Nel primo vi è un garage della superficie utile di mq 19,83 ed una tettoia della superficie lorda di mq 23,01.
L’altezza netta interna varia da m 2,90 in corrispondenza dell’imposta del tetto, a m. 3,60 sul colmo del tetto.
La struttura portante è in muratura
Il solaio di copertura è in legno con pianelle in laterizio.
La pavimentazione del garage e della tettoia è in cotto.
Il secondo fabbricato accessorio si sviluppa su due piani fuori terra.
Come esposto al “Punto 7.2 Conformità Edilizia”, va ripristinato lo stato originario di tettoia-fienile in quanto i lavori di trasformazione sono abusivi e non sanabili.
Al piano terra è composto da cucina, bagno ed un ampio vano per una superficie utile di mq 46,68 circa. Le altezze nette interne variano da vano a vano.
Nella cucina e nel bagno variano da m. 2,81 (all’imposta del tetto) a m. 3,55 al colmo del tetto, mentre nel vano è di m. 2,88.
TRIBUNALE DI TERNI - ESECUZIONE IMMOBILIARE N. Gen. Rep. 03/2020
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Febbraio 2022
Al piano primo vi è un unico vano della superficie utile di 32,61 circa.
L’altezza netta interna varia da m. 2,77 all’imposta del tetto, a m. 3,60 al colmo del tetto.
La struttura portante è in muratura. Il solaio del piano primo è in legno, costituito da pavimento in parquet, tavolato, travicelli e travi portanti.
Il solaio di copertura è in legno con pianelle in laterizio.
I pavimenti del piano terra sono in cotto, tranne quello del bagno che è in piastrelle di ceramica Gli infissi esterni sono in legno di castagno con doppio vetro.
All’esterno delle finestre vi sono delle grate metalliche.
Piano Attuativo
I fabbricati ed i terreni ricadono nel Piano Attuativo di iniziativa pubblica denominato “Comprensorio dei punti di paesaggio di Collescipoli (03-PA-027)” approvato con Deliberazione della Giunta Comunale n. 98 del 22/10/2014 (Vedere Punto 7.4 – Situazione Urbanistica).
La Particella n. 999 e porzione della Particella n. 1005 sono incluse nell’area con destinazione Epp3 in cui è prevista la trasformazione dei fabbricati agricoli esistenti ( o una nuova edificazione) ai fini residenziali per una S.U.C. (Superficie Utile Coperta) di mq 110 (Art. 10 delle N.T.A. del Piano Attuativo – Tavola P2-1 “il piano attuativo tavola delle previsioni urbanistiche”).
Il Piano Attuativo è consultabile nel sito internet del Comune di Terni (Home → amministrazione trasparente → pianificazione e governo del territorio → pianificazione pubblica e varianti).
Terreni Circostanti
I terreni circostanti di varia coltura hanno una superficie catastale complessiva di Ha 2.23.36.
Una parte è coltivata ad uliveto per una Superficie Catastale di Ha 1.91.85.
La restante parte di Ha 0.31.51 costituisce il giardino e la strada privata di accesso.
I terreni sono attraversati da tre elettrodotti di cui uno ad alta tensione.
I terreni dal punto di vista urbanistico ricadono in Zona Agricola E1 ed alcune porzioni ricadono nelle fasce di Rispetto Stradale S1 e di Rispetto Ferroviario S2.
Lavatoio posto sulla Particella n. 998.
Il lavatoio in questione, ora in disuso, è posto in prossimità della Via Salaria, che è il tratto urbano della Strada Regionale n. 313 di Passo Corese.
Il manufatto è in precarie condizioni di stabilità tanto che risulta delimitato da nastro bianco – rosso per impedirne l’accesso.
In passato il lavatoio potrebbe essere stato di uso comune tra gli abitanti della zona.
Il lavatoio è posto al di fuori della recinzione che delimita gli immobili pignorati facenti parte del Lotto n. 2.
Confrontando le foto satellitari (presenti in vari siti internet) con la Mappa Catastale attuale e quella allegata all’Atto di Compravendita del Notaio Pierluigi Jorio Repertorio n. 61055 del 17/11/1995, risulta con buona probabilità, che il lavatoio è posto almeno in parte sulla Particella n. 998 (pignorata) del Foglio n. 156 del Catasto Terreni del Comune di Terni.
Il lavatoio non risulta censito negli atti del Catasto Terreni e/o Fabbricati.
Non risulta citato nell’Atto di Compravendita del Notaio Filippo Clericò Repertorio n. 3667 del 27/11/2006 con cui gli Esecutati hanno acquistato gli immobili pignorati.
Nella Mappa Catastale di Impianto il lavatoio non è riportato.
Nella Mappa Catastale di Visura, risalente al 1995 (allegata all’atto del Notaio P. Jorio del 17/11/1995) si nota una linea tratteggiata, che veniva usata (a quei tempi) per indicare tettoie aperte o fabbricati diruti.
Nella mappa attuale è visibile una linea continua, a cui dovrebbe essere correlato un numero di mappa oppure il simbolo di graffatura “῀” se fosse un fabbricato facente parte del terreno.
Per determinare l’esatta posizione del lavatoio nella Mappa Catastale occorre un rilievo topografico.
Dalle ricerche effettuate presso l’Archivio del Comune di Terni, per gli altri fabbricati, non sono emersi titoli edilizi abilitativi riguardanti il lavatoio.
Dall’esame delle foto aeree consultabili nel sito internet Webgis Umbriageo risulta che il lavatoio è stato realizzato nel periodo successivo al 1954.
Il legale di un esecutato ha fornito allo scrivente le foto di due comunicazioni, risalenti al 1995, intercorse tra il Comune di Terni e l’OMISSIS (Allora Proprietaria).
Nella prima, datata 02/10/1995, l’OMISSIS chiedeva al Comune l’autorizzazione per poter demolire il
“fontanile” che era in stato di degrado.
Nella seconda, inviata dal Comune di Terni – Gestione Patrimonio all’A.S.M. (Manutenzione Acquedotti Pubblici), all’Ufficio Manutenzione Patrimonio Monumentale e per conoscenza all’OMISSIS, il Dirigente della Gestione Patrimonio comunicava, tra l’altro, all’Ufficio Manutenzione Patrimonio Monumentale che
“Prima di procedere alla sua demolizione, è necessario dichiarare la struttura priva di alcun valore storico – monumentale”.
L’Aggiudicatario dovrà richiedere al Comune di Terni che l’Amministrazione stessa proceda alla demolizione o alla messa in sicurezza del lavatoio”.
Le eventuali spese a carico dell’Aggiudicatario sono ricomprese nel ribasso del 15% del valore di mercato per l’assenza di garanzia dei vizi. (Vedere Punto 9 . Valutazione complessiva del Lotto)
Classe Energetica
L’appartamento è sprovvisto di A.P.E..
La classe energetica dell’appartamento è presumibilmente la “G”, in considerazione dell’epoca di costruzione e dei materiali utilizzati.
Consistenza
Criterio di misurazione consistenza reale: “Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari”.
Descrizione Consistenza Indice Commerciale
Superficie residenziale 238,40 x 100% = 238,40
Portici 32,20 x 35% = 11,27
Corte esclusiva fino a mq 25 25,00 x 10% = 2,50
Corte esclusiva eccedente i mq 25 1995,00 x 2% = 39,90
Cantina ed intercapedine 49,30 x 50% = 24,65
Garage 25,56 x 50% = 12,78
Tettoia 24,50 x 20% = 4,90
Ex-Fienile 60,75 x 20% 12,15
Totale Lotto 2 2450,71 = 346,55
Totale superficie commerciale: mq 346,55
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Per i terreni la consistenza è la Superficie Catastale:
Terreni coltivati ad uliveto Ha 1.91.85 Terreni destinati a seminativo Ha 0.31.51
Per la potenzialità edificatoria permessa dal Piano Attuativo la consistenza è la S.U.C.:
S.U.C. Mq 110 8) VALUTAZIONE: