TRIBUNALE DI TERNI - ESECUZIONE IMMOBILIARE N. Gen. Rep. 03/2020
Studio Tecnico Geom. Alberto Teofoli e Geom. Marco Giuliani Associati Rapporto di Stima - N. Gen. Rep. 03/2020 - pag. 1
Dicembre 2021
TRIBUNALE DI TERNI
ESECUZIONE IMMOBILIARE
Esecuzione Forzata
Promossa da:
OMISSIS
contro
OMISSIS
N. Gen. Rep. 03/2020
Giudice: Dott. Francesco Angelini Custode Giudiziario: Avv. Alessandro Liberati
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Tecnico incaricato:
Geom. Marco Giuliani Via S. Marco n. 13, 05100 - Terni
Partita I.V.A.: 00764230553 tel.: 0744/406091 - fax: 0744/406091 e-mail: [email protected]
pec: [email protected]
LOTTO 1
Beni in Terni Strada della Civitella n. 167 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA
A. Terni – Strada della Civitella n. 167
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un Appartamento di civile abitazione, ai piani interrato e terra, con Corte di pertinenza siti nel Comune di Terni, Strada della Civitella n. 167, della Superficie Commerciale di mq 147,42 ed Autorimessa al piano interrato della Superficie Commerciale di mq 26,80.
L’abitazione al piano terra è composta da ingresso, disimpegno, due bagni, tre camere di cui una con cabina armadio, per una superficie utile di mq 80,12 circa.
Allo stesso piano vi è un balcone di mq 4,68 circa, e sul lato est il lastrico solare di mq 13,80 circa ed il portico di mq 9,80 circa.
Al piano interrato è composta da un soggiorno, cucina, lavanderia, disimpegno e bagno per una superficie utile di mq 62,68 circa, oltre ad una cantina, cui si accede dalla corsia comune di accesso alle autorimesse, della superficie utile di circa mq 5,50. Vi è anche una corte esclusiva di circa mq 126,00 di cui mq 55,00 circa sono pavimentati
L’autorimessa al piano interrato è composta da un unico vano della superficie utile di mq 22,90 circa.
L’autorimessa è collegata all’abitazione tramite una porta interna.
Identificato al Catasto Fabbricati:
Intestato a OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/1, Foglio n. 87, Particella n.
1544, Sub. 2 (Catasto Fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/2, classe 8, consistenza catastale vani 6, superficie catastale totale mq. 147, rendita 557,77 Euro, indirizzo catastale: Strada della Civitella n. 167, piano: T-S1;
Intestato a OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/1, Foglio n. 87, Particella n.
1544, Sub. 14 (Catasto Fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/6, classe 8, consistenza catastale mq 24, superficie catastale totale mq. 26, rendita 49,58 Euro, indirizzo catastale: Strada della Civitella n.
167, piano: S1
2) DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 147,42 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 26,80 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 169.000,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova: € 135.200,00
Data della valutazione: 09/12/2021
3) STATO DI POSSESSO
L’abitazione risulta abitata dall’Esecutata, OMISSIS.
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4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Nessuna.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
Trascrizione n. 5141 del 08/07/2004, Convenzione Edilizia stipulata dal Segretario Generale del Comune di Terni in data 18/06/2004, Repertorio n. 35552, a favore del Comune di Terni contro OMISSIS (bene personale), per i diritti di 1/1 di piena proprietà sui terreni, siti in Comune di Terni e distinti al Catasto Terreni al Foglio n. 87, Particelle n. 1117, n. 1119, n. 1126, n. 1127, n. 1128, n. 1129, n. 1130, n. 1131, n.
1136, n. 1137, n. 1138 (da cui deriva l’attuale Particella n. 1544).
4.1.4 Altre limitazioni d'uso:
Nessuna.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
- Ipoteca Volontaria n. 1857, del 16/06/2007, a favore di OMISSIS con sede in OMISSIS, c.f. OMISSIS (elettivamente domiciliata presso la propria sede in OMISSIS, OMISSIS), contro OMISSIS, Concessione a Garanzia di un Mutuo derivante da Atto del Notaio Filippo Clericò, con sede in Terni, in data 15/06/2007 Repertorio n. 4673, iscritta a Terni in data 16/06/2007 al n. 1857 del Registro Particolare.
Importo Ipoteca: € OMISSIS.
Importo Capitale: € OMISSIS.
Gravante sui beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Terni (TR), con il Foglio n. 87, Particelle n.
1544 sub 2 e n. 1544 sub 14, per la proprietà di 1/1.
- Ipoteca Volontaria n. 755, del 05/07/2013, a favore di OMISSIS con sede in OMISSIS, c.f. OMISSIS (elettivamente domiciliata presso la propria sede in OMISSIS, OMISSIS), contro OMISSIS (Terzi Datori di Ipoteca) e OMISSIS, con sede in OMISSIS (OMISSIS), c.f. OMISSIS (Debitore non Datore di Ipoteca), Concessione a Garanzia di apertura di credito, derivante da Atto del Notaio Vincenzo Clericò, con sede in Terni, in data 04/07/2013 Repertorio n. 26882, iscritta a Terni in data 05/07/2013 al n. 755 del Registro Particolare.
Importo Ipoteca: € OMISSIS;
Importo Capitale: € OMISSIS;
Gravante, tra gli altri, sui beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Terni, con il Foglio n. 87, Particelle n. 1544 sub 2 e n. 1544 sub 14 ed al Foglio n. 156, Particella n. 999 ed al Catasto Terreni del Comune di Terni, col Foglio n. 156, Particelle n. 1003, n. 1005, n. 1007, n. 998, n. 1019, n. 1009, n.1017 e n. 999, per la piena proprietà per 1/1.
- Annotamento n. 376 del 21/04/2015, (proroga durata ammortamento, riferito all’Iscrizione n. 755 del 05/07/2013):
la Banca consente la postergazione delle rate con scadenza dal 31/05/2014 al 28/02/2015,in una unica rata con scadenza al 31/12/2016. La scadenza della apertura di credito con garanzia Ipotecaria viene quindi prorogata al 31/12/2016.
4.2.2 Pignoramenti:
- Pignoramento n. 1087, del 19/02/2020, a favore di OMISSIS (sede OMISSIS) (elettivamente domiciliata in OMISSIS, via OMISSIS, presso lo Studio dell’Avv. Stefano Sciannameo), contro OMISSIS, per la somma di Euro OMISSIS.
Verbale di pignoramento immobili dell’Ufficiale Giudiziario di Terni in data 23/12/2019 Repertorio n.
2849/2019.
Gravante sui beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Terni (TR), con il Foglio n. 87, Particelle n.
1544 sub 2 e n. 1544 sub 14 ed al Foglio n.156, Particella n. 999 ed al Catasto Terreni del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particelle n. 1003, n. 1005, n. 1007, n. 998, n. 1019, n. 1009, n.1017 e n. 999, per la piena proprietà per 1/1.
4.2.3 Altre Trascrizioni:
Nessuna.
4.2.4 Altre limitazioni d'uso:
Nessuna.
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5) ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: (2020) € 221,29
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: € 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 26,07
Quote millesimali dell’immobile: generali abitazione 99,73
Quote millesimali dell’immobile:rampa e corsia abitazione 177,28
Quote millesimali dell’immobile: generali autorimessa 11,74
Quote millesimali dell’immobile: rampa e corsia autorimessa 56,94
Durante i sopralluoghi effettuati, si è constatato che sul solaio di copertura del piano interrato (cantine, autorimesse e spazi di manovra), sono presenti infiltrazioni di acqua, per cui il Condominio dovrà provvedere nel futuro al rifacimento dell’impermeabilizzazione e della conseguente pavimentazione.
6) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Attuali:
- OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, dal OMISSIS ad OMISSIS, in forza di Atto di Compravendita del Notaio Vincenzo Clericò di Terni in data 23/07/2007, Repertorio n. 16.866 trascritto a Terni il 27/07/2007 al n. 5905 del R.P..
Relativo agli immobili distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Terni con il Foglio n. 87, Particelle n.1544 Sub. 2 e n. 1544 Sub. 14. Nella vendita sono compresi i proporzionali diritti di comproprietà sui Beni Comuni Non Censibili (B.C.N.C.) distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Terni al Foglio 87, Particelle n. 1544 Sub. 17 e n. 1544 Sub. 19.
Precedenti:
- OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f.OMISSIS, in qualità di unico titolare dell'impresa individuale denominata “OMISSIS”, con sede in OMISSIS, P. I.V.A. OMISSIS dal OMISSIS al OMISSIS, in forza dell’Atto di Compravendita del Notaio Luciano Clericò con sede in Terni, in data 15/07/2004, Repertorio n. 127928, trascritto a Terni il 17/07/2004 al n. 5402 del R.P. e successivo Atto di Rettifica con Scrittura Privata con sottoscrizione autenticata nelle firme, dal Notaio Vincenzo Clericò con sede in Terni, in data 09/09/2004, Repertorio n. 7789, trascritta a Terni il 17/09/2004 al n. 6885 del R.P.
Relativo all'appezzamento di terreno edificabile, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Terni con il Foglio n. 87, Particella n. 1151 (area urbana di mq 1512 per la piena proprietà) ed al Catasto Terreni con il Foglio n. 87, Particella n. 1137 di mq 32.399 per 2/3 della piena proprietà, oltre ad altri beni non oggetto della presente Procedura Esecutiva.
- OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/1 dal OMISSIS al OMISSIS, in forza di Atto di Compravendita del Notaio Luciano Clericò con sede in Terni, in data 14/05/1983, Repertorio n.
11305, trascritto a Terni il 11/06/1983 al n. 3536 del R.P., riguardante i terreni con sovrastanti fabbricati rurali, distinti al Catasto Terreni del Comune di Terni con il Foglio 87, Particelle n. 135, n. 191, n. 192, n.
193, n.194, n. 195, n. 196, n. 197, n. 198, n. 199, n. 190, n. 138, n. 509, n. 137, n. 516, n. 136 e n. 136 sub. 2.
7) PRATICHE EDILIZIE:
7.1. Pratiche Edilizie:
Identificativo: 314/2004.
Tipo pratica: Permesso di Costruire Protocollo n. 314, adottato il 18/10/2004 e rilasciato il 02/12/2004.
Intestazione: OMISSIS.
Per lavori: Nuova costruzione di edifici ad uso residenziale all’interno del Piano Attuativo Molinari.
Identificativo: 414/2007.
Tipo pratica: Permesso di Costruire Protocollo n. 414 del 18/09/2007, rilasciato il 20/11/2007 con Protocollo n. 202320.
Intestazione: OMISSIS.
Per lavori: Variante parziale al P.d.C. n. 314/2004, per la realizzazione di un intervento di Nuova Costruzione di edifici ad uso residenziale all’interno del Piano Attuativo Molinari.
Identificativo: 61946/2007.
Tipo pratica: D.I.A. Presentata il 03/04/2007, Protocollo n. 61946 e presa d'atto del 23/07/2007 con Protocollo n. 129145.
Intestazione: OMISSIS.
Per lavori: D.I.A.
Identificativo: 0183894/2010.
Tipo pratica: Certificato di Agibilità Protocollo n. 0183894 del 03/11/2010.
Intestazione: OMISSIS.
Per lavori: Fabbricato, Foglio 87, Particella n.1544 dal sub 1 al 16.
7.2 Conformità Edilizia:
Il fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari pignorate, risulta assentito dai seguenti provvedimenti autorizzativi:
Permesso di Costruire n. 314, adottato il 18/10/2004, rilasciato il 02/12/2004, alla Impresa OMISSIS, relativo a nuova costruzione di fabbricato ad uso residenziale.
Permesso di Costruire n. 414, adottato il 18/09/2007, rilasciato il 20/11/2007, con Protocollo n. 202320 Variante Parziale al P.d.C. n. 314/2004, a nome di Impresa OMISSIS.
D.I.A. Presentata il 03/04/2007, Protocollo n. 61946 e presa d'atto del 23/07/2007, Protocollo n.
129145.
Certificato di Agibilità rilasciato in data 03/11/2010 con Protocollo n. 0183894.
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Abitazione Particella n. 1544 sub 2
Rispetto ai provvedimenti autorizzativi sopra menzionati, in particolare la Tavola 18 V allegata alla D.I.A del 03/04/2007, Protocollo n. 61946, lo scrivente durante il sopralluogo ha accertato delle difformità con lo stato di fatto:
a) Al Piano Terra, i vani che erano destinati a soggiorno e due ripostigli sono nello stato di fatto una camera con bagno e cabina armadio;
b) Al piano seminterrato, il “locale pluriuso” previsto, è nello stato di fatto un soggiorno ed una cucina;
c) Vi sono inoltre delle lievi difformità dovute ai cavedi degli scarichi delle acque reflue e delle canne fumarie, che non costituiscono abusi edilizi ai sensi dell’art. 34 bis del DPR 380/01.
La difformità di cui alla lettera b) non è sanabile, in quanto i vani non hanno le caratteristiche ed i requisiti dei vani abitabili di cui all’art. 88 del Regolamento Edilizio Comunale ed all’art. 156 della L.R. n. 01/2015.
Pertanto va ripristinato lo stato assentito realizzando il soggiorno con angolo cottura al piano Terra dove era previsto, rendendo quindi inutile chiedere la sanatoria per la difformità di cui alla lettera a).
Il costo per ripristinare lo stato assentito si può sommariamente quantificare in circa € 10.000,00, comprese le spese tecniche.
Autorimessa Particella n. 1544 sub 14
Vi sono solo delle lievi difformità dovute ai cavedi delle colonne di scarico delle acque reflue del fabbricato, che non costituiscono abusi edilizi ai sensi dell’art. 34 bis del DPR n. 380/01
7.3 Conformità Catastale:
L’intestazione delle Unità immobiliari pignorate, corrisponde alle risultanze degli atti trascritti.
Abitazione Foglio n. 87 Particella n. 1544 sub 2
La planimetria catastale attuale non corrisponde con lo stato di fatto.
Le difformità sono le seguenti:
a) Al piano Interrato è stata variata la destinazione del “locale pluriuso” trasformandolo in una cucina ed un soggiorno.
b) Al piano terra è stata variata la destinazione del “soggiorno-cucina” divenuto una camera, del ripostiglio che è oggi una cabina-armadio e del vano adiacente che è stato trasformato in bagno.
c) Vi sono altre lievi differenze, dovute alla presenza di rientranze e sporgenze dovute a pilastri o cavedi Garage Foglio n. 87 Particella n. 1544 sub 14
La planimetria attuale non corrisponde perfettamente con lo stato di fatto, in quanto sono presenti delle sporgenze dovute a pilastri o cavedi degli scarichi delle acque reflue.
Queste difformità non sono rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale e dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova Planimetria Catastale ai sensi della vigente normativa catastale.
Regolarizzabili mediante:
Visto quanto esposto nel punto 7.2 “Conformità Edilizia”, dopo aver ripristinato lo stato assentito nell’abitazione, occorrerà pertanto presentare una Denuncia di Variazione (Mod DOCFA), con allegata la nuova planimetria catastale, per la Particella n. 1544 sub 2.
Il costo presunto per la presentazione della variazione catastale è pari ad € 500,00, comprese le spese tecniche ed i diritti catastali.
7.4 Situazione Urbanistica:
OP-Art.57 - Zone B - insediamenti residenziali di conservazione dei volumi (BbV, BbVn., Bb(0)4, Bb(n.)c e BbV(n.))
1 Nelle zone di conservazione dei volumi BbV è prevista la conservazione della densità edilizia degli edifici esistenti nonché l'ubicazione; nei casi in cui non sia stata raggiunta la saturazione dell'indice di edificabilità o non siano stati realizzati gli ampliamenti previsti dagli strumenti urbanistici previgenti, è ammesso il completamento fino al raggiungimento della cubatura massima ammessa calcolata nel rispetto degli allineamenti e sedimi edificabili ad essi relativi.
L'utilizzazione delle aree inedificate deve portare ad una corretta e completa attuazione del piano;
l'individuazione dei lotti, in relazione agli edifici esistenti ed alle relative aree di pertinenza o collegate risultanti al momento dell'adozione del Nuovo PRG, non deve comportare un incremento della volumetria prevista per ciascun nucleo.
2 Qualora si debba procedere alla demolizione e ricostruzione degli edifici, fatto salvo quanto prescritto al comma precedente, la volumetria consentita è pari a quella esistente, calcolata senza tenere conto delle superfetazioni ed in genere delle sovrastrutture aggiunte all'edificio da demolire a meno che non siano assentite in via di sanatoria edilizia; l'altezza massima non può superare quella degli edifici preesistenti.
3 Nel caso di edifici ricadenti in parte in zona di rispetto, in caso di demolizione, la volumetria consentita dovrà essere concentrata nell'area edificabile restante.
4 Nelle zone di conservazione dei volumi in cui la sigla BbV è seguita da un numero, riferito agli indici di seguito elencati, nei casi in cui siano presenti lotti liberi o edifici esistenti di volume inferiore, può essere realizzata nuova edificazione o ampliamenti fino al raggiungimento dell'indice massimo ammesso nel rispetto dei parametri previsti dall'art. 55 per ciascun indice.
La codifica degli indici è la seguente:
IF 1.8 mc/mq: BbV6
IF 3.0 mc/mq: BbV7
5 Nelle zone di conservazione dei volumi in cui la sigla è Bb(0)4 è ammesso un ampliamento di 180 mc o con la sigla Bb(0)5 un ampliamento di 300 mc per gli edifici residenziali esistenti con l'esclusione di quelli che abbiano già usufruito di tale facoltà con la previgente normativa.
6 Non è prescritta la dimensione minima del lotto.
7 L'attuazione avviene con intervento edilizio diretto così come definito nell'art. 18 delle presenti norme.
8 Per le destinazioni d'uso ammesse e per le modalità di intervento si rinvia all'art. 55 ed in generale al Titolo I, Capo 1° e 3° delle presenti norme.
Sono ammesse le categorie d'intervento di cui all'art. 11 fino alla lettera e).
9 Sono state individuate con apposita sigla alcune zone di conservazione, una a voc. Rosaro Bb(4)c e due nei pressi di S.Valentino Bb(5)c, per le quali valgono le prescrizioni e gli incrementi di cui al successivo art.137.
10 Per la zona di Marmore le aree di conservazione dei volumi esistenti, oltre a quanto stabilito nei precedenti commi 1, 2 e 3, sono soggette alle seguenti prescrizioni:
10.1 Le destinazioni d'uso consentite sono quelle di cui al precedente art.55.
10.2 Nei fabbricati a destinazione mista residenziale e commerciale il piano ammette l'esercizio delle attività commerciali anche in deroga alle normative vigenti di settore.
10.3 Negli interventi di ristrutturazione edilizia nei lotti in cui si è raggiunta la saturazione dell'indice di edificabilità previgente, è consentito un incremento del 10% della volumetria esistente o, in alternativa, un aumento del 3% della superficie utile netta per adeguamento igienico funzionale.
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11 Per la zona di Piediluco le aree di conservazione dei volumi esistenti sono soggette alle seguenti prescrizioni:
a1.1 Nelle zone di conservazione è prevista la conservazione della densità edilizia degli edifici esistenti.Qualora si debba procedere ad interventi di ristrutturazione urbanistica con demolizione e ricostruzione degli edifici, la volumetria consentita è pari a quella esistente, calcolata senza tenere conto delle superfetazioni e in genere delle sovrastrutture aggiunte all'edificio da demolire; l'altezza massima non può superare quella degli edifici preesistenti.
a2.1 Le aree a giardino devono essere mantenute a verde con la conservazione ed il restauro di eventuali elementi architettonici di pregio presenti, possono essere usate per attività a servizio della residenza ed anche a servizio di attività commerciali o turistiche; sono consentiti interventi di manutenzione e ristrutturazione delle sistemazioni esterne.
a3.1 Il PRG nella zona di Piediluco, oltre a quanto sopra detto distingue le seguenti sottozone:
a) Sottozona a destinazione esclusivamente residenziale BbV(1);
In questa sottozona il Piano ammette la sola destinazione residenziale anche a fini turistici. è consentito effettuare gli interventi fino alla lettera d) dell'art. 11.
Nelle aree di pertinenza dei fabbricati o nelle aree libere si consente la realizzazione di strutture fisse destinate a rimessa attrezzi, servizi ed attrezzature per la residenza (piscine, barbecue, pranzo all'aperto, ripostigli, portici, gazebi, pergole, ripostigli, ecc...).
Per la lottizzazione sorta in località S.Lucia si consente un incremento del 10% delle volumetrie esistenti fino a raggiungere l'indice di 1,0 mc/mq ed il completamento dei lotti liberi con il medesimo indice; si conferma l'altezza massima prevista dalla lottizzazione originaria che recita: “ammessi 2 piani con un massimo di 3 se misurati sul punto più basso del terreno sistemato. Le costruzioni, misurate al colmo della copertura, non dovranno in ogni caso superare il livello delle strade soprastanti.”
b) Sottozona a destinazione mista residenziale e commerciale BbV(2);
In questa sottozona che comprende gli edifici lungo il corso principale, il piano ammette attività commerciali, direzionali e turistiche, realizzabili anche in deroga alle normative vigenti di settore.
è consentito effettuare gli interventi fino alla lettera d) dell'art. 11.
Negli spazi urbani nei quali viene individuata la preesistenza di edifici di cui si rende possibile la ricostruzione o permangono aree inedificate di cui si ritiene necessaria la ristrutturazione urbanistica al fine di ripristinare o riorganizzare la continuità del fronte e/o il carattere del tessuto urbano o del nucleo abitato, è consentito realizzare nuove costruzioni nel rispetto delle dimensioni, degli allineamenti orizzontali e verticali prevalenti dell'area.
Al fine di incentivare e riqualificare le attività commerciali e turistiche per gli edifici prospicienti il corso principale, è consentito realizzare al piano terra, nella zona a monte degli stessi, un ampliamento pari al 10% del volume esistente fino ad un massimo di 60 mc.
Tale ampliamento, consentito una sola volta, deve essere destinato esclusivamente per attività, turistico-commerciale o per loro servizi.
c) Sottozona area PEEP attuato BbV(3);
In questa sottozona il Piano ammette le destinazioni previste dal Piano di zona PEEP.
è consentito effettuare gli interventi fino alla lettera d) dell'art. 11.
Nelle aree di pertinenza dei fabbricati o nelle aree libere si consente la realizzazione di strutture fisse destinate a rimessa attrezzi, servizi ed attrezzature per la residenza (piscine, barbecue, pranzo all'aperto, ripostigli, portici, gazebi, pergole, ripostigli, ecc...).
d) Sottozona nuclei abitati sparsi nel territorio BbV(4);
Sono costituite dai nuclei abitati sparsi nel territorio posti nelle aree fuori dalle zone di Marmore e Piediluco individuate nella tav.A, che per numero di edifici e densità edilizia hanno raggiunto una consistenza urbana che li individua come piccoli centri abitati.
I nuclei abitati individuati nel territorio sono: Il Porto, L'Osteria, e Valle Spoletina.
In queste sottozone il Piano ammette la destinazione residenziale, ricettiva extralberghiera ai sensi della L. R. n. 8/1994, agrituristica e turistica.
E’ consentito effettuare gli interventi fino alla lettera d) dell'art. 11.
Sono consentiti interventi di ristrutturazione urbanistica a condizione che venga redatto un Piano di recupero, che interessi tutto il nucleo abitato.
In attesa della redazione del Piano di recupero complessivo relativo alla sottozona “Il Porto”
e/o del Piano del Comprensorio di Marmore-Piediluco ed al fine di consentire lo sviluppo dell'attività ricettiva presente, per l'edificio insistente sulla particella n.85 del f.169 è ammesso un ampliamento di mc.300, con concessione diretta; l'intervento dovrà conformarsi alle disposizioni delle presenti NTA per quanto attiene i materiali e gli elementi formali (v.Capo 5°).
Sottozona lottizzazione LEM BbV(5)
E' consentito il completamento degli interventi previsti dalla lottizzazione approvata.
7.5 Conformità Urbanistica:
L'immobile risulta conforme.
7.6 Corrispondenza dati Catastali/Atto:
L’intestazione catastale corrisponde con gli effettivi diritti spettanti alla Esecutata, in base alle risultanze dagli Atti trascritti.
L'immobile risulta conforme.
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Studio Tecnico Geom. Alberto Teofoli e Geom. Marco Giuliani Associati Rapporto di Stima - N. Gen. Rep. 03/2020 - pag. 11
Dicembre 2021 Descrizione: Appartamento di cui al punto A
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di un Appartamento di civile abitazione, ai piani interrato e terra, con Corte di pertinenza siti nel Comune di Terni, Strada della Civitella n. 167, della Superficie Commerciale di mq 147,42 ed Autorimessa al piano interrato della Superficie Commerciale di mq 26,80.
L’abitazione al piano terra è composta da ingresso, disimpegno, due bagni, tre camere di cui una con cabina armadio, per una superficie utile di mq 80,12 circa.
Allo stesso piano vi è un balcone di mq 4,68 circa, e sul lato est il lastrico solare di mq 13,80 circa ed il portico di mq 9,80 circa.
Al piano interrato è composta da un soggiorno, cucina, lavanderia, disimpegno e bagno per una superficie utile di mq 62,68 circa, oltre ad una cantina, cui si accede dalla corsia comune di accesso alle autorimesse, della superficie utile di circa mq 5,50. Vi è anche una corte esclusiva di circa mq 126,00 di cui mq 55,00 circa sono pavimentati
L’autorimessa al piano interrato è composta da un unico vano della superficie utile di mq 22,90 circa.
L’autorimessa è collegata all’abitazione tramite una porta interna.
Identificato al Catasto Fabbricati:
Intestato a OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/1, Foglio n. 87, Particella n.
1544, Sub. 2 (Catasto Fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/2, classe 8, consistenza catastale vani 6, superficie catastale totale mq. 147, rendita 557,77 Euro, indirizzo catastale: Strada della Civitella n. 167, piano: T-S1;
Intestato a OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/1, Foglio n. 87, Particella n.
1544, Sub. 14 (Catasto Fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/6, classe 8, consistenza catastale mq 24, superficie catastale totale mq. 26, rendita 49,58 Euro, indirizzo catastale: Strada della Civitella n.
167, piano: S1 Descrizione della zona
L’immobile è ubicato nella zona di espansione di Terni, con immobili prevalentemente residenziali.
Il traffico è locale.
I parcheggi sono sufficienti.
Nella zona sono presenti i servizi di Urbanizzazione Primaria e Secondaria.
Collegamenti
Autobus: Fermata a m. 700 (urbana);
Treno: Stazione ferroviaria a Km 2,5;
Superstrada: Svincolo per SS675 ed E45 a Km 3,5;
Autostrada: Casello di Orte a Km 30.
Descrizione dettagliata
Appartamento di civile abitazione, ai piani interrato e terra, con Corte di pertinenza siti nel Comune di Terni, Strada della Civitella n. 167, della Superficie Commerciale di mq 147,42 ed Autorimessa al piano interrato della Superficie Commerciale di mq 26,80.
L’abitazione al piano terra è composta da ingresso, disimpegno, due bagni, tre camere, di cui una con cabina armadio per una superficie utile di mq 80,12 circa.
L’altezza netta interna è di m. 2,70.
Allo stesso piano vi è un balcone di mq 4,68 circa e sul lato est il lastrico solare di mq 13,80 circa ed il portico di mq 9,80 circa.
Attraverso la scala interna si accede al piano interrato, che è composto da soggiorno, cucina, lavanderia, disimpegno e bagno per una superficie utile calpestabile di mq 62,68 circa.
L’altezza netta interna è di m. 2,71.
La cantina, a cui si accede dalla corsia comune di accesso alle autorimesse, ha una superficie utile di circa mq 5,50
Allo stesso piano vi è una Corte esclusiva di mq 126,00 circa, di cui mq 55,00 circa sono pavimentati.
I pavimenti dell’abitazione sono in piastrelle di ceramica ad eccezione di quelle delle camere che sono in parquet di legno.
Le pareti della cucina e dei bagni sono rivestite con piastrelle di ceramica.
Il portone d’ingresso è del tipo blindato.
Gli infissi esterni sono in legno con doppio vetro e sono forniti di persiane in legno.
Le porte interne sono in legno.
L’abitazione è fornita degli impianti elettrico, idrosanitario e di riscaldamento costituito dalla caldaia a metano e dai radiatori.
Gli scarichi dell’abitazione sono allacciati alla fognatura pubblica realizzata nell’ambito della lottizzazione.
Le unità immobiliari pignorate fanno parte di un complesso immobiliare realizzato in base al piano attuativo denominato “Molinari”.
Il fabbricato è stato edificato nel periodo 2004 - 2007.
Si tratta di un edificio in linea , di due piani fuori terra, sottotetto e piano interrato.(vedere elaborato planimetrico allegato).
La struttura portante è in calcestruzzo armato, costituita da travi e pilastri.
I solai interpiano sono in laterocemento.
Il complesso immobiliare è posto nella periferia nord - est di Terni, in una zona di recente urbanizzazione.
L’acciaieria di Terni dista in linea d’aria, circa 500 metri.
Le coordinate GIS del fabbricato sono 42.57234, 12.66501.
L’autorimessa è collegata con una porta interna al piano interrato dell’abitazione.
L’autorimessa al piano interrato è composta da un unico vano, della superficie utile calpestabile di mq 22,90 circa.
L’altezza netta interna è di m. 2,72.
Si accede ad essa dalla rampa e dallo spazio per accesso a cantine ed autorimesse, distinti al Catasto Fabbricati con la Particella n. 1544 sub 17 (censita come Bene Comune non Censibile).
Il pavimento è in massetto di cemento.
Le pareti sono intonacate e tinteggiate.
L’autorimessa è fornita dell’impianto elettrico, oltre alla predisposizione per l’adduzione idrica e lo scarico di un lavello.
La porta di accesso del tipo basculante è in lamiera.
L’infisso della finestra è in legno.
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Dicembre 2021
Classe Energetica
L’appartamento è sprovvisto di A.P.E..
La classe energetica dell’appartamento è presumibilmente la “D”, in considerazione dell’epoca di costruzione e dei materiali utilizzati.
Consistenza
Criterio di misurazione consistenza reale: “Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari”.
Descrizione Consistenza Indice Commerciale
Superficie residenziale 97,30 x 100 % = 97,30
Portico 10,00 x 35 % = 3,50
Balcone 4,68 x 25% = 1,17
Corte esclusiva fino a mq 25 25,00 x 10 % = 2,50
Corte esclusiva eccedente i mq 25 116,3 x 2% = 2,33
Vani piano S1 74,54 x 50% = 37,27
Cantina 6,70 x 50 % = 3,35
Autorimessa 26,80 x 50% = 13,40
Totale Lotto 361,32 = 160,82
Totale superficie commerciale: mq 160,82
8) VALUTAZIONE:
8.1 Criterio di stima
Procedimento di stima: Comparativo - Market Comparison Approach (M.C.A.) - Standard Internazionali di Valutazione.
La stima con il metodo del confronto di mercato (M.C.A.; Market Comparison Approach) perviene al valore di mercato del bene mediante la sua comparazione, con i dovuti aggiustamenti, ad immobili similari recentemente alienati.
Osservazioni del Mercato Immobiliare
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: Atto di compravendita Data contratto: 31/05/2021
Fonte di informazione: Atto Notaio Paolo Cirilli con sede in Terni, Repertorio n. 67.778
Descrizione: Appartamento al piano terra, primo ed interrato, con garage e corti di pertinenza esclusiva, anno di costruzione 2012
Indirizzo: Via OMISSIS - Terni
Superfici principali e secondarie: 129,50 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto:E. OMISSIS,00 pari a OMISSIS,91 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: Atto di compravendita Data contratto: 26/07/2021
Fonte di informazione: Atto Notaio Paolo Cirilli con sede in Terni, Repertorio n. 68.083
Descrizione: Appartamento al piano terra garage e corte di pertinenza esclusiva e cantina al piano interrato, anno di costruzione 2015
Indirizzo: Via OMISSIS - Terni
Superfici principali e secondarie: 82,00 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto:E. OMISSIS,00 pari a OMISSIS,88 Euro/mq 8.2 Sviluppo Valutazione
La ricerca degli immobili comparabili ha riguardato il Foglio n. 87, della Mappa Catastale del Comune di Terni.
Per ogni comparabile e per ogni caratteristica è svolto un Aggiustamento (€ ) al Prezzo totale (PRZ) pari al prodotto della differenza dell'ammontare delle caratteristiche e il prezzo marginale della caratteristica considerata.
Il confronto delle caratteristiche avviene sempre fra l'immobile oggetto di stima (Corpo) e l'immobile di confronto (1, 2, 3...).
La misura delle aree che costituiscono un immobile risponde alla necessità di quantificare in un'unità di misura condivisa (m²) le superfici definite sia internamente che esternamente nel fabbricato.
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Dicembre 2021
TABELLA DEI DATI
Caratteristiche Corpo Comparativo 1 Comparativo 2
Prezzo - 155.000,00 107.000,00
Consistenza 160,82 129,50 82,00
Data [mesi] 0 7 5
Prezzo unitario - 1196,91 1304,88
Livello di piano 0 0 0
Bagni 0 0 0
Stato di Conservazione 4 4 4
TABELLA DEI PREZZI MARGINALI
Caratteristiche Indice mercantile Comparativo 1 Comparativo 2
Data [mesi] -0,05 645,83 445,83
Prezzo unitario prezzo medio minimo 1196,91 1196,91
Livello di piano 1,00% 1550,00 1070,00
TABELLA DI VALUTAZIONE
Caratteristiche Comparativo 1 Comparativo 2
Prezzo 155.000,00 € 107.000,00 €
Data [mesi] -4.520,83 -2.229,17
Prezzo unitario 37.487,26 94.340,54
Livello di piano 0,00 0,00
Prezzo corretto 187.966,43 € 199.111,37 €
Valore corpo (media dei prezzi corretti): 193.538,90 €
Divergenza: 5,93 % < 10 %
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO
Valore superficie principale: 160,82 x 1.203,45 = € 193.538,90
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE
Descrizione Importo
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): 193.538,90 €
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli
aggiustamenti, in cifra tonda): 193.500,00 €
8.3 Fonti di informazione
Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Terni – Territorio (Catasto Urbano del Comune di Terni, Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Terni), “Asking Price”, "Listino dei Prezzi degli Immobili" redatto dalla Borsa Immobiliare Umbria in collaborazione con la "Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Perugia" e con la "Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Terni", Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari (Osservatorio dei Valori Immobiliari) dell'Agenzia del Territorio - OMI.
8.4 Riserve, osservazioni e precisazioni La perizia è svolta con riserva:
sugli eventuali vizi e/o difetti occulti, non rilevabili da semplici sopralluoghi nei tempi a disposizione;
sulla conformità normativa di tutti gli impianti, se non documentata con certificati allegati alla presente relazione peritale;
sulla interpretazione di tutte le normative urbanistico edilizie comunali qualora sia assente un progetto da esaminare;
Inoltre il valore finale assegnato si deve intendere, sempre, a corpo e per gli immobili così come visionati e riprodotti nelle fotografie allegate alla presente relazione.
8.5 Dichiarazione di Conformità agli Standard Internazionali di Valutazione
la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
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Dicembre 2021
9) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
La stima del Lotto in questione viene affrontata con il metodo del confronto di mercato (M.C.A., Market Comparison Approach) che perviene al valore di mercato del bene mediante la sua comparazione, con i dovuti aggiustamenti, ad immobili similari recentemente alienati.
Dalle ricerche di mercato effettuate, i prezzi risultano in diminuzione del 5% circa su base annua (tra le altre fonti le “Statistiche Regionali–il mercato immobiliare residenziale Umbria” pubblicato il 03/06/2021, relativo all’anno 2020, a cura dell’Ufficio Statistiche e Studi – Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi).
Pertanto il saggio di valutazione del prezzo è stato assunto pari a - 5%.
In linea teorica i prezzi corretti degli immobili di confronto devono coincidere, tuttavia nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, anche se generalmente si manifesta una sostanziale convergenza.
La presenza di prezzi corretti divergenti si accetta mediante l'analisi della divergenza percentuale assoluta che si calcola tra prezzo massimo (Pmax) e il prezzo minimo (Pmin) ed esprime la divergenza massima dei prezzi corretti.
Valore di Mercato (OMV)
ID Descrizione Consistenza Cons. accessori Valore intero Valore diritto
A Appartamento e garage 160,82 € 193.500,00 € 193.500,00
€ 193.500,00
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): € 10.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 183.000,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della
vendita giudiziaria: € 27.450,00
Redazione dell’APE a carico dell’aggiudicatario € 300,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: € 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: € 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di
fatto e di diritto in cui si trova: € 155.250,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di
fatto e di diritto in cui si trova: In cifra tonda € 155.000,00
Allegati:
Estratto di Mappa Catastale;
Planimetrie Catastali;
Visure Storiche Catastali;
Elenco dei subalterni assegnati;
Elaborato Planimetrico;
Minute del rilievo effettuato durante il sopralluogo del 22/10/2020;
P.R.G. – “Tavola A”;
Atto Notaio Clericò Rep. n. 16866 del 23/07/2007;
Certificato di Attestazione del Tribunale di Terni;
Stampe di visura del Servizio di Pubblicità Immobiliare relative a:
Trascrizione n. 5141 del 08/07/2004;
Iscrizione n. 1857 del 16/06/2007;
Iscrizione n. 755 del 05/07/2013;
Annotazione n. 376 del 21/04/2015;
Trascrizione n. 1087 del 19/02/2020;
Certificato Agibilità;
Spese Condominiali;
Documentazione Fotografica.
Terni lì, 11/12/2021
Esperto
(Geom. Marco Giuliani)
10 metri
Ultima planimetria in atti
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 21/10/2020 - Comune di TERNI (L117) - < Foglio: 87 - Particella: 1544 - Subalterno: 2 > STRADA DELLA CIVITELLA n. 167 piano: T-S1;
10 metri
Ultima planimetria in atti
Data: 21/10/2020 - n. T222518 - Richiedente: GLNMRC63H11A262Q Data: 21/10/2020 - n. T222518 - Richiedente: GLNMRC63H11A262Q
Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 21/10/2020 - Comune di TERNI (L117) - < Foglio: 87 - Particella: 1544 - Subalterno: 14 > STRADA DELLA CIVITELLA n. 167 piano: S1; TR0090546 02/05/2007
TRIBUNALE DI TERNI - Procedura Esecutiva n. 03/20 OMISSIS
contro OMISSIS
Fotogramma n. 1
Fotogramma n. 2
Studio Tecnico Geom. Alberto Teofoli e Geom. Marco Giuliani Associati Via S. Marco n. 13- Terni - 0744/406091
TRIBUNALE DI TERNI - Procedura Esecutiva n. 03/20 OMISSIS
contro OMISSIS
Documentazione fotografica - pagina 2 - data 16 Settembre 2021
Fotogramma n. 3
Fotogramma n. 4
TRIBUNALE DI TERNI - Procedura Esecutiva n. 03/20 OMISSIS
contro OMISSIS
Fotogramma n. 5
Fotogramma n. 6
TRIBUNALE DI TERNI - ESECUZIONE IMMOBILIARE N. Gen. Rep. 03/2020
Studio Tecnico Geom. Alberto Teofoli e Geom. Marco Giuliani Associati Rapporto di Stima - N. Gen. Rep. 03/2020 - pag. 1
Febbraio 2022
TRIBUNALE DI TERNI
ESECUZIONE IMMOBILIARE
Esecuzione Forzata
Promossa da:
OMISSIS contro OMISSIS
N. Gen. Rep. 03/2020
Giudice: Dott. Francesco Angelini Custode Giudiziario: Avv. Alessandro Liberati
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO RIUNITI CONSULENZA E CHIARIMENTI
Tecnico incaricato:
Geom. Marco Giuliani Via S. Marco n. 13, 05100 - Terni
Partita I.V.A.: 00764230553 tel.: 0744/406091 - fax: 0744/406091 e-mail: [email protected]
pec: [email protected]
LOTTO 2
Beni in Terni Via Salaria n. 6 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA
A. Villa con terreni circostanti in Terni – Via Salaria n. 6
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di una Villa con Corte e terreni circostanti, siti nel Comune di Terni, Via Salaria n. 6, della Superficie Commerciale di mq 327,60.
Il fabbricato principale si sviluppa su un piano seminterrato e due fuori terra.
Vi sono altri due fabbricati di pertinenza.
Il tutto è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particella n. 999.
La Corte di pertinenza è altresì distinta al Catasto Terreni del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particella n.
999, Qualità Ente Urbano, della Superficie Catastale di mq 2020 tra area coperta e scoperta.
I terreni Agricoli circostanti sono di varie colture ed hanno un superficie catastale complessiva di Ha 2.23.36.
Identificato al Catasto Fabbricati:
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, diritto di abitazione per 1/2 in Regime di Separazione dei Beni;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, diritto di abitazione per 1/2 in Regime di Separazione dei Beni;
Foglio n. 156, Particella n. 999, (Catasto Fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/7, classe 4, consistenza catastale vani 11,5, superficie catastale totale 275 mq (totale escluse aree scoperte 264 mq), rendita 890,89 Euro, indirizzo catastale: Strada Salaria n.6, piano: T-1-S1.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 998, (Catasto Terreni), porzione AA qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 399, Reddito Dominicale Euro 3,61, Reddito Agrario Euro 2,16, porzione AB, qualità uliveto, classe 3, superficie mq 5101, Reddito Dominicale Euro 17,12, Reddito Agrario Euro 7,90.
Foglio n. 156, Particella n. 999, (Catasto Terreni), qualità Ente Urbano, superficie mq 2020 tra area coperta e scoperta, senza intestazione;
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1003, (Catasto Terreni), qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 1110, Reddito Dominicale Euro 3,73, Reddito Agrario Euro 6,02.
TRIBUNALE DI TERNI - ESECUZIONE IMMOBILIARE N. Gen. Rep. 03/2020
Studio Tecnico Geom. Alberto Teofoli e Geom. Marco Giuliani Associati Rapporto di Stima - N. Gen. Rep. 03/2020 - pag. 3
Febbraio 2022
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1005, (Catasto Terreni), porzione AA, qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 394, Reddito Dominicale Euro 3,56, Reddito Agrario Euro 2,14, porzione AB, qualità uliveto, classe 3, superficie mq 1686, Reddito Dominicale Euro 5,66, Reddito Agrario Euro 2,61.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1007, (Catasto Terreni), porzione AA qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 1018, Reddito Dominicale Euro 3,42, Reddito Agrario Euro 5,52,porzione AB, qualità uliveto, classe 3, superficie mq 227, Reddito Dominicale Euro 0,76, Reddito Agrario Euro 0,35.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1009, (Catasto Terreni), qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 106, Reddito Dominicale Euro 0,36, Reddito Agrario Euro 0,57.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1017, (Catasto Terreni), porzione AA qualità Seminativo Irriguo Arborato, classe 2, superficie mq 124, Reddito Dominicale Euro 1,12, Reddito Agrario Euro 0,67, porzione AB,qualità uliveto, classe 3, superficie mq 2096, Reddito Dominicale Euro 7,04 Reddito Agrario Euro 3,25.
Intestato a:
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, proprietà per 1/3;
Foglio n. 156, Particella n. 1019, (Catasto Terreni), Porzione AA qualità Uliveto, classe 3, superficie mq 10075, Reddito Dominicale Euro 33,82, Reddito Agrario Euro 15,16.
2) DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 346,55 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 2.23.36 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 443.856,50 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: € 377.000,00
Data della valutazione: 24/02/2022
3) STATO DI POSSESSO
L’abitazione risulta abitata da OMISSIS, titolari del Diritto di Abitazione.
I terreni sono nella disponibilità degli Esecutati, in quanto un Contratto di Locazione è cessato in data 01/12/2021.
4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Nessuna.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
Nessuno.
4.1.4 Altre limitazioni d'uso:
Trascrizione n. 4687 del 22/07/1993
Atto del Direttore Compartimentale F.S. di Ancona, in data 18/07/1997, Repertorio SEL.AH Servitù di Elettrodotto trasferita (artt. 1 e 15 Legge n. 210/1985) a favore di Ferrovie dello Stato S.p.A.
(Sede Roma) e contro Azienda Autonoma Ferrovie dello Stato (Sede Roma), gravante oltre che su altri terreni su:
Appezzamento di Terreno sito in Comune di Terni, distinto nel Catasto Terreni di detto Comune al Foglio n. 156, Particella n. 44, da cui derivano le attuali particelle n. 998, n. 999, n. 1005, n.
1007, n. 1019.
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4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della Procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
- Ipoteca Volontaria n. 3436 del 01/12/2006, a favore di OMISSIS con sede in OMISSIS, c.f. OMISSIS (elettivamente domiciliata presso la propria sede in OMISSIS, OMISSIS) contro OMISSIS (Terzo Datore d'Ipoteca) e contro OMISSIS (Debitori non Datori d'Ipoteca), Concessione a Garanzia di Muto Fondiario, derivante da Atto del Notaio Filippo Clericò, con sede in Terni, in data 27/11/2006, Repertorio n. 3666, iscritta a Terni in data 01/12/2006 al n. 3436 del Registro Particolare.
Importo Ipoteca: € OMISSIS;
Importo Capitale: € OMISSIS;
Gravante sui beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Terni (TR), con il Foglio n. 156 Particella n.
999 ed al Catasto Terreni del Comune di Terni al Foglio n. 156 Particelle n. 1003, n. 1005, n. 1007, n. 998, n. 1019, n. 1009, n. 1017, n. 999 per la proprietà di 1/1.
- Ipoteca Volontaria n. 755 del 05/07/2013, a favore di OMISSIS con sede in OMISSIS, c.f. OMISSIS (elettivamente domiciliata presso la propria sede in OMISSIS, OMISSIS) contro OMISSIS (Terzi Datori di Ipoteca) e OMISSIS, con sede in OMISSIS (OMISSIS), c.f. OMISSIS (Debitore non Datore di Ipoteca), Concessione a Garanzia di apertura di Credito, derivante da Atto del Notaio Vincenzo Clericò con sede in Terni, in data 04/07/2013 Repertorio n. 26882, iscritta a Terni in data 05/07/2013 al n. 755 del Registro Particolare.
Importo ipoteca: € OMISSIS;
Importo capitale: € OMISSIS;
Gravante, tra gli altri, sui beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Terni (TR), con il Foglio n. 87, Particelle n. 1544 sub 2 e n. 1544 sub 14 ed al Foglio n. 156, Particella n. 999 ed al Catasto Terreni del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particelle n. 1003, n. 1005, n. 1007, n. 998, n. 1019, n. 1009, n.1017 e n. 999, per la piena proprietà per 1/1.
- Annotamento n. 376 del 21/04/2015, (proroga durata ammortamento, riferito all’Iscrizione n. 755 del 05/07/2013):
la Banca consente la postergazione delle rate con scadenza dal 31/05/2014 al 28/02/2015,in una unica rata con scadenza al 31/12/2016. La scadenza della apertura di credito con garanzia Ipotecaria viene quindi prorogata al 31/12/2016.
4.2.2 Pignoramenti:
- Pignoramento n. 1087, del 19/02/2020, a favore di OMISSIS (sede Orvieto) (elettivamente domiciliata in OMISSIS, OMISSIS, presso lo Studio dell’Avv. Stefano Sciannameo), contro OMISSIS, per la somma di Euro OMISSIS.
Verbale di pignoramento immobili dell’Ufficiale Giudiziario di Terni in data 23/12/2019 Repertorio n.
2849/2019.
Gravante sui beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Terni (TR), con il Foglio n. 87, Particelle n.
1544 sub 2 e n. 1544 sub 14 ed al Foglio n. 156, Particella n. 999 ed al Catasto Terreni del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particelle n. 1003, n. 1005, n. 1007, n. 998, n. 1019, n. 1009, n.1017 e n. 999, per la piena proprietà per 1/1.
4.2.3 Altre Trascrizioni:
Nessuna.
4.2.4 Altre limitazioni d'uso:
Nessuna.
5) ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: € 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00
Quote millesimali dell’immobile: generali abitazione 0,00
Quote millesimali dell’immobile:rampa e corsia abitazione 0,00
Quote millesimali dell’immobile: generali autorimessa 0,00
Quote millesimali dell’immobile: rampa e corsia autorimessa 0,00
Non vi è nessun Condominio costituito.
Lavatoio posto sulla Particella n. 998
“N.B. Su parte della Particella n. 998 sorge un lavatoio che in passato è stato di uso pubblico, ma che attualmente è in stato di abbandono ed in precario stato di manutenzione. L’Aggiudicatario dovrà richiedere al Comune di Terni che l’Amministrazione stessa proceda alla demolizione o alla messa in sicurezza del lavatoio”.
Le eventuali spese a carico dell’Aggiudicatario sono ricomprese nel ribasso del 15% del valore di mercato per l’assenza di garanzia dei vizi. (Vedere Punto 9 - Valutazione complessiva del Lotto)
6) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Attuali:
- OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, c.f. OMISSIS, dal 27/11/2006 ad oggi proprietà per 1/3;
- OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, dal 27/11/2006 ad oggi proprietà per 1/3;
- OMISSIS, nata a OMISSIS il OMISSIS, cf. OMISSIS, dal 27/11/2006 ad oggi proprietà per 1/3;
In forza di Atto di Compravendita del Notaio Filippo Clericò di Terni, in data 27/11/2006, Repertorio n.
3667, trascritto a Terni il 01/12/2006 ai nn. 9880 e 9881 del R.P.
La vendita era relativa ai terreni distinti al Catasto Terreni del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particelle n. 1003, n. 1005, n. 1007, n. 998, n. 1019, n. 1009 e n. 1017, per una superficie complessiva di circa mq 22.336, oltre alla abitazione composta da tre corpi di fabbrica con Corte esclusiva, distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particella n. 999 ed al Catasto Terreni col Foglio n. 156, Particella n. 999 (Ente Urbano) della superficie catastale di mq 2020.
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Per l’abilitazione il venditore, OMISSIS, si è riservato il Diritto di Abitazione per sé e successivamente per il coniuge OMISSIS.
Successivamente, i coniugi OMISSIS e OMISSIS hanno dichiarato di rinunciare al Diritto di Abitazione, con Atto del Notaio Vincenzo Clericò, con sede in Terni, Repertorio n. 26881 del 04/07/2013, trascritto a Terni il 23/07/2013, ai nn. 5401 e 5402 del R.P..
Infine, i comproprietari OMISSIS, hanno (di nuovo) costituito il Diritto di Abitazione vita natural durante a favore di OMISSIS e OMISSIS, con diritto di accrescimento reciproco, con Atto del Notaio Filippo Clericò, con sede in Terni, Repertorio n. 14192 del 22/07/2013, trascritto a Terni il 02/08/2013, al n.
5670 del R.P..
Nel periodo dal 04/07/2013 al 22/07/2013 in cui l’abitazione era libera dal Diritto di Abitazione è stata iscritta in data 05/07/2013, al n. 755 del R.P. l’Ipoteca Volontaria a favore della OMISSIS (vedere paragrafo 4.2.1)
Precedenti:
- OMISSIS, nato a OMISSIS il OMISSIS, c.f.OMISSIS, in qualità di unico titolare dell'impresa individuale denominata “OMISSIS”, con sede in Terni, P. I.V.A. OMISSIS, dal 17/11/1995 al 27/11/2006, in forza di:
- Atto di Compravendita del Notaio Pierluigi Jorio con sede in Terni in data 17/11/1995 Repertorio n.
61055, trascritto a Terni il 15/12/1995 al n. 7672 del R.P..
Relativo al fabbricato di vecchia costruzione e terreni circostanti distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Terni con il Foglio n. 156, Particella n. 999 (ex 43 del Catasto Terreni) e distinti al Catasto Terreni con il Foglio n. 156, Particelle n. 994 (ex 23/d) e 997 (ex 44/c);
- Atto di Compravendita del Notaio Pierluigi Jorio con sede in Terni in data 30/05/1996 Repertorio 61914, trascritto a Terni il 19/06/1996 al n. 3859 del R.P..
Relativo al terreno distinto al Catasto Terreni del Comune di Terni, col Foglio 156, Particella n. 1009 (ex 23, ex 992, ex 1001);
- Atto di Compravendita del Notaio Alfredo Maria Becchetti, con sede in Terni, in data 17/05/1999, Repertorio n. 2107, trascritto a Terni il 16/06/1999, al n. 3871 del R.P. e successiva nota di Trascrizione di Rettifica trascritta in data 26/10/2006, al n. 8790 del R.P..
Relativo ai terreni distinti al Catasto Terreni del Comune di Terni col Foglio n. 156, Particelle n. 998, n.
1017 (ex 993/a) e n. 1019 (ex 995/a).
7) PRATICHE EDILIZIE:
7.1. Pratiche Edilizie:
Identificativo: 42483/1995.
Tipo pratica: D.I.A. n 42483 del 06/09/1995 (Presa d’Atto del 09/11/1995).
Intestazione: OMISSIS.
Per lavori: Costruzione di recinzione.
Identificativo: 44635/1995.
Tipo pratica: D.I.A. n 44635 del 20/09/1995 (Presa d’Atto del 17/11/1995).
Intestazione: OMISSIS.
Per lavori: Opere di manutenzione straordinaria nel fabbricato sito in Terni – Via Salaria 6.
Identificativo: 55620/1995.
Tipo pratica: D.I.A. n 55620 del 17/11/1995, integrata con nota n. 9594 del 20/02/1996 (Presa d’Atto del 04/04/1996).
Intestazione: OMISSIS.
Per lavori: Opere di manutenzione straordinaria dell’immobile o parte di immobile sito in località Terni–Via Salaria 6.
Identificativo: 2086/1996.
Tipo pratica: Concessione Edilizia n 2086 del 23/02/1996.
Intestazione: OMISSIS.
Per lavori: Progetto di Ampliamento di un fabbricato.
Identificativo: 23247/1996.
Tipo pratica: Certificato di Agibilità Protocollo n. 23247 del 31/07/1996.
Intestazione: OMISSIS.
7.2 Conformità Edilizia:
Il fabbricato abitativo pignorato, risulta assentito dalla Concessione Edilizia Protocollo n. 2086 del 23/02/1996 relativa al suo ampliamento.
In precedenza era stata presentata la D.I.A. Protocollo n. 44635 del 20/09/1995 (Presa d’Atto del 17/11/1995) relativa alla manutenzione straordinaria del fabbricato.
Il fabbricato originario era di remota costruzione, riportato nella Mappa Catastale di impianto risalente agli anni ‘40 del secolo scorso.
Il Certificato di Agibilità è stato rilasciato in data 31/07/1996, con Protocollo n. 23247.
Rispetto al provvedimento autorizzativo sopra menzionato, lo scrivente durante il sopralluogo ha accertato delle difformità con lo stato di fatto.
Fabbricato Principale (Abitazione)
a) Piano Interrato:
1) il vano denominato “intercapedine” è stato unito al vano cantina, questo ha comportato un aumento di superficie utile coperta (S.U.C.) non prevista nella Concessione Edilizia n. 2086 del 1996;
2) nell’intercapedine è stata realizzata una finestra sul lato nord;
b) Piano Terra:
1) la scala interna è a “L” mentre era prevista con due rampe parallele;
2) le murature del bagno sono oggi perpendicolari ai muri esterni mentre nell’elaborato grafico allegato alla Concessione Edilizia n. 2086 del 1996 erano inclinati;
3) la cucina è stata realizzata nel vano destinato a “dispensa”;
4) sul prospetto sud le finestre della cucina e del bagno sono di dimensioni maggiori di quelle riportate nell’elaborato grafico della Concessione Edilizia n. 2086 del 1996;
5) la finestra per dare luce alle scale non è stata realizzata;
6) sul prospetto nord non è stata realizzata una piccola finestra nel soggiorno;
c) Piano Primo:
1) vi sono le difformità della scala realizzata ad “L” ed i muri del bagno “perpendicolari” a quelli esterni, come al Piano Terra;
2) la finestra sul lato est di una camera doveva essere una portafinestra.
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Queste difformità sono sanabili ai sensi dell’art. 154 della L.R. n. 01/2015.
La difformità di cui alla lettera a), beneficia della possibilità di ampliare i fabbricati realizzati prima del 13/11/1997 di mq 100 di S.U.C., comprensivo di quelli già realizzati con la normativa previgente.
Nel nostro caso rimangono mq 40 di S.U.C. da poter utilizzare per sanare eventuali abusi edilizi. (Art. 35 della L.R. 11/2005 ora sostituito dall’art. 91 della L.R. 01/2015)
Questo abuso per essere sanabile (requisito della doppia conformità) deve essere stato realizzato dopo il 30/11/1997, data di entrata in vigore della L.R. 31 del 21/10/1997, che ha modificato l’art. 8 della L.R. 53 del 02/09/1974.
Il costo della Sanatoria Edilizia si può quantificare, in larga massima, in circa € 7.000,00 comprese le spese tecniche.
Fabbricato accessorio (Ufficio)
Per questo fabbricato accessorio è stata presentata la D.I.A. Protocollo n. 55620 del 17/11/1995, successivamente integrata con nota Protocollo n. 9594 del 20/02/1996 (Presa d’Atto del 04/04/1996), riguardante i lavori di Manutenzione Straordinaria relativi “all’immobile o parte di immobile sito in località Terni – Via Salaria n. 6, censito al Foglio n. 156, Mappale n. 999, con destinazione d’uso: Agricola”.
Si trattava di una tettoia adibita a fienile e nella Consulenza Tecnica è riportato: “si precisa che la tettoia fienile realizzata intorno agli anni 50 non risulta nelle mappe catastali”.
Successivamente in data 20/02/1996 (Protocollo n. 9594) è stato prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui si attestava l’esistenza del fienile negli anni ‘40.
I lavori previsti dalla D.I.A. prevedevano la modifica della copertura della tettoia più bassa e la costruzione dei muri di tamponatura su tre lati di essa.
Va precisato che i successivi lavori di trasformazione della tettoia in un fabbricato adibito ad ufficio (con creazione di una volumetria e con cambio di destinazione d’uso) sono abusivi e non sono sanabili con le attuali norme edilizie ed urbanistiche.
Oggi il Piano Attuativo approvato in data 22/10/2014 (vedere Punto 7.4 Situazione Urbanistica) prevede la possibilità di realizzare una nuova abitazione per una Superficie Utile Coperta (S.U.C.) di mq 110 ma al momento della realizzazione dell’abuso edilizio questa norma non esisteva, pertanto manca il requisito della doppia conformità alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti sia al momento della realizzazione dell’abuso e sia al momento della presentazione della istanza per l’accertamento di conformità (art. 154 della L.R. 01/2015).
Questo fabbricato è stato introdotto nella Mappa Catastale con Tipo Mappale n. 2795/1996 del 08/05/1996 e inserito nella Planimetria Catastale (ancora oggi attuale) presentata con Denuncia di Variazione Protocollo n. 2367/1996 del 07/05/1996, relativa all’ampliamento del fabbricato principale (vedere planimetria catastale allegata).
La destinazione era di “cantina” mentre oggi è un ufficio.
Pertanto va ripristinato lo stato risultante dalla D.I.A. sopra menzionata.
I costi di demolizione parziale si possono quantificare in circa E. 20.000,00 comprese le spese tecniche ed esse sono decurtate dal valore di mercato degli immobili pignorati.
Tettoia e Garage
Per questo fabbricato accessorio è stata presentata la D.I.A. Protocollo n. 55620 del 17/11/1995, successivamente integrata con nota Protocollo n. 9594 del 20/02/1996 (Presa d’Atto del 04/04/1996), riguardante i lavori di Manutenzione Straordinaria relativi “all’immobile o parte di immobile sito in località Terni – Via Salaria n.6, censito al Foglio n. 156, Mappale n. 999, con destinazione d’uso: Agricola”.
Lo stato attuale è conforme a quanto riportato nell’elaborato grafico allegato alla D.I.A. sopra menzionata.
