8.1 Descrizione della zona
Il compendio immobiliare oggetto di perizia è ubicato nell'ambito urbano del Comune di Mesagne, cittadina della Provincia di Brindisi in Puglia, avente popolazione residente di circa 26.845 abitanti. Detto Comune, è posto lungo la via Appia Antica a sud/ovest rispetto al proprio territorio provinciale, in posizione interna rispetto al versante adriatico della Regione Puglia. In particolare, esso confina con i Comuni di Brindisi, Latiano, Oria, San Donaci, San Pancrazio Salentino, San Vito dei Normanni e Torre Santa Susanna, tutti appartenenti al proprio territorio provinciale. L'intero territorio comunale, a meno del suo centro storico, presenta morfologia pianeggiante e rientra nella Piana Salentina, caratterizzandosi per l'elevata vocazione agricola dei suoi terreni.
In particolare il fabbricato residenziale a cui appartengono le unità immobiliari di cui al presente LOTTO 2 è sito in zona residenziale periferica posta a sud/est rispetto al nucleo urbano principale, con accesso dalle pubbliche Vie San Donaci e Duca di Genova. Trattasi di una zona dotata delle principali opere infrastrutturali, con traffico intenso in corrispondenza della pubblica Via per San Donaci, su cui prospetta il fronte principale dell’unità abitativa; il versante opposto, prospiciente Via Duca di Genova, da cui avviene l’accesso pedonale e carrabile al compendio immobiliare, presenta un traffico più diradato ed offre possibilità di parcheggiare le
autovetture lungo i bordi della viabilità pubblica (si veda l’Allegato n.5: Elaborati grafici – rif. Tavv. 1 - 2).
Collegamenti:
- aeroporto distante 24,10 km circa (Brindisi) ottimo
- autobus a livello urbano nella media
- autostrada distante 134,00 Km circa (A14-Bari)
- autostrada distante 82,00 Km circa (A14-Taranto) al di sopra della
media
- ferrovia distante 1,6 Km circa ottimo
- filobus non presente
- metropolitana non presente
- porto distante 20,00 km circa (Brindisi) ottimo
- superstrada distante circa 2,7 km (SS7 BR-TA) eccellente
- tram non presente
Qualità e rating interno immobile:
- livello di piano buono
- esposizione buono
- luminosità buono
- panoramicità nella media
- impianti tecnici nella media
- stato di manutenzione generale al di sotto della media
- servizi nella media
8.2 Descrizione dettagliata dell’immobile
Il compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 è costituito da un’ampia abitazione al piano rialzato con adiacente garage al piano terra ed annessa area esterna di pertinenza esclusiva, il tutto appartenente ad un fabbricato residenziale bifamiliare costituito da due livelli fuori terra. Il fabbricato nel suo complesso è costituito da un sistema strutturale in elevazione in muratura portante, e sistema di orizzontamento a mezzo di solai piani in latero cemento. I paramenti murari all’esterno del fabbricato sono intonacati a civile tinteggiati di colore giallo chiaro, per quanto attiene le unità immobiliari a piano terra, e tinteggiate di colore bianco per quanto attiene l’unità abitativa di altrui proprietà ubicata al piano primo.
L'unità abitativa di che trattasi, avente altezza netta interna pari a 3,70 m, presenta superficie lorda complessiva pari a 235,47 mq ed ha superficie utile complessiva pari a 189,15 mq, oltre alla superficie lorda di 8,14 mq relativa ad un vano tecnico con accesso dall'esterno avente superficie utile di 5,60 mq ed oltre ancora alla superficie lorda complessiva di 44,97 mq relativa a tre verande, di cui una allo stato chiusa con serramenti ad uso cucinino; il tutto dotato di garage adiacente all’abitazione, comunicante internamente con la stessa, avente
superficie lorda di 30,49 mq e superficie utile di 23,20 mq, oltre all'annessa area pertinenziale esterna di uso esclusivo avente superficie utile di 451,73 mq, attrezzata con aiuole, spazi pavimentati ed elementi di arredo fisso per soggiorno e pranzo all'aperto (si vedano l’Allegato n.5: Elaborati grafici – rif. Tav. 3 e l’Allegato n.6: Documentazione fotografica dello stato dei luoghi).
Il compendio immobiliare è dotato di doppio accesso, in particolare l’accesso principale avviene dalla porzione di area pertinenziale esterna prospiciente la pubblica Via San Donaci, e precisamente attraverso il cancelletto pedonale al civico 227 della suddetta viabilità; l’accesso secondario avviene dalla porzione di area pertinenziale esterna prospiciente la pubblica Via Duca di Genova, e precisamente attraverso il cancello pedonale e carrabile al civico 212 della suddetta viabilità. L’unità abitativa è composta dai seguenti ambienti: ingresso della superficie utile pari a 11,99 mq, salone della superficie utile di 37,08 mq, soggiorno della superficie utile di 18,30 mq comprensiva della superficie occupata da un camino a legna, connettivo della superficie utile di 1,94 mq, lavanderia/antibagno della superficie utile di 2,40 m, locale igienico della superficie utile di 2,64 mq, cucina/pranzo della superficie utile di 16,20 mq, connettivo della superficie utile di 1,94 mq, ripostiglio della superficie utile di 4,22 mq, vano disimpegno di distribuzione della zona notte della superficie utile di 23,05 mq, camera da letto 1 (matrimoniale) della superficie utile di 23,51 mq, camera da letto 2 (doppia) della superficie utile di 16,00 mq, connettivo di accesso alla camera da letto 3 della superficie utile di 9,61 mq, camera da letto 3 (singola) della superficie utile di 11,46 mq e locale igienico a servizio della zona notte della superficie utile di 8,60 mq.
Le finiture interne all’abitazione sono le seguenti: tutti gli ambienti dell’abitazione sono pavimentati a mezzo di listelli in marmo tipo “travertino” (formato 40 cm X 10 cm circa), posati a spiga, con sistema di battiscopa in analogo materiale, i soli ambienti di servizio presentano pavimentazione in materiale ceramico. I paramenti murari dei vari ambienti sono intonacati a civile e tinteggiati prevalentemente di colore giallo chiaro, a meno della camera da letto 2 i cui paramenti murari sono tinteggiati di colore celeste pastello. In particolare l’ampio salone presenta, lungo tutti i paramenti murari, una cornice in gesso a decoro posta all’altezza di circa 1,50 m dal piano di calpestio, che separa la parte sottostante la stessa, tinteggiata di colore ocra, dalla porzione dei paramenti murari soprastante, tinteggiata di colore giallo chiaro.
Nel vano cucina/pranzo e nella veranda chiusa ad uso cucinino i paramenti murari risultano rivestiti con piastrelle in materiale ceramico di colore beige (formato 10 cm X 10 cm circa) in corrispondenza delle zone dedicate alla cottura cibi e lavaggio stoviglie. Il vano lavanderia e l’annesso locale igienico, sono pavimentati con piastrelle in materiale ceramico di colore rosa chiaro (formato 25 cm X 25 cm circa) e presenta i paramenti murari rivestiti fino all'altezza di circa 3,00 m dal piano di calpestio a mezzo di piastrelle in materiale ceramico; in particolare per la fascia basamentale dell’altezza di circa 80 cm dal piano di calpestio, sono presenti le medesime piastrelle utilizzate per la pavimentazione, nella parte soprastante vi sono piastrelle analoghe ma di colore bianco con decori floreali sui toni del rosa.
All'interno del vano lavanderia sono presenti due vasche lavapanni in vetrochina di colore bianco e l'attacco per la lavatrice; l’annesso locale igienico è dotato degli elementi sanitari quali un lavabo del tipo semi incassato con sottostante mobile in legno, un box doccia angolare, un vaso con cassetta di scarico interna ed un bidet, tutti in vetrochina di colore bianco. Tutti i sanitari sono dotati di rubinetterie in acciaio inox. Il locale igienico a servizio della zona notte, presenta anch’esso finiture analoghe al bagno a servizio della zona giorno, ma di colore beige e decori sui toni del verde. In detto vano sono presenti gli elementi sanitari quali un lavabo del tipo sospeso, una vasca da bagno, un vaso con cassetta di scarico interna ed un bidet, tutti in vetrochina di colore bianco. Tutti i sanitari sono dotati di rubinetterie in acciaio.
Le porte interne all’alloggio sono del tipo ad un’anta in legno di colore marrone, ivi compresi gli stipiti e le mostrine, con maniglie del tipo in ottone. La porta d’ingresso all’unità abitativa è del tipo a due ante in legno, non blindata. Le finestre e porte finestra esterne sono dotate di serramenti con telaio in legno di colore marrone chiaro e pannelli in vetro doppio, con la presenza di un ulteriore serramento del tipo avvolgibile in materiale plastico di colore arancione avente funzione di oscuramento.
Per quanto riguarda la dotazione impiantistica, l’unità abitativa è dotata di:
- impianto elettrico, citofonico, televisivo sottotraccia con interruttori e prese con placchette in ottone;
- impianto idrico fognante collegato alla pubblica rete cittadina;
- impianto di climatizzazione caldo/freddo nella camera da letto 1, con macchinario moto condensante ubicato all’esterno del fabbricato in corrispondenza della veranda 2;
- impianto di riscaldamento autonomo, dotato di radiatori in ghisa in tutti gli ambienti dell’abitazione, con caldaia alimentata a gasolio ubicata nell’ambito del vano tecnico avente accesso dall’area esterna di pertinenza;
- scalda acqua elettrico per gli usi sanitari ubicato nel vano tecnico.
Il garage annesso all'unità abitativa di cui innanzi presenta superficie lorda pari a 30,49 mq e superficie utile pari a 23,20 mq comprensiva dell'ingombro del pianerottolo di partenza e della proiezione della prima rampa di scala che originariamente consentiva l'accesso al piano delle coperture. L'altezza netta interna è pari a 3,95 m, con piano di calpestio alla stessa quota dell'area pertinenziale esterna da cui avviene l'accesso carrabile dotato di serranda avvolgibile in ferro tinteggiata di colore nero. Detto garage è ubicato in corrispondenza dell'angolo del fabbricato esposto a nord-est/sud-est, in adiacenza all'unità abitativa alla quale è direttamente collegato internamente a mezzo di uno spazio di connettivo.
Il vano garage presenta pavimentazione in materiale ceramico di colore marrone chiaro (formato 10 cm X 20 cm circa), con sistema di battiscopa in analogo materiale. I paramenti murari e la superficie d'intradosso del solaio piano sono intonacati a civile e tinteggiati di colore bianco. All'interno del locale garage, in corrispondenza del fronte opposto rispetto a quello da cui viene l'accesso, è presente una scala a tre rampe che da progetto avrebbe consentito l'accesso al piano di copertura del fabbricato. Allo stato attuale detta scala risulta chiusa superiormente a seguito della realizzazione dell'unità abitativa di altrui proprietà, ubicata al piano primo soprastante del medesimo fabbricato.
L’area esterna di pertinenza del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 si sviluppa perimetralmente al fabbricato per una superficie utile complessiva di 451,73 mq, pavimentata a mezzo di mattoni in cemento e sistemata con aiuole ornamentali e arredi esterni realizzati in muratura quali sedute, tavolo e barbeque. Detta area pertinenziale trova accesso carrabile dal civico n.212 della pubblica Via Duca di Genova, a mezzo di un varco dotato di cancello ad un'anta in ferro tinteggiata di colore marrone, con apertura scorrevole di tipo meccanizzato. La stessa area di pertinenza trova anche accesso pedonale dal civico n.227 della pubblica Via San Donaci, a mezzo di varco dotato di cancello a due ante in ferro tinteggiate di colore nero, con apertura a battente. La medesima area esterna è dotata di sistema di illuminazione e risulta recintata lungo i propri confini. In particolare, lungo il fronte prospiciente la pubblica Via san Donaci è presente un sistema di recinzione costituito da un muretto dell'altezza di
circa 1,00 m con soprastante recinzione metallica di pari altezza, tinteggiata di colore nero; i restanti lati a confine, compreso il fronte prospiciente la pubblica Via Duca di Genova, sono dotati di un muro di recinzione dell'altezza di circa 2,50 m, intonacato a civile e tinteggiato di colore giallo chiaro.
Con riferimento alla descrizione dello stato dei luoghi come innanzi riportato, così come si è riscontrato in sede di sopralluogo, nonché documentato fotograficamente, il compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 nel suo complesso si trova in discreto stato di manutenzione e conservazione.
8.3 Consistenza
Per la determinazione della consistenza del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 sono stati utilizzati i seguenti criteri:
- di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni superficie dei vani principali dell'alloggio)
235,47 10% 23,55
Area pertinenziale esterna (parte eccedente rispetto alla superficie dei vani principali dell'alloggio)
249,77 2% 5,00
Totale: 804,18 309,61