TRIBUNALE DI BRINDISI
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Procedura Esecutiva n.272 RG Es. 2006
BANCA POPOLARE DI PUGLIA E BASILICATA SOCIETA’ COOPERATIVA PER AZIONI
c/
SCALERA Fernando Luigi +4
RELAZIONE TECNICA DI PERIZIA GIUDIZIALE LOTTO 2
RIDEFINIZIONE DELL'EX "LOTTO B o N°2" DELL'ELABORATO PERITALE A FIRMA DEL GEOM. DARIO FIORAVANTE, DEPOSITATO IN DATA 22/11/2010.
Giudice dell’Esecuzione Dott.ssa Paola LIACI
Consulente Tecnico d’Ufficio Ing. Giovanni CELLIE
Professionista Delegato alla Vendita Avv. Caterina Guarini
Della presente Relazione Tecnica di Perizia Giudiziale fanno parte gli Allegati dal n.1 al n.11.
SOMMARIO
PREMESSA ... 3
LOTTO 2 ... 5
ABITAZIONE AL PIANO RIALZATO CON ADIACENTE GARAGE AL PIANO TERRA ED ANNESSA AREA PERTINENZIALE ESTERNA ... 5
SITA IN MESAGNE (BR) CON ACCESSO AUTONOMO PEDONALE DALLA VIA SAN DONACI 227 E CARRABILE/PEDONALE DALLA VIA DUCA DI GENOVA N.212. ... 5
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 5
1.1 Descrizione sintetica ... 5
1.2 Identificazione catastale ... 6
1.3 Coerenze... 6
2. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO ... 7
3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 7
3.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente ... 7
3.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 7 4. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 9
5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 9
5.1. Attuali e precedenti proprietari ... 9
6. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA ... 10
6.1. Pratiche edilizie ... 10
6.2. Situazione urbanistica ... 11
7. GIUDIZI DI CONFORMITÀ ... 12
7.1. Conformità edilizia... 12
7.2. Conformità catastale ... 13
7.3. Conformità urbanistica ... 14
7.4. Corrispondenza dati catastali/atto ... 14
8. DESCRIZIONE ANALITICA ... 14
8.1 Descrizione della zona ... 14
8.2 Descrizione dettagliata dell’immobile ... 15
8.3 Consistenza ... 19
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA ... 19
9.1 Metodologia estimativa ... 19
9.2 Sviluppo valutazione ... 21
RISPOSTA AL QUESITO POSTO NELL'UDIENZA DEL 15/05/2017 ... 25
PREMESSA
Nella presente procedura esecutiva n.272 RG Es 2006 (cui sono riunite la PE n.176 RG Es.2007, la PE n.195 RG Es 2007 e la PE n.62 RG Es 2008), in data 22/11/2010 è stata depositata presso la competente Cancelleria del Tribunale di Brindisi la relazione peritale e firma del CTU all'uopo nominato geom. Dario Fioravante, nella quale sono stati individuati n.5 lotti di vendita tra cui il “LOTTO B o N.2” corrispondente all’abitazione e garage al piano terra siti in Mesagne alla Via Sandonaci n.227.
Con riferimento al predetto “LOTTO B o N.2”, il Giudice dell'Esecuzione Dott.
Gianmarco GALIANO, con provvedimento in data 03/04/2017, ha nominato quale Consulente Tecnico d’Ufficio lo scrivente ing. Giovanni CELLIE che, nell’udienza del 15/05/2017, ha dichiarato di accettare l’incarico ed ha prestato il giuramento di rito al fine di dare risposta al presente quesito:
"Con riferimento all'immobile, individuato come lotto B o 2) nella perizia di stima a firma del geom. Dario Fioravante, depositata in data 22/11/2010, accerti il CTU se il bene è comodamente divisibile ed in tal caso determini l'entità delle quali il GE dovrà autorizzare il frazionamento ai fini delle vendite delle porzioni pignorate, determinandone l'attuale valore di stima. In caso non sia divisibile, accerti il CTU il valore delle quote indivise, tenendo conto della maggiore difficoltà delle vendite ricorrente in questi casi."
Tanto premesso, dall'esame dell’atto di pignoramento in data 14/11/2006, depositato in data 06/12/2006, trascritto in data 27/12/2006 al n.19901 Registro Particolare (si veda l’Allegato n.1: Copia fotostatica dell’atto di pignoramento in data 14/11/2006), di cui alla PE n.272 RG Es. 2006, promossa da BANCA POPOLARE DI PUGLIA E BASILICATA SOCIETÀ COOPERATIVA PER AZIONI c/
SCALERA Fernando Luigi e MORLEO Gabriella, il creditore procedente ha sottoposto ad espropriazione forzata, in danno della sig.ra MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z, quanto segue:
“- Quota di ½ di proprietà su garage sito in Mesagne alla Via Sandonaci pt Fg. 54, p.lla 962, sub.6;
- Quota di ½ di proprietà su appartamento sito in Mesagne alla Via Sandonaci pt Fg. 54, p.lla 962, sub.7 (compreso giardino di mq. 560 con accesso da Via duca di Genova 212/A).”
Con successivo atto di pignoramento in data 11/07/2007, trascritto in data 09/08/2007 al n.17871 Reg. generale e n.11441 Reg. Particolare (si veda
l’Allegato n.2: Nota trascrizione dell’atto di pignoramento in data 11/07/2007), di cui alla PE n.195 RG Es. 2007 (riunita alla presente), promossa da SANPAOLO BANCO DI NAPOLI c/ SCALERA Fernando Luigi e MORLEO Gabriella, il creditore procedente ha sottoposto ad espropriazione forzata in danno dei sigg.ri SCALERA Fernando Luigi, nato a Mesagne (BR) il 13/07/1965, cf SCLFNN65L13F152Z e MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z, la quota indivisa pari ad ½ ciascuno dei seguenti beni immobili:
“- Garage sito in Mesagne alla Via Sandonaci pt Fg. 54, p.lla 962, sub.6;
- Appartamento sito in Mesagne alla Via Sandonaci pt Fg. 54, p.lla 962, sub.7.”
Infine, con atto di pignoramento in data 22/01/2008, depositato in data 29/02/2008, trascritto in data 31/03/2008 al n.4886 Registro Particolare (si veda l’Allegato n.3: Copia fotostatica dell’atto di pignoramento in data 22/01/2008), di cui alla PE n.62 RG Es. 2008 (riunita alla presente), promossa da BANCO DI NAPOLI SpA c/ RUBINO Filomena e MORLEO Gabriella, il creditore procedente ha sottoposto ad espropriazione forzata in danno dei sigg.ri RUBINO Filomena, nata a Mesagne (BR) il 08/11/1926, cf RBNFMN26S48F152W e MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z, la quota indivisa pari ad ½ ciascuno dei seguenti beni immobili:
“- Garage sito in Mesagne alla Via Sandonaci pt Fg. 54, p.lla 962, sub.6;
- Appartamento sito in Mesagne alla Via Sandonaci pt Fg. 54, p.lla 962, sub.7.”.
Pertanto, a seguito della riunione delle successive procedure esecutive innanzi citate alla presente procedura esecutiva, la consistenza immobiliare sottoposta ad espropriazione forzata ed oggetto della presente relazione giudiziaria risulta essere la piena proprietà del seguente compendio immobiliare:
- Garage sito in Mesagne alla Via Sandonaci pt Fg. 54, p.lla 962, sub.6;
- Appartamento sito in Mesagne alla Via Sandonaci pt Fg. 54, p.lla 962, sub.7.
Ai fini dell’espletamento dell’incarico in questione ed in particolare per effettuare gli accessi ai Pubblici Uffici quali la cancelleria del Tribunale di Brindisi, l’Agenzia del Territorio di Brindisi, l’Ufficio Tecnico del Comune di Mesagne, lo scrivente si è avvalso dell’uso del mezzo proprio.
In particolare, il sopralluogo tecnico presso gl’immobili, per l’espletamento delle rilevazioni metrico – architettoniche e fotografiche degli stessi, si è svolto in data
11/10/2017 alle ore 16:00, come da convocazione inviata a mezzo PEC ai procuratori legali delle parti costituite (si veda l'Allegato n.4: Verbale di sopralluogo in data 11/10/2017).
Tanto premesso, per dare risposta compiuta al quesito posto, lo scrivente ha preliminarmente esaminato tutti gli aspetti che concorrono alla corretta valutazione di stima dei suddetti immobili, e precisamente la verifica della regolarità sotto il profilo urbanistico–edilizio, quello catastale; oltre all'indagine ipotecaria (per l’eventuale sussistenza di vincoli e/o gravami pregiudizievoli), all'accertamento dello stato di occupazione, l'indicazione di eventuali dotazioni condominiali, ecc …., di cui si espongono di seguito i risultati.
LOTTO 2
ABITAZIONE AL PIANO RIALZATO CON ADIACENTE GARAGE AL PIANO TERRA ED ANNESSA AREA
PERTINENZIALE ESTERNA
SITA IN MESAGNE (BR) CON ACCESSO AUTONOMO PEDONALE DALLA VIA SAN DONACI 227 E CARRABILE/PEDONALE DALLA VIA DUCA DI GENOVA N.212.
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA
1.1 Descrizione sintetica
Piena proprietà dell’abitazione con annesso garage ed area pertinenziale esterna sita in Mesagne (BR) al piano terra/rialzato di un fabbricato ad uso residenziale bifamiliare costituito da due livelli fuori terra (piano terra/rialzato e piano primo). L’immobile è dotato di doppio accesso autonomo attraverso l’area esterna di pertinenza; in particolare l’accesso pedonale avviene dal civico 227 della pubblica Via San Donaci, mentre dalla pubblica Via Duca di Genova civico 212, avviene l’accesso carrabile oltre che pedonale.
L’abitazione presenta superficie lorda pari a 235,47 mq e superficie utile di 189,15 mq, oltre alla superficie lorda di 8,14 mq relativa ad un vano tecnico avente superficie utile di 5,60 mq ed oltre ancora alla superficie lorda complessiva di 44,97 mq relativa a tre verande coperte; il tutto con annesso garage della superficie lorda di 30,49 mq e superficie utile pari a 23,20 ed area esterna di pertinenza esclusiva avente superficie lorda di 485,24, il tutto per una superficie commerciale del compendio immobiliare pari a 309,61 mq, ottenuta attraverso l'applicazione dei parametri di omogeneizzazione delle superfici
accessorie alla superficie principale dell'alloggio ex DPR 138/98 (si vedano l’Allegato n.5: Elaborati grafici e l’Allegato n.6: Documentazione fotografica dello stato dei luoghi).
1.2 Identificazione catastale
foglio 54, particella 962, sub.7 del catasto fabbricati, categoria A/2, classe 6, consistenza 10,5 vani, superficie catastale totale 245,00 mq, totale escluse aree scoperte 235,00 mq, rendita € 1.041,18, indirizzo catastale Via Sandonaci, piano T, dati derivanti da Variazione del 28/05/2013 - Superfici art.
14 DL 201/2011, intestato a MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z e RUBINO Filomena, nata a Mesagne (BR) il 08/11/1926, cf RBNFMN26S48F152W, per la quota di proprietà indivisa pari a
½ ciascuno;
foglio 54, particella 962, sub.6 del catasto fabbricati, categoria C/6, classe 9, consistenza 25,00 mq, superficie catastale totale 27,00 mq, rendita € 61,97, indirizzo catastale Via Duca di Genova, piano T, dati derivanti da Variazione del 28/05/2013 - Superfici art. 14 DL 201/2011, intestato a MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z e RUBINO Filomena, nata a Mesagne (BR) il 08/11/1926, cf RBNFMN26S48F152W, per la quota di proprietà indivisa pari a ½ ciascuno.
(si veda l'Allegato n.7: Atti catastali).
1.3 Coerenze
Il compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2, posto al piano terra/rialzato di un fabbricato ad uso residenziale bifamiliare costituito da due livelli fuori terra, confina a sud/ovest con la pubblica Via San Donaci, da cui avviene l’accesso pedonale che immette nell’area pertinenziale esterna all’abitazione, a nord/ovest in parte con p.lla 1237 ed in parte con il sub. 9 della medesima p.lla 962 (costituente l’area esterna di pertinenza dell’abitazione al piano primo dello stesso fabbricato residenziale di cui fa parte il presente LOTTO 2), a nord/est con la pubblica Via Duca di Genova, da cui avviene l’accesso pedonale e carrabile all’area pertinenziale esterna all’abitazione ed all'annesso garage, a sud/est con p.lla 963, salvo altri.
2. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO
Il compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 è in possesso e nella piena disponibilità delle sig.re MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z e RUBINO Filomena, nata a Mesagne (BR) il 08/11/1926, cf RBNFMN26S48F152W, comproprietarie per la quota indivisa pari a ½ ciascuno.
Come accertato al momento del sopralluogo, espletato in data 11/10/2017, ed a tutt’oggi, l’intero compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 risulta occupato quale abitazione principale dalla comproprietaria della quota indivisa pari ad ½, ovvero dalla sig.ra MORLEO Gabriella, unitamente al proprio nucleo familiare.
3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Dall'esame della certificazione notarile agli atti della presente Procedura Esecutiva, oltre che delle ispezioni ipotecare eseguite dallo scrivente a far data dal 31/03/2008 al 25/07/2018, inerenti le due unità immobiliari di cui al presente LOTTO 2 (si veda l’Allegato n.8: Ispezioni ipotecarie in data 25/07/2018), risulta quanto appresso:
3.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 3.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
3.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna.
3.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
3.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
3.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
3.2.1. Iscrizioni:
Ipoteca volontaria iscritta a Brindisi in data 18/06/1996, al n.725 del registro particolare, derivante da atto a garanzia di mutuo fondiario per notaio Lavinia VACCA di Mesagne del 14/06/1996, repertorio n.6974, a favore di BANCO DI NAPOLI SpA, contro SCALERA Fernando Luigi, nato a Mesagne (BR) il 13/07/1965, cf SCLFNN65L13F152Z e MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z, per le rispettive quote di 1/2 di proprietà ciascuno inerenti le unità immobiliari di cui al presente LOTTO 2, ovvero i subb.6 e 7 della p.lla 962 del foglio 54 di Mesagne.
Importo ipoteca: £ 300.000.000;
Importo capitale: £ 100.000.000;
Durata: 10 anni.
Spese di cancellazione relativamente agli immobili interessati pari ad € 35,00 per Tassa Ipotecaria;
3.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
Pignoramento immobiliare derivante da atto giudiziario del Tribunale di Brindisi notificato in data 29/11/2006, repertorio n.4642, trascritto a Brindisi in data 27/12/2006 al n.19901 Reg. particolare ed al n.29072 Reg.
generale, a favore di BANCA POPOLARE DI PUGLIA E BASILICATA SOCIETA’
COOPERATIVA PER AZIONI, con sede in Matera (MT), cf 00604840777, contro, tra gli atri, MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z, per la propria quota di proprietà indivisa pari a 1/2 delle unità immobiliari di cui al presente LOTTO 2, ovvero i subb.6 e 7 della p.lla 962 del foglio 54 di Mesagne.
Detto pignoramento è trascritto per il complessivo credito di € 9.894,64, oltre interessi e spese.
Spese di cancellazione relativamente agli immobili interessati ammontano ad € 294,00 di cui € 200,00 per imposta ipotecaria, € 59,00 per bolli, ed € 35,00 per tassa ipotecaria;
Pignoramento immobiliare derivante da atto giudiziario del Tribunale di Brindisi notificato in data 11/07/2007, repertorio n.2598/2007, trascritto a Brindisi in data 09/08/2007 al n.17871 Reg. generale ed al n.11441 Reg.
particolare, a favore di SANPAOLO BANCO DI NAPOLI, con sede in Napoli (NA), cf 04485191219, contro SCALERA Fernando Luigi, nato a Mesagne (BR) il 13/07/1965, cf SCLFNN65L13F152Z e MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z, per le rispettive quote di 1/2 di proprietà ciascuno inerenti le unità immobiliari di cui al presente LOTTO 2, ovvero i subb.6 e 7 della p.lla 962 del foglio 54 di Mesagne.
Detto pignoramento è trascritto per il complessivo credito di € 14.887,20, oltre interessi e spese.
Spese di cancellazione relativamente agli immobili interessati ammontano ad € 294,00 di cui € 200,00 per imposta ipotecaria, € 59,00 per bolli, ed € 35,00 per tassa ipotecaria;
Pignoramento immobiliare derivante da atto giudiziario del Tribunale di Brindisi in data 11/02/2008, repertorio n.314/2008, trascritto a Brindisi in
data 31/03/2008 al n.6677 Reg. generale ed al n.4886 Reg. particolare, a favore di INTESA SANPAOLO SpA1, con sede in Napoli (NA), cf 04485191219, contro RUBINO Filomena, nata a Mesagne (BR) il 08/11/1926, cf RBNFMN26S48F152W e MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z, per le rispettive quote di 1/2 di proprietà ciascuno inerenti le unità immobiliari di cui al presente LOTTO 2, ovvero i subb.6 e 7 della p.lla 962 del foglio 54 di Mesagne.
Detto pignoramento è trascritto per il complessivo credito di € 14.887,20, oltre interessi e spese.
Spese di cancellazione relativamente agli immobili interessati ammontano ad € 294,00 di cui € 200,00 per imposta ipotecaria, € 59,00 per bolli, ed € 35,00 per tassa ipotecaria;
4. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Il compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 non appartiene ad un edificio di tipo condominiale, pertanto non è assoggetto a spese di tal genere.
Tuttavia, considerato che il piano di copertura del compendio pignorato è costituito da parte di abitazione di proprietà di terzi, con annessa terrazza a livello pertinenziale, occorre quindi considerare ai fini di eventuali spese da sostenere per manutenzione le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 codice civile.
Con riferimento alle spese fisse annue da sostenere sulla proprietà dello stesso compendio occorre segnalare le eventuali tasse come ad es. l’IMU, TASI, TARI, se dovute, da calcolare in relazione ai valori catastali e reali, oltre ai parametri propri del Comune di appartenenza.
5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Dall'esame della certificazione notarile agli atti della presente Procedura Esecutiva risulta quanto appresso:
5.1. Attuali e precedenti proprietari
- MORLEO Gabriella, nata a Brindisi (BR) il 30/01/1965, cf MRLGRL65A70B180Z, proprietaria della quota indivisa pari ad ½ degli immobili oggetto di perizia in virtù di atto di compravendita per notaio Lavinia VACCA di Mesagne, stipulato il 14/06/1996, repertorio n.6973, registrato a Mesagne il
1 Il beneficiario INTESA SANPAOLO SPA risulta dalla nota di trascrizione estratta presso l'Agenzia del Territorio di Brindisi. Si segnala che nella certificazione notarile inerente la PE n.62/2008 RG Es, depositata in data 21/04/2008, il beneficiario del pignoramento risulta erroneamente indicato come BANCO DI NAPOLI SpA.
24/06/1996 al n.2067, trascritto presso la Conservatoria dei RRII di Brindisi il 18/06/1996 n.5304 Reg. particolare, contro VERDESCA Rosario, nato a Casarano (LE) il 07/10/1939, cf VRDRSR39R07B936F e CARRERA Agata, nata a Laterza (TA) il 19/03/1942, cf CRRGTA42C59E469C;
- RUBINO Filomena nata a Mesagne (BR) il 08/11/1926, cf RBNFMN26S48F152W, proprietaria della quota indivisa pari ad ½ degli immobili in virtù di atto di compravendita per notaio Lavinia VACCA di Mesagne, stipulato il 18/11/2003, repertorio n.16533, raccolta n.5638, trascritto presso la Conservatoria dei RRII di Brindisi il 10/12/2003 n.18834 Reg. generale, n.14804 Reg. particolare, contro SCALERA Fernando Luigi, nato a Mesagne (BR) il 13/07/1965, cf SCLFNN65L13F152Z;
6. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA
6.1. Pratiche edilizie
In data 29/09/2017 lo scrivente ha inviato a mezzo pec all’Ufficio Protocollo del Comune di Mesagne apposita istanza per l’accesso agli atti amministrativi inerenti gli immobili oggetto della presente relazione di perizia.
All’esito di tale indagine, dopo lunghe ricerche presso l'archivio dell'UTC di Mesagne, in quanto la pratica edilizia è risultata fuori posto, è emersa la seguente documentazione:
Nulla osta per esecuzioni lavori edili, Pratica n.23194, rilasciata dal sindaco pro tempore del Comune di Mesagne in data 18/12/1970. Con detto titolo abilitativo, previo parere favorevole della Commissione edilizia in data 26/11/1970, si autorizzavano i sigg.ri VERDESCA Rosario e CARRERA Agata, precedenti proprietari, a “costruire in Via Sandonaci un fabbricato costituito da n.6 vani, n.7 accessori e garage.”;
Certificato di abitabilità rilasciato dal Sindaco pro tempore del Comune di Mesagne in data 30/09/1971, relativamente al “fabbricato posto in Mesagne alla Via Sandonaci piano t, costruito dall’interessato composto da n.6 vani e n.7 accessori e garage.”.
(si veda l'Allegato n.9: Documentazione amministrativa estratta dall’UTC di Mesagne).
6.2. Situazione urbanistica
PRG – Piano Regolatore Generale vigente, il fabbricato residenziale a cui appartengono gli immobili di cui al presente LOTTO 2 ricade in "Zona Omogenea B1 – COMPLETAMENTE EDIFICATA”.
Norme tecniche di attuazione ed indici:
Con riferimento a detta zona, la NTA del vigente PRG di Mesagne (BR) riporta quanto segue:
“Art. 38 - Zona omogenea di completamento B1
Vengono definite come “zona di completamento” quelle parti del territorio comunale totalmente o parzialmente edificate ove una accettabile struttura urbana consente interventi di completamento e/o miglioramento a fini prevalentemente di insediamento residenziale.
Da tale zona sono escluse le attrezzature per il commercio all’ingrosso, per il trasporto merci e quelle industrie e attività artigianali che risultino incompatibili con la residenza in quanto generatori di traffico o sorgenti di inconvenienti igienico sanitari.
Il P.R.G. prevede la conferma delle strutture urbane esistenti nei casi in cui queste presentino accettabili caratteristiche funzionali e formali e, conseguentemente, consente interventi di completamento e/o rinnovamento edilizio.
Nella zona residenziale di completamento il P.R.G. si esegue mediante “intervento edilizio diretto”.
L’intervento edilizio diretto è subordinato al rilascio della Concessione o della Autorizzazione Edilizia. L’intervento edilizio diretto si concretizza con la edificazione su singoli lotti liberi o con la esecuzione di interventi edilizi su edifici esistenti nel rispetto delle specifiche degli articoli seguenti.
Nella zona residenziale di completamento l’intervento edilizio diretto può assumere le seguenti tipologie:
1) interventi di manutenzione ordinaria;
2) interventi di manutenzione straordinaria;
3) interventi di restauro edilizio;
4) interventi di ristrutturazione edilizia anche con demolizione totale e successiva ricostruzione;
5) interventi di sopraelevazione edilizia ; 6) interventi di completamento edilizio;
7) edificazione delle aree libere residue.
Il tutto in conformità delle prescrizioni del Regolamento Edilizio del P.R.G.
Nel caso di ”intervento edilizio diretto” per le costruzioni già realizzate all’atto di adozione delle presenti norme che si sviluppano per un solo piano, quello terreno o quello rialzato, con superficie coperta superiore al 60% del lotto, è prevista la sopraelevazione edilizia “una tantum” dell’intero piano terra o rialzato. Per i distacchi tra i corpi di fabbrica, se la sopraelevazione non avviene in aderenza, l’edificazione deve comunque distanziarsi di 3,00 mt. dai fabbricati confinanti indipendentemente che una o entrambi le pareti prospicienti siano finestrate o meno.
Per gli interventi di completamento e di costruzione delle aree non edificate o rinvenienti da demolizioni, va rispettato l’indice di fabbricabilità fondiario massimo di 5 mc/mq con un rapporto di copertura pari al 60% e una altezza massima di 12,00 mt.”.
7. GIUDIZI DI CONFORMITÀ
7.1. Conformità edilizia
Le unità immobiliari (abitazione al piano rialzato con annesso garage al piano terra e area esterna di pertinenza) costituenti il presente LOTTO 2 risultano parzialmente conformi al titolo autorizzativo rilasciato dall’UTC di Mesagne in data 18/12/1970, ovvero il Nulla Osta per esecuzioni lavori edili, Pratica n.23194, a meno di alcune difformità, e precisamente:
lievi variazioni inerenti la suddivisione e distribuzione di alcuni spazi interni;
lieve variazione di prospetto a seguito della diversa ubicazione della finestra del locale igienico adiacente al vano cucina/pranzo che è stata realizzata sul fronte del fabbricato esposto a sud/est, anziché sul fronte adiacente come da grafico di progetto.
chiusura della veranda n.3, annessa al vano cucina/pranzo, realizzata in parte con tamponamento in muratura ed in parte a mezzo di serramenti perimetrali in alluminio anticorodal e pannelli in vetro, a costituire un vano chiuso ad uso cucinino.
(si vedano l’Allegato n.5: Elaborati grafici – rif. Tav.3 e l'Allegato n.9:
Documentazione amministrativa estratta dall’UTC di Mesagne).
Le suddette difformità edilizie riscontrate risultano regolarizzabili per accertamento di conformità ex art.36, DPR 380/2001 e ssmmii, a meno della chiusura della veranda n.3, che prevede la regolarizzazione a mezzo di rimozione dell'intero sistema di tamponamento murario e serramento. Tale chiusura infatti, risulta non compatibile con la destinazione d'uso del vano cucina/pranzo prospiciente sulla medesima veranda, in quanto in contrasto con la norma igienico - sanitaria poiché nell'attuale configurazione risulta privo di aerazione ed illuminazione diretta dall'esterno (rif. Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione). Inoltre, la predetta chiusura della veranda costituisce ulteriore volume urbanistico in esubero rispetto a quello assentibile.
I costi di regolarizzazione a parere dello scrivente ammontano a circa € 9.000,00 (omnicomprensive dei relativi oneri fiscali), che saranno opportunamente detratti dalla successiva valutazione dello stesso immobile.
Tale importo relativamente ai seguenti adempimenti:
a) Spese tecniche professionali per:
- Istruzione della pratica edilizia in sanatoria per le difformità riscontrate;
- Aggiornamento della planimetria dell'unità abitativa presente agli atti del NCEU;
- Conseguimento del nuovo certificato di agibilità, previa attestazione di conformità di tutte le componenti impiantistiche oltre che delle prestazioni energetiche dello stesso immobile (elaborazione APE);
b) Eventuale sanzione amministrativa comminata sulla predetta pratica di sanatoria edilizia ex DPR 06.06.2001, n.380 e ss.mm.ii.;
c) Opere di rimozione del sistema di chiusura della veranda n.3 (muratura e serramenti) comprensive degli oneri di allontanamento, trasporto e conferimento a discarica autorizzata, oltre alle successive opere di ripristino delle finiture.
Criticità: bassa.
7.2. Conformità catastale
La planimetria catastale attualmente presente agli atti del NCEU inerente l'abitazione di cui al presente LOTTO 2, risulta lievemente difforme rispetto al reale stato dei luoghi, relativamente alla distribuzione di alcuni ambienti interni,
alla chiusura della veranda n.3 ed alla diversa ubicazione della finestra del locale igienico a servizio della zona giorno.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Al riguardo occorre procedere mediante propedeutica regolarizzazione amministrativa (come detto al precedente paragrafo 7.1.) e conseguente variazione planimetrica catastale, congruente al reale stato dei luoghi.
Costi di regolarizzazione: l’onere è stato compreso negl’importi necessari per la regolarizzazione edilizia dell’unità immobiliare di cui innanzi.
Criticità: bassa.
7.3. Conformità urbanistica Nessuna difformità.
7.4. Corrispondenza dati catastali/atto Nessuna difformità
8. DESCRIZIONE ANALITICA
8.1 Descrizione della zona
Il compendio immobiliare oggetto di perizia è ubicato nell'ambito urbano del Comune di Mesagne, cittadina della Provincia di Brindisi in Puglia, avente popolazione residente di circa 26.845 abitanti. Detto Comune, è posto lungo la via Appia Antica a sud/ovest rispetto al proprio territorio provinciale, in posizione interna rispetto al versante adriatico della Regione Puglia. In particolare, esso confina con i Comuni di Brindisi, Latiano, Oria, San Donaci, San Pancrazio Salentino, San Vito dei Normanni e Torre Santa Susanna, tutti appartenenti al proprio territorio provinciale. L'intero territorio comunale, a meno del suo centro storico, presenta morfologia pianeggiante e rientra nella Piana Salentina, caratterizzandosi per l'elevata vocazione agricola dei suoi terreni.
In particolare il fabbricato residenziale a cui appartengono le unità immobiliari di cui al presente LOTTO 2 è sito in zona residenziale periferica posta a sud/est rispetto al nucleo urbano principale, con accesso dalle pubbliche Vie San Donaci e Duca di Genova. Trattasi di una zona dotata delle principali opere infrastrutturali, con traffico intenso in corrispondenza della pubblica Via per San Donaci, su cui prospetta il fronte principale dell’unità abitativa; il versante opposto, prospiciente Via Duca di Genova, da cui avviene l’accesso pedonale e carrabile al compendio immobiliare, presenta un traffico più diradato ed offre possibilità di parcheggiare le
autovetture lungo i bordi della viabilità pubblica (si veda l’Allegato n.5: Elaborati grafici – rif. Tavv. 1 - 2).
Collegamenti:
- aeroporto distante 24,10 km circa (Brindisi) ottimo
- autobus a livello urbano nella media
- autostrada distante 134,00 Km circa (A14-Bari)
- autostrada distante 82,00 Km circa (A14-Taranto) al di sopra della
media
- ferrovia distante 1,6 Km circa ottimo
- filobus non presente
- metropolitana non presente
- porto distante 20,00 km circa (Brindisi) ottimo
- superstrada distante circa 2,7 km (SS7 BR-TA) eccellente
- tram non presente
Qualità e rating interno immobile:
- livello di piano buono
- esposizione buono
- luminosità buono
- panoramicità nella media
- impianti tecnici nella media
- stato di manutenzione generale al di sotto della media
- servizi nella media
8.2 Descrizione dettagliata dell’immobile
Il compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 è costituito da un’ampia abitazione al piano rialzato con adiacente garage al piano terra ed annessa area esterna di pertinenza esclusiva, il tutto appartenente ad un fabbricato residenziale bifamiliare costituito da due livelli fuori terra. Il fabbricato nel suo complesso è costituito da un sistema strutturale in elevazione in muratura portante, e sistema di orizzontamento a mezzo di solai piani in latero cemento. I paramenti murari all’esterno del fabbricato sono intonacati a civile tinteggiati di colore giallo chiaro, per quanto attiene le unità immobiliari a piano terra, e tinteggiate di colore bianco per quanto attiene l’unità abitativa di altrui proprietà ubicata al piano primo.
L'unità abitativa di che trattasi, avente altezza netta interna pari a 3,70 m, presenta superficie lorda complessiva pari a 235,47 mq ed ha superficie utile complessiva pari a 189,15 mq, oltre alla superficie lorda di 8,14 mq relativa ad un vano tecnico con accesso dall'esterno avente superficie utile di 5,60 mq ed oltre ancora alla superficie lorda complessiva di 44,97 mq relativa a tre verande, di cui una allo stato chiusa con serramenti ad uso cucinino; il tutto dotato di garage adiacente all’abitazione, comunicante internamente con la stessa, avente
superficie lorda di 30,49 mq e superficie utile di 23,20 mq, oltre all'annessa area pertinenziale esterna di uso esclusivo avente superficie utile di 451,73 mq, attrezzata con aiuole, spazi pavimentati ed elementi di arredo fisso per soggiorno e pranzo all'aperto (si vedano l’Allegato n.5: Elaborati grafici – rif. Tav. 3 e l’Allegato n.6: Documentazione fotografica dello stato dei luoghi).
Il compendio immobiliare è dotato di doppio accesso, in particolare l’accesso principale avviene dalla porzione di area pertinenziale esterna prospiciente la pubblica Via San Donaci, e precisamente attraverso il cancelletto pedonale al civico 227 della suddetta viabilità; l’accesso secondario avviene dalla porzione di area pertinenziale esterna prospiciente la pubblica Via Duca di Genova, e precisamente attraverso il cancello pedonale e carrabile al civico 212 della suddetta viabilità. L’unità abitativa è composta dai seguenti ambienti: ingresso della superficie utile pari a 11,99 mq, salone della superficie utile di 37,08 mq, soggiorno della superficie utile di 18,30 mq comprensiva della superficie occupata da un camino a legna, connettivo della superficie utile di 1,94 mq, lavanderia/antibagno della superficie utile di 2,40 m, locale igienico della superficie utile di 2,64 mq, cucina/pranzo della superficie utile di 16,20 mq, connettivo della superficie utile di 1,94 mq, ripostiglio della superficie utile di 4,22 mq, vano disimpegno di distribuzione della zona notte della superficie utile di 23,05 mq, camera da letto 1 (matrimoniale) della superficie utile di 23,51 mq, camera da letto 2 (doppia) della superficie utile di 16,00 mq, connettivo di accesso alla camera da letto 3 della superficie utile di 9,61 mq, camera da letto 3 (singola) della superficie utile di 11,46 mq e locale igienico a servizio della zona notte della superficie utile di 8,60 mq.
Le finiture interne all’abitazione sono le seguenti: tutti gli ambienti dell’abitazione sono pavimentati a mezzo di listelli in marmo tipo “travertino” (formato 40 cm X 10 cm circa), posati a spiga, con sistema di battiscopa in analogo materiale, i soli ambienti di servizio presentano pavimentazione in materiale ceramico. I paramenti murari dei vari ambienti sono intonacati a civile e tinteggiati prevalentemente di colore giallo chiaro, a meno della camera da letto 2 i cui paramenti murari sono tinteggiati di colore celeste pastello. In particolare l’ampio salone presenta, lungo tutti i paramenti murari, una cornice in gesso a decoro posta all’altezza di circa 1,50 m dal piano di calpestio, che separa la parte sottostante la stessa, tinteggiata di colore ocra, dalla porzione dei paramenti murari soprastante, tinteggiata di colore giallo chiaro.
Nel vano cucina/pranzo e nella veranda chiusa ad uso cucinino i paramenti murari risultano rivestiti con piastrelle in materiale ceramico di colore beige (formato 10 cm X 10 cm circa) in corrispondenza delle zone dedicate alla cottura cibi e lavaggio stoviglie. Il vano lavanderia e l’annesso locale igienico, sono pavimentati con piastrelle in materiale ceramico di colore rosa chiaro (formato 25 cm X 25 cm circa) e presenta i paramenti murari rivestiti fino all'altezza di circa 3,00 m dal piano di calpestio a mezzo di piastrelle in materiale ceramico; in particolare per la fascia basamentale dell’altezza di circa 80 cm dal piano di calpestio, sono presenti le medesime piastrelle utilizzate per la pavimentazione, nella parte soprastante vi sono piastrelle analoghe ma di colore bianco con decori floreali sui toni del rosa.
All'interno del vano lavanderia sono presenti due vasche lavapanni in vetrochina di colore bianco e l'attacco per la lavatrice; l’annesso locale igienico è dotato degli elementi sanitari quali un lavabo del tipo semi incassato con sottostante mobile in legno, un box doccia angolare, un vaso con cassetta di scarico interna ed un bidet, tutti in vetrochina di colore bianco. Tutti i sanitari sono dotati di rubinetterie in acciaio inox. Il locale igienico a servizio della zona notte, presenta anch’esso finiture analoghe al bagno a servizio della zona giorno, ma di colore beige e decori sui toni del verde. In detto vano sono presenti gli elementi sanitari quali un lavabo del tipo sospeso, una vasca da bagno, un vaso con cassetta di scarico interna ed un bidet, tutti in vetrochina di colore bianco. Tutti i sanitari sono dotati di rubinetterie in acciaio.
Le porte interne all’alloggio sono del tipo ad un’anta in legno di colore marrone, ivi compresi gli stipiti e le mostrine, con maniglie del tipo in ottone. La porta d’ingresso all’unità abitativa è del tipo a due ante in legno, non blindata. Le finestre e porte finestra esterne sono dotate di serramenti con telaio in legno di colore marrone chiaro e pannelli in vetro doppio, con la presenza di un ulteriore serramento del tipo avvolgibile in materiale plastico di colore arancione avente funzione di oscuramento.
Per quanto riguarda la dotazione impiantistica, l’unità abitativa è dotata di:
- impianto elettrico, citofonico, televisivo sottotraccia con interruttori e prese con placchette in ottone;
- impianto idrico fognante collegato alla pubblica rete cittadina;
- impianto di climatizzazione caldo/freddo nella camera da letto 1, con macchinario moto condensante ubicato all’esterno del fabbricato in corrispondenza della veranda 2;
- impianto di riscaldamento autonomo, dotato di radiatori in ghisa in tutti gli ambienti dell’abitazione, con caldaia alimentata a gasolio ubicata nell’ambito del vano tecnico avente accesso dall’area esterna di pertinenza;
- scalda acqua elettrico per gli usi sanitari ubicato nel vano tecnico.
Il garage annesso all'unità abitativa di cui innanzi presenta superficie lorda pari a 30,49 mq e superficie utile pari a 23,20 mq comprensiva dell'ingombro del pianerottolo di partenza e della proiezione della prima rampa di scala che originariamente consentiva l'accesso al piano delle coperture. L'altezza netta interna è pari a 3,95 m, con piano di calpestio alla stessa quota dell'area pertinenziale esterna da cui avviene l'accesso carrabile dotato di serranda avvolgibile in ferro tinteggiata di colore nero. Detto garage è ubicato in corrispondenza dell'angolo del fabbricato esposto a nord-est/sud-est, in adiacenza all'unità abitativa alla quale è direttamente collegato internamente a mezzo di uno spazio di connettivo.
Il vano garage presenta pavimentazione in materiale ceramico di colore marrone chiaro (formato 10 cm X 20 cm circa), con sistema di battiscopa in analogo materiale. I paramenti murari e la superficie d'intradosso del solaio piano sono intonacati a civile e tinteggiati di colore bianco. All'interno del locale garage, in corrispondenza del fronte opposto rispetto a quello da cui viene l'accesso, è presente una scala a tre rampe che da progetto avrebbe consentito l'accesso al piano di copertura del fabbricato. Allo stato attuale detta scala risulta chiusa superiormente a seguito della realizzazione dell'unità abitativa di altrui proprietà, ubicata al piano primo soprastante del medesimo fabbricato.
L’area esterna di pertinenza del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 si sviluppa perimetralmente al fabbricato per una superficie utile complessiva di 451,73 mq, pavimentata a mezzo di mattoni in cemento e sistemata con aiuole ornamentali e arredi esterni realizzati in muratura quali sedute, tavolo e barbeque. Detta area pertinenziale trova accesso carrabile dal civico n.212 della pubblica Via Duca di Genova, a mezzo di un varco dotato di cancello ad un'anta in ferro tinteggiata di colore marrone, con apertura scorrevole di tipo meccanizzato. La stessa area di pertinenza trova anche accesso pedonale dal civico n.227 della pubblica Via San Donaci, a mezzo di varco dotato di cancello a due ante in ferro tinteggiate di colore nero, con apertura a battente. La medesima area esterna è dotata di sistema di illuminazione e risulta recintata lungo i propri confini. In particolare, lungo il fronte prospiciente la pubblica Via san Donaci è presente un sistema di recinzione costituito da un muretto dell'altezza di
circa 1,00 m con soprastante recinzione metallica di pari altezza, tinteggiata di colore nero; i restanti lati a confine, compreso il fronte prospiciente la pubblica Via Duca di Genova, sono dotati di un muro di recinzione dell'altezza di circa 2,50 m, intonacato a civile e tinteggiato di colore giallo chiaro.
Con riferimento alla descrizione dello stato dei luoghi come innanzi riportato, così come si è riscontrato in sede di sopralluogo, nonché documentato fotograficamente, il compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 nel suo complesso si trova in discreto stato di manutenzione e conservazione.
8.3 Consistenza
Per la determinazione della consistenza del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 sono stati utilizzati i seguenti criteri:
- di misurazione: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari;
- di calcolo: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138.
Descrizione
Consistenza reale [mq]
Coefficiente di omogeneizzazione
Superficie Commerciale
[mq]
Unità abitativa 235,47 100% 235,47
Vano tecnico 8,14 60% 4,88
Verande coperte 44,84 50% 22,42
Garage 30,49 60% 18,29
Area pertinenziale esterna (aliquota corrispondente alla superficie dei vani principali dell'alloggio)
235,47 10% 23,55
Area pertinenziale esterna (parte eccedente rispetto alla superficie dei vani principali dell'alloggio)
249,77 2% 5,00
Totale: 804,18 309,61
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
9.1 Metodologia estimativa
Dopo aver effettuato la descrizione degli immobili pignorati, indispensabile ai fini della determinazione del più probabile valore di stima degli stessi, si può ora passare ad esaminare le opportune argomentazioni di natura tecnica ed economica.
I beni immobili oggetto di stima appartengono senz’altro ad una tipologia di beni
dei quali esiste un ricorrente mercato di compravendita, pertanto, si ritiene corretto stimare lo stesso sotto l’aspetto economico del più probabile valore di mercato.
A tal proposito risulta necessario determinare dapprima il più probabile valore di mercato ordinario o normale di beni simili ed in condizioni analoghe, per poi apportare le opportune aggiunte e/o detrazioni tenendo conto delle reali condizioni in cui si trovano gli immobili nel momento della stima.
Per la determinazione del predetto valore di mercato ordinario o normale si ritiene di applicare il metodo di stima per confronto diretto o comparativa, il quale, affinché possa realizzarsi, necessita il verificarsi delle seguenti condizioni o presupposti:
1. esistano nella stessa zona dell’immobile da stimare, o in zone a questa assimilabili, altri immobili simili per condizioni intrinseche ed estrinseche all’immobile oggetto di stima; Precisando che tra le condizioni intrinseche o interne di un fabbricato sono da rilevare: la consistenza complessiva, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione e di manutenzione, i servizi igienici e le comodità, l’orientamento, l’estetica, la dimensione dei vani, l’età della costruzione, la stabilità, i balconi che guardano sulla strada o piazza oppure sopra un cortile o giardino interno, ecc.. Tra le condizioni estrinseche o esterne del fabbricato sono da segnalare: la salubrità della zona, il collegamento e la prossimità rispetto ai mercati, agli uffici, agli affari e alle stazioni, l’esistenza e l’efficienza dei servizi pubblici, di luce, di gas, di acqua potabile e di fogna, l’ubicazione rispetto alle grandi arterie stradali, a piazze o a strade secondarie, in definitiva tutto ciò che può rendere più o meno comoda o più facile la vita di ogni giorno.
2. di questi immobili simili si conoscano i recenti e normali valori di compravendita;
3. esista un parametro normale o elemento di confronto in comune tra gli immobili in esame e gli altri simili presi a confronto.
Da un’indagine effettuata nell’area d’interesse si è constatato che effettivamente sussistono le condizioni riportate nei precedenti punti numerati ed in particolare esistono nell’ambito della stessa area in cui ricadono gli immobili oggetto della stima, altri immobili simili per condizioni intrinseche ed estrinseche oggetto di recenti compravendite.
Tra i parametri normali da considerare ai fini della stima, inoltre, quello che si ritiene più adeguato alla determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili in questione, è un parametro tecnico ed in particolare esso è fornito dai
metri quadri di superficie commerciale. Questo parametro tecnico è quello maggiormente impiegato nella stima di immobili fabbricati e terreni; è possibile reperire, infatti, sul mercato, in ogni località, i valori ordinari unitari per metro quadro, in funzione della tipologia dell’immobile, della destinazione e dell’ubicazione.
Verificato che sussistono le tre condizioni necessarie alla realizzazione della stima per confronto diretto o comparativa, si può passare ora alla determinazione del più probabile valore venale degl’immobili di cui al presente LOTTO 2.
9.2 Sviluppo valutazione
I dati tecnici e le caratteristiche più importanti che rivestono validità generale per il compendio immobiliare oggetto di stima sono i seguenti:
- Ubicazione: l’abitazione e garage di cui al presente LOTTO 2 sono posti al piano terra/rialzato di un fabbricato residenziale avente doppio accesso, rispettivamente dalle pubbliche Vie San Donaci e Duca di Genova, ovvero in zona residenziale periferica a sud/est della città;
- Tipizzazione urbanistica: "Zona Omogenea B1 – COMPLETAMENTE EDIFICATA”, ai sensi del vigente PRG del Comune di Mesagne;
- Vetustà: 47 anni circa, considerato che il Certificato di Abitabilità inerente gli immobili di che trattasi, ubicati al piano terra del fabbricato residenziale, è stato rilasciato in data 30/09/1971;
- Stato di conservazione generale: discreto, ovvero nella media considerata la vetustà dell'immobile fabbricato;
- Finiture: ordinarie ed in buono stato di conservazione;
- Impianti tecnologici: l’abitazione è dotata di impianto elettrico, citofonico, televisivo, idrico fognante, di climatizzazione e di riscaldamento;
- Allacci ai pubblici servizi: l’alloggio risulta allacciato all’impianto idrico, fognante ed elettrico;
- Barriere architettoniche: parzialmente presenti. In particolare l'unità abitativa allo stato attuale trova accesso dall'area esterna di pertinenza attraverso il superamento di 3 gradini in muratura, sprovvisti di idonea rampa fruibile da parte di portatori di handicap su carrozzina. Quest'ultima risulta comunque realizzabile per un adeguamento alla normativa in materia, considerata l'ampia superficie esterna di pertinenza dell'abitazione stessa.
Per quanto attiene l’analisi a carattere tecnico-economico del bene è risultato quanto segue: relativamente alla realtà dei luoghi, è stato possibile
reperire direttamente sul mercato immobiliare (agenzie immobiliari e professionisti tecnici locali) per via sintetica alcuni dati, operando sulla base di compravendite recenti di beni similari, per consistenza, posizione e dimensione, grado di finitura, destinazione d’uso e di tutte quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche possedute dai beni medesimi di cui si è già detto in modo esaustivo.
Gli elementi necessari per l’applicabilità di tali valori, desunti per stima comparativa, hanno rispettato, in sintesi, le seguenti condizioni:
L’attendibilità e la congruità dei prezzi;
L’epoca recente delle vendite dalle quali desumere i prezzi per la formazione della scala di merito;
L’esistenza in zona di un attivo mercato di beni analoghi, allo scopo di poter rilevare dati sufficienti per permettere all’estimatore un equilibrato giudizio di stima al fine di pervenire al più probabile valore di mercato.
Nota: Con riferimento alle argomentazioni poc'anzi esposte, ai fini della ricerca di mercato, si ritiene che il compendio immobiliare possa essere correttamente stimato sotto l’aspetto economico del più probabile valore di mercato inerente l’uso residenziale.
Premesso quanto innanzi, considerato che gli immobili oggetto di stima per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, possono essere ritenuti omogenei sotto gli aspetti "edilizio - architettonici" al contesto urbanistico in cui sono ubicati, lo scrivente ai fini dell’individuazione del Valore Ordinario di Mercato, ritiene opportuno esaminare dapprima i dati economici pubblicati dall’OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare, sul sito web dell’Agenzia del Territorio, per poi confrontarli con quelli analoghi desunti dall’indagine economica diretta presso il mercato edilizio locale.
Ciò detto, dalla consultazione dei dati pubblicati sul predetto sito internet, è emerso che in tale zona con riferimento alla tipologia di ABITAZIONI CIVILI, per uno stato di conservazione NORMALE, il valore minimo è pari ad € 900,00 per metro quadrato di superficie lorda, ed il valore massimo è pari ad € 1.150,00 per metro quadrato di superficie lorda (si veda l’Allegato n.10: Quotazioni OMI, Mesagne - zona periferica, destinazione residenziale, Anno 2017, Semestre 2).
Nel caso in questione, considerando che l'abitazione ha superficie lorda superiore a 150 mq ed è posta interamente al piano terra del fabbricato residenziale, il valore ordinario unitario per abitazioni civili risulta pari ad € 937,50 per metro quadrato di superficie lorda (si veda l’Allegato n.11: Scheda di calcolo per la
determinazione del valore normale unitario dell’unità abitativa in ossequio al Provvedimento Direttoriale 2007/120811).
Inoltre, dall'indagine di mercato svolta direttamente in loco attraverso l'intervista ad agenti immobiliari e professionisti operanti nel medesimo settore sono emersi valori in linea con il valore poc'anzi determinato attraverso i dati desumibili dall'OMI, che pertanto si ritiene di poter congruentemente adottare ai fini dei successivi calcoli per la determinazione del valore di stima degl'immobili.
Considerando quindi le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto della presente valutazione di stima, ed in particolare tenendo conto della vetustà (circa 47 anni di vita) e del discreto stato di conservazione generale del fabbricato, lo scrivente ritiene che si possa apportare un decremento pari al 20% del valore ordinario unitario (€/mq 937,50), ottenendo così il valore venale unitario pari ad €/mq 750,00.
Tanto premesso il più probabile valore di stima dell'intero compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2, ottenuto dal prodotto tra il valore unitario venale poc'anzi indicato, pari ad €/mq 750,00, e la superficie totale commerciale di 309,61 mq, risulterà quindi pari a:
Per la valutazione del valore di vendita giudiziaria del presente LOTTO 2, come richiesto dal quesito n°2, occorre applicare un abbattimento forfettario pari al 15%
del valore di stima innanzi determinato, per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza di garanzia per vizi occulti, nonché per eventuali spese condominiali insolute. Infine, occorre decurtare dalla valutazione di stima l’importo presuntivo pari ad € 9.000,00 (omnicomprensivo dei relativi oneri fiscali), quantificato innanzi dallo scrivente in relazione agli oneri di cui dovrà farsi carico l’acquirente per la regolarizzazione edilizia e catastale dell'unità abitativa, così come indicato in risposta al paragrafo 7. Giudizi di conformità della presente relazione.
232.207,50
€ 61 , 309 00
, 750 /
int €
' mq mq
Vstimadell ero
Il più probabile Valore di Vendita Giudiziaria dell'intero compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 risulterà quindi pari a:
PIENA PROPRIETÀ DEL COMPENDIO IMMOBILIARE COSTITUITO DA ABITAZIONE AL PIANO RIALZATO CON ADIACENTE GARAGE AL PIANO TERRA ED ANNESSA AREA ESTERNA DI PERTINENZA ESCLUSIVA, UBICATO IN ZONA PERIFERICA DEL COMUNE DI MESAGNE (BR), CON ACCESSO DALLA VIA SAN DONACI 227 E DALLA VIA DUCA DI GENOVA 212. IL TUTTO CENSITO IN NCEU AL FOGLIO 54, P.LLA 962, SUB.7, CAT.
A/2, CLASSE 6, CONS. 10,5 VANI, SUPERFICIE CATASTALE 245 MQ, RENDITA € 1.041,18 E SUB.6, CAT. C/6, CLASSE 9, CONS. 25 MQ, SUPERFICIE CATASTALE 27 MQ, RENDITA € 61,97.
188.376,38
€ 00 , 000 . 9
€ ) 85 , 0 232.207,50
int (€
' ero
dell a giudiziari vendita
V
Che si ritiene di poter arrotondare a V = € 188.500,00
(euro centottantottomilacinquecento/00)
RISPOSTA AL QUESITO POSTO NELL'UDIENZA DEL 15/05/2017
"Con riferimento all'immobile, individuato come lotto B o 2) nella perizia di stima a firma del geom. Dario Fioravante, depositata in data 22/11/2010, accerti il CTU se il bene è comodamente divisibile ed in tal caso determini l'entità delle quali il GE dovrà autorizzare il frazionamento ai fini delle vendite delle porzioni pignorate, determinandone l'attuale valore di stima. In caso non sia divisibile, accerti il CTU il valore delle quote indivise, tenendo conto della maggiore difficoltà delle vendite ricorrente in questi casi."
Per quanto attiene l’eventuale comoda divisibilità del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2, si riporta preliminarmente l’indirizzo ormai costante della giurisprudenza in merito al concetto di “comoda divisibilità”:
“la non comoda divisibilità di un immobile va ritenuta ove risulti adeguatamente accertata la ricorrenza dei relativi presupposti, i quali consistono, sotto l’aspetto strutturale, o nell’estrema ipotesi dell’irrealizzabilità fisica del frazionamento, o nell’impossibilità in concreto di realizzare porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù pesi o limitazioni eccessivi, e non richiedenti opere complesse e/o di notevole costo, e, sotto l’aspetto economico – funzionale, nel sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell’intero” [Cass. 09.09.2004, n°18135, MGC, 2004].
Nel caso in cui i beni mobili o immobili oggetto della divisione non siano agevolmente divisibili in natura è pertanto prevista la possibilità di procedere alla vendita dei beni, con ripartizione del ricavato tra i condividenti, a meno che non vi sia un comproprietario avente una quota maggiore degli altri che chieda l’attribuzione dell’intero bene (art. 720 c.c.). [Riferimento al volume di testo "LA DIVISIONE" di Valentino Lenoci, tratto dalla collana diretta da Paolo Cendon
"Giurisprudenza Critica", edito da UTET GIURIDICA].
Premesso quanto innanzi, in primo luogo è da considerare che la quota di comproprietà del compendio immobiliare oggetto di perizia è pari ad 1/2 indiviso, e questo aspetto induce alla ricerca di un'ipotesi divisionale dello stesso compendio in due parti, il più possibile equilibrate tra loro ed in ossequio al principio poc'anzi espresso della comoda divisibilità; ovvero, le eventuali entità derivate dalla ricercata divisione devono non essere eccessivamente squilibrate in termini dimensionali ma contestualmente le opere a farsi per l'adeguamento di ciascuna unità immobiliare non devono essere gravose sul piano economico.
Nel caso di specie occorre considerare che il compendio immobiliare consiste in una unità abitativa con annesso garage, direttamente comunicanti per mezzo di
una porta interna all’abitazione, il tutto con circostante area esterna di pertinenza, da cui trova accesso il vano tecnico. Peraltro, come già detto più volte, il compendio immobiliare di che trattasi è dotato di doppio accesso, rispettivamente pedonale dalla pubblica Via San Donaci e carrabile dalla pubblica Via Duca di Genova. In considerazione di ciò, lo scrivente ha ipotizzato un'eventuale soluzione divisionale che consenta di individuare fisicamente due unità abitative autonome (Alloggio "A" e Alloggio "B"), che per quanto non equivalenti in termini di superfici, le stesse risultano congruenti per la divisibilità fisica dei vani preesistenti, considerato altresì che entrambe le unità derivate possono essere dotate di doppio accesso sui due fronti contrapposti prospicienti le viabilità pubbliche (si veda l’Allegato n.5: Elaborati grafici – rif. Tav. 4).
Con riferimento a tale ipotesi divisionale, che risulta essere la più plausibile data la configurazione planimetrica dell'intero compendio immobiliare, nella tabella che segue si riportano vantaggi e svantaggi di ciascuna delle due soluzioni abitative individuate:
ALLOGGIO A ALLOGGIO B
VANTAGGI VANTAGGI
1. Funzionalità distributiva degli spazi interni, costituiti da un ampio salone di ingresso con adiacente cucina/pranzo e connettivo di accesso alle due camere da letto e locale igienico;
1. Preesistenza delle dotazioni impiantistiche inerenti gli ambienti di servizio (cucina e bagno)
2. Dotazione di due delle quattro verande coperte preesistenti
2. Dotazione di due delle quattro verande coperte preesistenti
3. Presenza di fronti prospicienti entrambe le viabilità pubbliche;
3. Presenza di fronti prospicienti entrambe le viabilità pubbliche;
4. Posto auto all'interno dell'area esterna di pertinenza esclusiva prospiciente Via Duca di Genova
4. Posto auto all'interno dell'area esterna di pertinenza esclusiva prospiciente Via Duca di Genova
5. Dotazione del preesistente vano tecnico accessibile dall'area esterna di pertinenza 6. Ampia area esterna di pertinenza circostante tre lati dell'unità abitativa, dotata di arredi da giardino in muratura per il pranzo all'aperto e di ampie aiuole sistemate a verde ornamentale;
7. Dotazione dei preesistenti accessi, sia pedonale che carrabile, dalle pubbliche viabilità;
SVANTAGGI SVANTAGGI
1. Assenza di un locale garage a servizio dell'unità abitativa;
1. Assenza di un locale a servizio dell'unità abitativa;
2. Necessità di dotare l'alloggio delle dotazioni impiantistiche inerenti il vano cucina/pranzo, da realizzare ex novo;
2. Disorganicità distributiva degli spazi interni con l'individuazione di superfici esuberanti destinate ad ingresso e connettivo;
3. Assenza di vano tecnico; 3. Individuazione di un solo vano adibito a camera da letto, da realizzare nell’attuale locale garage, previo cambio di destinazione d’uso e demolizione dell'attuale scala interna (allo stato chiusa), oltre alle opere di rialzamento del piano di calpestio, per livellamento con l'abitazione preesistente;
4. Aree esterne di pertinenza di ridotta dimensione poste in corrispondenza di ciascun fronte strada, non comunicanti tra loro. in alcuni tratti anguste, prive di arredi esterni e con scarso verde ornamentale;
5. Necessità di dotare l'alloggio di due accessi ex novo, sia pedonale che carrabile, dalle rispettive viabilità pubbliche;
Dall'analisi della tabella di cui innanzi emerge chiaramente che sebbene a prima vista l'abitazione di che trattasi risulti comunque fisicamente divisibile in due alloggi, di fatto gli stessi non risultano equilibrati nelle superfici e presentano altresì svariate disomogeneità.
In considerazione delle circostanze innanzi esposte, nonostante il frazionamento del compendio immobiliare di che trattasi possa risultare realizzabile fisicamente, in maniera tale da formare due entità costituenti oggetto autonomo e di libero godimento, non compromesso da servitù, a parere dello scrivente il medesimo compendio risulta comunque non comodamente divisibile dal punto di vista economico – funzionale. Infatti, le opere necessarie per la realizzazione di una qualsiasi soluzione divisionale (compresa l'ipotesi avanzata innanzi, ritenuta dallo scrivente la soluzione più congruente possibile), risulterebbero particolarmente gravose sul piano economico. Inoltre ogni eventuale ipotesi di frazionamento a parere dello scrivente condurrebbe inevitabilmente ad un rilevante deprezzamento del valore delle singole unità immobiliari, rispetto al valore dell'intero compendio immobiliare.
Ne consegue che il più probabile valore di stima della quota indivisa di 1/2 di proprietà di cui al compendio immobiliare costituente il presente LOTTO 2, risulterà pari a:
116.103,75 2 €
x1 232.207,50
2 €
/
1
di quota stima
V
Per la valutazione del valore di vendita giudiziaria della quota indivisa pari ad 1/2 del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2, come richiesto dal quesito n.2, occorre applicare un abbattimento forfettario pari al 15% del valore di stima innanzi determinato, per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza di garanzia per vizi occulti, nonché per eventuali spese condominiali insolute. Inoltre, considera la maggiore difficoltà connessa alla vendita della quota indivisa di proprietà pari a 1/2, si ritiene corretto apportare l’ulteriore abbattimento del 5%2, che sommato all’aliquota precedente conduce all’abbattimento complessivo del 20%. Infine, occorre decurtare dalla valutazione di stima della suddetta quota indivisa di 1/2 di proprietà, l'aliquota pari al 50% dell’importo complessivo presuntivo pari ad € 9.000,00
2 l'esigua misura del deprezzamento così adottato per tener conto delle dinamiche delle vendite giudiziarie, infatti, la vigente normativa consente al partecipante all'asta di offrire l'importo ridotto del 25% rispetto al prezzo base sin dalla prima vendita. Per non considerare che tale deprezzamento del 25% viene reiterato in caso di asta deserta per la individuazione del nuovo importo base della successiva vendita.
