Sviluppo valutazione

I dati tecnici e le caratteristiche più importanti che rivestono validità generale per il compendio immobiliare oggetto di stima sono i seguenti:

- Ubicazione: l’abitazione e garage di cui al presente LOTTO 2 sono posti al piano terra/rialzato di un fabbricato residenziale avente doppio accesso, rispettivamente dalle pubbliche Vie San Donaci e Duca di Genova, ovvero in zona residenziale periferica a sud/est della città;

- Tipizzazione urbanistica: "Zona Omogenea B1 – COMPLETAMENTE EDIFICATA”, ai sensi del vigente PRG del Comune di Mesagne;

- Vetustà: 47 anni circa, considerato che il Certificato di Abitabilità inerente gli immobili di che trattasi, ubicati al piano terra del fabbricato residenziale, è stato rilasciato in data 30/09/1971;

- Stato di conservazione generale: discreto, ovvero nella media considerata la vetustà dell'immobile fabbricato;

- Finiture: ordinarie ed in buono stato di conservazione;

- Impianti tecnologici: l’abitazione è dotata di impianto elettrico, citofonico, televisivo, idrico fognante, di climatizzazione e di riscaldamento;

- Allacci ai pubblici servizi: l’alloggio risulta allacciato all’impianto idrico, fognante ed elettrico;

- Barriere architettoniche: parzialmente presenti. In particolare l'unità abitativa allo stato attuale trova accesso dall'area esterna di pertinenza attraverso il superamento di 3 gradini in muratura, sprovvisti di idonea rampa fruibile da parte di portatori di handicap su carrozzina. Quest'ultima risulta comunque realizzabile per un adeguamento alla normativa in materia, considerata l'ampia superficie esterna di pertinenza dell'abitazione stessa.

Per quanto attiene l’analisi a carattere tecnico-economico del bene è risultato quanto segue: relativamente alla realtà dei luoghi, è stato possibile

reperire direttamente sul mercato immobiliare (agenzie immobiliari e professionisti tecnici locali) per via sintetica alcuni dati, operando sulla base di compravendite recenti di beni similari, per consistenza, posizione e dimensione, grado di finitura, destinazione d’uso e di tutte quelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche possedute dai beni medesimi di cui si è già detto in modo esaustivo.

Gli elementi necessari per l’applicabilità di tali valori, desunti per stima comparativa, hanno rispettato, in sintesi, le seguenti condizioni:

 L’attendibilità e la congruità dei prezzi;

 L’epoca recente delle vendite dalle quali desumere i prezzi per la formazione della scala di merito;

 L’esistenza in zona di un attivo mercato di beni analoghi, allo scopo di poter rilevare dati sufficienti per permettere all’estimatore un equilibrato giudizio di stima al fine di pervenire al più probabile valore di mercato.

Nota: Con riferimento alle argomentazioni poc'anzi esposte, ai fini della ricerca di mercato, si ritiene che il compendio immobiliare possa essere correttamente stimato sotto l’aspetto economico del più probabile valore di mercato inerente l’uso residenziale.

Premesso quanto innanzi, considerato che gli immobili oggetto di stima per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, possono essere ritenuti omogenei sotto gli aspetti "edilizio - architettonici" al contesto urbanistico in cui sono ubicati, lo scrivente ai fini dell’individuazione del Valore Ordinario di Mercato, ritiene opportuno esaminare dapprima i dati economici pubblicati dall’OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare, sul sito web dell’Agenzia del Territorio, per poi confrontarli con quelli analoghi desunti dall’indagine economica diretta presso il mercato edilizio locale.

Ciò detto, dalla consultazione dei dati pubblicati sul predetto sito internet, è emerso che in tale zona con riferimento alla tipologia di ABITAZIONI CIVILI, per uno stato di conservazione NORMALE, il valore minimo è pari ad € 900,00 per metro quadrato di superficie lorda, ed il valore massimo è pari ad € 1.150,00 per metro quadrato di superficie lorda (si veda l’Allegato n.10: Quotazioni OMI, Mesagne - zona periferica, destinazione residenziale, Anno 2017, Semestre 2).

Nel caso in questione, considerando che l'abitazione ha superficie lorda superiore a 150 mq ed è posta interamente al piano terra del fabbricato residenziale, il valore ordinario unitario per abitazioni civili risulta pari ad € 937,50 per metro quadrato di superficie lorda (si veda l’Allegato n.11: Scheda di calcolo per la

determinazione del valore normale unitario dell’unità abitativa in ossequio al Provvedimento Direttoriale 2007/120811).

Inoltre, dall'indagine di mercato svolta direttamente in loco attraverso l'intervista ad agenti immobiliari e professionisti operanti nel medesimo settore sono emersi valori in linea con il valore poc'anzi determinato attraverso i dati desumibili dall'OMI, che pertanto si ritiene di poter congruentemente adottare ai fini dei successivi calcoli per la determinazione del valore di stima degl'immobili.

Considerando quindi le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto della presente valutazione di stima, ed in particolare tenendo conto della vetustà (circa 47 anni di vita) e del discreto stato di conservazione generale del fabbricato, lo scrivente ritiene che si possa apportare un decremento pari al 20% del valore ordinario unitario (€/mq 937,50), ottenendo così il valore venale unitario pari ad €/mq 750,00.

Tanto premesso il più probabile valore di stima dell'intero compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2, ottenuto dal prodotto tra il valore unitario venale poc'anzi indicato, pari ad €/mq 750,00, e la superficie totale commerciale di 309,61 mq, risulterà quindi pari a:

Per la valutazione del valore di vendita giudiziaria del presente LOTTO 2, come richiesto dal quesito n°2, occorre applicare un abbattimento forfettario pari al 15%

del valore di stima innanzi determinato, per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza di garanzia per vizi occulti, nonché per eventuali spese condominiali insolute. Infine, occorre decurtare dalla valutazione di stima l’importo presuntivo pari ad € 9.000,00 (omnicomprensivo dei relativi oneri fiscali), quantificato innanzi dallo scrivente in relazione agli oneri di cui dovrà farsi carico l’acquirente per la regolarizzazione edilizia e catastale dell'unità abitativa, così come indicato in risposta al paragrafo 7. Giudizi di conformità della presente relazione.

232.207,50

€ 61 , 309 00

, 750 /

int €

'  mq mq 

V_{stimadell ero}

Il più probabile Valore di Vendita Giudiziaria dell'intero compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 risulterà quindi pari a:

PIENA PROPRIETÀ DEL COMPENDIO IMMOBILIARE COSTITUITO DA ABITAZIONE AL PIANO RIALZATO CON ADIACENTE GARAGE AL PIANO TERRA ED ANNESSA AREA ESTERNA DI PERTINENZA ESCLUSIVA, UBICATO IN ZONA PERIFERICA DEL COMUNE DI MESAGNE (BR), CON ACCESSO DALLA VIA SAN DONACI 227 E DALLA VIA DUCA DI GENOVA 212. IL TUTTO CENSITO IN NCEU AL FOGLIO 54, P.LLA 962, SUB.7, CAT.

A/2, CLASSE 6, CONS. 10,5 VANI, SUPERFICIE CATASTALE 245 MQ, RENDITA € 1.041,18 E SUB.6, CAT. C/6, CLASSE 9, CONS. 25 MQ, SUPERFICIE CATASTALE 27 MQ, RENDITA € 61,97.

188.376,38

€ 00 , 000 . 9

€ ) 85 , 0 232.207,50

int (€

' _ero    

dell a giudiziari vendita

V

Che si ritiene di poter arrotondare a V = € 188.500,00

(euro centottantottomilacinquecento/00)

RISPOSTA AL QUESITO POSTO NELL'UDIENZA DEL 15/05/2017

"Con riferimento all'immobile, individuato come lotto B o 2) nella perizia di stima a firma del geom. Dario Fioravante, depositata in data 22/11/2010, accerti il CTU se il bene è comodamente divisibile ed in tal caso determini l'entità delle quali il GE dovrà autorizzare il frazionamento ai fini delle vendite delle porzioni pignorate, determinandone l'attuale valore di stima. In caso non sia divisibile, accerti il CTU il valore delle quote indivise, tenendo conto della maggiore difficoltà delle vendite ricorrente in questi casi."

Per quanto attiene l’eventuale comoda divisibilità del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2, si riporta preliminarmente l’indirizzo ormai costante della giurisprudenza in merito al concetto di “comoda divisibilità”:

“la non comoda divisibilità di un immobile va ritenuta ove risulti adeguatamente accertata la ricorrenza dei relativi presupposti, i quali consistono, sotto l’aspetto strutturale, o nell’estrema ipotesi dell’irrealizzabilità fisica del frazionamento, o nell’impossibilità in concreto di realizzare porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù pesi o limitazioni eccessivi, e non richiedenti opere complesse e/o di notevole costo, e, sotto l’aspetto economico – funzionale, nel sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell’intero” [Cass. 09.09.2004, n°18135, MGC, 2004].

Nel caso in cui i beni mobili o immobili oggetto della divisione non siano agevolmente divisibili in natura è pertanto prevista la possibilità di procedere alla vendita dei beni, con ripartizione del ricavato tra i condividenti, a meno che non vi sia un comproprietario avente una quota maggiore degli altri che chieda l’attribuzione dell’intero bene (art. 720 c.c.). [Riferimento al volume di testo "LA DIVISIONE" di Valentino Lenoci, tratto dalla collana diretta da Paolo Cendon

"Giurisprudenza Critica", edito da UTET GIURIDICA].

Premesso quanto innanzi, in primo luogo è da considerare che la quota di comproprietà del compendio immobiliare oggetto di perizia è pari ad 1/2 indiviso, e questo aspetto induce alla ricerca di un'ipotesi divisionale dello stesso compendio in due parti, il più possibile equilibrate tra loro ed in ossequio al principio poc'anzi espresso della comoda divisibilità; ovvero, le eventuali entità derivate dalla ricercata divisione devono non essere eccessivamente squilibrate in termini dimensionali ma contestualmente le opere a farsi per l'adeguamento di ciascuna unità immobiliare non devono essere gravose sul piano economico.

Nel caso di specie occorre considerare che il compendio immobiliare consiste in una unità abitativa con annesso garage, direttamente comunicanti per mezzo di

una porta interna all’abitazione, il tutto con circostante area esterna di pertinenza, da cui trova accesso il vano tecnico. Peraltro, come già detto più volte, il compendio immobiliare di che trattasi è dotato di doppio accesso, rispettivamente pedonale dalla pubblica Via San Donaci e carrabile dalla pubblica Via Duca di Genova. In considerazione di ciò, lo scrivente ha ipotizzato un'eventuale soluzione divisionale che consenta di individuare fisicamente due unità abitative autonome (Alloggio "A" e Alloggio "B"), che per quanto non equivalenti in termini di superfici, le stesse risultano congruenti per la divisibilità fisica dei vani preesistenti, considerato altresì che entrambe le unità derivate possono essere dotate di doppio accesso sui due fronti contrapposti prospicienti le viabilità pubbliche (si veda l’Allegato n.5: Elaborati grafici – rif. Tav. 4).

Con riferimento a tale ipotesi divisionale, che risulta essere la più plausibile data la configurazione planimetrica dell'intero compendio immobiliare, nella tabella che segue si riportano vantaggi e svantaggi di ciascuna delle due soluzioni abitative individuate:

ALLOGGIO A ALLOGGIO B

VANTAGGI VANTAGGI

1. Funzionalità distributiva degli spazi interni, costituiti da un ampio salone di ingresso con adiacente cucina/pranzo e connettivo di accesso alle due camere da letto e locale igienico;

1. Preesistenza delle dotazioni impiantistiche inerenti gli ambienti di servizio (cucina e bagno)

2. Dotazione di due delle quattro verande coperte preesistenti

2. Dotazione di due delle quattro verande coperte preesistenti

3. Presenza di fronti prospicienti entrambe le viabilità pubbliche;

3. Presenza di fronti prospicienti entrambe le viabilità pubbliche;

4. Posto auto all'interno dell'area esterna di pertinenza esclusiva prospiciente Via Duca di Genova

4. Posto auto all'interno dell'area esterna di pertinenza esclusiva prospiciente Via Duca di Genova

5. Dotazione del preesistente vano tecnico accessibile dall'area esterna di pertinenza 6. Ampia area esterna di pertinenza circostante tre lati dell'unità abitativa, dotata di arredi da giardino in muratura per il pranzo all'aperto e di ampie aiuole sistemate a verde ornamentale;

7. Dotazione dei preesistenti accessi, sia pedonale che carrabile, dalle pubbliche viabilità;

SVANTAGGI SVANTAGGI

1. Assenza di un locale garage a servizio dell'unità abitativa;

1. Assenza di un locale a servizio dell'unità abitativa;

2. Necessità di dotare l'alloggio delle dotazioni impiantistiche inerenti il vano cucina/pranzo, da realizzare ex novo;

2. Disorganicità distributiva degli spazi interni con l'individuazione di superfici esuberanti destinate ad ingresso e connettivo;

3. Assenza di vano tecnico; 3. Individuazione di un solo vano adibito a camera da letto, da realizzare nell’attuale locale garage, previo cambio di destinazione d’uso e demolizione dell'attuale scala interna (allo stato chiusa), oltre alle opere di rialzamento del piano di calpestio, per livellamento con l'abitazione preesistente;

4. Aree esterne di pertinenza di ridotta dimensione poste in corrispondenza di ciascun fronte strada, non comunicanti tra loro. in alcuni tratti anguste, prive di arredi esterni e con scarso verde ornamentale;

5. Necessità di dotare l'alloggio di due accessi ex novo, sia pedonale che carrabile, dalle rispettive viabilità pubbliche;

Dall'analisi della tabella di cui innanzi emerge chiaramente che sebbene a prima vista l'abitazione di che trattasi risulti comunque fisicamente divisibile in due alloggi, di fatto gli stessi non risultano equilibrati nelle superfici e presentano altresì svariate disomogeneità.

In considerazione delle circostanze innanzi esposte, nonostante il frazionamento del compendio immobiliare di che trattasi possa risultare realizzabile fisicamente, in maniera tale da formare due entità costituenti oggetto autonomo e di libero godimento, non compromesso da servitù, a parere dello scrivente il medesimo compendio risulta comunque non comodamente divisibile dal punto di vista economico – funzionale. Infatti, le opere necessarie per la realizzazione di una qualsiasi soluzione divisionale (compresa l'ipotesi avanzata innanzi, ritenuta dallo scrivente la soluzione più congruente possibile), risulterebbero particolarmente gravose sul piano economico. Inoltre ogni eventuale ipotesi di frazionamento a parere dello scrivente condurrebbe inevitabilmente ad un rilevante deprezzamento del valore delle singole unità immobiliari, rispetto al valore dell'intero compendio immobiliare.

Ne consegue che il più probabile valore di stima della quota indivisa di 1/2 di proprietà di cui al compendio immobiliare costituente il presente LOTTO 2,

Per la valutazione del valore di vendita giudiziaria della quota indivisa pari ad 1/2 del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2, come richiesto dal quesito n.2, occorre applicare un abbattimento forfettario pari al 15% del valore di stima innanzi determinato, per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza di garanzia per vizi occulti, nonché per eventuali spese condominiali insolute. Inoltre, considera la maggiore difficoltà connessa alla vendita della quota indivisa di proprietà pari a 1/2, si ritiene corretto apportare l’ulteriore abbattimento del 5%², che sommato all’aliquota precedente conduce all’abbattimento complessivo del 20%. Infine, occorre decurtare dalla valutazione di stima della suddetta quota indivisa di 1/2 di proprietà, l'aliquota pari al 50% dell’importo complessivo presuntivo pari ad € 9.000,00

2 l'esigua misura del deprezzamento così adottato per tener conto delle dinamiche delle vendite giudiziarie, infatti, la vigente normativa consente al partecipante all'asta di offrire l'importo ridotto del 25% rispetto al prezzo base sin dalla prima vendita. Per non considerare che tale deprezzamento del 25% viene reiterato in caso di asta deserta per la individuazione del nuovo importo base della successiva vendita.

(omnicomprensivo dei relativi oneri fiscali), quantificato innanzi dallo scrivente in relazione agli oneri di cui dovrà farsi carico l’acquirente per la regolarizzazione edilizia e catastale dell'unità abitativa, così come indicato in risposta al paragrafo 7. Giudizi di conformità della presente relazione.

Ne consegue che il più probabile Valore di Vendita Giudiziaria di ciascuna delle due quote indivise pari ad 1/2 del compendio immobiliare di cui al presente LOTTO 2 risulterà quindi pari a:

Tanto si doveva per l’espletamento dell’incarico, restando a disposizione per eventuali chiarimenti.

Brindisi, 10/09/2018

In fede

Ing. Giovanni CELLIE

PROPRIETÀ DELLA QUOTA INDIVISA PARI AD 1/2 DEL COMPENDIO IMMOBILIARE COSTITUITO DA ABITAZIONE AL PIANO RIALZATO CON ADIACENTE GARAGE AL PIANO TERRA ED ANNESSA AREA ESTERNA DI PERTINENZA ESCLUSIVA, UBICATO IN ZONA PERIFERICA DEL COMUNE DI MESAGNE (BR), CON ACCESSO DALLA VIA SAN DONACI 227 E DALLA VIA DUCA DI GENOVA 212; IL TUTTO CENSITO IN NCEU AL FOGLIO 54, P.LLA 962, SUB.7, CAT. A/2, CLASSE 6, CONS. 10,5 VANI, SUPERFICIE CATASTALE 245 MQ, RENDITA € 1.041,18 E SUB.6, CAT. C/6, CLASSE 9, CONS. 25 MQ, SUPERFICIE CATASTALE 27 MQ, RENDITA € 61,97.

88.383,00

Che si ritiene di poter arrotondare a

V = € 88.500,00 (euro ottantottomilacinquecento/00)