Il bene è sito nel Comune di Sortino, nella zona extraurbana-rurale posta a nord-est, e precisamente, alla Contrada Chianazzo-Fiumara di sotto, non distante dalla Necropoli di Pantalica e dalla Valle dell’Anapo.
Il bene, inserito all’interno di un fabbricato costituto da sei unità abitative, allo stato attuale è destinato ad alloggio b&b della struttura turistico-ricettiva denominata “Agriturismo XXXXXXXX” .
(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 1 relativa all’inquadramento del bene).
L’accesso avviene attraverso la strada Chianazzo-Fiumara intercettata sulla Strada Provinciale SP28. Il terreno sul quale sorge l’intero fabbricato, secondo il vigente Piano Regolatore Generale approvato con D.DIR. N.
195/D.R.U. del 03/05/2002, è inserito all’interno della zona “E” (Agricola).
(Per una migliore comprensione si confronti il Certificato di Destinazione Urbanistica allegato).
L’accesso al bene non è diretto, poiché avviene attraverso terreni (censiti al Catasto Fabbricati NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 e P.lla 443) non oggetto di pignoramento.
Osservazioni: Da ispezioni catastali, il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 risulta in testa alla ditta Xxxxx Xxxxxxx, mentre il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 443 risulta in testa alla ditta Xxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx e Xxxxxxxxxx.
(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 1 relativa all’inquadramento del bene).
Dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990 (N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta), avente ad oggetto il terreno censito al F. 54 P.lla 355 (una porzione della quale è oggi censita con la P.lla 459), risulta compresa nella vendita anche la quota, corrispondente alla settima parte indivisa e qualunque essa sia e ogni diritto che la venditrice Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx vantava, in virtù dei precedenti titoli
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
di provenienza, sullo stacco di terreno con strada di accesso, riportato in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 361 are 5.57. Tale stacco di terreno, allo stato attuale, è censito al foglio 54 particelle 443 e 444.
Pertanto, sulla base di quanto stabilito dal sopra citato atto, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario possa avere libero accesso alla particella 443. Invece, relativamente alla particella 497, non risultando alcuna costituzione di servitù di passaggio, non necessaria allo stato attuale poiché la particella stessa risulta appartenere al debitore, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario non possa avere libero accesso alla stessa.
Quindi, per accedere al bene, l’eventuale aggiudicatario dovrà costituire una servitù di passaggio con il proprietario del terreno censito al foglio 54 particella 497.
Coordinate GPS
Il bene è ubicato ad una latitudine di 37.14 ed ad una longitudine di 15.07.
Tipologia
Trattasi di un piccolo appartamento, con superficie lorda pari a 37,40 mq, dotato di veranda coperta esterna, con superficie pari a 16,20 mq, ed inserito all’interno di un fabbricato ad un unico livello, costituto da sei unità abitative con ingresso indipendente.
La costruzione dell’intero fabbricato è avvenuta in conformità ai progetti approvati con Concessione Edilizia n. 2/2000 del 10/02/2000 e successiva Concessione Edilizia di Variante n. 6/2001 del 12/06/2001.
Identificazione catastale
F. 54, P.lla 459, Sub. 4, Categoria A/3, Classe 2, Consistenza 2,5 vani, Superficie Catastale Totale 41 m2 , Totale escluse aree scoperte 36 m2 , Rendita Euro 135,57.
(Dati derivanti da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie).
Confini
Il bene confina a nord-est con il Lotto n. 1 (piccolo appartamento censito al NCEU al F. 54 P.lla 459 sub. 3), a sud-est e nord-ovest con terreno censito al NCT al F. 54 P.lla 497, a sud-ovest con il Lotto n.
3 (piccolo appartamento censito al NCEU al F. 54 P.lla 459 sub. 5).
Distribuzione interna
L’utilizzo attuale dell’appartamento è quello di alloggio bed & breakfast a servizio dell’’attività turistico ricettiva che viene svolta in altri fabbricati limitrofi (proprietà degli stessi debitori, ma non oggetto di pignoramento). Pertanto, lo stesso risulta sprovvisto di vano Cucina e dei relativi impianti.
Dalla porta d’ingresso si accede, quindi, direttamente alla Camera, di superficie utile pari a 14,35 mq e dotata di finestra.
Dalla Camera si accede a:
- Camera, di superficie utile pari a 13,97 mq e dotata di finestra; - Bagno, di superficie utile pari a 4,95 mq dotato di finestra.
Il piccolo appartamento è dotato di veranda esterna coperta, di superficie utile pari a 16,20 mq, posta a nord-ovest.
La superficie lorda coperta è pari a 37,40 mq.
La superficie lorda totale coperta è pari a 53,60 mq.
La superficie netta coperta è pari a circa 33,30 mq.
La superficie netta totale coperta è pari a 49,50 mq.
L’altezza utile massima interna è pari a 3,50 m, l’altezza utile minima interna è pari a 2,55 m.
(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 2 relativa alle planimetrie dei lotti di vendita).
Strutture
Il fabbricato, nel quale il piccolo appartamento risulta inserito, è costituito da un primo ed ultimo corpo in muratura portante tradizionale, mentre quelli intermedi sono realizzati in elementi prefabbricati.
Il fabbricato è stato posto in sito su piattaforme in cemento armato, completamente interrate.
Le coperture del primo ed ultimo corpo sono realizzate con tetto in legno a due spioventi costituito da orditura principale (travi), tavolato in legno e manto di tegole. Quelle dei corpi intermedi sono a doppia falda con elementi prefabbricati, finiti con manto di tegole.
Le tramezzature interne sono realizzate in mattoni forati con aggiunta di malta cementizia.
Finiture _ Prospetto esterno del fabbricato
Il prospetto principale dell’intero fabbricato è intonacato e finito con strato di pittura color bianco. Il prospetto secondario del primo corpo e dell’ultimo corpo è rivestito con pietra da taglio a faccia a vista, mentre quello relativo ai corpi intermedi è intonacato e finito con strato di pittura color bianco.
Tutte le aperture presentano infissi in legno, dotati di persiane esterne in legno.
La pavimentazione delle verande esterne coperte è realizzata in materiale lapideo con malta cementizia. Le verande presentano copertura costituita da orditura principale (travi), tavolato in legno e manto di tegole.
Interno
La pavimentazione del piccolo appartamento è realizzata con mattonelle effetto cotto. Le pareti sono intonacate e finite con strato di pittura. Il Bagno presenta pareti rivestite con piastrelle in ceramica color rosa.
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Presenta i seguenti apparecchi igienico sanitari in ceramica color bianco: lavabo e vaso igienico, bidet, piatto doccia dotato di box. Tutte le porte interne sono in legno tamburato.
Impianti
L’appartamento presenta impianto elettrico, impianto idrico-fognante, impianto per tv ed impianto d’allarme. Risulta, inoltre, dotato di apparecchi a parete del tipo a split per la produzione di aria calda e fredda.
Lo smaltimento dei reflui dell’intero fabbricato avviene mediante fossa tipo IMHOFF (posta all’interno del terreno non oggetto di pignoramento e censito al NCT al F. 54 P.lla 497) e relativa condotta disperdente per subirrigazione, come da Autorizzazione allo scarico – Comune di Sortino – Ufficio Tecnico n. 10/2001 del 27/09/2001 e Rinnovo Autorizzazione allo scarico n. 10/2001 – Comune di Sortino – Ufficio Tecnico del 21/05/2008.
La produzione di acqua calda avviene mediante caldaia del tipo a gas. L’approvvigionamento idrico avviene mediante serbatoio comune rifornito con autobotte, ma anche con acqua proveniente da trivella (dalla portata di litri tre al secondo) posta su terreno non oggetto di pignoramento censito al NCT al F. 54 P.lla 326.
Osservazioni: Dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990 (N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta), avente ad oggetto il terreno censito al F. 54 P.lla 355 (una porzione della quale è oggi censita con la P.lla 459), risulta compresa la quota, corrispondente alla settima parte indivisa e qualunque essa sia e ogni diritto anche sul piccolo stacco di terreno su cui insiste la trivella, riportato in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 326.
Dal sopralluogo effettuato, sulla copertura dell’unità abitativa è stata riscontrata la presenza di n. 16 moduli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica. Per tale impianto fotovoltaico, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Sortino, risulta Denuncia d’inizio attività DIA n. 12/2012 (Prot. n. 12758 del 24/07/2012) per la realizzazione di due impianti fotovoltaici della potenza nominale di 10kWp ciascuno.
Osservazioni: Per l’installazione di tale impianto fotovoltaico, risulta anche il Parere della Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa (Prot.n. 5986 del 05/04/2012).
Dall’elaborato grafico progettuale del 19/07/2012, si prevedeva di installare moduli fotovoltaici sulle coperture delle unità abitative distinte con il sub. 3 (Lotto di vendita n. 1), con il sub. 4 (Lotto di vendita n. 2), con il sub. 5 (Lotto di vendita n. 3), con il sub. 7 (Lotto di vendita n. 5), con il sub. 8 (Lotto di vendita n. 6). Allo stato di sopralluogo, i moduli fotovoltaici risultano installati soltanto sulle coperture delle unità abitative distinte con il sub. 3 (Lotto di vendita n. 1), con il sub. 4 (Lotto di vendita n. 2) e con il sub. 5 (Lotto di vendita n. 3). Sulla copertura dell’appartamento risultano n. 16 moduli fotovoltaici, in contrasto con quanto rappresentato nell’elaborato progettuale del 19/07/2012 e, quindi, autorizzato (n. 10 moduli fotovoltaici).
Si prevedeva di installare un generatore fotovoltaico costituito da due stringhe da 20 moduli fotovoltaici SHARP NDR245A5, collegato ad un ingresso MPPT dell’inverter. La Potenza nominale del campo FV sarebbe
stata pari a 9800 Wp, la Tensione a circuito aperto (Voc) pari a 600 Vcc. I cavi che avrebbero portato la corrente prodotta dalle stringhe fotovoltaiche al rispettivo inverter sarebbero stati del tipo FG70R, 0,6/1 kV , con formazione 2x1x4. Il gruppo di conversione composto da un inverter PowerONE PVI 10.0 TL-OUTD e da un insieme di componenti, quali filtri e dispositivi di sezionamento e controllo, tali da rendere il sistema idoneo al trasferimento della potenza dal generatore alla rete. Le caratteristiche della rete elettrica a cui sarebbe stato collegato l’impianto risultavano le seguenti: fornitura a corrente alternata di tipo trifase 380 Volt - 50Hz, contratto di fornitura con potenza contrattuale pari a 15kW, società di distribuzione “ENEL SERVIZIO ELETTRICO SpA”.
Il generatore FV sarebbe stato installato sulle falde (con inclinazione pari a 6° rispetto al piano orizzontale) delle unità abitative e l’orientamento dello stesso a 10° ovest rispetto al sud, consentendo una captazione di energia solare pari a 4.500-4.800 Wh/m2 ed una produzione annua di energia pari a circa 13.000 kWh.
In data 10/12/2012 il Comune di Sortino, a seguito di istanza del 03/09/2012 (Prot. n. 14931), rilasciava attestazione circa la validità del titolo autorizzativo per la realizzazione dell’impianto fotovoltaico.
Condizioni manutentive
L’appartamento, che ha complessivamente diciassette anni, si presenta in ottime condizioni manutentive.
Dotazioni condominiali
Non risulta istituito alcun condominio.
Pertinenze, accessori, parti comuni
Dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990 (N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta), avente ad oggetto il terreno censito al F. 54 P.lla 355 (una porzione della quale è oggi censita con la P.lla 459):
“ E’ compresa nella vendita la quota, corrispondente alla settima parte indivisa e qualunque essa sia e ogni diritto che la venditrice Xxxxxxx Xxxxxxxx vanta, in virtù dei precitati titoli di provenienza:
a) sul piccolo stacco di terreno su cui insiste la trivella che ha una portata di litri tre al secondo, nell’intero esteso are tre e centiare settantanove (a. 3.79), riportato in catasto alla partita 14150 foglio
54 particella 326 are 3.79 pascolo di 2° cl. R.D. £. 303 R.A. £. 75;
b) sullo stacco di terreno adibito a mandra, con strada di accesso, nell’intero esteso are cinque e centiare cinquantasette (a. 5.57), riportato in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 361 are 5.57 pascolo di 2° cl. R.D. £. 445 R.A. £. 111;
c) sulla cisterna con atrio, nello intero estesa are quattro e centiare diciotto (a. 4.18), riportata in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 43/C provvisoria 379 definitiva are 4.18 R.D. £. 1045 R.A. £.
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
250, giusto frazionamento sopra citato.
Osservazioni: Lo stacco di terreno, censito al NCT al foglio 54 particella 361 e citato nel sopraindicato Atto di Compravendita, allo stato attuale, è censito al foglio 54 particelle 443,444.