Il fabbricato, nel quale il piccolo appartamento risulta inserito, è stato edificato su terreno censito al NCT al F. 54 P.lla 459. La particella 459 risulta essere una porzione della ex particella 445, a sua volta porzione dell’originaria particella 355.
La particella 355 è pervenuta al sig. Xxxxx Xxxxxxxx con Atto di Compravendita stipulato presso il Notaio Santangelo Egidio in data 07/11/1990 N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta, registrato ad Augusta il 23/11/1990 al N. 1065 Vol. IV e trascritto a Siracusa il 28/11/1990 al N.
15423 di Registro Particolare e N. 19905 di Registro Generale, tra il venditore Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx nata a Solarino (SR) il 02/07/1926 e l’acquirente Xxxxxx Xxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928.
La proprietà dell’immobile risulta, quindi, del sig. Xxxxxxx Xxxxxxxx, in regime di comunione legale dei beni con la sig.ra Xxxxxxx Xxxxxxxx.
Esiste Contratto di Affitto di Fondi Rustici, registrato il 18/03/2009 al N° 1095, stipulato in data 04/03/2009 tra la società XXXXXXXXXXXX ed i sig.ri Xxxxxx Xxxxx e Xxxxxxx Xxxxxx. La società XXXXXXXX, (P.Iva XXXXXXX8) risulta costituita in data 18/02/2009 dai sig.ri Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a Solarino (SR) il 25/10/1962, Xxxxxxx Xxxxxxx nato a Solarino (SR) il 05/07/1964, Xxxxxxx Xxxxxxxxx nato ad Augusta (SR) il 31/08/1988 e Xxxxxxxx Xxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928. L’immobile risulta destinato ad alloggio b&b della struttura turistico-ricettiva denominata “Agriturismo XXXXXXXXX” e nella disponibilità della società XXXXXXXXXX.
Mediante il sopra citato Contratto di Affitto, i sig.ri Xxxxxx Xxxxxxx e Xxxxxxxx Xxxxxxxxx cedevano in affitto alla Società Cooperativa Agricola XXXXXXXXXXX la conduzione dei terreni e fabbricati siti in Sortino nella Contrada Fiumara di Sotto - Chianazzo ed indicati al NCT dalle particelle 322, 323, 328, 351, 352, 353, 359, 368, 369, 370, 371, 372, 373, 381, 382, 383, 384, 385, 386, 441, 442, 443, 444, 446, 459, 497, 498, 499 del Foglio di mappa 54 di Sortino e dei terreni siti in Solarino nella Contrada Macchiotta ed indicati al NCT dalle particelle 52, 89 del Foglio di mappa 16 di Sortino.
La conduzione di affitto decorreva dalla data del 04/03/2009 e si sarebbe conclusa il 03/03/2039.
Il canone di affitto annuo veniva pattuito in euro 1.000,00.
(Per una migliore comprensione si confronti il Contratto di Affitto di Fondi Rustici del 04/03/2009 allegato).
Dalle ricerche effettuate dal CTU presso lo Sportello Unico per le attività produttive SUAP del Comune di Sortino, risulta un’Autorizzazione amministrativa per l’esercizio di attività agrituristiche n. 1/2009 del 14/07/2009 a nome di Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx.
A seguito dell’istanza (protocollo generale n. 14783 del 16/09/2013) presentata dal sig. Xxxxxxx Xxxxxxx nato ad Augusta (SR) il 31/08/1988, con la quale veniva comunicato il cambio del legale rappresentante dell’impresa (dal sig. Xxxxxxx Xxxxxxxx al sig. Xxxxxxxxxx Xxxxxxx), il Comune di Sortino – SUAP - Sportello Unico per le attività produttive autorizzava in data 07/10/2016 il sig. Xxxxxxxxx Xxxxxxx ad esercitare, nell’azienda agricola denominata “XXXXXXXXXXX”, tra le varie attività anche:
“- offerta di ospitalità per soggiorni in appositi locali aziendali: n. 6 camere per n. 24 posti letto, per n. 150 giorni all’anno (L.R. 25794 art. 2, lett. a) da effettuare nei locali aziendali ubicati nella p.lla 459 del foglio di mappa n° 54 del Comune di Sortino.”
Tale autorizzazione, di durata pari a nove anni, è scaduta il 09/07/2018.
Proprietari precedenti dal 07/11/1990
Dal 07/11/1990 ad oggi il proprietario del terreno, sul quale l’immobile è stato realizzato, risulta essere il sig. Xxxxxxxxx Xxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928, in regime di comunione legale dei beni con Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926.
Titolo di proprietà
Atto di Compravendita stipulato presso il Notaio Santangelo Egidio in data 07/11/1990 N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta, registrato ad Augusta il 23/11/1990 al N. 1065 Vol. IV e trascritto a Siracusa il 28/11/1990 al N. 15423 di Registro Particolare e N. 19905 di Registro Generale, tra il venditore Xxxxxxxxx Xxxxxxx nata a Solarino (SR) il 02/07/1926 e l’acquirente Xxxxxxxx Xxxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928.
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
c)
Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente
Domande giudiziali e altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
Dalle ispezioni ipocatastali effettuate, risultano:
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO a favore di INTESABCI S.P.A. con sede a MILANO (MI), Codice fiscale 00799960158 e contro Xxxxxxx Xxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928 (per la quota di 1/2) e Xxxxx Xxxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926 (per la quota di 1/2).
ISCRITTA il 13/06/2001 al n° 9829 di Registro Generale e al n° 1134 di Registro Particolare Pubblico Ufficiale RIO SOFIO - Repertorio 1615 del 11/06/2001 gravante su:
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.1;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F.
54 P.lla 459 – Sub.2;
- Terreno - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Terreni al F. 54 P.lla 458;
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
a favore di BANCA AGRICOLA POPOLARE DI RAGUSA, SOC. COOP. A R.L.con sede in Ragusa (RG), codice fiscale 00026870881
e contro Xxxxxxx Xxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928 (per la quota di 1/2) e Xxxxx Xxxxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926 (per la quota di 1/2).
ISCRITTA il 29/04/2004 al n° 9648 di Registro Generale e al n° 2146 di Registro Particolare Pubblico Ufficiale RIO SOFIO - Repertorio 5592/2568 del 23/04/2004 gravante su:
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.3;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.4;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.5;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.6;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.7;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.8;
Vincoli di carattere storico-artistico o paesaggistico
Dal Certificato di Destinazione Urbanistica N. 43-Anno 2018 rilasciato al sottoscritto CTU in data 18/10/2018 dal Comune di Sortino, l’intera area sulla quale sorge il fabbricato ricade in zona sottoposta a Vincolo Ambientale ai sensi della Legge n. 1497 del 29/06/1939 e a Vincolo Idrogeologico a sensi del R.D. 3267 del 30/12/1923.
Inoltre, relativamente al Piano Paesaggistico degli ambiti 14 e 17 della provincia di Siracusa (Decreto n. 98 del 01/02/2012 emesso dall’Assessorato regionale dei ben culturali e dell’Identità Siciliana), l’area ricade in zona di “Tutela 2”. Pertanto, ogni intervento edilizio sarà soggetto a preventivo parere favorevole da parte della competente Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa.
(Per una migliore comprensione si confronti il Certificato di Destinazione Urbanistica allegato).
Atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura
Dalle ispezioni ipocatastali eseguite non risultano trascritti atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura.
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
Altri pesi e limitazioni d’uso
L’utilizzo attuale dell’appartamento è quello di alloggio b&b a servizio dell’attività turistico-ricettiva che viene svolta in altri fabbricati limitrofi (proprietà degli stessi debitori, ma non oggetto di pignoramento). Pertanto, lo stesso risulta sprovvisto di vano Cucina e dei relativi impianti. L’eventuale aggiudicatario dovrà provvedere alla loro realizzazione, con un costo pari a circa 2.000,00 euro.
L’accesso al bene non è diretto, poiché avviene attraverso altri terreni (censiti al Catasto Fabbricati NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 e P.lla 443), non oggetto di pignoramento.
Osservazioni: Da ispezioni catastali, il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 risulta in testa alla ditta Xxxxxx Xxxxx, mentre il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 443 risulta in testa alla ditta Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx.
(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 1 relativa all’inquadramento del bene).
L’eventuale aggiudicatario potrà avere libero accesso alla particella 443 (in virtù di quanto stabilito dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990, N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta). Invece, relativamente alla particella 497, non risultando alcuna costituzione di servitù di passaggio, non necessaria allo stato attuale poiché la particella risulta appartenere al debitore, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario non potrà avere libero accesso alla stessa. Quindi, per accedere al bene, l’eventuale aggiudicatario dovrà costituire una servitù di passaggio (volontaria o coattiva) con il proprietario del terreno censito al foglio 54 particella 497.
Allo stato attuale, l’area censita con la particella 497, della superficie catastale pari a 2.953 mq, non risulta coltivata, ma trattata a verde (giardino). L’area soggetta a servitù di passaggio sarà quella antistante alle verande coperte delle unità abitative oggetto di pignoramento. La stessa avrà una lunghezza pari a 44,00 metri e larghezza pari a 2,00 metri, per una superficie pari a 88,00 mq. L’accesso all’area soggetta a servitù di passaggio avverrà attraverso esistente ingresso pedonale posto a nord-est, a confine con l’area censita con la particella 443.
Per la costituzione della servitù di passaggio, si stima un costo per indennizzo pari a circa 1.181,20 euro.
Tale indennizzo va ripartito per le sei unità abitative. Quindi, per l’utilizzo dell’appartamento in oggetto, l’eventuale aggiudicatario dovrà sostenere un costo pari a 1.181,20 euro/6= 196,86 euro.
L’indennizzo è pari al deprezzamento dell’area censita al F.54 particella 497, a seguito della costituzione di servitù di passaggio. Per tale area, allo stato attuale trattata a verde, si stima un valore di mercato pari a 11.812,00 euro (4,00 euro/mq x 2.953 mq). Si stima un deprezzamento pari al 10% del valore dell’area e, quindi, corrispondente a 1.181,20 euro.
d)
Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente
Iscrizioni
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore BANCA ANTONVENETA S.P.A. con sede in Padova (PD), codice fiscale
02691680280
e contro Xxxxxxxx Xxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928 (per la quota di 1/2) e Xxxxx Xxxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926 (per la quota di 1/2)
ISCRITTA il 18/01/2007 al n° 1717 di Registro Generale e al n° 300 di Registro Particolare Pubblico Ufficiale RIO SOFIO - Repertorio 9982/5082 del 15/01/2007 gravante su:
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.3;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.4;
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.5;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.6;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F.
54 P.lla 459 – Sub.7;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.8;
Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. con sede in Siena (SI), codice fiscale
00884060526
e contro Xxxxxxx Xxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928 (per la quota di 1/2) e Xxxxxx Xxxxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926 (per la quota di 1/2)
TRASCRITTO il 12/09/2017 al n° 13636 di Registro Generale e al n° 10236 di Registro Particolare Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 3314 del 04/09/2017
gravante su:
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.3;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.4;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F.
54 P.lla 459 – Sub.5;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.6;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.7;
- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.8;
e)
Altre informazioni per l’acquirente
Esistenza di censi, livelli o usi civici gravanti sul bene
Dalle ispezioni catastali effettuate, non risultano censi, livelli o usi civici gravanti sul bene.
Spese condominiali ordinarie
Non risulta istituito alcun condominio.
Eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute Non risulta istituito alcun condominio.
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
Eventuali spese condominiali scadute, non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data odierna Non risulta istituito alcun condominio.
f)
Verifica edilizio – urbanistica, abitabilità del bene, destinazione urbanistica e regolarità catastale
Regolarità edilizio - urbanistica
Presso il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata, il CTU presentava istanza (Protocollo n. 13196 del 10/07/2018) per la ricerca di titoli abilitativi edilizi e/o pratiche edilizie, certificato di agibilità per gli immobili oggetto di pignoramento.
In seguito alle ricerche effettuate, in data 17/07/2018 il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata rilasciava copie relative a:
• Concessione Edilizia n. 2/2000 del 10/02/2000 (Pratica Edilizia n.30 – Anno 1999) e relativo elaborato grafico;
• Nulla Osta Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa (Sez. Paesaggistica) del 23/11/1999 (Protocollo n.
1695);
• Nulla Osta Regione Siciliana – Assessorato Agricoltura e Foreste del 03/12/1999 (Protocollo n. 10237) ai fini idrogeologici;
• Nulla Osta Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa (Sez. Beni Archeologici) del 17/12/1999 (Protocollo n. 3865);
• Nulla Osta Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa (Sez. Paesaggistica) del 25/01/2000
(Protocollo n. 323), con allegati relazione tecnico-descrittiva, tavola tecnica ed abaco dei materialiparticolari costruttivi;
• Concessione Edilizia di Variante n. 6/2001 del 12/06/2001 (Pratica Edilizia n.12 – Anno 2001) ed allegato grafico;
• Autorizzazione allo scarico – Comune di Sortino – Ufficio Tecnico n. 10/2001 del 27/09/2001;
• Certificato Cambio destinazione d’uso – Comune di Sortino – Sezione Urbanistica del 28/11/2003 (Pratica Edilizia n.22 – Anno 2003) ed allegato grafico;
• Rinnovo Autorizzazione allo scarico n. 10/2001 – Comune di Sortino – Ufficio Tecnico del 21/05/2008;
Dal confronto tra lo stato attuale dell’immobile, rilevato durante i sopralluoghi, ed i dati emersi dall’ultimo titolo abilitativo edilizio (Certificato Cambio destinazione d’uso del 28/11/2003) non sono state riscontrate difformità.
L’intero fabbricato risulta, quindi, realizzato con progetto approvato con Concessione Edilizia n. 2/2000 del 10/02/2000, e successivo progetto approvato con Concessione Edilizia di Variante n. 6/2001 del 12/06/2001 per diversa distribuzione interna e modifica del numero delle unità immobiliari.
Presso il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata, il CTU presentava successiva istanza (Protocollo n. 20506 del 24/10/2018) per il rilascio di copie relative alla DIA n. 12/2012 per l’installazione di impianto fotovoltaico.
In seguito a tale stanza, in data 08/11/2018 il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata rilasciava copie relative a:
• Denuncia di inizio attività (Prot. 12758 del 24/07/2012), ditta Xxxxxx Xxxxxxxx;
• Richiesta di dichiarazione (Prot. 14931 del 03/09/2012), ditta Xxxxxx Xxxxxxxx;
• Attestazione del 10/12/2012, rilasciata dal Comune di Sortino; Contratto di Affitto di fondi rustici del 04/03/2009.
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
Abitabilità del bene
Presso il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata, il CTU presentava istanza (Protocollo n.
13196 del 10/07/2018) per la ricerca di titoli abilitativi edilizi e/o pratiche edilizie, certificato di agibilità per gli immobili oggetto di pignoramento.
In seguito alle ricerche effettuate, in data 17/07/2018 il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata rilasciava copie relative a:
Permesso di Abitabilità n. 4/2002 del 07/02/2002 dell’immobile sito in C.da Chianazzo al Foglio 54 P.lla 355 (oggi P.lla 459), per un totale di n. 6 vani e n. 3 accessori.
Destinazione urbanistica del bene
In risposta alla richiesta del 17/10/2018 (Protocollo generale n. 20027 del 17/10/2018 – Prot. Ufficio Tecnico n. 263 del 19/10/2018), inoltrata a mezzo PEC, il Comune di Sortino –Ufficio Pianificazione Territoriale rilasciava Certificato di Destinazione Urbanistica N. 43-Anno 2018 in data 18/10/2018.
Secondo il Certificato di Destinazione Urbanistica, “l’immobile e l’annesso terreno sito nel territorio del Comune di Sortino C.da Chianazzo distinto in Catasto Urbano al Foglio n. 54 p.lla 459 sub 3, 4, 5, 6, 7 e 8, ricade in zona “E” (Agricola) con le prescrizioni urbanistiche contenute nell’art. 26 delle N.T.A….”.
(Per una migliore comprensione si confronti il Certificato di Destinazione Urbanistica allegato).
Regolarità catastale
Dal confronto tra lo stato attuale dell’ immobile, rilevato durante i sopralluoghi, ed i dati emersi dalla planimetria catastale del 03/07/2018 (presentata il 04/10/2001) è stata riscontrata una difformità nell’uso del vano Ingresso/Cucina utilizzato come camera.
Osservazioni: Dal Certificato Cambio destinazione d’uso – Comune di Sortino – Sezione Urbanistica del 28/11/2003 (Pratica Edilizia
n.22 – Anno 2003) ed allegato grafico, tale vano presenta destinazione d’uso “camera”.
g)
Attestazione di prestazione energetica
La ricerca di Attestato di Prestazione Energetica è stata fatta sul portale siciliano dell’energia (SIENERGIA) www.energia.sicilia.it all’interno della sezione Catasto Energetico Fabbricati - Visura APE (www.cefa.energia.sicilia.it /visura).
All’interno del citato sito, nella sezione Visura APE del Catasto Energetico Fabbricati, è possibile verificare l’esistenza di Attestato di Prestazione Energetica, regolarmente registrato, inserendo la provincia ed il comune dove è sito l’immobile ed i riferimenti catastali dello stesso.
Il sottoscritto CTU ha, così, provveduto alla ricerca di Attestato di Prestazione Energetica inserendo:
Provincia: SIRACUSA;
Comune: SORTINO;
RIFERIMENTI CATASTALI OBBLIGATORI
Foglio: 54;
Particella: 459;
Subalterno: 4;
Dalla ricerca con i parametri sopra citati, l’immobile non risulta presente nell’archivio elettronico del catasto fabbricati.
Per quanto finora detto, con buona probabilità, per l’immobile oggetto di pignoramento non è stato redatto alcun Attestato di Prestazione Energetica.
Si rende, quindi, necessario redigere Attestato di Prestazione Energetica.
Osservazioni: Secondo quanto previsto dall’art. 3 co. III e seguenti del d.lgs. 192/2005, alla lettera d), i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati sono esclusi dalla redazione di Attestato di Prestazione Energetica.
Sebbene l’immobile in oggetto presenti una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, lo stesso non risulta isolato, ma inserito all’interno di un fabbricato con superficie utile totale maggiore di 50 metri quadrati.
Pertanto, per tale immobile deve essere redatto Attestato di Prestazione Energetica.
Il CTU risulta iscritto all’Albo Regionale dei Certificatori Energetici al n. 19603 ed in data 12/12/2018 ha provveduto alla redazione dell’ Attestato di Prestazione Energetica, utilizzando i dati raccolti (tipologia strutturale del fabbricato, copertura, tamponature, infissi, impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria (acs)) durante il sopralluogo presso l’immobile in data 24/10/2018.
In data 16/12/2018 ha provveduto alla registrazione, al Catasto Energetico Regionale, dell’ Attestato di Prestazione Energetica, relativo all’immobile, sul portale siciliano dell’energia (www.energia.sicilia.it).
L’immobile oggetto di pignoramento è di classe energetica G, con prestazione energetica pari ad 455.70 kWh/m2 anno.
h)
Valutazione complessiva del bene
Calcolo della superficie commercialeLa superficie commerciale lorda verrà calcolata secondo le “Istruzioni del Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) - Manuale della Banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare”.
La superficie dei vani principali e degli accessori diretti comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali è pari a 37,40 mq.
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
La superficie omogeneizzata delle pertinenze esclusive di ornamento (veranda coperta) è pari a 4,86 mq (30%
di 16,20 mq).
La superficie commerciale è pari a 42,26 mq, arrotondata a 42,00 mq.
Stima mediante metodo sintetico-comparativo
Il procedimento sintetico-comparativo si basa sulla ricerca del più probabile valore venale del bene attraverso un attento esame del mercato delle contrattazioni immobiliari della zona per immobili di pari caratteristiche ed in condizioni di manutenzione buone.
Il prezzo di mercato per immobili, con caratteristiche tipologiche, epoca costruttiva e stato manutentivo pari all’immobile e ricadenti in zona rurale è in media intorno ai 370,00 €/mq.
Agenzia Valore di mercato al mq Agenzia Immobiliare n. 1 300,00 €/ mq Agenzia Immobiliare n. 2 400,00 €/ mq Agenzia Immobiliare n. 3 400,00 €/ mq
Il valore del bene secondo tale metodo di stima è
V= €/mq 370,00 x 42,00 mq = € 15.540,00
Peraltro, il prezzo di mercato sopra indicato non si discosta dalle quotazioni immobiliari OMI (Anno 2018 – Semestre 1°) per la stessa zona (Zona R1 - Extraurbana/Rurale), per le abitazioni di tipo economico (categoria catastale A3), con stato conservativo normale. Infatti, secondo la Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI, il valore di mercato è compreso tra un minimo di 330,00 €/mq ed un massimo di 450,00 €/mq.
Stima finale del bene
Il Valore finale dell’immobile è pari a 15.540,00 euro – decurtazione per la realizzazione di impianti per vano Cucina, (con un costo pari a circa 2.000,00 euro) e per la costituzione della servitù di passaggio (con un costo per indennizzo pari a circa 196,86 euro) = 13.343,14 euro.
Arrotondando, il Valore finale dell’immobile è, quindi, pari a 13.300,00 euro.
Valore locativo del bene
In base alle informazioni reperite dal sottoscritto CTU presso le agenzie immobiliari del Comune di Sortino, nella zona si evidenzia l’assenza di dinamica relativamente alla locazione di immobili. Pertanto, per la zona non è possibile stabilire il prezzo medio di locazione per immobili aventi caratteristiche tipologiche, epoca costruttiva e stato manutentivo pari a quello in oggetto e situati nella stessa zona di Sortino.
Secondo le quotazioni immobiliari OMI (Anno 2018 – Semestre 1°) per la stessa zona (Zona R1 - Extraurbana/Rurale), per le abitazioni di tipo economico (categoria catastale A3), con stato conservativo normale, il valore di locazione è compreso tra un minimo di 1,10 €/mq x mese ed un massimo di 1,60 €/mq x mese.
Applicando il valore locativo medio indicato dalle quotazioni immobiliari OMI (1,35 €/mq x mese), il valore locativo del bene è
V= €/mq 1,35 x 42,00 mq x 12 mesi = € 680,40/annuo
Valutazione della quota (nel caso di quota indivisa)
Dall’Atto di Compravendita stipulato presso il Notaio Santangelo Egidio in data 07/11/1990 N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta, registrato ad Augusta il 23/11/1990 al N. 1065 Vol. IV e trascritto a Siracusa il 28/11/1990 al N. 15423 di Registro Particolare e N. 19905 di Registro
Generale, tra il venditore Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx nata a Solarino (SR) il 02/07/1926 e l’acquirente Xxxxxxx Xxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928, in regime di comunione legale dei beni con la sig.ra Xxxxxxx Xxxxxxxx, per il bene in oggetto non trattasi di quota indivisa.
7.
Lotto n. 3
Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.
a)
Descrizione del bene
Contesto urbano, ubicazione ed accessiIl bene è sito nel Comune di Sortino, nella zona extraurbana-rurale posta a nord-est, e precisamente, alla Contrada Chianazzo-Fiumara di sotto, non distante dalla Necropoli di Pantalica e dalla Valle dell’Anapo.
Il bene, inserito all’interno di un fabbricato costituto da sei unità abitative, allo stato attuale è destinato ad alloggio b&b della struttura turistico-ricettiva denominata “Agriturismo XXXXXXXXXXX” .
(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 1 relativa all’inquadramento del bene).
L’accesso avviene attraverso la strada Chianazzo-Fiumara intercettata sulla Strada Provinciale SP28. Il terreno sul quale sorge l’intero fabbricato, secondo il vigente Piano Regolatore Generale approvato con D.DIR. N.
195/D.R.U. del 03/05/2002, è inserito all’interno della zona “E” (Agricola).
(Per una migliore comprensione si confronti il Certificato di Destinazione Urbanistica allegato).
L’accesso al bene non è diretto, poiché avviene attraverso terreni (censiti al Catasto Fabbricati NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 e P.lla 443) non oggetto di pignoramento.
Osservazioni: Da ispezioni catastali, il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 risulta in testa alla ditta Xxxxxxx Xxxxx, mentre il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 443 risulta in testa alla ditta Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxx.
(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 1 relativa all’inquadramento del bene).
Dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990 (N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta), avente ad oggetto il terreno censito al F. 54 P.lla 355 (una porzione della quale è oggi censita con la P.lla 459), risulta compresa nella vendita anche la quota, corrispondente alla settima parte indivisa e qualunque essa sia e ogni diritto che la venditrice Xxxxxxxxxxx Xxxxxxx vantava, in virtù dei precedenti titoli
di provenienza, sullo stacco di terreno con strada di accesso, riportato in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 361 are 5.57. Tale stacco di terreno, allo stato attuale, è censito al foglio 54 particelle 443 e 444.
Pertanto, sulla base di quanto stabilito dal sopra citato atto, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario possa
Pertanto, sulla base di quanto stabilito dal sopra citato atto, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario possa