Sezione Esecuzioni Immobiliari R.G. Es. 382/2017. TRIBUNALE DI SIRACUSA Sezione Esecuzioni Immobiliari. Procedura esecutiva n. 382/2017 R.G.

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TRIBUNALE DI SIRACUSA Sezione Esecuzioni Immobiliari

Procedura esecutiva n. 382/2017 R.G.

Giudice Dott.ssa Chiara Salamone

BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SpA

contro

Xxxxxx Xxxxx e Xxxxx Xxxxx

RELAZIONE DI STIMA

C.T.U.: Arch. Cristina Intagliata

27/12/2018

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Arch. Cristina Intagliata – via Ferla n. 12, 96100 Siracusa (SR) Tel.

INDICE

1.

Premessa alla relazione

2.

Descrizione delle operazioni peritali

3.

Identificazione ed individuazione dei beni oggetto del pignoramento

4.

Formazione dei lotti di vendita

5.

Lotto n. 1

a) Descrizione del bene b) Stato di possesso del bene

c) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente

d) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

e) Altre informazioni per l’acquirente

f) Verifica edilizio – urbanistica, abitabilità del bene, destinazione urbanistica e regolarità catastale

g) Attestazione di prestazione energetica h) Valutazione complessiva del bene

6.

Lotto n. 2

a) Descrizione del bene b) Stato di possesso del bene

c) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico

dell’acquirente

(3)

e) Altre informazioni per l’acquirente

f) Verifica edilizio – urbanistica, abitabilità del bene, destinazione urbanistica e regolarità catastale

d) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

g) Attestazione di prestazione energetica h) Valutazione complessiva del bene

7.

Lotto n. 3

a) Descrizione del bene b) Stato di possesso del bene

c) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente

d) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

e) Altre informazioni per l’acquirente

f) Verifica edilizio – urbanistica, abitabilità del bene, destinazione urbanistica e regolarità catastale

g) Attestazione di prestazione energetica h) Valutazione complessiva del bene

8.

Lotto n. 4

a) Descrizione del bene

b) Stato di possesso del bene

(4)

c) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente

d) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o che

comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

(5)

e) Altre informazioni per l’acquirente

f) Verifica edilizio – urbanistica, abitabilità del bene, destinazione urbanistica e regolarità catastale

g) Attestazione di prestazione energetica h) Valutazione complessiva del bene

9.

Lotto n. 5

a) Descrizione del bene b) Stato di possesso del bene

c) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente

d) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

e) Altre informazioni per l’acquirente

f) Verifica edilizio – urbanistica, abitabilità del bene, destinazione urbanistica e regolarità catastale

g) Attestazione di prestazione energetica h) Valutazione complessiva del bene

10.

Lotto n. 6

a) Descrizione del bene b) Stato di possesso del bene

c) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico

dell’acquirente

(6)

d) Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

g) Attestazione di prestazione energetica

11.

Conclusioni

1. Premessa alla relazione

(7)

e) Altre informazioni per l’acquirente

f) Verifica edilizio – urbanistica, abitabilità del bene, destinazione urbanistica e regolarità catastale

Con provvedimento del 30/04/2018, il sottoscritto Arch. Cristina Intagliata, nata a Siracusa il 19/06/1984, libero professionista iscritto all’Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Siracusa al n. 993, ed iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Siracusa, veniva nominato CTU dal Giudice dell’Esecuzione Dott.ssa Chiara Salamone del Tribunale di Siracusa nella procedura esecutiva immobiliare n. 382/2017 R.G..

In data 03/05/2018 il CTU, davanti al Funzionario di Cancelleria, accettava l’incarico e prestava il giuramento di rito.

Il Giudice dell’Esecuzione concedeva termine sino a 30 giorni prima dell’ udienza del 07/02/2019 per il deposito della relazione e per l’invio delle copie alle parti.

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2. Descrizione delle operazioni peritali

Ricerca documentazione catastale ed ipotecaria

• In data 03/07/2018, presso l’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Siracusa ai Servizi catastali (attraverso piattaforma Sister), il CTU ha fatto richiesta di estratto di mappa catastale (ripetuta anche in data 16/10/2018), visura storica per immobile e planimetria catastale relativi ai beni oggetto di pignoramento, riportati al Catasto Fabbricati del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 459 sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub.8;

• In data 03/07/2018, presso l’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Siracusa ai Servizi di Pubblicità Immobiliare (attraverso piattaforma Sister), il CTU ha effettuato Ispezione Ipotecaria relativa ai beni oggetto di pignoramento (Comune di Sortino al F. 54 P.lla 459 sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub.8) ottenendo l’elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui sono presenti i beni.

Ricerca documentazione edilizio-urbanistica

Il sottoscritto CTU ha proceduto alla ricerca di qualsiasi documentazione edilizio - urbanistica esistente e relativa ai beni oggetto di pignoramento.

• In data 10/07/2018 presso il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata ha presentato istanza (Protocollo n. 13196 del 10/07/2018) per la ricerca di titoli abilitativi edilizi e/o pratiche edilizie, certificato di agibilità per gli immobili oggetto di pignoramento;

• In data 17/10/2018, a mezzo Pec, presso il Comune di Sortino – Ufficio Pianificazione Territoriale ha presentato istanza per il rilascio di Certificato di Destinazione Urbanistica (Protocollo generale n.

20027 del 17/10/2018 – Prot. Ufficio Tecnico n. 263 del 19/10/2018).

• In data 23/10/2018, a mezzo Pec, presso il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata ha presentato istanza per il rilascio di copie relative alla DIA n. 12/2012 per l’installazione di impianto fotovoltaico (Protocollo n. 20506 del 24/10/2018).

Sopralluoghi presso il bene oggetto di pignoramento

Reperite le informazioni utili relative ai beni, il CTU, tramite raccomandate A/R (inoltrate ai sig.ri Xxxxxxxx Xxxxxxxx e Xxxxxxx Xxxxxxx in data 05/09/2018) e posta elettronica certificata (inoltrata all’Avv.to Igino La Rocca, legale del creditore procedente, in data 05/09/2018), comunicava alle parti interessate nel procedimento che la data di sopralluogo sarebbe stata il giorno 27/09/2018 alle ore 10:00 presso i beni oggetto di pignoramento.

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Osservazioni: In data 16/10/2018 le raccomandate A/R n. 15315466775-0 e n. 15302119002-2 inoltrate ai sig.ri Xxxxxx Xxxxxx e Xxxxxx Xxxxxx in data 05/09/2018 ritornavano al mittente per compiuta giacenza.

In data 27/09/2018 alle ore 10:00 il CTU si recava presso i beni siti nel Comune di Sortino alla

Contrada Chianazzo. Poiché i beni oggetto di pignoramento risultano confinanti con altri immobili in uso alla famiglia Xxxxxxxxx, con destinazione turistico ricettiva (agriturismo), sui luoghi risultava presente il sig. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx (figlio dei debitori), il quale riferiva al CTU di non essere informato circa il

sopralluogo. Lo stesso chiedeva di poter fissare altra data. Pertanto, il CTU rimandava il sopralluogo alla data del 04/10/2018 alle ore 10:00.

Il CTU chiudeva le operazioni peritali alle ore 10:30.

In data 04/10/2018 alle ore 10:00 il CTU si recava presso i beni. Al sopralluogo era presente il sig.

Xxxxxx Xxxxxxxx, il quale consentiva l’accesso agli stessi. Il CTU effettuava rilievo metrico e fotografico dei beni.

Il CTU chiudeva le operazioni peritali alle ore 11:25, riservandosi di tornare sui luoghi previa comunicazione alle parti.

In data 22/10/2018, attraverso contatto telefonico con il sig. Xxxxxx Xxxxxx, il CTU comunicava la prosecuzione delle operazioni peritali, prevista per il giorno 24/10/2018 alle ore 15:00 presso i beni oggetto di pignoramento.

In data 24/10/2018 alle ore 15:00 il CTU si recava presso i beni. Al sopralluogo era presente il sig. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx (figlio dei debitori), il quale consentiva l’accesso agli stessi. Il CTU completava il rilievo metrico dei beni.

Il CTU chiudeva le operazioni peritali alle ore 16:15.

(Per una migliore comprensione si confronti il Verbale delle operazioni peritali allegato).

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3. Identificazione ed individuazione dei beni oggetto del pignoramento

Dall’ Atto di pignoramento immobiliare del 04/09/2017 è possibile identificare i seguenti beni pignorati:

“ Fabbricato a piano terra, costituito da sei unità abitative, ciascuna di trentacinque metri quadrati, ognuna composta da due vani ed accessorio, sito nel comune di Sortino in contrada Chianazzo s.n. confinante con strada Chianazzo - Fiumara di sotto, con vallone e con proprietà Xxxxxxxx e Xxxxxxxxxxx. Censito nel Catasto Fabbricati di detto Comune, al foglio 54:

• particella 459, subalterno 3, piano T, categoria A3, classe 2, vani 2,5;

particella 459, subalterno 4, piano T, categoria A3, classe 2, vani 2,5;

• particella 459, subalterno 8, piano T, categoria A3, classe 2, vani 2,5.”

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Accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali

Dal confronto tra i dati specificati nell’Atto di pignoramento immobiliare ed i dati emersi dalle visure storiche catastali e dagli estratti di mappa reperiti dal CTU presso l’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Siracusa non risulta alcuna difformità.

Osservazioni: Dalle visure catastali del 03/07/2018, relative agli immobili censiti al Catasto Fabbricati NCEU del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 459 sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub. 8, gli intestati dal 04/10/2001 risultano essere Xxxxxx Xxxxxxx nato a Solarino il 29/08/1928 e Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, ciascuno per i propri diritti.

Dalla consultazione del Mod.58 (NCEU) relativo alle particelle 459 sub. 1 e 459 sub. 2 (oggi sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7 e sub. 8), risulta presentata, presso l’Ufficio del Territorio di Siracusa, la denuncia di cambiamento n. 235 del 22/02/2001. Tale denuncia di cambiamento risulta presentata dai sig.ri XxxxxXxxxxx (proprietario per l’area) e Xxxxxx Xxx (proprietario per il fabbricato). Nella stessa denuncia viene specificato che la ditta da intestare all’impianto del N.C.E.U. è :

- Xxxxxxxxxx nato a Solarino il 29/08/1928; - Xxxxxxxxxx nato a Solarino il 05/07/1964.

Peraltro, le istanze per il rilascio della Concessione Edilizia n. 2/2000 del 10/02/2000 e della successiva Concessione Edilizia di

Variante n. 6/2001 del 12/06/2001, titoli edilizi con i quali viene realizzato il fabbricato costituito da sei unità abitative, vengono presentate dal sig. Xxxxxx Xxxxx. Dai titoli edilizi, il concessionario risulta essere il sig. Xxxxxx Xxxxxxx.

Dalle ricerche effettuate dal CTU, il sig. Xxxxxx Xxxx, alle date di richiesta per il rilascio dei titoli edilizi, aveva la piena facoltà di richiedere gli stessi, in quanto procuratore del sig. Xxxxxx Xxxx (giusta procura speciale del 07/10/1996) e conduttore del terreno (giusto Contratto d’Affitto del 07/01/1997, sino alla data del 07/01/2012) sul quale il fabbricato, costituito da sei unità abitative, sarebbe poi sorto.

Infatti, in data 07/10/1996 (N. 35694 di Repertorio, N. 10025 della Raccolta), presso il Notaio Santangelo Egidio, veniva stipulata Procura Speciale tra i sig.ri Xxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxx e Xxxx Xxxxx. ediante tale Procura, il sig. Xxxxx Xxxxx nominava e costituiva suoi speciali procuratori i figli Xxxx Xxxx e Xxxx Xxxx, per compiere tutti gli atti di amministrazione, anche straordinaria, relativi all’azienda agricola di proprietà del mandante sita in Sortino, Contrada Chianazzo-Fiumara di Sotto, su terreni ubicati nel foglio di mappa 54. I nominati procuratori avrebbero potuto fra l’altro:

- prendere possesso del bene, esperire azioni a difesa del possesso e della proprietà;

- esperire qualunque azione e proporre qualunque eccezione per fatti illeciti e chiedere risarcimento di danni;

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- rappresentare il mandante in tutti i giudizi promossi e da promuovere, vertenti dinanzi qualsiasi autorità ed anche in grado di appello, con facoltà di nominare e revocare avvocati, procuratori legali e periti e con facoltà altresì di transigere e conciliare qualsiasi lite e di fare valere i diritti del mandante;

- eleggere domicili;

- svolgere nell’azienda qualsiasi attività ed in particolare attività di agriturismo;

- apportare innovazioni, modifiche ed effettuare lavori di manutenzione sia ordinaria che straordinaria, richiedendo le richieste autorizzazioni e/o concessioni edilizie;

- chiedere contributi e riscuoterli rilasciando quietanza, con esonero da ogni responsabilità per l’Ente che avrebbe eseguito i pagamenti;

- assumere e licenziare manodopera;

- rendere e presentare dichiarazioni periodiche relative all’assunzione e licenziamento di mano d’opera;

- svolgere tutte le pratiche amministrative nei confronti degli Enti Regionali, compreso l’Ispettorato Agrario, specie per danni alle colture e pratiche di miglioramento fondiario;

- aderire a programmi regionali agro-ambientali, gestire registri di campagna;

- svolgere qualsiasi pratica fiscale sottoscrivendo e presentando dichiarazioni, denuncie, ricorsi, reclami e con facoltà di venire a concordati e d aderire ad accertamenti;

- fare quanto altro necessario od utile per il miglior espletamento del mandato, anche se qui non espressamente menzionato, di modo che ai nominati procuratori non si possa eccepire difetto od imprecisione di poteri.

Ed in data 07/01/1997 veniva stipulato Contratto d’Affitto (della durata di anni quindici, dal 07/01/1997 al 07/01/2012) tra il sig. Xxxx Xxxxx nato a Solarino il 29/08/1928 (locatore) ed il sig. Xxxxxx Xxxx nato a Solarino il 05/07/1964 (conduttore), mediante il quale veniva affittato lo stacco di terreno sito in territorio di Sortino, contrada Chianazzo-Fiumara di Sotto. Mediante tale Contratto d’Affitto, le parti convenivano che ciascuna di esse potesse eseguire opere di miglioramento fondiario senza modificare la destinazione agricola del fondo.

Alla luce di quanto sopra esposto, il sig. Xxx Xxx non può essere indicato come proprietario del fabbricato, poiché lo stesso risulta edificato su terreno proprietà del sig. Xxxx Xxxx (giusto Atto di Compravendita stipulato presso il Notaio Santangelo Egidio in data 07/11/1990 N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta, registrato ad Augusta il 23/11/1990 al N. 1065 Vol. IV e trascritto a Siracusa il 28/11/1990 al N.

15423 di Registro Particolare e N. 19905 di Registro Generale, tra il venditore Xxx Xxxxxx nata a Solarino (SR) il 02/07/1926 e l’acquirente Xxxxxxx Xxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928) e non risultano successivi atti notarili aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà del terreno dal sig.Xxxxx Xxxxxx al sig. Xxxxx Xxxxxxx.

Fermo restando che il catasto non è probatorio circa la proprietà di un immobile, l’eventuale aggiudicatario dovrà, comunque, procedere alla rettifica di quanto indicato nella denuncia di cambiamento n. 235 del 22/02/2001 e, di conseguenza, nelle visure catastali relative agli immobili censiti al Catasto Fabbricati NCEU del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 459 sub. 3, sub. 4, sub. 5, sub. 6, sub. 7, sub. 8 .

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4.

Formazione dei lotti di vendita

Si formano ed identificano di seguito i seguenti lotti di vendita:

• Lotto 1: costituito dalla piena proprietà dell’unità abitativa sita in Sortino alla Contrada Chianazzo s.n.c. ed individuata al Catasto Fabbricati NCEU del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 459 sub. 3;

• Lotto 6: costituito dalla piena proprietà dell’unità abitativa sita in Sortino alla Contrada Chianazzo s.n.c. ed individuata al Catasto Fabbricati NCEU del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 459 sub. 8.

5.

Lotto n. 1

a)

Descrizione del bene

Contesto urbano, ubicazione ed accessi

Il bene è sito nel Comune di Sortino, nella zona extraurbana-rurale posta a nord-est, e precisamente, alla Contrada Chianazzo-Fiumara di sotto, non distante dalla Necropoli di Pantalica e dalla Valle dell’Anapo.

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Il bene, inserito all’interno di un fabbricato costituto da sei unità abitative, allo stato attuale è destinato ad alloggio b&b della struttura turistico-ricettiva denominata “AgriturismoXXXXXXX” .

(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 1 relativa all’inquadramento del bene).

L’accesso avviene attraverso la strada Chianazzo-Fiumara intercettata sulla Strada Provinciale SP28. Il terreno sul quale sorge l’intero fabbricato, secondo il vigente Piano Regolatore Generale approvato con D.DIR. N.

195/D.R.U. del 03/05/2002, è inserito all’interno della zona “E” (Agricola).

(Per una migliore comprensione si confronti il Certificato di Destinazione Urbanistica allegato).

L’accesso al bene non è diretto, poiché avviene attraverso terreni (censiti al Catasto Fabbricati NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 e P.lla 443) non oggetto di pignoramento.

Osservazioni: Da ispezioni catastali, il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 risulta in testa alla ditta Xxxxxxx Xxxxx, mentre il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 443 risulta in testa alla ditta Xxxxxxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxx, Xxxxxxx.

Dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990 (N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta), avente ad oggetto il terreno censito al F. 54 P.lla 355 (una porzione della quale è oggi censita con la P.lla 459), risulta compresa nella vendita anche la quota, corrispondente alla settima parte indivisa e qualunque essa sia e ogni diritto che la venditrice Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx vantava, in virtù dei precedenti titoli

di provenienza, sullo stacco di terreno con strada di accesso, riportato in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 361 are 5.57. Tale stacco di terreno, allo stato attuale, è censito al foglio 54 particelle 443 e 444.

Pertanto, sulla base di quanto stabilito dal sopra citato atto, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario possa avere libero accesso alla particella 443. Invece, relativamente alla particella 497, non risultando alcuna costituzione di servitù di passaggio, non necessaria allo stato attuale poiché la particella stessa risulta appartenere al debitore, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario non possa avere libero accesso alla stessa.

Quindi, per accedere al bene, l’eventuale aggiudicatario dovrà costituire una servitù di passaggio con il proprietario del terreno censito al foglio 54 particella 497.

Coordinate GPS

Il bene è ubicato ad una latitudine di 37.14 ed ad una longitudine di 15.07.

Tipologia

Trattasi di un piccolo appartamento, con superficie lorda pari a 41,30 mq, dotato di veranda coperta esterna, con superficie pari a 18,00 mq, ed inserito all’interno di un fabbricato ad un unico livello, costituto da sei unità abitative con ingresso indipendente.

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La costruzione dell’intero fabbricato è avvenuta in conformità ai progetti approvati con Concessione Edilizia n. 2/2000 del 10/02/2000 e successiva Concessione Edilizia di Variante n. 6/2001 del 12/06/2001.

Identificazione catastale

 F. 54, P.lla 459, Sub. 3, Categoria A/3, Classe 2, Consistenza 2,5 vani, Superficie Catastale Totale 41 m² , Totale escluse aree scoperte 36 m², Rendita Euro 135,57.

(Dati derivanti da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie).

Confini

Il bene confina a nord-est , sud-est e nord-ovest con terreno censito al NCT al F. 54 P.lla 497, a sudovest con il Lotto n. 2 (piccolo appartamento censito al NCEU al F. 54 P.lla 459 sub. 4).

Distribuzione interna

L’utilizzo attuale dell’appartamento è quello di alloggio bed & breakfast a servizio dell’’attività turistico ricettiva che viene svolta in altri fabbricati limitrofi (proprietà degli stessi debitori, ma non oggetto di pignoramento). Pertanto, lo stesso risulta sprovvisto di vano Cucina e dei relativi impianti.

Dalla porta d’ingresso si accede, quindi, direttamente alla Camera, di superficie utile pari a 14,05 mq e dotata di finestra.

Dalla Camera si accede a:

- Camera, di superficie utile pari a 14,00 mq e dotata di finestra; - Bagno, di superficie utile pari a 4,95 mq dotato di finestra.

Il piccolo appartamento è dotato di veranda esterna coperta, di superficie utile pari a 18,00 mq, posta a nord- ovest.

La superficie lorda coperta è pari a 41,30 mq.

La superficie lorda totale coperta è pari a 59,30 mq.

La superficie netta coperta è pari a circa 33,00 mq.

La superficie netta totale coperta è pari a 51,00 mq.

L’altezza utile massima interna è pari a 3,55 m, l’altezza utile minima interna è pari a 2,60 m.

(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 2 relativa alle planimetrie dei lotti di vendita).

Strutture

Il fabbricato, nel quale il piccolo appartamento risulta inserito, è costituito da un primo ed ultimo corpo in muratura portante tradizionale, mentre quelli intermedi sono realizzati in elementi prefabbricati.

Il fabbricato è stato posto in sito su piattaforme in cemento armato, completamente interrate.

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Le coperture del primo ed ultimo corpo sono realizzate con tetto in legno a due spioventi costituito da orditura principale (travi), tavolato in legno e manto di tegole. Quelle dei corpi intermedi sono a doppia falda con elementi prefabbricati, finiti con manto di tegole.

Le tramezzature interne sono realizzate in mattoni forati con aggiunta di malta cementizia.

Finiture _ Prospetto esterno del fabbricato

Il prospetto principale dell’intero fabbricato è intonacato e finito con strato di pittura color bianco. Il prospetto secondario del primo corpo e dell’ultimo corpo è rivestito con pietra da taglio a faccia a vista, mentre quello relativo ai corpi intermedi è intonacato e finito con strato di pittura color bianco.

Tutte le aperture presentano infissi in legno, dotati di persiane esterne in legno.

La pavimentazione delle verande esterne coperte è realizzata in materiale lapideo con malta cementizia. Le verande presentano copertura costituita da orditura principale (travi), tavolato in legno e manto di tegole.

Interno

La pavimentazione del piccolo appartamento è realizzata con mattonelle effetto cotto. Le pareti sono intonacate e finite con strato di pittura. Il Bagno presenta pareti rivestite con piastrelle in ceramica color rosa.

Presenta i seguenti apparecchi igienico sanitari in ceramica color bianco: lavabo e vaso igienico per disabili, bidet, piatto doccia dotato di box. Tutte le porte interne sono in legno tamburato.

Impianti

L’appartamento presenta impianto elettrico, impianto idrico-fognante, impianto per tv ed impianto d’allarme. Risulta, inoltre, dotato di apparecchi a parete del tipo a split per la produzione di aria calda e fredda.

Lo smaltimento dei reflui dell’intero fabbricato avviene mediante fossa tipo IMHOFF (posta all’interno del terreno non oggetto di pignoramento e censito al NCT al F. 54 P.lla 497) e relativa condotta disperdente per subirrigazione, come da Autorizzazione allo scarico – Comune di Sortino – Ufficio Tecnico n. 10/2001 del 27/09/2001 e Rinnovo Autorizzazione allo scarico n. 10/2001 – Comune di Sortino – Ufficio Tecnico del 21/05/2008.

La produzione di acqua calda avviene mediante caldaia del tipo a gas. L’approvvigionamento idrico avviene mediante serbatoio comune rifornito con autobotte, ma anche con acqua proveniente da trivella (dalla portata di litri tre al secondo) posta su terreno non oggetto di pignoramento censito al NCT al F. 54 P.lla 326.

Osservazioni: Dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990 (N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta), avente ad oggetto il terreno censito al F. 54 P.lla 355 (una porzione della quale è oggi censita con la P.lla 459), risulta compresa la quota, corrispondente alla settima parte indivisa e qualunque essa sia e ogni diritto anche sul piccolo stacco di terreno su cui insiste la trivella, riportato in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 326.

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Dal sopralluogo effettuato, sulla copertura dell’unità abitativa è stata riscontrata la presenza di n. 16 moduli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica. Per tale impianto fotovoltaico, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Sortino, risulta Denuncia d’inizio attività DIA n. 12/2012 (Prot. n. 12758 del 24/07/2012) per la realizzazione di due impianti fotovoltaici della potenza nominale di 10kWp ciascuno.

Osservazioni: Per l’installazione di tale impianto fotovoltaico, risulta anche il Parere della Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa (Prot.n. 5986 del 05/04/2012).

Dall’elaborato grafico progettuale del 19/07/2012, si prevedeva di installare moduli fotovoltaici sulle coperture delle unità abitative distinte con il sub. 3 (Lotto di vendita n. 1), con il sub. 4 (Lotto di vendita n. 2), con il sub. 5 (Lotto di vendita n. 3), con il sub. 7 (Lotto di vendita n. 5), con il sub. 8 (Lotto di vendita n. 6). Allo stato di sopralluogo, i moduli fotovoltaici risultano installati soltanto sulle coperture delle unità abitative distinte con il sub. 3 (Lotto di vendita n. 1), con il sub. 4 (Lotto di vendita n. 2) e con il sub. 5 (Lotto di vendita n. 3). Sulla copertura dell’appartamento risultano n. 16 moduli fotovoltaici, in contrasto con quanto rappresentato nell’elaborato progettuale del 19/07/2012 e, quindi, autorizzato (n. 10 moduli fotovoltaici).

Si prevedeva di installare un generatore fotovoltaico costituito da due stringhe da 20 moduli fotovoltaici SHARP NDR245A5, collegato ad un ingresso MPPT dell’inverter. La Potenza nominale del campo FV sarebbe stata pari a 9800 Wp, la Tensione a circuito aperto (Voc) pari a 600 Vcc. I cavi che avrebbero portato la corrente prodotta dalle stringhe fotovoltaiche al rispettivo inverter sarebbero stati del tipo FG70R, 0,6/1 kV , con formazione 2x1x4. Il gruppo di conversione composto da un inverter PowerONE PVI 10.0 TL-OUTD e da un insieme di componenti, quali filtri e dispositivi di sezionamento e controllo, tali da rendere il sistema idoneo al trasferimento della potenza dal generatore alla rete. Le caratteristiche della rete elettrica a cui sarebbe stato collegato l’impianto risultavano le seguenti: fornitura a corrente alternata di tipo trifase 380 Volt - 50Hz, contratto di fornitura con potenza contrattuale pari a 15kW, società di distribuzione “ENEL SERVIZIO ELETTRICO SpA”.

Il generatore FV sarebbe stato installato sulle falde (con inclinazione pari a 6° rispetto al piano orizzontale) delle unità abitative e l’orientamento dello stesso a 10° ovest rispetto al sud, consentendo una captazione di energia solare pari a 4.500-4.800 Wh/m² ed una produzione annua di energia pari a circa 13.000 kWh.

In data 10/12/2012 il Comune di Sortino, a seguito di istanza del 03/09/2012 (Prot. n. 14931), rilasciava attestazione circa la validità del titolo autorizzativo per la realizzazione dell’impianto fotovoltaico.

Condizioni manutentive

L’appartamento, che ha complessivamente diciassette anni, si presenta in ottime condizioni manutentive.

Dotazioni condominiali

Non risulta istituito alcun condominio.

(19)

Pertinenze, accessori, parti comuni

Dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990 (N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta), avente ad oggetto il terreno censito al F. 54 P.lla 355 (una porzione della quale è oggi censita con la P.lla 459):

“ E’ compresa nella vendita la quota, corrispondente alla settima parte indivisa e qualunque essa sia e ogni diritto che la venditrice Xxxxxx Xxxxxxxx vanta, in virtù dei precitati titoli di provenienza:

a) sul piccolo stacco di terreno su cui insiste la trivella che ha una portata di litri tre al secondo, nell’intero esteso are tre e centiare settantanove (a. 3.79), riportato in catasto alla partita 14150 foglio

54 particella 326 are 3.79 pascolo di 2° cl. R.D. £. 303 R.A. £. 75;

b) sullo stacco di terreno adibito a mandra, con strada di accesso, nell’intero esteso are cinque e centiare cinquantasette (a. 5.57), riportato in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 361 are 5.57 pascolo di 2° cl. R.D. £. 445 R.A. £. 111;

c) sulla cisterna con atrio, nello intero estesa are quattro e centiare diciotto (a. 4.18), riportata in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 43/C provvisoria 379 definitiva are 4.18 R.D. £. 1045 R.A. £.

250, giusto frazionamento sopra citato.

Osservazioni: Lo stacco di terreno, censito al NCT al foglio 54 particella 361 e citato nel sopraindicato Atto di Compravendita, allo stato attuale, è censito al foglio 54 particelle 443,444.

b)

Stato di possesso del bene

Il fabbricato, nel quale il piccolo appartamento risulta inserito, è stato edificato su terreno censito al NCT al F. 54 P.lla 459. La particella 459 risulta essere una porzione della ex particella 445, a sua volta porzione dell’originaria particella 355.

La particella 355 è pervenuta al sig. Xxxxxxx Xxxxxx con Atto di Compravendita stipulato presso il Notaio Santangelo Egidio in data 07/11/1990 N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta, registrato ad Augusta il 23/11/1990 al N. 1065 Vol. IV e trascritto a Siracusa il 28/11/1990 al N.

15423 di Registro Particolare e N. 19905 di Registro Generale, tra il venditore Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx nata a Solarino (SR) il 02/07/1926 e l’acquirente Xxxxxxxx Xxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928.

(20)

La proprietà dell’immobile risulta, quindi, del sig. Xxxxxxxxx Xxxxxxx, in regime di comunione legale dei beni con la sig.ra Xxxxxxxx Xxxxxxxxx.

Esiste Contratto di Affitto di Fondi Rustici, registrato il 18/03/2009 al N° 1095, stipulato in data

04/03/2009 tra la società XXXXXXXXXX ed i sig.ri Xxxxxxxx Xxxxxxxxx e Xxxxxxx Xxxxx. La società XXXXXXXXXX, (P.Iva XXXXXXXXX) risulta costituita in data 18/02/2009 dai sig.ri Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx nato a Solarino (SR) il 25/10/1962, Xxxxxxxx Xxxxxx nato a Solarino (SR) il 05/07/1964, Xxxxxxx Xxxxxxxx nato ad Augusta (SR) il 31/08/1988 e Xxxxxxx Xxxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928. L’immobile risulta destinato ad alloggio b&b della struttura turistico-ricettiva denominata “Agriturismo XXXXXXXXXX” e nella disponibilità della società XXXXXXXXXXXXX.

Mediante il sopra citato Contratto di Affitto, i sig.ri Xxxxxx Xxxxxxxx e Xxxxxxxxx Xxxxxxxx cedevano in affitto alla Società Cooperativa Agricola XXXXXXXXX la conduzione dei terreni e fabbricati siti in Sortino nella Contrada Fiumara di Sotto - Chianazzo ed indicati al NCT dalle particelle 322, 323, 328, 351, 352, 353, 359, 368, 369, 370, 371, 372, 373, 381, 382, 383, 384, 385, 386, 441, 442, 443, 444, 446, 459, 497, 498, 499 del Foglio di mappa 54 di Sortino e dei terreni siti in Solarino nella Contrada Macchiotta ed indicati al NCT dalle particelle 52, 89 del Foglio di mappa 16 di Sortino.

La conduzione di affitto decorreva dalla data del 04/03/2009 e si sarebbe conclusa il 03/03/2039.

Il canone di affitto annuo veniva pattuito in euro 1.000,00.

(Per una migliore comprensione si confronti il Contratto di Affitto di Fondi Rustici del 04/03/2009 allegato).

Dalle ricerche effettuate dal CTU presso lo Sportello Unico per le attività produttive SUAP del Comune di Sortino, risulta un’Autorizzazione amministrativa per l’esercizio di attività agrituristiche n. 1/2009 del 14/07/2009 a nome di Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx.

A seguito dell’istanza (protocollo generale n. 14783 del 16/09/2013) presentata dal sig. Xxxxx Xxxxxxxxx nato ad Augusta (SR) il 31/08/1988, con la quale veniva comunicato il cambio del legale rappresentante dell’impresa (dal sig. Xxxxxxx Xxxxxxx al sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx), il Comune di Sortino – SUAP - Sportello Unico per le attività produttive autorizzava in data 07/10/2016 il sig. Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx ad esercitare, nell’azienda agricola denominata “XXXXXXXXXX”, tra le varie attività anche:

“- offerta di ospitalità per soggiorni in appositi locali aziendali: n. 6 camere per n. 24 posti letto, per n. 150 giorni all’anno (L.R. 25794 art. 2, lett. a) da effettuare nei locali aziendali ubicati nella p.lla 459 del foglio di mappa n° 54 del Comune di Sortino.”

Tale autorizzazione, di durata pari a nove anni, è scaduta il 09/07/2018.

(21)

Proprietari precedenti dal 07/11/1990

Dal 07/11/1990 ad oggi il proprietario del terreno, sul quale l’immobile è stato realizzato, risulta essere il sig. Xxxxxxx Xxxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928, in regime di comunione legale dei beni con Xxxxxxx Xxxxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926.

Titolo di proprietà

Atto di Compravendita stipulato presso il Notaio Santangelo Egidio in data 07/11/1990 N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta, registrato ad Augusta il 23/11/1990 al N. 1065 Vol. IV e trascritto a Siracusa il 28/11/1990 al N. 15423 di Registro Particolare e N. 19905 di Registro Generale, tra il venditore Xxxxxxx Xxxxxxxx nata a Solarino (SR) il 02/07/1926 e l’acquirente Xxxxxxxx Xxxxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928.

c)

Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente

Domande giudiziali e altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.

Dalle ispezioni ipocatastali effettuate, risultano:

 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO a favore di INTESABCI S.P.A. con sede a MILANO (MI), Codice fiscale 00799960158 e contro Xxxxxxx Xxxxxx nato a

(22)

Solarino (SR) il 29/08/1928 (per la quota di 1/2) e Xxxx Xxxxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926 (per la quota di 1/2).

ISCRITTA il 13/06/2001 al n° 9829 di Registro Generale e al n° 1134 di Registro Particolare Pubblico Ufficiale RIO SOFIO - Repertorio 1615 del 11/06/2001 gravante su:

- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F. 54 P.lla 459 – Sub.1;

- Abitazione di tipo economico A3 - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Fabbricati al F.

54 P.lla 459 – Sub.2;

- Terreno - Comune Sortino (SR) censito al Catasto Terreni al F. 54 P.lla 458;

 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO

a favore di BANCA AGRICOLA POPOLARE DI RAGUSA, SOC. COOP. A R.L.con sede in Ragusa (RG), codice fiscale 00026870881

e contro Xxxxxxx Xxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928 (per la quota di 1/2) e Xxxxx Xxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926 (per la quota di 1/2).

ISCRITTA il 29/04/2004 al n° 9648 di Registro Generale e al n° 2146 di Registro Particolare Pubblico Ufficiale RIO SOFIO - Repertorio 5592/2568 del 23/04/2004 gravante su:

Vincoli di carattere storico-artistico o paesaggistico

Dal Certificato di Destinazione Urbanistica N. 43-Anno 2018 rilasciato al sottoscritto CTU in data 18/10/2018 dal Comune di Sortino, l’intera area sulla quale sorge il fabbricato ricade in zona sottoposta a Vincolo

(23)

Ambientale ai sensi della Legge n. 1497 del 29/06/1939 e a Vincolo Idrogeologico a sensi del R.D. 3267 del 30/12/1923.

Inoltre, relativamente al Piano Paesaggistico degli ambiti 14 e 17 della provincia di Siracusa (Decreto n. 98 del 01/02/2012 emesso dall’Assessorato regionale dei ben culturali e dell’Identità Siciliana), l’area ricade in zona di “Tutela 2”. Pertanto, ogni intervento edilizio sarà soggetto a preventivo parere favorevole da parte della competente Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa.

Atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura

Dalle ispezioni ipocatastali eseguite non risultano trascritti atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura.

Altri pesi e limitazioni d’uso

L’utilizzo attuale dell’appartamento è quello di alloggio b&b a servizio dell’attività turistico-ricettiva che viene svolta in altri fabbricati limitrofi (proprietà degli stessi debitori, ma non oggetto di pignoramento). Pertanto, lo stesso risulta sprovvisto di vano Cucina e dei relativi impianti. L’eventuale aggiudicatario dovrà provvedere alla loro realizzazione, con un costo pari a circa 2.000,00 euro.

L’accesso al bene non è diretto, poiché avviene attraverso altri terreni (censiti al Catasto Fabbricati NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 e P.lla 443), non oggetto di pignoramento.

Osservazioni: Da ispezioni catastali, il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 risulta in testa alla ditta Xxxxxx Xxxxx, mentre il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 443 risulta in testa alla ditta Xxxxxxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx e Xxxxxxxx.

L’eventuale aggiudicatario potrà avere libero accesso alla particella 443 (in virtù di quanto stabilito dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990, N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta). Invece, relativamente alla particella 497, non risultando alcuna costituzione di servitù di passaggio, non necessaria allo stato attuale poiché la particella risulta appartenere al debitore, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario non potrà avere libero accesso alla stessa. Quindi, per accedere al bene, l’eventuale aggiudicatario dovrà costituire una servitù di passaggio (volontaria o coattiva) con il proprietario del terreno censito al foglio 54 particella 497.

Allo stato attuale, l’area censita con la particella 497, della superficie catastale pari a 2.953 mq, non risulta coltivata, ma trattata a verde (giardino). L’area soggetta a servitù di passaggio sarà quella antistante alle verande coperte delle unità abitative oggetto di pignoramento. La stessa avrà una lunghezza pari a 44,00 metri e larghezza pari a 2,00 metri, per una superficie pari a 88,00 mq. L’accesso all’area soggetta a servitù

(24)

di passaggio avverrà attraverso esistente ingresso pedonale posto a nord-est, a confine con l’area censita con la particella 443.

Per la costituzione della servitù di passaggio, si stima un costo per indennizzo pari a circa 1.181,20 euro.

Tale indennizzo va ripartito per le sei unità abitative. Quindi, per l’utilizzo dell’appartamento in oggetto, l’eventuale aggiudicatario dovrà sostenere un costo pari a 1.181,20 euro/6= 196,86 euro.

L’indennizzo è pari al deprezzamento dell’area censita al F.54 particella 497, a seguito della costituzione di servitù di passaggio. Per tale area, allo stato attuale trattata a verde, si stima un valore di mercato pari a 11.812,00 euro (4,00 euro/mq x 2.953 mq). Si stima un deprezzamento pari al 10% del valore dell’area e, quindi, corrispondente a 1.181,20 euro.

d)

Formalità, vincoli e/o oneri giuridici gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

Iscrizioni

 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO a favore BANCA ANTONVENETA S.P.A. con sede in Padova (PD), codice fiscale

02691680280

(25)

e contro Xxxxxxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928 (per la quota di 1/2) e Xxxxxxxx Xxxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926 (per la quota di 1/2)

ISCRITTA il 18/01/2007 al n° 1717 di Registro Generale e al n° 300 di Registro Particolare Pubblico Ufficiale RIO SOFIO - Repertorio 9982/5082 del 15/01/2007 gravante su:

54 P.lla 459 – Sub.7;

Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli

 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. con sede in Siena (SI), codice fiscale

00884060526

e contro Xxxxxxxxxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928 (per la quota di 1/2) e Xxxxxxx Xxxxxxx nata a Monreale (PA) il 22/07/1926 (per la quota di 1/2)

TRASCRITTO il 12/09/2017 al n° 13636 di Registro Generale e al n° 10236 di Registro Particolare Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 3314 del 04/09/2017

gravante su:

54 P.lla 459 – Sub.5;

(26)

e)

Altre informazioni per l’acquirente

Esistenza di censi, livelli o usi civici gravanti sul bene

Dalle ispezioni catastali effettuate, non risultano censi, livelli o usi civici gravanti sul bene.

(27)

Spese condominiali ordinarie

Non risulta istituito alcun condominio.

Eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute Non risulta istituito alcun condominio.

Eventuali spese condominiali scadute, non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data odierna Non risulta istituito alcun condominio.

f)

Verifica edilizio – urbanistica, abitabilità del bene, destinazione urbanistica e regolarità catastale

(28)

Regolarità edilizio - urbanistica

Presso il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata, il CTU presentava istanza (Protocollo n.

13196 del 10/07/2018) per la ricerca di titoli abilitativi edilizi e/o pratiche edilizie, certificato di agibilità per gli immobili oggetto di pignoramento.

In seguito alle ricerche effettuate, in data 17/07/2018 il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata rilasciava copie relative a:

• Concessione Edilizia n. 2/2000 del 10/02/2000 (Pratica Edilizia n.30 – Anno 1999) e relativo elaborato grafico;

• Nulla Osta Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa (Sez. Paesaggistica) del 23/11/1999 (Protocollo n.

1695);

• Nulla Osta Regione Siciliana – Assessorato Agricoltura e Foreste del 03/12/1999 (Protocollo n. 10237) ai fini idrogeologici;

• Nulla Osta Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa (Sez. Beni Archeologici) del 17/12/1999 (Protocollo n. 3865);

• Nulla Osta Soprintendenza BB.CC.AA. di Siracusa (Sez. Paesaggistica) del 25/01/2000

(Protocollo n. 323), con allegati relazione tecnico-descrittiva, tavola tecnica ed abaco dei materialiparticolari costruttivi;

• Concessione Edilizia di Variante n. 6/2001 del 12/06/2001 (Pratica Edilizia n.12 – Anno 2001) ed allegato grafico;

• Autorizzazione allo scarico – Comune di Sortino – Ufficio Tecnico n. 10/2001 del 27/09/2001;

• Certificato Cambio destinazione d’uso – Comune di Sortino – Sezione Urbanistica del 28/11/2003 (Pratica Edilizia n.22 – Anno 2003) ed allegato grafico;

• Rinnovo Autorizzazione allo scarico n. 10/2001 – Comune di Sortino – Ufficio Tecnico del 21/05/2008.

Dal confronto tra lo stato attuale dell’immobile, rilevato durante i sopralluoghi, ed i dati emersi dall’ultimo titolo abilitativo edilizio (Certificato Cambio destinazione d’uso del 28/11/2003) non sono state riscontrate difformità.

L’intero fabbricato risulta, quindi, realizzato con progetto approvato con Concessione Edilizia n. 2/2000 del 10/02/2000, e successivo progetto approvato con Concessione Edilizia di Variante n. 6/2001 del 12/06/2001 per diversa distribuzione interna e modifica del numero delle unità immobiliari.

Presso il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata, il CTU presentava successiva istanza (Protocollo n. 20506 del 24/10/2018) per il rilascio di copie relative alla DIA n. 12/2012 per l’installazione di impianto fotovoltaico.

(29)

In seguito a tale stanza, in data 08/11/2018 il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata rilasciava copie relative a:

• Denuncia di inizio attività (Prot. 12758 del 24/07/2012), ditta Xxxxxxx Xxxxxxx;

• Richiesta di dichiarazione (Prot. 14931 del 03/09/2012), ditta Xxxxxxx Xxxxxxx;

• Attestazione del 10/12/2012, rilasciata dal Comune di Sortino; Contratto di Affitto di fondi rustici del 04/03/2009.

Abitabilità del bene

Presso il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata, il CTU presentava istanza (Protocollo n.

13196 del 10/07/2018) per la ricerca di titoli abilitativi edilizi e/o pratiche edilizie, certificato di agibilità per gli immobili oggetto di pignoramento.

In seguito alle ricerche effettuate, in data 17/07/2018 il Comune di Sortino – Ufficio Urbanistica – Edilizia Privata rilasciava copie relative a:

Permesso di Abitabilità n. 4/2002 del 07/02/2002 dell’immobile sito in C.da Chianazzo al Foglio 54 P.lla 355 (oggi P.lla 459), per un totale di n. 6 vani e n. 3 accessori.

Destinazione urbanistica del bene

In risposta alla richiesta del 17/10/2018 (Protocollo generale n. 20027 del 17/10/2018 – Prot. Ufficio Tecnico n. 263 del 19/10/2018), inoltrata a mezzo PEC, il Comune di Sortino –Ufficio Pianificazione Territoriale rilasciava Certificato di Destinazione Urbanistica N. 43-Anno 2018 in data 18/10/2018.

Secondo il Certificato di Destinazione Urbanistica, “l’immobile e l’annesso terreno sito nel territorio del Comune di Sortino C.da Chianazzo distinto in Catasto Urbano al Foglio n. 54 p.lla 459 sub 3, 4, 5, 6, 7 e 8, ricade in zona “E” (Agricola) con le prescrizioni urbanistiche contenute nell’art. 26 delle N.T.A….”.

Regolarità catastale

Dal confronto tra lo stato attuale dell’ immobile, rilevato durante i sopralluoghi, ed i dati emersi dalla planimetria catastale del 03/07/2018 (presentata il 04/10/2001) è stata riscontrata una difformità nell’uso del vano Ingresso/Cucina utilizzato come camera.

Osservazioni: Dal Certificato Cambio destinazione d’uso – Comune di Sortino – Sezione Urbanistica del 28/11/2003 (Pratica Edilizia

n.22 – Anno 2003) ed allegato grafico, tale vano presenta destinazione d’uso “camera”.

(30)

g)

Attestazione di prestazione energetica

La ricerca di Attestato di Prestazione Energetica è stata fatta sul portale siciliano dell’energia (SIENERGIA) www.energia.sicilia.it all’interno della sezione Catasto Energetico Fabbricati - Visura APE (www.cefa.energia.sicilia.it /visura).

All’interno del citato sito, nella sezione Visura APE del Catasto Energetico Fabbricati, è possibile verificare l’esistenza di Attestato di Prestazione Energetica, regolarmente registrato, inserendo la provincia ed il comune dove è sito l’immobile ed i riferimenti catastali dello stesso.

Il sottoscritto CTU ha, così, provveduto alla ricerca di Attestato di Prestazione Energetica inserendo:

 Provincia: SIRACUSA;

 Comune: SORTINO;

RIFERIMENTI CATASTALI OBBLIGATORI

 Foglio: 54;

 Particella: 459;

 Subalterno: 3;

Dalla ricerca con i parametri sopra citati, l’immobile non risulta presente nell’archivio elettronico del catasto fabbricati.

Per quanto finora detto, con buona probabilità, per l’immobile oggetto di pignoramento non è stato redatto alcun Attestato di Prestazione Energetica.

Si rende, quindi, necessario redigere Attestato di Prestazione Energetica.

Osservazioni: Secondo quanto previsto dall’art. 3 co. III e seguenti del d.lgs. 192/2005, alla lettera d), i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati sono esclusi dalla redazione di Attestato di Prestazione Energetica.

Sebbene l’immobile in oggetto presenti una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, lo stesso non risulta isolato, ma inserito all’interno di un fabbricato con superficie utile totale maggiore di 50 metri quadrati.

Pertanto, per tale immobile deve essere redatto Attestato di Prestazione Energetica.

Il CTU risulta iscritto all’Albo Regionale dei Certificatori Energetici al n. 19603 ed in data 12/12/2018 ha provveduto alla redazione dell’ Attestato di Prestazione Energetica, utilizzando i dati raccolti (tipologia strutturale del fabbricato, copertura, tamponature, infissi, impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria (acs)) durante il sopralluogo presso l’immobile in data 24/10/2018.

In data 16/12/2018 ha provveduto alla registrazione, al Catasto Energetico Regionale, dell’ Attestato di Prestazione Energetica, relativo all’immobile, sul portale siciliano dell’energia (www.energia.sicilia.it).

L’immobile oggetto di pignoramento è di classe energetica G, con prestazione energetica pari ad 372.30 kWh/m² anno.

(31)

h)

Valutazione complessiva del bene

Calcolo della superficie commerciale

La superficie commerciale lorda verrà calcolata secondo le “Istruzioni del Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) - Manuale della Banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare”.

La superficie dei vani principali e degli accessori diretti comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali è pari a 41,30 mq.

La superficie omogeneizzata delle pertinenze esclusive di ornamento (veranda coperta) è pari a 5,40 mq (30%

di 18,00 mq).

La superficie commerciale è pari a 46,70 mq, arrotondata a 47,00 mq.

Stima mediante metodo sintetico-comparativo

Il procedimento sintetico-comparativo si basa sulla ricerca del più probabile valore venale del bene attraverso un attento esame del mercato delle contrattazioni immobiliari della zona per immobili di pari caratteristiche ed in condizioni di manutenzione buone.

Il prezzo di mercato per immobili, con caratteristiche tipologiche, epoca costruttiva e stato manutentivo pari all’immobile e ricadenti in zona rurale è in media intorno ai 370,00 €/mq.

Agenzia Valore di mercato al mq Agenzia Immobiliare n. 1 300,00 €/ mq Agenzia Immobiliare n. 2 400,00 €/ mq Agenzia Immobiliare n. 3 400,00 €/ mq

Il valore del bene secondo tale metodo di stima è

V= €/mq 370,00 x 47,00 mq = € 17.390,00

Peraltro, il prezzo di mercato sopra indicato non si discosta dalle quotazioni immobiliari OMI (Anno 2018 – Semestre 1°) per la stessa zona (Zona R1 - Extraurbana/Rurale), per le abitazioni di tipo economico (categoria catastale A3), con stato conservativo normale. Infatti, secondo la Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI, il valore di mercato è compreso tra un minimo di 330,00 €/mq ed un massimo di 450,00 €/mq.

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Stima finale del bene

Il Valore finale dell’immobile è pari a 17.390,00 euro – decurtazione per la realizzazione di impianti per vano Cucina, (con un costo pari a circa 2.000,00 euro) e per la costituzione della servitù di passaggio (con un costo per indennizzo pari a circa 196,86 euro) = 15.193,14 euro.

Arrotondando, il Valore finale dell’immobile è, quindi, pari a 15.200,00 euro.

Valore locativo del bene

In base alle informazioni reperite dal sottoscritto CTU presso le agenzie immobiliari del Comune di Sortino, nella zona si evidenzia l’assenza di dinamica relativamente alla locazione di immobili. Pertanto, per la zona non è possibile stabilire il prezzo medio di locazione per immobili aventi caratteristiche tipologiche, epoca costruttiva e stato manutentivo pari a quello in oggetto e situati nella stessa zona di Sortino.

Secondo le quotazioni immobiliari OMI (Anno 2018 – Semestre 1°) per la stessa zona (Zona R1 - Extraurbana/Rurale), per le abitazioni di tipo economico (categoria catastale A3), con stato conservativo normale, il valore di locazione è compreso tra un minimo di 1,10 €/mq x mese ed un massimo di 1,60 €/mq x mese.

Applicando il valore locativo medio indicato dalle quotazioni immobiliari OMI (1,35 €/mq x mese), il valore locativo del bene è

V= €/mq 1,35 x 47,00 mq x 12 mesi = € 761,40/annuo

Valutazione della quota (nel caso di quota indivisa)

Dall’Atto di Compravendita stipulato presso il Notaio Santangelo Egidio in data 07/11/1990 N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta, registrato ad Augusta il 23/11/1990 al N. 1065 Vol. IV e trascritto a Siracusa il 28/11/1990 al N. 15423 di Registro Particolare e N. 19905 di Registro

Generale, tra il venditore Xxxxxxx Xxxxxxxxx nata a Solarino (SR) il 02/07/1926 e l’acquirente Xxxxxxx Xxxxx nato a Solarino (SR) il 29/08/1928, in regime di comunione legale dei beni con la sig.ra Xxxxxxxx Xxxxx, per il bene in oggetto non trattasi di quota indivisa.

(33)

6.

Lotto n. 2

a)

Descrizione del bene

Contesto urbano, ubicazione ed accessi

Il bene è sito nel Comune di Sortino, nella zona extraurbana-rurale posta a nord-est, e precisamente, alla Contrada Chianazzo-Fiumara di sotto, non distante dalla Necropoli di Pantalica e dalla Valle dell’Anapo.

Il bene, inserito all’interno di un fabbricato costituto da sei unità abitative, allo stato attuale è destinato ad alloggio b&b della struttura turistico-ricettiva denominata “Agriturismo XXXXXXXX” .

L’accesso avviene attraverso la strada Chianazzo-Fiumara intercettata sulla Strada Provinciale SP28. Il terreno sul quale sorge l’intero fabbricato, secondo il vigente Piano Regolatore Generale approvato con D.DIR. N.

195/D.R.U. del 03/05/2002, è inserito all’interno della zona “E” (Agricola).

L’accesso al bene non è diretto, poiché avviene attraverso terreni (censiti al Catasto Fabbricati NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 e P.lla 443) non oggetto di pignoramento.

Osservazioni: Da ispezioni catastali, il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 497 risulta in testa alla ditta Xxxxx Xxxxxxx, mentre il terreno censito al Catasto Terreni NCT del Comune di Sortino al F. 54 P.lla 443 risulta in testa alla ditta Xxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx e Xxxxxxxxxx.

Dall’Atto di Compravendita del 07/11/1990 (N. 12249 del Repertorio e N. 3232 della Raccolta), avente ad oggetto il terreno censito al F. 54 P.lla 355 (una porzione della quale è oggi censita con la P.lla 459), risulta compresa nella vendita anche la quota, corrispondente alla settima parte indivisa e qualunque essa sia e ogni diritto che la venditrice Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx vantava, in virtù dei precedenti titoli

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di provenienza, sullo stacco di terreno con strada di accesso, riportato in catasto alla partita 14150 foglio 54 particella 361 are 5.57. Tale stacco di terreno, allo stato attuale, è censito al foglio 54 particelle 443 e 444.

Pertanto, sulla base di quanto stabilito dal sopra citato atto, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario possa avere libero accesso alla particella 443. Invece, relativamente alla particella 497, non risultando alcuna costituzione di servitù di passaggio, non necessaria allo stato attuale poiché la particella stessa risulta appartenere al debitore, si ritiene che l’eventuale aggiudicatario non possa avere libero accesso alla stessa.

Quindi, per accedere al bene, l’eventuale aggiudicatario dovrà costituire una servitù di passaggio con il proprietario del terreno censito al foglio 54 particella 497.

Coordinate GPS

Il bene è ubicato ad una latitudine di 37.14 ed ad una longitudine di 15.07.

Tipologia

Trattasi di un piccolo appartamento, con superficie lorda pari a 37,40 mq, dotato di veranda coperta esterna, con superficie pari a 16,20 mq, ed inserito all’interno di un fabbricato ad un unico livello, costituto da sei unità abitative con ingresso indipendente.

La costruzione dell’intero fabbricato è avvenuta in conformità ai progetti approvati con Concessione Edilizia n. 2/2000 del 10/02/2000 e successiva Concessione Edilizia di Variante n. 6/2001 del 12/06/2001.

Identificazione catastale

 F. 54, P.lla 459, Sub. 4, Categoria A/3, Classe 2, Consistenza 2,5 vani, Superficie Catastale Totale 41 m² , Totale escluse aree scoperte 36 m², Rendita Euro 135,57.

(Dati derivanti da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie).

Confini

Il bene confina a nord-est con il Lotto n. 1 (piccolo appartamento censito al NCEU al F. 54 P.lla 459 sub. 3), a sud-est e nord-ovest con terreno censito al NCT al F. 54 P.lla 497, a sud-ovest con il Lotto n.

3 (piccolo appartamento censito al NCEU al F. 54 P.lla 459 sub. 5).

Distribuzione interna

L’utilizzo attuale dell’appartamento è quello di alloggio bed & breakfast a servizio dell’’attività turistico ricettiva che viene svolta in altri fabbricati limitrofi (proprietà degli stessi debitori, ma non oggetto di pignoramento). Pertanto, lo stesso risulta sprovvisto di vano Cucina e dei relativi impianti.

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Dalla porta d’ingresso si accede, quindi, direttamente alla Camera, di superficie utile pari a 14,35 mq e dotata di finestra.

Dalla Camera si accede a:

- Camera, di superficie utile pari a 13,97 mq e dotata di finestra; - Bagno, di superficie utile pari a 4,95 mq dotato di finestra.

Il piccolo appartamento è dotato di veranda esterna coperta, di superficie utile pari a 16,20 mq, posta a nord- ovest.

La superficie lorda coperta è pari a 37,40 mq.

La superficie lorda totale coperta è pari a 53,60 mq.

La superficie netta coperta è pari a circa 33,30 mq.

La superficie netta totale coperta è pari a 49,50 mq.

L’altezza utile massima interna è pari a 3,50 m, l’altezza utile minima interna è pari a 2,55 m.

(Per una migliore comprensione si confronti la TAV. 2 relativa alle planimetrie dei lotti di vendita).

Strutture

Il fabbricato, nel quale il piccolo appartamento risulta inserito, è costituito da un primo ed ultimo corpo in muratura portante tradizionale, mentre quelli intermedi sono realizzati in elementi prefabbricati.

Il fabbricato è stato posto in sito su piattaforme in cemento armato, completamente interrate.

Le coperture del primo ed ultimo corpo sono realizzate con tetto in legno a due spioventi costituito da orditura principale (travi), tavolato in legno e manto di tegole. Quelle dei corpi intermedi sono a doppia falda con elementi prefabbricati, finiti con manto di tegole.

Le tramezzature interne sono realizzate in mattoni forati con aggiunta di malta cementizia.

Finiture _ Prospetto esterno del fabbricato

Il prospetto principale dell’intero fabbricato è intonacato e finito con strato di pittura color bianco. Il prospetto secondario del primo corpo e dell’ultimo corpo è rivestito con pietra da taglio a faccia a vista, mentre quello relativo ai corpi intermedi è intonacato e finito con strato di pittura color bianco.

Tutte le aperture presentano infissi in legno, dotati di persiane esterne in legno.

La pavimentazione delle verande esterne coperte è realizzata in materiale lapideo con malta cementizia. Le verande presentano copertura costituita da orditura principale (travi), tavolato in legno e manto di tegole.

Interno

La pavimentazione del piccolo appartamento è realizzata con mattonelle effetto cotto. Le pareti sono intonacate e finite con strato di pittura. Il Bagno presenta pareti rivestite con piastrelle in ceramica color rosa.