Dall’analisi congiunta di:
⎯ Ricerche ipotecarie
⎯ Ricerche catastali
⎯ Indagini urbanistiche ad ampio spettro su istanze indirizzate alle sezioni Edilizia privata, Condono edilizio, Antiabusivismo
⎯ Tavola ZONIZZAZIONE vigente P.R.G e relativa N.T.A.
⎯ Tavola ZONIZZAZIONE vigente P.T.P. e relativa N.T.A.
si è accertata:
▪ Inesistenza agli atti dell’U.T.C di alcuna altra richiesta e/o rilascio di atto amministrativo abilitativo ex ante o ex post in regime ordinario ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 D.P.R. 380/2001, e/o straordinario ai sensi dei tre condoni L. 47/85, L. 724/94, L. 326/2003 - per alcuna nuova costruzione o modifica dell’esistente, o cambio di destinazione d’uso - né alcuna ordinanza di demolizione e/o sospensione lavori, né alcun deposito sismico - preventivo o in sanatoria - al Genio Civile.
Disamina:
Le risultanze dell’accesso in situ hanno attestato una sostanziale modifica dei luoghi di I accatastamento, in particolare in merito all’altezza d’interpiano. La scheda del ’40 agli atti - in assenza di altro atto amministrativo avente a oggetto i cespiti staggiti -, costituisce un riferimento documentale imprescindibile nella presente disamina stante l’anteriorità dell’accatastamento alla data spartiacque, sul piano normativo nazionale, del 31 ottobre 1942 –
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termine di entrata in vigore della L. urbanistica generale n. 1150 del 17 agosto 1942 - assurgente ad elemento probatorio della legittimità della configurazione e destinazione dei luoghi staggiti al ’40.
Ciò premesso,
dalla mera sovrapposizione dei luoghi in situ ai predetti luoghi di scheda, a parità sostanziale di sagoma, confini e altezza di piano, si rileva per il LOTTO 2.:
SOVRAPPOSIZIONE LUOGHI IN SITU/2020 AI LUOGHI DI SCHEDA/1940
⎯ Modifica di destinazione d’uso da categoria residenziale a categoria commerciale in presenza di opere edili, appresso segnatamente indicate
⎯ Difformità sostanziale di H netta d’interpiano per difetto dei luoghi catastali rispetto ai luoghi in situ:
▪ H catastale ml 2,50 dichiarata in luogo di H ml 3,45 netta riscontrata : se la quota catastale dichiarata rileva l’interpiano netto tra calpestio e intradosso di solaio (e non di controsoffitto a incannucciata), la difformità altimetrica rilevata implica un intervento edilizio maggiore di ristrutturazione edilizia come definito dall’art. 3, comma 1, lettera d) DPR 380/2001, consumatosi in epoca NON recente, coinvolgente l’intero piano I per innalzamento della quota del solaio di calpestio con relative bucature perimetrali.
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⎯ Parziale manomissione delle murature portanti per:
▪ Ampio portale architravato nel setto longitudinale perimetrale divisorio tra sub 1 e sub 2 – poi tamponato a favore del sub 2
▪ Apertura di nicchia architravata di modeste dimensioni sul fronte esterno perimetrale, adibita a vetrina espositiva, e contestuale lieve variazione prospettica per eliminazione della piccola luce originaria preposta all’illuminazione e areazione diretta degli interni utili
⎯ Diversa distribuzione di spazi interni per formazione wc nell’area/disimpegno (verosimilmente, in origine, il wc era condiviso con le altre unità residenziali ultrapopolari al medesimo piano terra), tamponatura sottoscala, lieve riduzione della luce dei due vani architravati interni (disimpegno /vano principale e disimpegno /androne comune).
L’insieme di tutte le difformità rilevate, si configura quale intervento di RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA come definito dall’art. 3 comma 1 lettera d) D.P.R. 380/2001, con due diverse accezioni - implicanti diverse prospettive di sanabilità ex post ordinaria - a seconda se accompagnata o meno da implementazione plano-volumetrica della consistenza legittima, giusta innalzamento della quota di solaio di copertura della predetta unità.
I ipotesi: La sostanziale difformità altimetrica rilevata tra luoghi di scheda e luoghi in situ, come sopra esposto - se non deriva dall’interposizione di controsoffitto a incannucciata determinante un interpiano fittizio sfuggito al rilievo altimetrico degli anni ‘40 -, prelude un intervento di ristrutturazione edilizia di tipo pesante coinvolgente - tra l’altro - l’intera quota d’interpiano basamentale, implicante la demolizione e rifacimento del solaio di copertura con innalzamento della pregressa quota d’imposta da ml 2,50 (quota d’intradosso ) a H ml 3,40 media rilevata in situ, e relativa revisione prospettica delle bucature afferenti alle murature perimetrali. La modifica potrebbe aver coinvolto anche le successive quote d’interpiano in una revisione generale delle quote interne d’impalcato e delle configurazioni prospettiche.
Per tale radicale trasformazione dei luoghi inerenti almeno le prime due quote d’impalcato del fabbricato /p.lla 127 non si è rilevato alcun atto amministrativo abilitativo ex ante o ex post in regime ordinario ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 D.P.R. 380/2001, e/o straordinario ai sensi di alcuno dei tre condoni L. 47/85, L. 724/94, L. 326/2003, né alcuna ordinanza di demolizione e/o sospensione lavori, né alcun deposito sismico - preventivo o in sanatoria - al Genio Civile.
Orbene:
Alla luce del vigente quadro normativo - di livello comunale e sovracomunale - ancorché vincolistico, l’intervento in oggetto non è sanabile in accertamento di doppia conformità ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 DPR 380/2001 in quanto, se gli artt. 19 e 73 PRG vigente ammettono, entro certi limiti, la ristrutturazione edilizia, il punto 6 dell’art. 7/PTP per la zona RUA in cui il bene ricade e a cui la predetta normativa comunale rimanda, in qualità di indirizzo pianificativo prevalente e discriminante -, la destituisce di ogni legittimità per immobili ante ’45, quale è il fabbricato di pertinenza del cespite staggito;
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II ipotesi: La sostanziale difformità altimetrica rilevata tra luoghi di scheda e luoghi in situ deriva dall’interposizione di controsoffitto a incannucciata determinante un interpiano fittizio non rilevato dalla scheda agli atti: nell’ipotesi in cui la discrasia altimetrica derivi da approssimazione grafica della scheda del ‘40 e le quote d’impalcato non siano state mai modificate, tutte le suesposte variazioni possono annoverarsi tra gli interventi di risanamento conservativo come definito dall’art.3, comma 1. lettera c) DPR 38072001, incluso la modifica di destinazione d’uso accompagnata da opere edili, ampiamente ammessa dal prevalente art. 7, punto 5. PTP per la zona RUA, cui gli artt.
19 e 73 PRG rimandano:
Trattandosi di destinazione ad uso commerciale, ampiamente compatibile con la natura centrale e turistica del sito e i caratteri tipologici dell’unità urbana storica, si ritiene che tutti gli interventi legati alla trasformazione destinativa in oggetto - incluso le modifiche strutturali e di prospetto per la formazione di vetrine - siano ampiamente ammessi e sanabili ex post in accertamento di doppia conformità, previo, rispettivamente, deposito sismico e parere ambientale in sanatoria.
A consolidamento e suffragio della legittimità della variazione destinativa da uso residenziale a impiego commerciale, interviene l’art. 8 PRG vigente e il medesimo REC - entrambi vietanti espressamente il mantenimento della funzione residenziale a livello terraneo, condannando quelle esistenti ad una sostanziale immodificabilità: in altri termini è fatto divieto di rilascio di alcuna autorizzazione edilizia per abitazioni terranee che non implichi la variazione destinativa, ovvero che consenta il mantenimento della destinazione residenziale.
Conclusioni:
⎯ Atteso che i grafici di scheda del ’40 sono viziati da una generale approssimazione grafica
⎯ Atteso che - laddove accertato - l’intervento maggiore di ristrutturazione edilizia con innalzamento della quota d’interpiano terraneo ha coinvolto piano terra e piano primo
⎯ Stante l’anteriorità della data di accatastamento/27/04/1940 al termine di entrata in vigore della L. urbanistica generale n. 1150/1942 - 31/10/1942, non è possibile escludere con certezza che il predetto intervento - laddove accertato - sia successivo al biennio intercorrente tra ’40 e ’42, intervallo in cui la predetta modifica maggiore sarebbe stata ammessa anche in assenza di richiesta e rilascio di licenza edilizia, essendo - sino alla predetta data - lo jus aedificandi parte integrante dello jus privatum, e l’intervento ristrutturativo, per conseguenza, legittimato ex lege in quanto pregresso al 17/10/1942 in centro urbano.
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Tutto ciò premesso
⎯ Stante l’attuale insanabilità ordinaria ex art. 36 DPR 380/2001 della variazione maggiore in oggetto e considerando altresì l’indeterminazione temporale della sua realizzazione, a fronte di tutte le suesposte considerazioni si peserà tale alea d’incertezza con una percentuale decurtativa del più probabile valore di mercato del compendio staggito, derivante esclusivamente dal predetto vizio urbanistico.
⎯ A fronte dell’inesistenza di titoli abilitativi e delle ineccepibili modifiche strutturali, si ritiene in ogni caso necessario provvedere al deposito sismico al Genio Civile ai sensi dell’art. 2 della L.R. n. 9/83 s.m.i. e degli artt.
65, 93, 94 del D.P.R. n.380/01, per la verifica delle condizioni di staticità dell’intera verticale
⎯ Infine, stante il predetto regime zonizzativo e vincolistico - Centro storico A2/Borgo Vicereale in area soggetta a vincolo paesaggistico ancorché in zona RUA – le modifiche inerenti l’aspetto esteriore del bene nel suo complesso devono essere sottoposte - ancorché in sanatoria - al vaglio e nulla osta della Soprintendenza preposta
Oneri regolarizzazione urbanistica a carico del LOTTO 2. staggito:
€ 2.000: “PROCEDURA ABILITATIVA ORDINARIA EX POST a mezzo accertamento di doppia conformità ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 D.P.R. 380/2001, da inoltrare alla Soprintendenza preposta e all’U.T.C. di Pozzuoli, avente a oggetto l’insieme delle difformità sanabili rilevate, previo accertamento della predetta congruenza alla normativa urbanistica doppiamente vigente (alla data di scoperta degli abusi /2020 e alla data di retrodatazione degli stessi, coincidente con la data di stipula del contratto di locazione/2004 - salvo anteriore retrodatazione opportunamente documentata), incluso le corresponsioni economiche raddoppiate e la stesura della pratica tecnica corredata da documentazione grafica, fotografica, eventuale perizia giurata”.
€ 3.000: “DEPOSITO SISMICO al Genio Civile ai sensi dell’art. 2 della L.R. n. 9/83 s.m.i. e degli artt. 65, 93, 94 del D.P.R. n.380/01, per la verifica delle condizioni di staticità derivanti dalle riscontrate manomissioni al sistema strutturale, comprensivo di:
▪ Pratica geologica penetrometrica
▪ Pratica strutturale - calcolo strutturale e verifica antisismica estesa alla verticale di pertiennza-;
▪ Rilevamento architettonico;
▪ Collaudo statico;
▪ Diritti di segreteria;
Oneri in decurtazione nella misura del 5% del più probabile valore di mercato del LOTTO 2.:
€ 7.300: “Quantum derivante dall’applicazione di una percentuale decurtativa nella misura del 5% del più probabile valore di mercato del bene staggito, soppesante l’insanabilità ordinaria dell’eventuale incremento della quota d’interpiano - laddove accertata – a fronte dell’indeterminazione temporale della sua realizzazione.
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Si garantisce infine:
IMPOSSIBILITA’ di invocare l'ultimo comma dell'articolo 40 L. 47/85 e s.m.i.
Si assevera parimenti l’impossibilità, nel caso di specie, di invocare il combinato disposto dall’art. 46, comma 5.
D.P.R.380/2001 e art. 40, comma 6. L.47/85, sussistendo solo alcuni dei presupposti indispensabili per la sua applicazione, ovvero:
▪ Derivazione da procedura esecutiva
▪ Piena conformità ai limiti volumetrici previsti solo dagli ultimi due condoni (mc 750 per unità)
▪ Anteriorità dell’insorgenza delle ragioni creditorie rispetto alle data di entrata in vigore dell’ultimo condono; nella fattispecie si rileva specifica congruenza temporale tra la data di entrata in vigore anche del più recente condono - D.L. 30 settembre 2003, n. 269 convertito in Legge n. 326 del 24.11.2003 art. 40 - 29/09/2003 - e il più antico termine di apertura delle ragioni creditorie per cui si interviene, coincidente con la data d’iscrizione d’ipoteca volontaria del 11/12/2002 ai nn. 51517/8958 derivante da atto di mutuo fondiario del 09/12/2002 Rep. 36246 per notaio Campanile Maria Rosaria. Pertanto, l’unico condono invocabile è la L. 323/2003
Di contro si rileva:
- Esistenza di regime vincolistico specifico d’inedificabilità relativa per insistenza di vincoli ambientali:
L’apposizione di vincolo paesaggistico con D.M. risale al 1957, mentre l’inclusione in Zona RUA al 1999:
l’eventuale implementazione plano-volumetrica del cespite staggito (illecito maggiore insanabile ordinariamente), al più retrodatabile al 25/05/2004 - data di stipula del contratto di locazione commerciale - rientra tra gli interventi INAMMISSIBILI ai sensi e per gli effetti dell’art. 32/comma 27/lettera d) L 326/2003, in quanto opera di ristrutturazione edilizia eseguita in difformità dalla NTA vigente in area soggetta a vincolo paesaggistico (inedificabilità ex art. 32 L. 47/85 e s.m.i.)
- Discrasia temporale tra la data di ultimazione lavori /contratto locazione 2004 e termine di ultimazione per l’ammissione alla sanatoria anche dell’ultimo condono - 31 marzo 2003 -
Resterà a carico della parte acquirente - con opportuna decurtazione dal più probabile valore di mercato del LOTTO 2. - l’ONERE delle suindicate RETTIFICHE URBANISTICHE
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QUESITO n. 7:
Indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile
L’esperto stimatore deve precisare se l’immobile pignorato sia occupato dal debitore esecutato o da soggetti terzi.
Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi, l’esperto deve precisare il titolo in forza del quale abbia luogo l’occupazione (ad esempio: contratto di locazione; affitto; comodato; provvedimento di assegnazione della casa coniugale; ecc.) oppure - in difetto - indicare che l’occupazione ha luogo in assenza di titolo. In ogni caso, laddove l’occupazione abbia luogo in forza di uno dei titoli sopra indicati, l’esperto deve sempre acquisire copia dello stesso ed allegarlo alla relazione. Laddove si tratti di contratto di locazione o di affitto, l’esperto deve verificare la data di registrazione, la data di scadenza, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi, l’esperto deve inoltre acquisire certificato storico di residenza dell’occupante. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi con contratto di locazione opponibile alla procedura (ad esempio, contratto di locazione registrato in data antecedente al pignoramento), l’esperto verificherà se il canone di locazione sia inferiore di un terzo al valore locativo di mercato o a quello risultante da precedenti locazioni al fine di consentire al giudice dell’esecuzione ed all’eventuale aggiudicatario di procedere alle determinazioni di cui all’art. 2923, terzo comma, cod. civ. Nel caso di immobile occupato da soggetti terzi senza alcun titolo o con titolo non opponibile alla procedura (ad esempio, occupante di fatto; occupante in forza di contratto di comodato; ecc.), l’esperto procederà alle determinazioni di seguito indicate:
- in primo luogo, quantificherà il canone di locazione di mercato di un immobile appartenente al segmento di mercato dell’immobile pignorato;
- in secondo luogo, indicherà l’ammontare di una eventuale indennità di occupazione da richiedersi al terzo occupante (tenendo conto di tutti i fattori che possano ragionevolmente suggerire la richiesta di una indennità in misura ridotta rispetto al canone di locazione di mercato, quali a titolo di esempio: la durata ridotta e precaria dell’occupazione; l’obbligo di immediato rilascio dell’immobile a richiesta degli organi della procedura;
l’esigenza di assicurare la conservazione del bene; ecc.).
All’atto dell’accesso si riscontrava conduzione del bene con titolo di locazione commerciale regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate al n. 3319/37 in data 26/03/2004, per un canone mensile concordato in euro 500 mensile
Orbene, in ragione dell’anteriorità della data di registrazione del contratto in premessa/2004 alla data di trascrizione del pignoramento/ 2017, e salvo diverse determinazioni del GE, si rileva l’OPPONIBILITA’ del contratto in premessa alla presente procedura esecutiva.
La prima scadenza contrattuale del seennio concordato e la tacita rinnovazione di 6 anni in 6 anni (ex art. 28 Legge 392/78), preludono la conclusione del contratto in data 28/02/2022 in presenza di formale disdetta a mezzo raccomandata A-R almeno 6 mesi prima della prossima scadenza (nel caso di specie la destinazione commerciale del cespite e la contestuale derivazione da procedura esecutiva lo annoverano nei casi previsti dalla Sentenza n. 11830 del 16/05/2013 emessa dalle Sezioni Unite, in base alla quale la rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma dell’art. 560 Cpc.)
Tribunale di Napoli – IV Sez. Civile - Esecuzioni Immobiliari - G.E. dott.ssa Stefania Cannavale Esperto stimatore arch. Paola Miraglia - Procedura R.G.E. n. 178/2017
Rimandando ogni diversa determinazione al G.E.,
si è provveduto al calcolo della congruità del canone di locazione registrato – euro/mese 500 - circostanza perseguibile in presenza di titolo opponibile -, commisurata alla durata ridotta della locazione sino al 28/02/2022 e all’obbligo di immediato rilascio del cespite a richiesta degli organi della procedura, al predetto termine.
Parimenti, in sede ESTIMATIVA, si è provveduto al calcolo del più probabile valore base d’asta del bene staggito applicando una percentuale riduttiva, soppesante la piena disponibilità dell’immobile dopo quattro mesi dalla prossima data di udienza del 07/10/2021.
Ai fini della valutazione della congruità del canone di locazione, si computa:
▪ Superficie convenzionale (lorda commerciale globale) - come indicato dalle allegate rilevazioni OMI -
▪ Funzione commerciale
VALORE DI LOCAZIONE x NEGOZI CONSULTAZIONE QUOTAZIONI OMI - GEOPOI
(Osservatorio del Mercato Immobiliare)
CODICE DI ZONA B5 - POZZUOLI CENTRO - Negozio - Via Cosenza
Tribunale di Napoli – IV Sez. Civile - Esecuzioni Immobiliari - G.E. dott.ssa Stefania Cannavale Esperto stimatore arch. Paola Miraglia - Procedura R.G.E. n. 178/2017
Risultato interrogazione: Anno 2020 - Semestre 2 Provincia: NAPOLI
Condizioni normali: min. 5,7 € mensili /mq - max 11,7 € mensili /mq = medio 8,70 € mensili/mq Condizioni ottimali: min. 10,80 € mensili /mq - max 21,5 € mensili /mq = medio 16,15 € mensili/mq
Ai fini dell’individuazione della FASCIA DI MERCATO di appartenenza (Mercato Elementare Omogeneo)
in ragione delle peculiari caratteristiche endemiche del contesto limitrofo, delle qualità intrinseche ed estrinseche di ZONA dettagliatamente analizzate e sinteticamente riassumibili nella:
- Ubicazione centrale - Elevata valenza turistica
- Basso degrado del tessuto edilizio di zona, di antica origine, ma di recente recupero - Modeste caratteristiche di superficie del bene – quadratura e optionalizzazione - - Ottima condizione manutentiva interna
- Ottima condizione conservativa del fabbricato
- Doppia opportunità di accesso del cespite - da via Cosenza e da androne comune - Singolo fronte espositivo
si assume - nell’ambito dei range preselezionato –
il valore unitario lievemente inferiore alla media per negozi in condizioni ottimali
Valore di locazione selezionato = V loc. 12,00 €/mq
parametro unitario commisurato alla SUPERFICE LORDA, come indicato dal rilevamento OMI.
Tribunale di Napoli – IV Sez. Civile - Esecuzioni Immobiliari - G.E. dott.ssa Stefania Cannavale Esperto stimatore arch. Paola Miraglia - Procedura R.G.E. n. 178/2017
Applicando e sostituendo gli appropriati valori numerici nella formula sintetica, si ha:
Valore locativo = V unitario locazione x S convenzionale
SUB 2
• Superficie convenzionale oggetto di locazione: mq 42 commerciali globali
• V Unitario Locazione: 12,00 euro/mq mensile - luglio 2021 -
Sostituendo i valori ottenuti nella formula:
V locativo = V unitario di locazione x S convenzionale
V locativo = 42 mq x 12 euro/mq mensile = €/mese 504 approssimabile a €/mese 500
Il più probabile canone di locazione del negozio staggito in via Cosenza 34, sub 2/flio 76/p.lla 127, comune di Pozzuoli è €/mese 500
Si conclude per la piena congruità del canone di locazione
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QUESITO n. 8:
Specificare vincoli e oneri giuridici gravanti sul bene.
L’esperto deve procedere alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.
In particolare, ed a titolo esemplificativo, l’esperto stimatore deve:
a) verificare – in presenza di trascrizioni di pignoramenti diversi da quello originante la presente procedura espropriativa – la pendenza di altre procedure esecutive relative ai medesimi beni pignorati, riferendo lo stato delle stesse (assumendo le opportune informazioni presso la cancelleria del Tribunale).
Nel caso in cui sia ancora pendente precedente procedura espropriativa, l’esperto ne darà immediata segnalazione al giudice dell’esecuzione al fine dell’adozione dei provvedimenti opportuni relativi alla riunione;
b) verificare - in presenza di trascrizioni di domande giudiziali sugli immobili pignorati – la pendenza di procedimenti giudiziali civili relativi ai medesimi beni pignorati, acquisendo copia dell’atto introduttivo e riferendo circa lo stato del detto procedimento (assumendo le opportune informazioni presso la cancelleria del Tribunale).
La documentazione così acquisita sarà allegata alla relazione;
c) acquisire copia di eventuale provvedimento giudiziale di assegnazione al coniuge della casa coniugale;
d) acquisire copia di provvedimenti impositivi di vincoli storico-artistici;
e) verificare - per gli immobili per i quali sia esistente un condominio - l’esistenza di regolamento condominiale e la eventuale trascrizione dello stesso;
f) acquisire copia degli atti impositivi di servitù sul bene pignorato eventualmente risultanti dai Registri Immobiliari.
In particolare, nell’ipotesi in cui sul bene risultino essere stati eseguiti provvedimenti di sequestro penale (anche in data successiva alla trascrizione del pignoramento), l’esperto acquisirà – con l’ausilio del custode giudiziario – la relativa documentazione presso gli uffici competenti, depositando copia del provvedimento e del verbale di esecuzione del sequestro (nonché, eventualmente, copia della nota di trascrizione del provvedimento di sequestro), informandone tempestivamente il G.E. per l’adozione dei provvedimenti circa il prosieguo delle operazioni di stima. In risposta al presente quesito, l’esperto deve inoltre indicare in sezioni separate gli oneri ed i vincoli che restano a carico dell’acquirente e quelli che sono invece cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura.
In particolare, l’esperto indicherà:
SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente.
Tra questi si segnalano in linea di principio:
1) Domande giudiziali;
2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge;
4) Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.), anche di natura condominiale;
5) Provvedimenti di imposizione di vincoli storico-artistici e di altro tipo.
SEZIONE B: Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della procedura.
Tra questi si segnalano: