LOTTO 2. POZZUOLI: QUOTA INTERA di PIENA PROPRIETA NEGOZIO F.LIO 76, P.LLA 127, SUB 2 (catastalmente abitazione ultrapopolare) - VIA COSENZA N.

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Tribunale di Napoli – IV Sez. Civile - Esecuzioni Immobiliari - G.E. dott.ssa Stefania Cannavale Esperto stimatore arch. Paola Miraglia - Procedura R.G.E. n. 178/2017

LOTTO 2.

POZZUOLI: QUOTA INTERA di PIENA PROPRIETA’

NEGOZIO F.LIO 76, P.LLA 127, SUB 2 (catastalmente abitazione ultrapopolare) - VIA COSENZA N. 34

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QUESITO n. 2:

Elencare e individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto.

L’esperto deve procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto, mediante l’esatta indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero d’interno), degli accessi, delle eventuali pertinenze (previo accertamento del vincolo pertinenziale sulla base delle planimetrie allegate alla denuncia di costruzione presentata in catasto, della scheda catastale, delle indicazioni contenute nell’atto di acquisto nonché nella relativa nota di trascrizione e dei criteri oggettivi e soggettivi di cui all’art. 817 c.c.), degli accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, specificando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti nonché le caratteristiche delle zone confinanti.

Con riguardo alle pertinenze ed in linea di principio, l’esperto non procederà alla descrizione di beni dotati di autonomo identificativo catastale (salvo che si tratti di beni censiti come “beni comuni non censibili”). Con riferimento al singolo bene, devono essere indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni; giardino;

ecc.), la tipologia, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento. In particolare, l’esperto deve precisare se l’immobile sia dotato di attestato di prestazione energetica e quantificare – in caso di assenza – i costi per l’acquisizione dello stesso. Per i terreni pignorati deve essere evidenziata la loro eventuale situazione di fondi interclusi (laddove circondati da fondi altrui e senza uscita sulla via pubblica) da terreni limitrofi appartenenti a terzi o comunque non oggetto dell’espropriazione in corso, anche se di proprietà dello stesso esecutato. La medesima circostanza deve essere evidenziata in relazione ad esempio a fabbricati per i quali l’accesso con mezzi rotabili sia possibile solamente attraverso il passaggio su cortile di proprietà esclusiva di un terzo o dell’esecutato medesimo e che non sia stato pignorato. Nella descrizione dello stato dei luoghi in risposta al presente quesito, l’esperto deve sempre inserire già nel corpo della relazione (e non solamente tra gli allegati) un numero sufficiente di fotografie. L’inserimento delle fotografie nel corpo della relazione mira infatti a rendere agevole la comprensione della descrizione fornita. Le fotografie saranno altresì inserite tra gli allegati alla relazione. In risposta al presente quesito, l’esperto deve procedere altresì alla predisposizione di planimetria dello stato reale dei luoghi. Anche la planimetria deve essere inserita sia in formato ridotto nel testo della relazione (in modo da rendere agevole la comprensione della descrizione fornita), sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima.

LOTTO 2.:

POZZUOLI - diritto di piena proprietà nella quota intera 1/1

Locale terraneo ad uso negozio alla via Vincenzo Cosenza n. 34, al N.C.E.U del comune di Pozzuoli al:

▪ Foglio 76, p.lla 127, sub 2, Categoria A/5, Classe 8, Consistenza vani 1, Superficie catastale totale incluso aree scoperte ornamentali mq 120, Superficie catastale totale escluso aree scoperte ornamentali mq 120, Rendita catastale urbana € 61,97, Via Vincenzo Cosenza n. 34, Piano P.T

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Descrizione dei luoghi:

Per un inquadramento esaustivo delle caratteristiche tipologiche, formali e costruttive dell’unità staggita e l’esatto inquadramento dell’iter evolutivo, la stessa è stata ispezionata nelle porzioni immobiliari esclusive e nelle relazioni con le aliquote aliene ai confini, redigendo un accurato rilievo plano/altimetrico bidimensionale in varie scale, oltre la contestualizzazione fotografica.

Si è così approntato:

- Analisi di conformità al catasto terreni: inserimento STATO DI FATTO in VAX 2020

- Analisi di conformità al catasto fabbricati: inserimento STATO DI FATTO in SCHEDA CATASTALE - Pianta stato dei luoghi in situ - quotata e non -

- Poligono delle aree per la determinazione della superficie commerciale dei “luoghi legittimi”, secondo i criteri stabiliti dal codice per le valutazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, ai fini del calcolo del valore venale dell’immobile

Pertanto, alla documentazione grafica, fotografica, catastale, ipotecaria e urbanistica allegate alla presente, si chiede di far riferimento sistematicamente ai fini di un’illustrazione esaustiva e una pertinente lettura delle caratteristiche proprie del bene - di seguito analiticamente descritte.

FABBRICATO - COMUNE POZZUOLI: F.LIO 76, P.LLA 127

La porzione di territorio in cui si insedia il fabbricato di pertinenza del cespite staggito, centrale nel tessuto urbano del comune di Pozzuoli, in centro storico, specificamente “Borgo Vicereale”, e in area portuale di denso traffico turistico, sul piano meramente orografico, è caratterizzata da assenza di acclività del piano di posa, rimanendo aliena ad alcuna

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VAX STAMPATA IN DATA 26/06/2020 - PROT. n. T17750/2020 TERRENO F.LIO 76 -P.LLA 127

Come deducibile dalla vax, il fondo e la p.lla urbana - entrambe all’identificativo 127 - presentano tipologia approssimativamente cortilizia con estroflessione in direzione S/E, raccolta intorno ad una piccola corte baricentrica (vanella) autonomamente identificata a NCT al flio 76, p.lla 128.

Nel suo complesso il fondo e il fabbricato attestano i seguenti confini:

- a N/E per aderenza e affaccio diretto con Via Cesare Battisti e con vanella/p.lla 128, per aderenza con p.lla 126 - a S/E per aderenza e affaccio diretto con vanella/p.lla 128, per aderenza con p.lla 126 e p.lla 135

- a S/W per aderenza e affaccio diretto con Via Giovani Merone e con vanella/p.lla 128, per aderenza con p.lla 135 - a N/W per aderenza e affaccio diretto con Via Vincenzo Cosenza e con vanella/p.lla 128

Il fabbricato, di antica edificazione, presenta struttura portante in spessa muratura di tufo e solai archivoltati alternati a impalcati piani, verosimilmente di sostituzione. Presenta tre piani abitativi oltre il basamentale, si articola in negozi terranei/ C1 e appartamenti ai livelli superiori inquadrati in categoria abitativa civile ed economica - A2 e A3 -. Non si rilevano consistenze seminterrate o interrate.

Lo stabile presenta un buon grado di conservazione e finitura, frutto di un discreto intervento di recupero filologico e risanamento conservativo, non remoto, teso alla ricomposizione dell’unitarietà della compagine formale, giusta eliminazione delle superfetazioni incoerenti con la crescita organica dell’impianto storico e in contrasto con lettura filologica dell’originaria regola compositiva (tra cui la demolizione del sub 6 staggito).

La compagine prospettica su tutti i fronti è caratterizzata dall’adozione di cornici in ingrossi di intonaco attintate in grigio antracite a contrasto con il giallo napoletano delle campate, al piano basamentale collegate da zoccolatura in pietra basaltica. Le bucature terranee fronte strada - archivoltate e architravate, di diverse dimensioni - immettono alle attività commerciali; l’accesso all’androne del fabbricato è a N/E su via Cesare Battisti. Dal punto di vista strutturale, ad un’ispezione meramente visiva e non strumentale, NON si è ravvisato alcun quadro fessurativo ai solai o al sistema verticale in muratura portante.

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Locale terraneo ad uso negozio alla via Vincenzo Cosenza n. 34 meglio identificato al N.C.E.U del comune di Pozzuoli al:

Foglio 76, p.lla 127, sub 2, Categoria A/5, Classe 8, Consistenza vani 1, Superficie catastale totale incluso aree scoperte ornamentali mq 120, Superficie catastale totale escluso aree scoperte ornamentali mq 120,

Rendita catastale urbana € 61,97, Via Vincenzo Cosenza n. 34, Piano P.T

Confini SUB 2

- a Nord/Est per aderenza con altra unità immobiliare aliena edificata su p.lla terreni 127/f.lio 76 e con androne comune p.lla 127/f.lio 76

- a Sud/Est per aderenza e affaccio diretto androne comune p.lla 127/f.lio 76 e per sola aderenza con scala comune p.lla 127/f.lio 76

- a Sud/Ovest per aderenza con sub 1/p.lla 127

- a Nord/Ovest per aderenza e affaccio diretto con Via Vincenzo Cosenza

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Descrizione:

Il SUB 2 si colloca nella mezzeria del fianco occidentale del fabbricato di pertinenza p.lla 127/f.lio 76, al civico 34 di via Cosenza ed è la II unità a sinistra imboccando la predetta via da Nord

Il SUB 2 presenta impianto di base regolare pressoché quadrato con estroflessione in direzione Est in cui si localizza il disimpegno/bagno; quest’ultimo, opportunamente delimitato da doppia porta, immette contestualmente:

• a Ovest nel locale principale

• a Est nell’androne comune, al confine con la cassa scala

Il bene, pertanto, è dotato di doppio accesso - Diretto da strada /Via Cosenza n. 34

- Indiretto dall’androne comune /p.lla 127 (accessibile da via Cesare Battisti)

Il bene si articola in una più ampia campata strutturale destinata a sale espositiva, collegata, a mezzo piccolo vano architravato aperto nella muratura condivisa, ad un più piccolo disimpegno interno destinato a bagno; il vano in oggetto immette nell’androne interno del fabbricato condominiale nei pressi della vanella comune p.lla 128.

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Il piccolo disimpegno rilevato in situ è tuttavia solo una porzione della più ampia consistenza in sottoscala (porzione sottoposta al II rampante della scala comune) attribuita catastamene al cespite staggito; quest’ultima, di fatto, risulta occlusa da muratura divisoria dal predetto disimpegno, rilevandosi inutilizzabile.

Il locale presenta afferenza diretta su via Cosenza con n. 1 apertura da terra e n.1 nicchia espositiva; gli interni esclusivi attestano un ottimo grado di finitura e conservazione, sicché - allo stato attuale - l’unità nel suo complesso NON necessita di alcun intervento di manutenzione ordinaria.

Più che soddisfacente la realizzazione di intonaci e pitture, infissi interni ed esterni, controsoffitti e sistema di illuminazione, il corredo impiantistico, le condizioni igienico-sanitarie, la complessiva cura degli ambienti, a meno della spuria collocazione del servizio igienico, ricavato nel disimpegno di accesso all’androne, in luogo del più opportuno alloggiamento nella I tranche del sottoscala.

Sul piano strutturale, il bene, in ragione della sua remota origine pre-ottocentesca, adotta struttura in muratura portante e solaio archivoltato nel disimpegno e verosimilmente piano nel vano principale, celato da controsoffitto.

Dal punto di vista della tenuta statica, ad un’ispezione meramente visiva e non strumentale, NON si è ravvisato alcun quadro fessurativo al sistema verticale in muratura portante, né all’archivolto a vista

Dal punto di vista impiantistico, l’immobile risulta provvisto del corredo funzionale e impiantistico per il corretto espletamento delle destinazione commerciale - retrobottega/bagno, areazione diretta, ponderato coefficiente di illuminazione, climatizzazione ecc. -. Attesta un ponderato equilibrio dimensionale tra spazi interni utili e spazi di servizio; l’organizzazione distributiva e funzionale è razionale, misurata e ben concepita, a meno unicamente dell’omessa utilizzazione del sottoscala per la più razionale sistemazione del bagno.

In termini di quadratura planimetrica “netta calpestabile” e di vani realizzati - principali, secondari ed accessori-, il sub 2 staggito è così descritto:

a) Vano 1: mq 29,13

b) Vano 2- disimpegno wc: mq 2,83 c) Sottoscala tamponato: mq 4,33

Altezza H netta d’interpiano al solaio vano principale = ml 3,40 circa

Altezza H netta d’interpiano al solaio vano secondario disimpegno/ wc = ml 2,13 circa Sottoscala H media inferiore a ml 2,00

VALORI COMMERCIALI LEGITTIMI OGGETTO DI STIMA

Quadratura commerciale interna legittima vano principale fronte strada = mq 35,91 (H ml 3,40 al 100% della superficie utile principale)

Quadratura commerciale interna legittima vano disimpegno/wc fronte interno = mq 3,18 (H ml 2,13, mq 3,97 all’

80% della superficie utile principale)

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Quadratura commerciale interna legittima vano sottoscala = mq 3,17 (H variabile inferiore a ml 2,00, mq 6,35 al 50% della superficie utile principale)

Quadratura commerciale interna legittima globale = mq 35,91 + mq 3,18 + mq 3,17 = mq 42,26 (catastalmente – erroneamente - mq 120)

Quadratura commerciale globale legittima, oggetto di stima = mq 42,00

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Tribunale di Napoli IV Sez. Civile - Esecuzioni Immobiliari - G.E. dott.ssa Stefania Cannavale Esperto stimatore arch. Paola Miraglia - Procedura R.G.E. n. 178/2017

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA - NEGOZIO IN VIA COSENZA n. 34

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SUB 2 - VIA COSENZA N. 34 SUB 1 - VIA COSENZA N. 32

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ANDRONE COMUNE CON ACCESSO DA VIA CESARE BATTISTI

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QUESITO n. 3:

Procedere all’identificazione catastale del bene pignorato.

L’esperto deve procedere all’identificazione catastale dei beni pignorati per ciascun lotto.

Al riguardo, l’esperto:

- deve acquisire estratto catastale anche storico per ciascun bene aggiornato all’attualità, nonché la planimetria catastale corrispondente (procedendo SEMPRE al deposito della stessa tra gli allegati alla relazione o precisando eventualmente l’assenza della stessa agli atti del Catasto).

In particolare, nell’ipotesi in cui il primo atto d’acquisto anteriore di venti anni alla trascrizione del pignoramento (come indicato nella certificazione ex art. 567, secondo comma, c.p.c.) dovesse risultare antecedente alla meccanizzazione del Catasto, l’esperto dovrà produrre l’estratto catastale storico anche per il periodo precedente la meccanizzazione;

- deve ricostruire la storia catastale del bene, indicando le variazioni intervenute nel tempo e precisando – nel caso di immobili riportati in C.F. - la p.lla del terreno identificato al C.T. sul quale il fabbricato sia stato edificato.

A questo proposito, è sempre necessario che l’esperto precisi tutti i passaggi catastali intervenuti dalla originaria p.lla del C.T. alla p.lla attuale del C.F. (producendo sempre la relativa documentazione di supporto);

- deve precisare l’esatta rispondenza formale dei dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, nonché nel negozio di acquisto, con le risultanze catastali, analiticamente indicando le eventuali difformità (quanto a foglio, p.lla e subalterno);

- deve indicare le variazioni (riguardanti esclusivamente i dati identificativi essenziali: comune censuario, foglio, p.lla e subalterno) che siano state eventualmente richieste dall’esecutato o da terzi o disposte di ufficio e che siano intervenute in un momento successivo rispetto alla trascrizione dei dati riportati correttamente nel pignoramento, precisando:

• se a tali variazioni corrisponda una modifica nella consistenza materiale dell’immobile (ad esempio, scorporo o frazionamento di un vano o di una pertinenza dell’unità immobiliare che vengono accorpati ad un’altra; fusione di più subalterni), nel qual caso l’esperto informerà il G.E. per le determinazioni sul prosieguo;

• se a tali variazioni non corrisponda una modifica nella consistenza materiale dell’immobile (ad esempio, riallineamento delle mappe).

In risposta al presente quesito, l’esperto deve precisare altresì le eventuali difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria catastale corrispondente.

Al riguardo, l’esperto:

- in primo luogo, deve procedere alla sovrapposizione della planimetria dello stato reale dei luoghi (predisposta in risposta al quesito n. 2) con la planimetria catastale;

- in secondo luogo, nel caso di riscontrate difformità:

• deve predisporre apposita planimetria dello stato reale dei luoghi con opportuna indicazione grafica delle riscontrate difformità, inserendo la detta planimetria sia in formato ridotto nel testo della relazione in risposta al presente quesito, sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima;

• deve quantificare i costi per l’eliminazione delle riscontrate difformità.

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Analisi di Conformità al CATASTO TERRENI e al CATASTO URBANO tra:

Dati catastali attuali e stato dei luoghi rinvenuti in situ

INDAGINI CATASTALI

CATASTO TERRENI - Comune di Pozzuoli F.LIO 76/P.LLA TERRENI 127

▪ IMPIANTO TERRENI ATTUALE stampato in data 26/06/2020 - PROT. n. T17750/2020

▪ Visura storica terreni - foglio 76/p.lla 127/ Ente Urbano

CATASTO FABBRICATI - Comune di Pozzuoli F.LIO 76/P.LLA FABBRICATI 127

▪ Elenco Immobili - F.lio 76/p.lla 127

▪ Accertamento della proprietà urbana/p.lla 127

▪ Visura storica fabbricati - F.lio 76/p.lla 127/sub 2

▪ Scheda planimetrica - F.lio 76/p.lla 127/sub 2 del 27/04/1940 protocollo n. 3682644/lettera B

CATASTO TERRENI

SOVRAPPOSIZIONE LUOGHI IN SITU/2020 ALLA VAX/2020

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Assenza di dati soggettivi in Visura:

Assenza dei dati catastali soggettivi identificativi della titolarità del terreno in oggetto dalla data di meccanizzazione/1972 in ragione della remota edificazione del fondo, di origine pre-novecentesca

Conformità oggettiva in Visura:

Piena conformità sul piano oggettivo in Visura al Catasto Terreni tra attuali dati di classamento e stato dei luoghi riscontrati in situ all’atto dell’accesso 2020, in merito a: foglio, p.lla, qualità, estensione.

Conformità oggettiva in VAX

Sostanziale corrispondenza tra i dati oggettivi rappresentativi del terreno p.lla 127 e stato dei luoghi riscontrati in situ all’atto dell’accesso/2020

CATASTO FABBRICATI

F.LIO 76/ P.LLA 127/ SUB 2

Sostanziale conformità soggettiva attuale e storica:

Piena conformità sul piano soggettivo attuale e storico in Visura per quanto attiene intestato, quota e diritti reali, dal 2001- data del decesso di Angelo Martusciello - in capo ai tre coeredi (coniuge e 2 figli) e al germano Salvatore;

si rileva unicamente l’omessa contitolarità del compendio dal ’70 al 2001 in capo ai germani Angelo e Salvatore Martuscello.

▪ Parziale conformità oggettiva catastale in Visura rispetto ai LUOGHI IN SITU:

Piena conformità sul piano oggettivo attuale in Visura per quanto attiene: f.lio, p.lla, subalterno, altezza di piano, toponomastica e civico A MENO DI:

⎯ Categoria e classe: Il sub 2 catastalmente inquadrato in categoria residenziale ultrapopolare, di fatto è impiegato a negozio/categoria commerciale. La rettifica di categoria (subordinata alla partica urbanistica abilitativa in sanatoria di regime ex art. 36 DPR 380/2001) comporterà la variazione di classe di produttività (da 8 per A5 a 6 per C1, allineandosi alla classe dell’attiguo sub 1) in ragione delle caratteristiche estrinseche di zona e intrinseche del bene staggito; la modifica di classe in funzione della categoria commerciale, comporterà, per conseguenza, un incremento di rendita.

⎯ Discrasia di quadratura, per eccesso di superficie catastale dichiarata rispetto ai luoghi in situ e ai medesimi luoghi di scheda:

▪ Superficie catastale (sup. commerciale): mq 120 dichiarati !! in luogo di mq 42 commerciali riscontrati Stante la sostanziale corrispondenza dei luoghi di scheda ai luoghi in situ - come avanti esposto - si ritiene che la sostanziale discrasia di quadratura denunciata sia addebitabile esclusivamente a erronea valutazione d’ufficio

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Confronto tra luoghi in situ e scheda catastale

F.lio 76/p.lla 127/SUB 2 del 27/04/1940 protocollo n. 3682644/B

SOVRAPPOSIZIONE LUOGHI IN SITU/2020 AI LUOGHI DI SCHEDA/1940

A parità sostanziale di sagoma, confini, altezza di piano, dati oggettivi identificativi di classamento denunciati a margine e ditta intestataria in relazione all’epoca di accatastamento (in capo alle sorelle Orefice), si rileva:

⎯ Modifica di destinazione d’uso da abitazione a negozio accompagnata da opere edili

⎯ Difformità sostanziale di H netta d’interpiano per difetto dei luoghi catastali rispetto ai luoghi in situ:

▪ H catastale ml 2,50 dichiarata in luogo di H ml 3,45 netta riscontrata: come meglio esposto nella disamina di legittimità urbanistica, se la quota catastale dichiarata rileva l’interpiano netto tra calpestio e intradosso di solaio (e non di controsoffitto a incannucciata), la difformità altimetrica rilevata implica un intervento edilizio maggiore di ristrutturazione edilizia come definito dall’art. 3, comma 1, lettera d) DPR 380/2001, consumatosi in epoca NON recente, coinvolgente l’intero piano I, per innalzamento della quota del solaio di calpestio con relative bucature perimetrali.

⎯ Parziale manomissione delle murature portanti per:

▪ Ampio portale architravato nel setto longitudinale perimetrale divisorio tra sub 1 e sub 2 – poi tamponato a favore del sub 2

▪ Apertura di nicchia architravata di modeste dimensioni sul fronte esterno perimetrale, adibita a vetrina espositiva, e contestuale lieve variazione prospettica per eliminazione della piccola luce originaria preposta all’illuminazione e areazione diretta degli interni utili

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⎯ Diversa distribuzione di spazi interni per formazione wc nell’area/disimpegno (verosimilmente, in origine, il wc era condiviso con le altre unità residenziali ultrapopolari al medesimo piano terra), tamponatura sottoscala, lieve riduzione della luce dei due vani architravati interni (disimpegno /vano principale e disimpegno /androne comune).

⎯ Commistione rappresentativa della scheda sub 2 con le schede dei sub 1 e 6, giusta sommaria distinzione dei tre subalterni a mezzo lettere A - B - C

Conclusione:

Si rileva assenza agli atti di elaborato planimetrico del piano terra /p.lla urbana 127, che viceversa è presente per i piani II e III

La REGOLARIZZAZIONE CATASTALE del negozio staggito come rinvenuto in situ, subordinata alla propedeutica regolarizzazione urbanistica, come ampiamente avanti esposto, è pertanto finalizzata al parziale allineamento al NCEU dei dati oggettivi di classamento in Visura e dati oggettivi di rappresentazione di Scheda allo stato dei luoghi in situ, giusta pratica docfa con causali : “Cambio di destinazione d’uso da residenza a negozio, diversa distribuzione di spazi interni, corretta rappresentazione grafica e rettifica altezza netta d’interpiano”

ONERI CATASTALI

€ 1.000: “Costi di rettifica dei luoghi del SUB 2 staggito al NCEU per parziale allineamento dei dati oggettivi di classamento in Visura e dati oggettivi di rappresentazione di Scheda allo stato dei luoghi in situ, regolarizzati sul piano urbanistico, compreso presentazione elaborato planimetrico p.lla 127 /P.T. e relativi diritti”

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QUESITO n. 4:

Procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto.

L’esperto stimatore deve procedere alla predisposizione – per ciascun lotto individuato e descritto in risposta ai precedenti quesiti – del seguente prospetto sintetico:

LOTTO n. 1 (oppure LOTTO UNICO): – piena ed intera (oppure quota di 1/2, di 1/3, ecc.) proprietà (o altro diritto reale) di appartamento (o terreno) ubicato in __________ alla via __________ n. ___ , piano _____ int. _____ ; è composto da ________ , confina con ___________ a sud, con _____ a nord, con ____ ad ovest, con ____ ad est; è riportato nel C.F. (o C.T.) del Comune di ___________ al foglio ______ , p.lla ___ (ex p.lla _____ o già scheda _______) , sub ________; il descritto stato dei luoghi corrisponde alla consistenza catastale (oppure, non corrisponde in ordine a __________ ); vi è concessione edilizia (o in sanatoria) n. __ del _____ , cui è conforme lo stato dei luoghi (oppure, non è conforme in ordine a ______ ); oppure, lo stato dei luoghi è conforme (o difforme _________ ) rispetto alla istanza di condono n. _____ presentata il ________ , oppure , l’immobile è abusivo e a parere dell’esperto stimatore può (o non può) ottenersi sanatoria ex artt. _____ (per il fabbricato); risulta (oppure non risulta) ordine di demolizione del bene; ricade in zona ____________ ( per il terreno );

PREZZO BASE euro _________ ; LOTTO n. 2 : ecc.

Nella predisposizione del prospetto, l’esperto deve fornire le informazioni sopra indicate in via di estrema sintesi e secondo i criteri della pubblicità commerciale, atteso che il prospetto è destinato ad essere inserito nell’ordinanza di autorizzazione alla vendita ed a costituire lo schema per la pubblicazione di avviso per estratto sulla testata giornalistica.

L’esperto deve quindi evitare descrizioni di carattere discorsivo od eccessivamente lunghe.

Per ragioni di chiarezza e facilità di consultazione, il PROSPETTO SINTETICO - DESCRITTIVO DEL LOTTO 2.

richiesto dal suesposto quesito, è stato approntato su fogli a parte, in allegato alla presente consulenza.

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QUESITO n. 5:

Procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato.

L’esperto stimatore deve procedere alla ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e risalendo, a ritroso, al primo passaggio di proprietà trascritto in data antecedente di venti anni alla trascrizione del pignoramento.

A questo riguardo, l’esperto:

- deve sempre acquisire in via integrale l’atto o gli atti di acquisto del bene in favore del soggetto esecutato (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; assegnazione a socio di cooperativa; ecc.), atto od atti che devono essere inseriti tra gli allegati alla relazione;

- può procedere ad acquisire in via integrale altresì gli atti d’acquisto precedenti laddove ne sussista l’opportunità (ad esempio: laddove sia dubbio se determinate porzioni del bene siano state oggetto di trasferimento; laddove sia opportuno verificare - specie ai fini della regolarità urbanistica – la consistenza del bene al momento di un determinato passaggio di proprietà; ecc.), procedendo in tal caso all’inserimento degli stessi tra gli allegati alla relazione.

In ogni caso, l’esperto NON DEVE MAI limitarsi alla pedissequa ripetizione degli accertamenti già riportati nella documentazione ipocatastale o nella certificazione sostitutiva depositate ex art. 567 c.p.c. dal creditore procedente.

Qualora nella ricostruzione dei passaggi di proprietà dovesse risultare che la consistenza catastale del bene sia diversa da quella attuale (ad esempio: indicazione di una p.lla o sub diversi da quelli attuali), l’esperto segnalerà anche i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, incrociando i dati risultanti dagli atti di alienazione con le risultanze dei registri catastali.

A questo riguardo, la ricostruzione dell’esperto dovrà consentire di comprendere se il bene pignorato corrisponda ai beni oggetto dei passaggi di proprietà. In ogni caso, poi, nell’ipotesi di pignoramento di fabbricati, l’esperto deve specificare in termini esatti su quale originaria p.lla di terreno insistano i detti fabbricati, allegando altresì foglio di mappa catastale (con evidenziazione della p.lla interessata).

Nella ricostruzione dei trasferimenti, l’esperto non deve limitarsi ad indicazioni di carattere generico ed in particolare riferire che l’atto riguarderebbe “i beni sui quali è stato edificato il fabbricato” senza ulteriori specificazioni, occorrendo al contrario documentare i passaggi catastali intervenuti.

Nell’ipotesi di beni pignorati in danno del debitore esecutato ma appartenenti allo stesso in regime di comunione legale con il coniuge, l’esperto stimatore eseguirà visura ipotecaria anche sul nominativo del coniuge non debitore dalla data dell’atto di acquisto. L’esperto segnalerà tempestivamente al G.E. l’esistenza di atti di disposizione compiuti dal coniuge non debitore e/o l’esistenza di iscrizioni ipotecarie od altre formalità pregiudizievoli (ad esempio, trascrizione di sequestro conservativo; trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento; ecc.), producendo copia della nota di iscrizione e/o di trascrizione.

Ipotesi particolari:

1) Atto anteriore al ventennio avente natura di atto mortis causa.

Nel caso in cui il primo atto antecedente di venti anni la trascrizione del pignoramento abbia natura di atto mortis causa (trascrizione di denunzia di successione; trascrizione di verbale di pubblicazione di testamento), l’esperto dovrà eseguire autonoma ispezione presso i registri immobiliari sul nominativo del dante causa, individuando l’atto

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d’acquisto in favore dello stesso e risalendo ad un atto inter vivos a carattere traslativo (ad esempio: compravendita;

donazione; permuta; cessione di diritti reali; ecc.).

Qualora l’atto individuato abbia parimenti natura di atto mortis causa oppure si tratti di atto inter vivos ma a carattere non traslativo (ad esempio: divisione), l’esperto dovrà procedere ulteriormente a ritroso sino ad individuare un atto inter vivos a carattere traslativo nei termini sopra precisati.

Qualora l’ispezione non sia in grado di condurre all’individuazione di un atto inter vivos a carattere traslativo sebbene condotta a ritroso per un considerevole lasso di tempo, l’esperto darà conto di tale circostanza nella relazione.

In tal caso, l’esperto preciserà comunque se quantomeno l’intestazione nei registri del Catasto corrisponda al nominativo del soggetto indicato dai Registri Immobiliari.

2) Atto anteriore al ventennio avente natura di atto inter vivos a carattere non traslativo.

Nel caso in cui il primo atto antecedente di venti anni la trascrizione del pignoramento abbia natura di atto inter vivos a carattere non traslativo (ad esempio: divisione), l’esperto dovrà parimenti eseguire ispezione presso i registri immobiliari sui nominativi dei danti causa, individuando l’atto d’acquisto in favore degli stessi e risalendo ad un atto inter vivos a carattere traslativo nei termini anzidetti (ad esempio: compravendita; donazione; permuta;

cessione di diritti reali; ecc.).

3) Terreni acquisiti con procedura di espropriazione di pubblica utilità.

Nel caso di fabbricati edificati su terreni acquisiti con procedura di espropriazione di pubblica utilità (ad esempio, nel caso di convenzioni per l’edilizia economica e popolare), l’esperto acquisirà presso la P.A. competente la documentazione relativa all’emissione dei decreti di occupazione d’urgenza e/o di esproprio, precisando – in difetto dell’adozione di formale provvedimento di esproprio – se sia intervenuta irreversibile trasformazione dei suoli e comunque fornendo ogni informazione utile al riguardo (anche con riguardo ad eventuali contenziosi in atto).

4) Beni già in titolarità di istituzioni ecclesiastiche.

Nel caso di beni in origine in titolarità di istituzioni ecclesiastiche (Istituti diocesani per il sostentamento del clero;

mense vescovili; ecc.), l’esperto preciserà se l’intestazione nei registri del Catasto corrisponda al nominativo del soggetto indicato dai Registri Immobiliari.

5) Situazioni di comproprietà.

L’esperto avrà sempre cura di riscontrare la eventuale situazione di comproprietà dei beni pignorati, anche con riferimento al dante causa del debitore esecutato, con la specificazione della sua natura (comunione legale tra coniugi oppure ordinaria) e della misura delle quote di ciascuno dei partecipanti.

6) Esistenza di diritto di usufrutto sui beni pignorati.

Laddove poi l’atto di acquisto del bene in capo all’esecutato contenga una riserva di usufrutto in favore del dante causa o di un terzo, l’esperto dovrà avere cura di verificare sempre e se tale riserva sia stata trascritta e se l’usufruttuario sia ancora in vita. A tale scopo acquisirà il certificato di esistenza in vita ed eventualmente di morte di quest’ultimo.

Si rimanda interamente al paragrafo in prefazione -

Perizia di stima R.G.E. n. 178/2017 - Disamina ipotecaria e formazione dei lotti –

(25)

QUESITO n. 6:

Verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico.

L’esperto deve procedere alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, tenuto conto delle modifiche apportate all’art. 172 bis (numeri 7, 8 e 9) dis. Att. c.p.c., che di seguito si riportano: “7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato¹.” Indicherà altresì:

- l’epoca di realizzazione dell’immobile;

- gli estremi esatti del provvedimento autorizzativo (licenza edilizia n. __ ; concessione edilizia n. _ ; eventuali varianti; permesso di costruire n. ______ ; DIA n. ______ ; ecc.);

- la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento autorizzativo.

Al riguardo, l’esperto deve procedere all’acquisizione presso il competente ufficio tecnico comunale di copia del provvedimento autorizzativo, nonché dei grafici di progetto allegati. Tale documentazione deve essere sempre allegata alla relazione di stima. Si sottolinea al riguardo come, in risposta al presente quesito, l’esperto NON DEVE MAI limitarsi a ripetere pedissequamente quanto riferito dagli uffici tecnici comunali, dovendo procedere autonomamente agli opportuni accertamenti di seguito indicati (specie con riguardo alla verifica della rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento autorizzativo). Nell’ipotesi in cui l’ufficio tecnico comunale comunichi l’assenza di provvedimenti autorizzativi sotto il profilo edilizio-urbanistico per il fabbricato pignorato, l’esperto preciserà anzitutto la presumibile epoca di realizzazione del fabbricato. A questo riguardo ed a mero titolo esemplificativo, l’esperto potrà utilizzare ai fini della datazione dell’epoca di costruzione: I) schede planimetriche catastali; II) aerofotogrammetrie acquisibili presso gli uffici competenti e società private; III) informazioni desumibili dagli atti di trasferimento (ad esempio, qualora l’atto contenga l’esatta descrizione del fabbricato); IV) elementi desumibili dalla tipologia costruttiva utilizzata; V) contesto di ubicazione del bene (ad esempio: centro storico della città). In nessun caso l’esperto stimatore potrà fare affidamento esclusivo sulla dichiarazione di parte contenuta nell’atto di acquisto secondo cui il fabbricato sarebbe stato edificato in data antecedente al 1.9.1967.

(26)

Laddove l’esperto concluda – sulla base dell’accertamento sopra compiuto – per l’edificazione del bene in data antecedente al 1.9.1967, il cespite sarà considerato regolare (salvo che per le eventuali accertate modifiche dello stato dei luoghi che siano intervenute in data successiva, in relazione alle quali l’esperto procederà ad un’autonoma verifica della legittimità urbanistica delle stesse e – in difetto – all’accertamento della sanabilità/condonabilità di cui in prosieguo). Laddove l’esperto concluda – sulla base dell’accertamento sopra compiuto – per l’edificazione del bene in data successiva al 1.9.1967, in difetto di provvedimenti autorizzativi il cespite sarà considerato abusivo e l’esperto procederà agli accertamenti della sanabilità/condonabilità di cui in prosieguo. Nell’ipotesi in cui l’ufficio tecnico comunale comunichi l’esistenza di provvedimenti autorizzativi sotto il profilo edilizio-urbanistico per il fabbricato pignorato ma non sia in grado di consegnare all’esperto copia del detto provvedimento od anche delle sole planimetrie di progetto (ad esempio: per smarrimento; inagibilità dell’archivio; sequestro penale; ecc.), l’esperto deve richiedere al relativo dirigente certificazione in tal senso (contenente altresì l’indicazione delle ragioni della mancata consegna), certificazione che sarà inserita tra gli allegati alla relazione. Nell’ipotesi di difformità e/o modifiche del fabbricato rispetto al provvedimento autorizzativo, in risposta al presente quesito l’esperto deve precisare analiticamente le difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria di progetto. Al riguardo, ai fini dell’opportuna comprensione l’esperto:

- deve procedere alla sovrapposizione della planimetria dello stato reale dei luoghi (predisposta in risposta al quesito n. 2) con la planimetria di progetto; - nel caso di riscontrate difformità:

deve predisporre apposita planimetria dello stato reale dei luoghi con opportuna indicazione grafica delle riscontrate difformità, inserendo la detta planimetria sia in formato ridotto nel testo della relazione in risposta al presente quesito, sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima;

• deve poi precisare l’eventuale possibilità di sanatoria delle difformità riscontrate ed i costi della medesima secondo quanto di seguito precisato.

In caso di opere abusive l’esperto procederà come segue:

anzitutto, verificherà la possibilità di sanatoria c.d. ordinaria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 e gli eventuali costi della stessa; In secondo luogo, ed in via subordinata, verificherà l’eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono (sanatoria c.d. speciale), precisando:

• il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza di condono sia stata presentata (segnatamente, indicando se si tratti di istanza ai sensi degli artt. 31 e seguenti della legge n. 47 del 1985; oppure ai sensi dell’art.

39 della legge n. 724 del 1994; oppure ai sensi dell’art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003);

• lo stato della procedura presso gli uffici tecnici competenti (pareri; deliberazioni; ecc.);

• i costi della sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte e/o ancora da corrispondersi;

• la conformità del fabbricato ai grafici di progetto depositati a corredo dell’istanza (segnalando, anche in tal caso graficamente, le eventuali difformità);

In terzo luogo, ed in via ulteriormente subordinata, verificherà inoltre – ai fini della domanda in sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare – se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge n. 47 del 1985 o dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17, comma 5, della legge n. 47 del 1985). A quest’ultimo riguardo, l’esperto deve:

• determinare la data di edificazione dell’immobile secondo le modalità sopra indicate;

(27)

• chiarire se – in ragione della data di edificazione come sopra determinata o comunque delle caratteristiche delle opere abusive – l’immobile avrebbe potuto beneficiare di una delle sanatorie di cui alle disposizioni di seguito indicate:

I - Artt. 31 e seguenti della legge n. 47 del 1985 (in linea di principio, immobili ed opere abusivi ultimati entro la data del 1.10.1983 ed alle condizioni ivi indicate);

II - Art. 39 della legge n. 724 del 1994 (in linea di principio, opere abusive ultimate entro la data del 31.12.1993 ed alle condizioni ivi indicate);

III - Art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 convertito in legge n. 326 del 2003 (in linea di principio, opere abusive ultimate entro la data del 31.3.2003 ed alle condizioni ivi indicate);

• Verificare la data delle ragioni del credito per le quali sia stato eseguito il pignoramento o intervento nella procedura espropriativa.

Al riguardo, l’esperto deve far riferimento al credito temporalmente più antico che sia stato fatto valere nella procedura espropriativa (sia dal creditore pignorante, sia da uno dei creditori intervenuti), quale risultante dagli atti della procedura;

• Concludere infine – attraverso il combinato disposto delle verifiche sopra indicate – se ed eventualmente in base a quali delle disposizioni di legge sopra indicate l’aggiudicatario possa depositare domanda di sanatoria. In tutte le ipotesi di sanatoria di immobili od opere abusive, l’esperto deve indicare – previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti – i relativi costi. Ove l’abuso non sia in alcun modo sanabile, l’esperto deve precisare se sia stato emesso ordine di demolizione dell’immobile, assumendo le opportune informazioni presso i competenti uffici comunali e quantificare gli oneri economici necessari per l’eliminazione dello stesso. Infine, l’esperto deve verificare l’esistenza della dichiarazione di agibilità ed acquisire certificato aggiornato di destinazione urbanistica. Nel caso di mancata risposta da parte degli uffici tecnici competenti entro un tempo ragionevole dalla richiesta inoltrata o comunque di risposta incompleta, l’esperto stimatore depositerà istanza al giudice dell’esecuzione per l’emissione del provvedimento di cui all’art. 213 c.p.c. Indichi se vi è l'attestato di certificazione energetica ex d.l.gs. 311/2006, come modificato dal D.L. 23.12.2013 n.145 convertito con legge n. 21.2.2014 n.9 e succ.mod.: per le procedure successive all'entrata in vigore del d.1.23.12.2013 n.145, l'esperto provvederà ad acquisire la relativa certificazione, salvo che l'immobile sia esente, ovvero già dotato della predetta certificazione, da acquisire se adeguata, mentre per le procedure antecedenti, l'esperto verificherà se la certificazione è presente, allegandola, mentre, in mancanza, ne individuerà i presupposti e ne quantificherà i costi (da detrarre dal prezzo base).

INQUADRAMENTO URBANISTICO

La p.lla 127/f.lio 76 sede del cespite staggito/ LOTTO 2. ricade in ambito CENTRALE/STORICO rispetto al nucleo urbano del comune di Pozzuoli.

(28)

A livello pianificativo comunale dal 2002 il terreno è inquadrato dal più recente strumento urbanistico - P.R.G./Piano Regolatore Generale, approvato con Decreto del Presidente dell’Amministrazione Provinciale n. 69 del 23/01/2002, pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Campania n. 10 dell’11/02/2002, in:

⎯ P.lla 127: ZONA A2_1 – Borgo Vicereale, regolamentata dall’art. 19 della relativa N.T.A.

A livello pianificativo territoriale e sovracomunale (preordinante e prevalente rispetto all’indirizzo comunale) il fondo è inquadrato dal più recente strumento urbanistico - P.T.P./Piano Territoriale Paesistico dei Campi Flegrei, riapprovato con Decreto Ministeriale del 26/04/1999, registrato alla Corte dei Conti il 26/06/1999 e pubblicato sulla G.U. n.167 del 19/07/1999, in:

⎯ P.lla 127: ZONA RUA - Recupero Urbanistico Edilizio e Restauro Paesistico Ambientale, regolamentata dall’art. 13 N.T.A.

NON rientra nella perimetrazione del Parco Regionale dei Campi Flegrei istituito con deliberazione di Giunta Regionale n. 2775 del 26/09/2003 e pubblicato sul BURC n. 54 del 17/11/2003 ai sensi della L.R. n. 33 del 01/09/1993 e ss.mm.ii

Il fondo di pertinenza, nella fattispecie, risulta soggetto al seguente regime vincolistico a limitazione - relativa o assoluta - dell’attività edificatoria:

- Vincolo paesistico imposto con D.M. dal 12/09/1957 - Zona RUA/PTP istituita con D.M. il 26/04/1999

Stante il predetto regime vincolistico, si evidenzia che qualunque modifica dell’aspetto esterno del bene deve essere sottoposta al vaglio e nulla osta della Soprintendenza.

Riassumendo sinteticamente i principi normativi

a regolamentazione dell’attività urbanistica per il LOTTO 2. si afferma che:

l’attività edilizia consentita per il SUB 2/LOTTO 2., comprende interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ESCLUSO la ristrutturazione edilizia con o senza implementazione di volume e superficie - come definita dall’art. 3, comma 1, lettera d) D.P.R. 380/2001 e s.m.i -, ancorché interventi di nuova costruzione per fondi inedificati - come definita dall’art. 3, comma 1, lettera e) D.P.R. 380/2001 e s.m.i. -, e interventi di demolizione e ricostruzione e/o completamento di fabbricati esistenti.

La ristrutturazione edilizia - come definita dall’art. 3, comma 1, lettera d) D.P.R. 380/2001 e s.m.i - è ammessa solo per gli edifici di recente impianto realizzati dopo il 1945, con esclusione degli edifici di valore storico- artistico ed ambientale-paesistico e quelli soggetti a vincolo monumentale diretto

Si esclude, pertanto, la potenzialità della ristrutturazione edilizia per il cespite staggito e l’intera fabbrica di pertinenza

(29)

ZONIZZAZIONE e ART. 19 PRG /2002

(30)

CDU/2020- CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA LOTTO 2.

Art.7/ Punto 5. - P.T.P./Piano Territoriale Paesistico dei Campi Flegrei

Art. 7/ Punto 6. - P.T.P./Piano Territoriale Paesistico dei Campi Flegrei

(31)

ART. 13 PTP/1999 - ZONA RUA

DISAMINA DI LEGITTIMITÀ URBANISTICA

Dall’analisi congiunta di:

⎯ Ricerche ipotecarie

⎯ Ricerche catastali

⎯ Indagini urbanistiche ad ampio spettro su istanze indirizzate alle sezioni Edilizia privata, Condono edilizio, Antiabusivismo

⎯ Tavola ZONIZZAZIONE vigente P.R.G e relativa N.T.A.

⎯ Tavola ZONIZZAZIONE vigente P.T.P. e relativa N.T.A.

si è accertata:

▪ Inesistenza agli atti dell’U.T.C di alcuna altra richiesta e/o rilascio di atto amministrativo abilitativo ex ante o ex post in regime ordinario ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 D.P.R. 380/2001, e/o straordinario ai sensi dei tre condoni L. 47/85, L. 724/94, L. 326/2003 - per alcuna nuova costruzione o modifica dell’esistente, o cambio di destinazione d’uso - né alcuna ordinanza di demolizione e/o sospensione lavori, né alcun deposito sismico - preventivo o in sanatoria - al Genio Civile.

Disamina:

Le risultanze dell’accesso in situ hanno attestato una sostanziale modifica dei luoghi di I accatastamento, in particolare in merito all’altezza d’interpiano. La scheda del ’40 agli atti - in assenza di altro atto amministrativo avente a oggetto i cespiti staggiti -, costituisce un riferimento documentale imprescindibile nella presente disamina stante l’anteriorità dell’accatastamento alla data spartiacque, sul piano normativo nazionale, del 31 ottobre 1942 –

(32)

termine di entrata in vigore della L. urbanistica generale n. 1150 del 17 agosto 1942 - assurgente ad elemento probatorio della legittimità della configurazione e destinazione dei luoghi staggiti al ’40.

Ciò premesso,

dalla mera sovrapposizione dei luoghi in situ ai predetti luoghi di scheda, a parità sostanziale di sagoma, confini e altezza di piano, si rileva per il LOTTO 2.:

SOVRAPPOSIZIONE LUOGHI IN SITU/2020 AI LUOGHI DI SCHEDA/1940

⎯ Modifica di destinazione d’uso da categoria residenziale a categoria commerciale in presenza di opere edili, appresso segnatamente indicate

⎯ Difformità sostanziale di H netta d’interpiano per difetto dei luoghi catastali rispetto ai luoghi in situ:

▪ H catastale ml 2,50 dichiarata in luogo di H ml 3,45 netta riscontrata : se la quota catastale dichiarata rileva l’interpiano netto tra calpestio e intradosso di solaio (e non di controsoffitto a incannucciata), la difformità altimetrica rilevata implica un intervento edilizio maggiore di ristrutturazione edilizia come definito dall’art. 3, comma 1, lettera d) DPR 380/2001, consumatosi in epoca NON recente, coinvolgente l’intero piano I per innalzamento della quota del solaio di calpestio con relative bucature perimetrali.

(33)

⎯ Parziale manomissione delle murature portanti per:

▪ Ampio portale architravato nel setto longitudinale perimetrale divisorio tra sub 1 e sub 2 – poi tamponato a favore del sub 2

▪ Apertura di nicchia architravata di modeste dimensioni sul fronte esterno perimetrale, adibita a vetrina espositiva, e contestuale lieve variazione prospettica per eliminazione della piccola luce originaria preposta all’illuminazione e areazione diretta degli interni utili

⎯ Diversa distribuzione di spazi interni per formazione wc nell’area/disimpegno (verosimilmente, in origine, il wc era condiviso con le altre unità residenziali ultrapopolari al medesimo piano terra), tamponatura sottoscala, lieve riduzione della luce dei due vani architravati interni (disimpegno /vano principale e disimpegno /androne comune).

L’insieme di tutte le difformità rilevate, si configura quale intervento di RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA come definito dall’art. 3 comma 1 lettera d) D.P.R. 380/2001, con due diverse accezioni - implicanti diverse prospettive di sanabilità ex post ordinaria - a seconda se accompagnata o meno da implementazione plano-volumetrica della consistenza legittima, giusta innalzamento della quota di solaio di copertura della predetta unità.

I ipotesi: La sostanziale difformità altimetrica rilevata tra luoghi di scheda e luoghi in situ, come sopra esposto - se non deriva dall’interposizione di controsoffitto a incannucciata determinante un interpiano fittizio sfuggito al rilievo altimetrico degli anni ‘40 -, prelude un intervento di ristrutturazione edilizia di tipo pesante coinvolgente - tra l’altro - l’intera quota d’interpiano basamentale, implicante la demolizione e rifacimento del solaio di copertura con innalzamento della pregressa quota d’imposta da ml 2,50 (quota d’intradosso ) a H ml 3,40 media rilevata in situ, e relativa revisione prospettica delle bucature afferenti alle murature perimetrali. La modifica potrebbe aver coinvolto anche le successive quote d’interpiano in una revisione generale delle quote interne d’impalcato e delle configurazioni prospettiche.

Per tale radicale trasformazione dei luoghi inerenti almeno le prime due quote d’impalcato del fabbricato /p.lla 127 non si è rilevato alcun atto amministrativo abilitativo ex ante o ex post in regime ordinario ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 D.P.R. 380/2001, e/o straordinario ai sensi di alcuno dei tre condoni L. 47/85, L. 724/94, L. 326/2003, né alcuna ordinanza di demolizione e/o sospensione lavori, né alcun deposito sismico - preventivo o in sanatoria - al Genio Civile.

Orbene:

Alla luce del vigente quadro normativo - di livello comunale e sovracomunale - ancorché vincolistico, l’intervento in oggetto non è sanabile in accertamento di doppia conformità ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 DPR 380/2001 in quanto, se gli artt. 19 e 73 PRG vigente ammettono, entro certi limiti, la ristrutturazione edilizia, il punto 6 dell’art. 7/PTP per la zona RUA in cui il bene ricade e a cui la predetta normativa comunale rimanda, in qualità di indirizzo pianificativo prevalente e discriminante -, la destituisce di ogni legittimità per immobili ante ’45, quale è il fabbricato di pertinenza del cespite staggito;

(34)

II ipotesi: La sostanziale difformità altimetrica rilevata tra luoghi di scheda e luoghi in situ deriva dall’interposizione di controsoffitto a incannucciata determinante un interpiano fittizio non rilevato dalla scheda agli atti: nell’ipotesi in cui la discrasia altimetrica derivi da approssimazione grafica della scheda del ‘40 e le quote d’impalcato non siano state mai modificate, tutte le suesposte variazioni possono annoverarsi tra gli interventi di risanamento conservativo come definito dall’art.3, comma 1. lettera c) DPR 38072001, incluso la modifica di destinazione d’uso accompagnata da opere edili, ampiamente ammessa dal prevalente art. 7, punto 5. PTP per la zona RUA, cui gli artt.

19 e 73 PRG rimandano:

Trattandosi di destinazione ad uso commerciale, ampiamente compatibile con la natura centrale e turistica del sito e i caratteri tipologici dell’unità urbana storica, si ritiene che tutti gli interventi legati alla trasformazione destinativa in oggetto - incluso le modifiche strutturali e di prospetto per la formazione di vetrine - siano ampiamente ammessi e sanabili ex post in accertamento di doppia conformità, previo, rispettivamente, deposito sismico e parere ambientale in sanatoria.

A consolidamento e suffragio della legittimità della variazione destinativa da uso residenziale a impiego commerciale, interviene l’art. 8 PRG vigente e il medesimo REC - entrambi vietanti espressamente il mantenimento della funzione residenziale a livello terraneo, condannando quelle esistenti ad una sostanziale immodificabilità: in altri termini è fatto divieto di rilascio di alcuna autorizzazione edilizia per abitazioni terranee che non implichi la variazione destinativa, ovvero che consenta il mantenimento della destinazione residenziale.

Conclusioni:

⎯ Atteso che i grafici di scheda del ’40 sono viziati da una generale approssimazione grafica

⎯ Atteso che - laddove accertato - l’intervento maggiore di ristrutturazione edilizia con innalzamento della quota d’interpiano terraneo ha coinvolto piano terra e piano primo

⎯ Stante l’anteriorità della data di accatastamento/27/04/1940 al termine di entrata in vigore della L. urbanistica generale n. 1150/1942 - 31/10/1942, non è possibile escludere con certezza che il predetto intervento - laddove accertato - sia successivo al biennio intercorrente tra ’40 e ’42, intervallo in cui la predetta modifica maggiore sarebbe stata ammessa anche in assenza di richiesta e rilascio di licenza edilizia, essendo - sino alla predetta data - lo jus aedificandi parte integrante dello jus privatum, e l’intervento ristrutturativo, per conseguenza, legittimato ex lege in quanto pregresso al 17/10/1942 in centro urbano.

(35)

Tutto ciò premesso

⎯ Stante l’attuale insanabilità ordinaria ex art. 36 DPR 380/2001 della variazione maggiore in oggetto e considerando altresì l’indeterminazione temporale della sua realizzazione, a fronte di tutte le suesposte considerazioni si peserà tale alea d’incertezza con una percentuale decurtativa del più probabile valore di mercato del compendio staggito, derivante esclusivamente dal predetto vizio urbanistico.

⎯ A fronte dell’inesistenza di titoli abilitativi e delle ineccepibili modifiche strutturali, si ritiene in ogni caso necessario provvedere al deposito sismico al Genio Civile ai sensi dell’art. 2 della L.R. n. 9/83 s.m.i. e degli artt.

65, 93, 94 del D.P.R. n.380/01, per la verifica delle condizioni di staticità dell’intera verticale

⎯ Infine, stante il predetto regime zonizzativo e vincolistico - Centro storico A2/Borgo Vicereale in area soggetta a vincolo paesaggistico ancorché in zona RUA – le modifiche inerenti l’aspetto esteriore del bene nel suo complesso devono essere sottoposte - ancorché in sanatoria - al vaglio e nulla osta della Soprintendenza preposta

Oneri regolarizzazione urbanistica a carico del LOTTO 2. staggito:

€ 2.000: “PROCEDURA ABILITATIVA ORDINARIA EX POST a mezzo accertamento di doppia conformità ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 D.P.R. 380/2001, da inoltrare alla Soprintendenza preposta e all’U.T.C. di Pozzuoli, avente a oggetto l’insieme delle difformità sanabili rilevate, previo accertamento della predetta congruenza alla normativa urbanistica doppiamente vigente (alla data di scoperta degli abusi /2020 e alla data di retrodatazione degli stessi, coincidente con la data di stipula del contratto di locazione/2004 - salvo anteriore retrodatazione opportunamente documentata), incluso le corresponsioni economiche raddoppiate e la stesura della pratica tecnica corredata da documentazione grafica, fotografica, eventuale perizia giurata”.

€ 3.000: “DEPOSITO SISMICO al Genio Civile ai sensi dell’art. 2 della L.R. n. 9/83 s.m.i. e degli artt. 65, 93, 94 del D.P.R. n.380/01, per la verifica delle condizioni di staticità derivanti dalle riscontrate manomissioni al sistema strutturale, comprensivo di:

▪ Pratica geologica penetrometrica

▪ Pratica strutturale - calcolo strutturale e verifica antisismica estesa alla verticale di pertiennza-;

▪ Rilevamento architettonico;

▪ Collaudo statico;

▪ Diritti di segreteria;

Oneri in decurtazione nella misura del 5% del più probabile valore di mercato del LOTTO 2.:

€ 7.300: “Quantum derivante dall’applicazione di una percentuale decurtativa nella misura del 5% del più probabile valore di mercato del bene staggito, soppesante l’insanabilità ordinaria dell’eventuale incremento della quota d’interpiano - laddove accertata – a fronte dell’indeterminazione temporale della sua realizzazione.