Ki = coefficiente riduttivo globale di omogeneizzazione degli interni abitativi del manufatto legittimo = Prodotto dei singoli coefficienti
Kmf = Coefficiente relativo allo stato di manutenzione e servizi del fabbricato di appartenenza
Valutando il più che sufficiente stato di manutenzione della p.lla urbana 127 oggetto di manutenzione abbastanza recente, e l’incidenza del valore conservativo del fabbricato sul valore di mercato del bene, si assume per il coefficiente in oggetto valore più che unitario
Kmf = 1,03 Coefficiente relativo allo stato di manutenzione e servizi del complesso o fabbricato di appartenenza
Ka = Coefficiente di “altezza” o di “piano” dell’unità rispetto al suolo.
In relazione dell’articolazione del cespite su un unico livello terraneo, della comodità fruitiva per dimensioni e allocazione dell’accesso rispetto alla strada, valutando contestualmente la luminosità e ariosità del bene in relazione alle dimensioni del vano di accesso e alla collocazione nel piano terraneo del fabbricato pertinenza, bilanciando tutti i predetti fattori con la destinazione commerciale del bene, si assume per il coefficiente in oggetto valore più che unitario
Ka = 1,01 Coefficiente di “altezza” o di “piano” dell’unità rispetto al suolo
Ke = Coefficiente di “esposizione” e “prospetto” prevalente dell’unità.
Il cespite staggito possiede due fronti di affaccio - su strada comunale /via Cosenza con accesso singolo, e su androne comune interno -. Tenuto conto dell’incidenza della doppia afferenza sulla funzione commerciale espletata, si assume per il coefficiente in oggetto valore più che unitario
Ke = 1.02 Coefficiente di “esposizione” e di “prospetto” prevalente dell’unità
Kmu = Coefficiente di manutenzione dell’unità
Come ampiamente descritto, il cespite all’atto dell’accesso attesta un più che sufficiente livello di conservazione INTERNA. Bilanciando con la sostanziale assenza di oneri a carico dell’aggiudicatario per interventi di manutenzione ordinaria, si assume per il coefficiente in oggetto valore più unitario
Kmu = 1,02 Coefficiente di manutenzione dell’unità
Dal prodotto dei suddetti coefficienti si ottiene:
Ki = 1.08
Pertanto, sostituendo nella formula tutti i valori ricavati si ha:
Vim = Vum Max x Sc x Ki
Vum Medio = 3.225 euro/mq - luglio 2021
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Sc = mq 42
Vim = € 146.286 approssimabile a € 146.000
Per tutto quanto detto e in conclusione:
Il più probabile “VALORE DI MERCATO” del LOTTO 2./ diritto di piena ed esclusiva proprietà nella quota intera sul negozio terraneo alla Via Cosenza n. 34, meglio identificato al N.C.E.U. al:
▪ Foglio 76, p.lla 127, sub 2, Categoria A/5, Classe 8, Consistenza vani 1, Superficie catastale totale incluso aree scoperte ornamentali mq 120, Superficie catastale totale escluso aree scoperte ornamentali mq 120, Rendita catastale urbana € 61,97, Via Vincenzo Cosenza n. 34, Piano P.T
valutato nel mese di luglio 2021 con metodo sintetico diretto x comparazione dei valori tipici, ESCLUSO oneri per la regolarizzazione delle problematiche urbanistiche, catastali, locative, condominiali, vizi occulti, è:
Vim = € 146.000
ESCLUSO oneri per la regolarizzazione delle problematiche urbanistiche, catastali, locative, condominiali, vizi occulti
Ai sensi dell’Art. 568 del D.L. 83/2015 applicando al VALORE DI MERCATO € 146.000 le DECURTAZIONI PARZIALI sommanti complessivamente € 30.000 si ottiene il PREZZO BASE D’ASTA LOTTO 1. Vim = € 116.000
IMPORTO TOTALE ONERI SUB 1
per la regolarizzazione urbanistica, catastale, locativa, condominiale, vizi occulti:
€ 12.300 + € 1.000 + € 2.000 + € 0,00 + € 14.600 = € 29.900 approssimabile a € 30.000
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ONERI URBANISTICI
€ 2.000: “PROCEDURA ABILITATIVA ORDINARIA EX POST a mezzo accertamento di doppia conformità ai sensi del combinato disposto degli artt. 36 e 37 D.P.R. 380/2001, da inoltrare alla Soprintendenza preposta e all’U.T.C. di Pozzuoli, avente a oggetto l’insieme delle difformità sanabili rilevate, previo accertamento della predetta congruenza alla normativa urbanistica doppiamente vigente (alla data di scoperta degli abusi /2020 e alla data di retrodatazione degli stessi, coincidente con la data di stipula del contratto di locazione/2004 - salvo anteriore retrodatazione opportunamente documentata), incluso le corresponsioni economiche raddoppiate e la stesura della pratica tecnica corredata da documentazione grafica, fotografica, eventuale perizia giurata”.
€ 3.000: “DEPOSITO SISMICO al Genio Civile ai sensi dell’art. 2 della L.R. n. 9/83 s.m.i. e degli artt. 65, 93, 94 del D.P.R. n.380/01, per la verifica delle condizioni di staticità derivanti dalle riscontrate manomissioni al sistema strutturale, comprensivo di:
▪ Pratica geologica penetrometrica
▪ Pratica strutturale - calcolo strutturale e verifica antisismica estesa alla verticale di pertiennza-;
▪ Rilevamento architettonico;
▪ Collaudo statico;
▪ Diritti di segreteria;
€ 7.300: “Quantum derivante dall’applicazione di una percentuale decurtativa nella misura del 5% del più probabile valore di mercato del bene staggito - € 146.000 -, soppesante l’insanabilità ordinaria dell’eventuale incremento della quota d’interpiano - laddove accertata – a fronte dell’indeterminazione temporale della sua realizzazione.
ONERI CATASTALI
€ 1.000: “Costi di rettifica dei luoghi del SUB 2 staggito al NCEU, per parziale allineamento dei dati oggettivi di classamento in Visura e dati oggettivi di rappresentazione di Scheda allo stato dei luoghi in situ, regolarizzati sul piano urbanistico, compreso presentazione elaborato planimetrico p.lla 127 /P.T. e relativi diritti”
ONERI PER STATO DI LOCAZIONE
€ 2.000: “Quantum risultante dall’applicazione di un’adeguata percentuale di decremento del più probabile valore di mercato del LOTTO 2. nella misura arrotondata del 1,5% di € 146.000, compensativa dell’indisponibilità del bene per mesi quattro dalla prossima data di udienza del 07/10/2021, considerando altresì la continuità dell’esplicazione reddituale.
ONERI CONDOMINIALI
€ da quantizzare: “Stante l’irreperibilità ad oggi dei contatti dell’Amministratore di condominio per la verifica di eventuali oneri insoluti a carico dei beni staggiti”.
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ONERI PER VIZI OCCULTI
€ 14.600: “Quantum risultante dall’applicazione di un’adeguata percentuale di decremento del più probabile valore di mercato del LOTTO 2. nella misura del 10% di € 146.000, aliquote compensative rispettivamente dell’ASSENZA DI GARANZIA DA VIZI OCCULTI del bene da subastare - Vizi materiali che ne impediscano o riducano l'uso per il quale è destinato, anche solo parzialmente -
Per tutto quanto detto e in conclusione:
Il più probabile “VALORE DI MERCATO” del LOTTO 2./ diritto di piena ed esclusiva proprietà nella quota intera sul negozio terraneo alla Via Cosenza n. 34, meglio identificato al N.C.E.U. al:
▪ Foglio 76, p.lla 127, sub 2, Categoria A/5, Classe 8, Consistenza vani 1, Superficie catastale totale incluso aree scoperte ornamentali mq 120, Superficie catastale totale escluso aree scoperte ornamentali mq 120, Rendita catastale urbana € 61,97, Via Vincenzo Cosenza n. 34, Piano P.T
valutato nel mese di luglio 2021 con metodo sintetico diretto x comparazione dei valori tipici, INCLUSO oneri per la regolarizzazione delle problematiche urbanistiche, catastali, locative, vizi occulti, e ESCLUSO le problematiche condominiali, è:
Vim = € 116.000
INCLUSO oneri per la regolarizzazione delle problematiche urbanistiche catastali, locative, vizi occulti ESCLUSO oneri condominiali da accertare
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QUESITO n. 13:
Procedere alla valutazione della quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota.
Nel caso il pignoramento abbia ad oggetto una quota indivisa, l’esperto deve procedere alla valutazione della sola quota. L’esperto deve precisare inoltre se la quota in titolarità dell’esecutato sia suscettibile di separazione in natura (attraverso cioè la materiale separazione di una porzione di valore esattamente pari alla quota). L’esperto deve infine chiarire, già in tale sede, se l’immobile risulti comodamente divisibile in porzioni di valore similare per ciascun comproprietario, predisponendo, se del caso, una bozza di progetto di divisione.
IL CASO IN OGGETTO,
NON RIENTRA NELL’IPOTESI CONFIGURATA DAL SUESPOSTO QUESITO.
QUESITO n.14:
Acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.
In risposta al presente quesito, l’esperto stimatore deve anzitutto indicare la residenza anagrafica del debitore esecutato alla data del pignoramento, nonché alla data attuale, acquisendo e depositando certificato di residenza storico rilasciato dal competente ufficio comunale.
L’esperto deve inoltre acquisire SEMPRE certificato di stato civile dell’esecutato.
In particolare, in caso di esistenza di rapporto di coniugio, l’esperto deve acquisire certificato di matrimonio per estratto presso il Comune del luogo in cui è stato celebrato il matrimonio, verificando l’esistenza di annotazioni a margine in ordine al regime patrimoniale prescelto.
Il regime patrimoniale dell’esecutato deve essere SEMPRE verificato alla luce di tali certificazioni.
L’esperto non può invece fare riferimento ad elementi quali la dichiarazione di parte contenuta nell’atto d’acquisto del cespite.
In ogni caso, in ordine al regime patrimoniale dell’esecutato, qualora dagli elementi complessivamente in atti risulti essere intervenuta sentenza di annullamento del matrimonio oppure di scioglimento o cessazione degli effetti civili oppure di separazione personale e tale sentenza non risulti essere stata annotata a margine dell’atto di matrimonio, l’esperto procederà - laddove possibile - ad acquisire tale sentenza e a verificarne il passaggio in giudicato.
Infine, laddove il debitore esecutato sia una società, l’esperto acquisirà altresì Certificato della Camera di Commercio.
Come risulta dal entrambi gli estratti x riassunto dell’atto di matrimonio con annotazioni marginali reperiti dall’esponente presso l’ufficio Stato Civile del comune di Pozzuoli, Angelo e Salvatore Martusciello risultano essere in regime di separazione legale all’atto dell’acquisto del bene staggito. Quest’ultimo, pertanto, è un bene personale dei predetti germani e loro aventi causa, per le relative quote di comproprietà
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Ritenendo di aver svolto completamente l’incarico conferitole, integrato ai sensi dell’art. 568 D.L. 83/2015,
specificando per ciascuna unità:
Superficie commerciale (convenzionale vendibile);
Superficie utile netta interna calpestabile;
Valore per metro quadro;
Valore per metro quadro perfezionato dai coefficienti correttivi;
Valore complessivo;
esposto analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, introducendo:
Aliquota di decremento di valore per oneri di regolarizzazione urbanistica;
Aliquota di decremento di valore per oneri di regolarizzazione catastale;
Adeguata percentuale di decremento di valore per stato d'uso e manutenzione;
Adeguata percentuale di decremento di valore per stato di possesso;
Adeguata percentuale di decremento di valore per assenza di garanzia per vizi occulti;
Vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo;
Prospetto condominiale;
Si allega a parte:
QUADRO SINTETICO - DESCRITTIVO LOTTO n. 2.
La sottoscritta arch. Paola Miraglia rassegna la presente relazione, ringraziando la S.V. Ill.ma per la fiducia accordatale, rimanendo a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare.
Napoli, lì 17/07/2021 In fede L’esperto stimatore
Dott. arch. Paola Miraglia
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ALLEGATI
ELABORATI GRAFICI
- Analisi di conformità al catasto terreni: inserimento STATO DI FATTO in VAX 2020
- Analisi di conformità al catasto fabbricati: inserimento STATO DI FATTO in SCHEDA CATASTALE - Pianta stato dei luoghi in situ - quotata e non a ciascun livello -
- Poligono delle aree per la determinazione della superficie commerciale dei “luoghi legittimi”, secondo i criteri stabiliti dal codice per le valutazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, ai fini del calcolo del valore venale dell’immobile nella sua unitarietà
INDAGINI CATASTALI
CATASTO TERRENI - Comune di Pozzuoli F.LIO 76/P.LLA TERRENI 127
▪ IMPIANTO TERRENI ATTUALE stampato in data 26/06/2020 - PROT. n. T17750/2020
▪ Visura storica terreni - foglio 76/p.lla 127/ Ente Urbano
CATASTO FABBRICATI - Comune di Pozzuoli F.LIO 76/P.LLA FABBRICATI 127
▪ Elenco Immobili - F.lio 76/p.lla 127
▪ Accertamento della proprietà urbana/p.lla 127
▪ Visura storica fabbricati - F.lio 76/p.lla 127/sub 2
▪ Scheda planimetrica - F.lio 76/p.lla 127/sub 2del 27/04/1940 protocollo n. 3682644/lettera B
ISPEZIONI CATASTALI INTEGRATIVE per l’identificazione del LASTRICO SOLARE SUB 27
▪ Elaborato planimetrico Piano II/2005
▪ Elaborato planimetrico Piano III/2002
▪ Visura storica fabbricati - F.lio 76/p.lla 127/sub 8
▪ Visura storica fabbricati - F.lio 76/p.lla 127/sub 13
▪ Visura storica fabbricati - F.lio 76/p.lla 127/sub 15
▪ Visura storica fabbricati - F.lio 76/p.lla 127/sub 42
▪ Scheda planimetrica - F.lio 76/p.lla 127/sub 42 del 02/05/2006 protocollo n. NA0246656
▪ Visura storica fabbricati - F.lio 76/p.lla 127/sub 2
▪ Scheda planimetrica - F.lio 76/p.lla 127/sub 1del 27/04/1940 protocollo n. 3682644/lettera B
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ISPEZIONI IPOTECARIE PER SOGGETTO
- Di Gennaro Elena nata il 22/02/1945 a Pozzuoli (NA) c.f. DGNLNE45B62G964F
ISPEZIONI STATO CIVILE - FAMIGLIA- RESIDENZA
- Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio con annotazioni marginali di Elena Di Gennaro - Estratto integrale di famiglia di Elena Di Gennaro
- Estratto integrale di famiglia di Martusciello Salvatore /1947
- Estratto di residenza di Martusciello Salvatore /1947 e Angela Sebastiano - Estratto di residenza di Elena Di Gennaro
- Estratto di residenza di Francesco Martusciello - Estratto di residenza di Salvatore Martusciello/1972
PROVENIENZA - TRASCRIZIONI A FAVORE
F.LIO 76/P.LLA 127/ SUB 2
Atto di compravendita del 25/11/1970 per notar Maria Rosaria Campanile in Pozzuoli, trascritto presso la Conservatoria di Napoli il 27/11/1970 ai nn. 50026/37899
Nota di trascrizione del 27/11/1970 ai nn. 50026/37899 presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Napoli 2. Servizio di pubblicità immobiliare-, derivante da atto di divisione del 25/11/1970 per per notar Maria Rosaria Campanile in Pozzuoli
Denuncia di successione “ab intestato” presentata con n. Rep. 3138 Vol. 4406/2 il 06/05/2002 presso l’Ufficio del Registro di Napoli, trascritta presso la Conservatoria di Napoli 2. in data 07/04/2010 ai nn.16807/11570 derivante dalla morte di Martusciello Angelo fu Francesco nato a Pozzuoli (NA) il 19/10/1934 c.f. MRTNGL34R19G964P ivi deceduto il 08/11/2001
I Trascrizione di accettazione tacita di eredità (richiesta dal notaio Pulcini Vincenzo) presso la Conservatoria di Napoli 2. del 04/05/2010 ai nn. 21003/14437, in morte ab intestato di Martusciello Angelo fu Francesco nato a Pozzuoli (NA) il 19/10/1934 c.f. MRTNGL34R19G964P ivi deceduto il 08/11/2001
II Trascrizione di accettazione tacita di eredità (richiesta dallo studio Litterio) presso la Conservatoria di Napoli 2.
del 05/06/2012 ai nn. 23359/17912, in morte ab intestato di Martusciello Angelo fu Francesco nato a Pozzuoli (NA) il 19/10/1934 c.f. MRTNGL34R19G964P ivi deceduto il 08/11/2001
PROVENIENZA - TRASCRIZIONI A FAVORE
F.LIO 76/P.LLA 127/ SUB 27- LASTRICO SOLARE
Tribunale di Napoli – IV Sez. Civile - Esecuzioni Immobiliari - G.E. dott.ssa Stefania Cannavale Esperto stimatore arch. Paola Miraglia - Procedura R.G.E. n. 178/2017
Atto di compravendita del 25/11/1969 per notar Maria Rosaria Campanile in Pozzuoli, trascritto presso la Conservatoria di Napoli il 16/12/1969 ai nn. 54758/40430
Atto di compravendita del 07/12/2005 Rep. 26317 Racc. 5802 per notaio Adele Malatesta Laurini, trascritto presso la Conservatoria di Napoli il 20/12/2005 ai nn.72280/ 39695
Nota di trascrizione del 20/12/2005 ai nn.72280/ 39695 presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Napoli 2. Servizio di pubblicità immobiliare-, derivante da atto di compravendita del 07/12/2005 Rep. 26317 Racc. 5802 per notaio Adele Malatesta Laurini
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Nota d’iscrizione di ipoteca volontaria presso la Conservatoria di Napoli 2. in data 11/12/2002 ai nn. 51517/8958 derivante da atto di mutuo fondiario del 09/12/2002 Rep. 36246 per notaio Campanile Maria Rosaria, a favore di Banco di Napoli S.P.A. con sede in Napoli (NA) c.f. 06385880635 (creditore ipotecario)
Nota d’iscrizione di ipoteca volontaria presso la Conservatoria di Napoli 2. in data 22/02/2006 ai nn. 11009/3612 derivante da atto di mutuo fondiario del 17/02/2006 Rep. 36975 per notaio Campanile Maria Rosaria, a favore di MPS BANCA PER L'IMPRESA S.P.A. con sede in Firenze (FI) c.f. 00816350482 (creditore ipotecario)
Nota di trascrizione di pignoramento immobiliare presso la Conservatoria di Napoli 2 in data 10/03/2017 ai nn.
10708/8408 derivante da atto giudiziario del 16/01/1017 Rep. 1256 emesso dal Tribunale di Napoli, a favore di MPS BANCA PER L'IMPRESA S.P.A. con sede in Firenze (FI) c.f. 00816350482
INDAGINI DI LEGITTIMITA’ URBANISTICA
▪ RICHIESTE PEC U.T.C. Sezioni - Edilizia privata, Condono Edilizio, Antiabusivismo - Estremi di legittimità urbanistica inerenti il fondo staggito
- CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA TERRENO P.LLA 127/FLIO 76 - CERITIFICAZIONE RILASCIATA DALL’UTC DI POZZUOLI
- STRALCI NORMATIVI PRG – PTP
QUOTAZIONI O.M.I. + GEOPOI
AGENZIA DEL TERRITORIO: Anno 2020/II Semestre/Comune di POZZUOLI /ZONA B5 CENTRALE - categoria NEGOZIO