Domanda e offerta di immobili
Per determinare un modello di domanda ed offerta per gli immobili è necessario riprendere le considerazioni fatte sulla funzione del consumo nel primo capitolo. Le abitazioni sono un bene di consumo durevole che produce nel tempo un flusso di servizi d’uso; la loro domanda è una componente dei consumi delle famiglie che dipende, per ciascun dato livello dei prezzi relativi dei diversi beni e servizi, dall’insieme dei fattori, esaminati nel primo capitolo, che determinano il livello dei consumi.
Possiamo considerare la domanda di case alla stregua della domanda di una qualsiasi attività patrimoniale, governata dal rendimento della stessa rispetto alle attività alternative.
A differenza di quanto accade per i beni capitali, però, esiste un mercato dei servizi d’uso delle case nel quale si forma un prezzo degli stessi, l’affitto.
La domanda di servizi d’uso delle case possiamo supporre dipenda positivamente dal reddito permanente pro-capite e negativamente dal prezzo degli affitti. Possiamo quindi scrivere:
[3.1] Cd N f
(
Pa Pc YP N)
a = ;
Dove d a
C è la domanda di servizi al metro quadro di superficie catastale5, N è la
popolazione, Pa è il prezzo dei servizi d’uso per un periodo definito (un anno), c
P è l’indice dei prezzi dei beni di consumo e YP è il reddito permanente.
Il grafico in figura 3.2 riporta sull’asse delle ascisse la quantità domandata di servizi d’uso delle case e sull’asse dell’ordinate il prezzo degli stessi. In questo modo la domanda di affitti potrà essere rappresentata da una retta decrescente perché all’aumentare del prezzo dell’affitto la quantità domandata diminuirà. La quantità offerta si può invece supporre costante e rappresentata in figura 3.2 da una retta parallela all’asse delle ordinate perché nel breve periodo è proporzionale allo stock di case esistenti.
Il punto di incontro tra domanda e offerta fornisce il prezzo di equilibrio di breve periodo dei servizi d’uso delle case, rappresentato in figura 3.2 dal valore Pa,0.
Un aumento del reddito permanente o dell’indice dei prezzi dei beni di consumo (Pc) o anche un aumento della popolazione (N) non seguito da una diminuzione
5 Il principio adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assume il metro
quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria.
del reddito permanente pro-capite, farà aumentare, nel breve periodo, il prezzo degli affitti, ovvero la retta Da subirà una traslazione verso l’alto.
La determinazione del valore corrente del prezzo degli affitti ci serve perché per studiare la curva di domanda e di offerta di abitazioni, al pari di una qualsiasi altra attività patrimoniale, dobbiamo valutare il suo rendimento atteso.
Per le abitazioni possiamo supporre che le famiglie identifichino il tasso di rendimento annuale delle abitazioni come il rapporto tra il prezzo degli affitti per un anno e il prezzo delle case (PH):
[3.2] r =Pa PH
Da questa relazione risulta che per un dato livello del prezzo degli affitti avremo che il rendimento atteso di un investimento in case dipenderà negativamente dal loro prezzo. Ovvero, se il prezzo delle case aumenta, e il prezzo dell’affitto resta costante, le famiglie sceglieranno di investire in altre attività, quindi si riduce la domanda per l’acquisto di abitazioni.
Pa,0 Pa N Cad Da Sa
Figura 3.2 – Domanda ed offerta di affitti.
La figura 3.3 mostra la curva di domanda di case considerando dato sia il livello degli affitti attesi sia i tassi di rendimento delle attività alternative.
Se supponiamo che nel breve periodo lo stock di case esistenti e disponibili sia a livello H0, avremo un prezzo corrispondente delle abitazioni pari al valore PH,0 in
base alla curva di domanda di case DH. In figura abbiamo rappresentato anche la
curva '
H
D che rappresenta la traslazione della DH verso l’alto. Questo si verifica
quando aumenta o il reddito permanente delle famiglie, o l’indice dei prezzi dei beni al consumo o la popolazione a parità di reddito permanente pro-capite, in breve quando aumentano gli affitti. Ciò provoca, a parità di disponibilità di abitazioni, un aumento del prezzo delle case nel breve periodo perché aumenta il loro rendimento e di conseguenza la quantità domandata.
Le considerazioni fatte finora riguardavano il breve periodo, quindi abbiamo considerato un dato stock di case esistenti e disponibili H0 senza considerare la
possibilità di offerta di nuove case.
Possiamo costruire una curva che ci rappresenta l’offerta di nuove case a partire dalle curve dei costi marginali, che supponiamo crescenti, delle singole imprese costruttrici così come si farebbe per derivare la curva di offerta di una qualsiasi altra attività industriale.
PH
PH,1
PH,0
H0 H DH DH'
La figura 3.4 indica che la quantità di case costruite aumenta all’aumentare del prezzo delle stesse.
Unendo le due curve in un unico sistema di assi cartesiani (figura 3.5) possiamo determinare il punto di equilibrio E che ci indica la quantità di case costruite per ogni livello di prezzo.
S PH
PH,1
PH,0
QH,0 Q H,1 Q H
Figura 3.4 – Curva di offerta di nuove case.
' E E QH,0 QH,1 QH PH PH,1 PH,0
Se si verifica un aumento del tasso di rendimento atteso delle case, a seguito di un aumento del prezzo degli affitti rispetto alle attività alternative, abbiamo già detto che si determina un aumento della quantità domandata di case per ciascun livello di prezzo delle stesse, ovvero avremo una traslazione della curva di domanda verso l’alto. Il nuovo equilibrio '
E lo avremo in corrispondenza di un
prezzo di breve periodo più alto come quando supponevamo invariabile la quantità di abitazioni. Tale aumento riporterà il rendimento delle case in linea con quello delle attività alternative. In corrispondenza del nuovo prezzo, però, si determinerà un flusso di produzione di nuove case pari a QH,1, cioè più elevato
rispetto a quello del periodo precedente corrispondente al valore QH,0.
Nel tempo lo stock di case tende quindi ad aumentare e ciò provoca una progressiva diminuzione del prezzo degli affitti e del prezzo delle case per effetto dell’aumento dell’offerta di servizi. Un nuovo equilibrio viene raggiunto, in assenza di ulteriori variazioni delle variabili esogene, nel momento in cui la produzione di nuove case diventa uguale al deprezzamento dello stock esistente di abitazioni.