Un esempio di ricerca e analisi di un comparables: il Podere San Giuseppe

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Come si può vedere dalla prima pagina, la prima informazione che possiamo estrapolare è la data dell’atto, avvenuto il 20 luglio 2006 (evidenziato in rosso). Successivamente vengono indicate le due parti: venditrice (sottolineato in giallo) e la parte acquirente (sottolineato in blu).

La parte cerchiata in verde ci fa vedere in quale Conservatoria dei Registri Immobiliari è stato trascritto l’atto di compravendita. Tale ufficio, situato in ogni provincia italiana, è preposto alla consultazione di diversi documenti quali: trascrizione dei passaggi di proprietà, iscrizioni sugli immobili (ipoteche, privilegi, diritti, servitù) e registrazioni di atti come le locazioni immobiliari.

L’area di interesse di ogni Conservatoria non segue i confini della provincia (ma, forse, quelli delle Diocesi). Infatti, nel caso in esame, nonostante gli immobili ricadano nella provincia di Pisa, la Conservatoria in cui sono stati trascritti gli atti è quella di Livorno.

Un’altra precisazione va fatta sulla differenza tra le informazioni reperibili al Catasto e alla Conservatoria. Nel primo ufficio, mediante la visura catastale, si possono reperire informazioni sugli intestatari dei fabbricati o dei terreni, l’identificazione del bene (foglio, particella, subalterno), la consistenza, la categoria, la superficie e i redditi (dominicale, agrario).

Tuttavia, siccome la finalità del Catasto è prettamente fiscale, esso prova la titolarità giuridica del bene: cioè l’esistenza di diritti reali su esso.

È in Conservatoria che, mediante un’ispezione ipotecaria è possibile identificare l’effettiva proprietà del bene, l’esistenza di ipoteche, diritti, pignoramenti che gravano sull’immobile.

Concludendo si può dire che il Catasto fornisce dati relativi all’immobile non probatori mentre in Conservatoria si trovano tutte le informazioni relative alla proprietà giuridica del bene.

Continuando nella ricerca dei dati necessari ai fini valutativi si è cercato di capire quale fosse l’oggetto della compravendita. Nella seconda pagina dell’atto viene fatta una descrizione anche catastale del bene.

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Pagina 3 - atto Podere San Giuseppe

Ai fini della vendita è fondamentale l’esatta identificazione dell’immobile che costituisce l’oggetto della compravendita, sia nel caso di un fondo, di un fabbricato o di un appartamento. La descrizione deve essere corredata degli esatti confini perimetrali dello stesso (Cass. Civ. Sez. II, 9857/07); infatti nel caso in cui vi sia discordanza tra i dati catastali relativi al numero di mappa e quelle forniti dai confini, la giurisprudenza privilegia quest’ultimi (Wikijus.it). Ai fini della completezza informativa è fondamentale che nell’oggetto dell’atto di compravendita vengano riportati sia i dati catastali che l’indicazione dei confini.

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Pagina 3 - atto Podere San Giuseppe

Dopo aver trovato il valore della compravendita, cerchiamo un altro dato che può essere utile ai fini della valutazione; cioè la presenza di servitù attive o passive che potrebbero gravare sul fabbricato o sui terreni. La servitù indica un diritto reale di godimento su una cosa altrui, e consiste nel peso o limitazione imposto a un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un’altra persona (Codice Civile, art. 1027).

Pagina 4 - atto Podere San Giuseppe

Come sottolineato dall’articolo 2 del presente atto il bene viene venduto con l’accettazione di tutte le servitù e diritti di cui la parte acquirente si dovrà far carico.

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Dopo aver analizzato questo primo contratto, relativo al Podere San Giuseppe e al resede esclusivo, è stato preso in considerazione un secondo atto di compravendita stipulato in data 20 dicembre 2006 (sei mesi dopo), sempre tra le stesse parti, ma avente come oggetto un appezzamento di terreno agricolo con superficie catastale di 42.320 metri quadrati.

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Pagina 2 - atto Podere San Giuseppe

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Considerando che si tratta di terreno agricolo, ai fini valutativi è importante conoscere quali sono gli strumenti urbanistici del Comune di Palaia per le suddette zone. Mediante il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) che viene rilasciato dall’ufficio edilizia privata dell’amministrazione comunale competente, sono indicate le prescrizioni urbanistiche ed edilizie della zona interessata. Il CDU è un certificato a titolo oneroso che deve essere obbligatoriamente allegato al contratto nel caso di una compravendita di terreni.

In questo caso i terreni in oggetto ricadono tutti in ambito “Territorio Agricolo all’interno dell’unità territoriale ambientale……”. La loro destinazione è prettamente agricola senza alcuna possibilità edificatoria.

Pagina 3 - atto Podere San Giuseppe

Terminata la parte di lettura degli atti di compravendita, si è passati all’identificazione catastale. L’Agenzia delle Entrate fornisce la possibilità di fare visure catastali on line gratuitamente e, pertanto, è possibile conoscere la rendita

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catastale. Considerando che l’atto è avvenuto nel 2006 e le visure sono state fatte nel 2017, si sono riscontrate delle modifiche catastali.

Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere San Giuseppe

Nel confronto tra le informazioni catastali tra l’atto di compravendita e le visure on line, si nota che vi è stata la creazione i un nuovo subalterno, il numero 4.

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Osservando la visura catastale aggiornata i subalterni 1,2,3 sono stati soppressi ed hanno originato il subalterno 4. Tale modifica, richiesta dalla parte acquirente, ha portato ad un cambiamento di categoria rispetto a quello indicato nell’atto.

La classe attuale è A/7 che identifica un “abitazione di tipo villino”, mentre prima era A/4 “casa di tipo popolare”. Di conseguenza è cambiata anche la consistenza e la rendita catastale che si è adeguata alla nuova categoria.

Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere San Giuseppe

Medesimo lavoro è stato eseguito per le particelle appartenenti al catasto terreni, anche in questo caso sono state fatte delle variazioni catastali che hanno creato delle porzioni all’interno della particella ma non è stata modificata la superficie.

Come esempio di variazione si riporta la particella 48 del foglio 65, che nell’atto di compravendita, è estesa 3.860 mq con un reddito dominicale di € 13,95 e reddito agrario di € 9,97. Le visure on line aggiornate mostrano che l’estensione è rimasta la stessa ma si sono create due porzioni A e B con qualità diverse (seminativo, uliveto) e redditi differenti.

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Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere San Giuseppe

Terminata la fase del reperimento di informazioni dagli atti di compravendita e dalle visure catastali è stato necessario identificare l’unità immobiliare e particelle relative ai terreni sulla cartina. Per tale scopo è stato utilizzato il GEOscopio delle Regione Toscana che è uno strumento webgis (gratuito) in cui è possibile visualizzare ed interrogare i dati geografici della regione (regione.toscana.it).

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GEOscopio – scala 1:15.000 Località Montefoscoli

Partendo dall’immagine catastale dell’intera area scelta per il presente lavoro, si individua il Podere San Giuseppe e i terreni in oggetto. Per fare questo lavoro si utilizza la scala di 1:2.000 in modo da poter identificare al meglio le particelle. Utilizzando questa scala e la sovrapposizione delle particelle sulla foto aerea si possono verificare, per i terreni, la corrispondenza tra la qualità descritta nella visura catastale con l’effettivo indirizzo colturale.

Talvolta ci possono essere delle diversità e queste possono creare delle differenze di prezzo, infatti se per un seminativo irriguo della provincia di Pisa il valore medio indicato dall’Agenzia delle Entrate per il 2014 è 2 €/mq, per un pascolo è 0,15 €/mq (Valori agricoli medi Toscana, 2014).

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Conclusasi la prima fase di indagine e reperimento dei dati attraverso lo studio dei contratti di compravendita, l’analisi delle visure catastali, la sovrapposizione area, si è passati ad una seconda fase: il sopralluogo.

L’indagine visiva, lo studio dei luoghi è molto importante ai fini valutativi perché serve per dare un valore all’oggetto della stima.

Mediante il sopralluogo è possibile verificare tutte quelle informazioni che sono state reperite dagli atti e dalle visure. Quando si deve fare una stima immobiliare si utilizza anche la planimetria del fabbricato, solitamente allegata all’atto o fornita dal proprietario, per verificare la conformità urbanistica tra la stessa e la realtà effettiva dell’unità immobiliare. La planimetria catastale, che viene registrata in Catasto, è la rappresentazione in scala 1:200 di un’unità immobiliare (casa, garage, capannone, ecc.) da cui è possibile ricavare la suddivisione e destinazione d’uso dei locali interni, i contorni, la conformità con le regole catastali, la superficie o altre informazioni (Agenzia delle Entrate.it).

Per questo lavoro pur essendo in possesso delle planimetrie, ci siamo basati sulle informazioni catastali riportate nelle visure catastali e nei sopralluoghi ci si è limitati a valutare lo stato manutentivo, la posizione e la tipologia e la qualità dei terreni annessi all’abitazione.

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Immagine del Podere San Giuseppe

Per quanto attiene il Podere San Giuseppe, considerato che la compravendita risale al 2006, esso è stato da noi valutato a quella data (e, quindi prima delle migliorie effettuate dai nuovi proprietari), in quanto il prezzo dell’immobile era, ovviamente, riferito allo stato manutentivo del momento dell’acquisto.

Così come è stato illustrato per il podere San Giuseppe, lo stesso tipo di lavoro è stato eseguito per gli altri cinque comparables. Il reperimento di più informazioni possibili ha permesso di comprendere meglio il valore di ogni singolo fabbricato.

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