2. La ricerca e classificazione dei comparables
2.3 L’analisi dei subjects Valle Olmino e Belvedere
I subjects presi in esame sono due unità immobiliari che presentano caratteristiche molto differenti tra di loro; essi appartengono entrambi alla SAFR e ricadono nel Comune di Palaia, in località Montefoscoli.
Il Podere Belvedere è situato lungo la strada Comunale Grotta al Leccio che collega
Montefoscoli a Palaia, a cinquecento metri dal centro abitato della località precedentemente citata. L’immobile è costituito da una casa colonica di due piani fuori terra, due annessi agricoli e un resede. Il fabbricato è stato abitato fino agli inizi del 2015; da quel momento in poi risulta disabitato.
Il fabbricato ha una tipica forma di casa colonica toscana, è costruita in muratura e lo stato manutentivo del corpo principale è in condizioni mediocri, alcune finestre e porte sono pericolanti. Il primo annesso è adiacente alla casa nella zona sud ed è costruito in lamiere ed è in completo stato di abbandono. Il secondo, staccato dal fabbricato di una decina di metri in zona nord–est, è costruito per la quasi totalità in muratura e presenta gravi segni di instabilità.
Il fabbricato è sprovvisto di allacciamento alla rete idrica, l’impiantistica risulta ormai obsoleta.
Catastalmente l’immobile risulta censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) del Comune di Palaia al Foglio 68 particella 298 subb. 1,2,3,4 .
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Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Belvedere sub 1
Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Belvedere sub 2
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Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Belvedere sub 4
La superficie dell’unità immobiliare è di 316,80 mq, e nelle visure catastali è identificata dal subalterno 4, con una consistenza di 9,5 vani. La visura catastale in alcuni casi non fornisce i metri quadri ma usa il “vano catastale” che è l’unità di misura della consistenza di un immobile. Con questo termine si intende lo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da pareti ed avente luce diretta; intesa come qualsiasi apertura di comunicazione tra un ambiente e l’esterno, indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni, dalla sua ubicazione, anche nel caso fosse sbarrata da inferriata (Ministero delle Finanze, circolare 127 del 18 luglio 1939). I due annessi, identificati catastalmente ai subalterni 2 e 3, risultano avere, complessivamente, una superficie di 57 mq, il resede esclusivo, subalterno 1, ha un area di 1.170 mq; inoltre Belvedere possiede un appezzamento di terreno agricolo di 12.450 mq.
Scheda Urbanistica: considerato il Regolamento Urbanistico vigente e le norme tecniche di attuazione del Comune di Palaia, l’area di nostro interesse ricade nell’Art. 51 del sopracitato regolamento. Al punto 3 dell’articolo citato: “Il patrimonio edilizio esistente relativamente all’area storica è compreso nell’ambito della conservazione ai fini del recupero e risanamento conservativo degli edifici di valenza storica- ambientale” (Allegato 1).
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Estratto Tavola n° 9 Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico Comune di Palaia – individuazione del Podere Belvedere e annessi – ricade in Ambito Agricolo/Agrituristico contiguo ai centri abitati
Dal punto di vista dell’interesse archeologico, artistico, storico ed antropologico in merito al D.Lgs 42/2004 è stata fatta un’interrogazione alla ex Soprintendenza per i Beni Architettonici ed il Paesaggio e per il Patrimonio Storico, Artistico e Demoetnoantropologico per le Province di Pisa, Livorno, Lucca e Massa Carrara. In base all’art 10 comma 1 del D.Lgs 42/2004 che riporto integralmente: “Sono beni culturali le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico”, la Soprintendenza ha dichiarato che l’immobile in oggetto non presenta interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico e pertanto non è presente alcun tipo di vincolo (Allegato 2).
57 Documentazione Fotografica
Podere Belvedere vista nord – est Podere Belvedere vista sud – ovest
Podere Belvedere Annessi Agricoli
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Podere Valle Olmino: vi si accede da strada privata, fortemente dissestata, che si
immette nella via Comunale Grotta al Leccio che collega Montefoscoli a Palaia. È situato a circa due chilometri dal centro abitato di Montefoscoli e, al momento attuale, è raggiungibile solo con l’utilizzo di fuoristrada.
L’immobile si presenta come totalmente diruto, costituito da un fabbricato di vecchia costruzione di due piani fuori terra, un annesso agricolo e un resede. Il fabbricato presenta le caratteristiche tipiche dei casolari toscani, il tetto e la pavimentazione del primo piano sono completamente crollati, e la parte interna è invasa da piante arboree; identica la situazione dell’annesso agricolo.
Il fabbricato è sprovvisto di allacciamento alla rete idrica ed elettrica, ed è privo di qualsiasi tipo di impianto e servizio.
Catastalmente l’immobile risulta appartenere al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) del Comune di Palaia al Foglio 67 particella 164 subb. 1,2,3 .
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Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Valle Olmino sub 1
Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Valle Olmino sub 2
Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Valle Olmino sub 3
L’area del fabbricato è di 304,00 mq, e nelle visure catastali è identificato dai subalterni 2 e 3 con la categoria F/2 (unità collabenti).
L’annesso ha una superficie di 76,00 mq; il resede esclusivo, subalterno 1, ha un area di 1.140 mq. Inoltre Valle Olmino possiede un appezzamento di terreno agricolo di 112.960 mq.
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Scheda Urbanistica: considerato il Regolamento Urbanistico vigente, le norme tecniche di attuazione del Comune di Palaia, l’area di nostro interesse ricade nell’Art. 50 del sopracitato regolamento, in cui si cerca di valorizzare il sistema ambientale, conservare le sistemazioni agrarie e sviluppare la ricettività con un turismo ambientale (Allegato 3).
Dal punto di vista dell’interesse archeologico, artistico, storico ed antropologico in merito al D.Lgs 42/2004, anche in questo caso è stata fatta un’interrogazione alla ex Soprintendenza per i Beni Architettonici ed il Paesaggio e per il Patrimonio Storico, Artistico e Demoetnoantropologico per le Province di Pisa, Livorno, Lucca e Massa Carrara. In base all’art 10 comma 1 del D.Lgs 42/2004 che riporto integralmente: “Sono beni culturali le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico”, la Soprintendenza ha dichiarato che l’immobile in oggetto non presenta interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico e pertanto non è presente alcun tipo di vincolo (Allegato 2).
61 Documentazione Fotografica
Podere Valle Olmino vista sud – est
62 Vista Panoramica
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