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Sommario
Riassunto ... 1
Abstract ... 3
INTRODUZIONE ... 5
1. MERCATO IMMOBILIARE E MODELLI DI VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI ... 7
1.1 Introduzione ... 7
1.2 Obiettivi della Tesi ... 10
1.3 La logica estimativa ... 12
1.4 Standard internazionali di valutazione ... 17
1.5 Il Market Comparison Approach ... 20
1.6 Osservatorio del Mercato Immobiliare ... 29
1.7 Il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari ... 31
2. La ricerca e classificazione dei comparables ... 33
2.1 Generalità ... 33
2.2 L’analisi dei comparables ... 37
2.2.1. Un esempio di ricerca e analisi di un comparables: il Podere San Giuseppe ... 38
2.3 L’analisi dei subjects Valle Olmino e Belvedere ... 53
3. La valutazione degli immobili con il modello MCA - MOSI adattato ... 63
3.1 Generalità ... 63
3.2 Le modifiche al modello MCA – MOSI classico ... 64
3.3 La costrizione della matrice di valutazione MCA ... 67
3.4 Scheda degli elementi di comparazione ... 68
3.5 Omogeneizzazione dei prezzi nel tempo e nello spazio... 74
3.6 Compilazione tabella punteggi per l’MCA ... 76
3.7 Determinazione dei prezzi impliciti con la tecnica della minimizzazione della varianza ... 77
3.8 Le valutazioni dei subjects ... 79
4. DISCUSSIONE DEI RISULTATI ... 82
4.1 Podere Belvedere ... 82
4.2 Podere Valle Olmino... 82
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Allegato 1: art. 51 – Regolamento Urbanistico – Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Palaia, Provincia di Pisa ... 85 Allegato 2: Parere Soprintendenza di Pisa - esenzione vincoli sui fabbricati in località
Montefoscoli ... 88 Allegato 3: art. 50 – Regolamento Urbanistico – Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Palaia, Provincia di Pisa ... 91 6. Bibliografia e Sitografia ... 93 Sitografia ... 94
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Riassunto
L’Italia sta ancora risentendo della profonda crisi economico - finanziaria con pesanti ripercussioni soprattutto nel comparto immobiliare. A tale settore sono legate molte figure professionali che, con il prolungarsi della crisi, sono andate in difficoltà arrivando anche alla perdita del lavoro.
Alcuni studi di settore mostrano come negli ultimi due anni i dati relativi al totale delle compravendite immobiliari in Italia siano in aumento, segnale che va in controtendenza rispetto all’analisi fatta da esperti del mercato che mettono in risalto la continua precarietà del settore.
In un mercato immobiliare incerto, che risente delle difficoltà economiche e delle forti svalutazioni, in cui non si stabilisce con chiarezza il valore di un fabbricato, si è cercato di sviluppare una procedura, già esistente, che attraverso la comparazione di immobili possa stabilire, in modo oggettivo e verificabile, il valore dell’unità immobiliare in oggetto.
Il procedimento comparativo pluriparametrico utilizzato è il Market Comparison Approach che è stato adottato ed interpretato secondo le indicazioni riportate nel Manuale Operativo delle Stime Immobiliari. L’MCA si fonda sull’ipotesi che il prezzo di mercato è dato dalla comparazione dell’immobile oggetto di stima (subject) con immobili aventi caratteristiche simili e recentemente compravenduti (comparables).
Il presente lavoro, utilizzando la procedura precedentemente descritta, ha cercato di dare un valore a due immobili ricadenti nella località di Montefoscoli, provincia di Pisa che, in passato, erano poderi della omonima tenuta di Montefoscoli.
Rispetto alla metodologia classica del MCA - MOSI abbiamo dovuto apportare alcune modifiche per stimare i beni in oggetto.
Le due unità immobiliari sono state confrontate con fabbricati aventi caratteristiche simili e ricadenti all’interno dello stesso territorio.
I lavoro si è articolato nelle seguenti fasi:
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- rilevazione dei dati immobiliari (visure catastali, planimetrie, ispezioni ipotecari, ecc.);
- localizzazione geografica degli immobili;
- sopralluoghi esterni dei fabbricati e delle aree esclusive; - elaborazione dati mediante il Market Comparison Approach; - analisi dei risultati ottenuti;
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Abstract
Italy is still effected by the deep economic and financial crisis with serious consequences on the real estate market. There are many professional figures in this sector whohave been struggling not to lose their job, because of the long crisis. Some report on real estate show that in the last two years, sales in Italy have been increasing. However, these data go against the analysis made by the market experts who still highlight the precariousness and the problems of this sector.
In an uncertain real estate market, which is affected by economic difficulties and strong write - downs, where the value of a building cannot be easily and clearly stated, a new procedure has been thought and developed. The experts in this field have found out that by comparing properties it is possible to assess the value of the real estate unit in question. This procedure is known as “the comparative multi-parameter procedure”. It is based on the Market Comparison Approach that takes into account the information reported the Operations Manual of Real Estates of the Agenzia delle Entrate. The MCA is based on the process that states the market price is given by comparing the property subject (subject) with other similar properties and with recently assessed comparables.
Using the above described procedure, the present thesis has got the aim to give value to two properties located in Montefoscoli, province of Pisa.
Compared to the classic methodology of the MCA - MOSI we had to make some changes to estimate them.
The two housing units were compared with buildings showing similar features in the same area.
The thesis has been developed as follows:
- by finding the contracts of sale of the comparables
- thanks to the detection of the necessary real estate data (cadastral records, floor plans, mortgage inspections and so on);
- by drawing the geographical position of the properties;
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- by processing the collected data with the help of the market comparison approach; - by means of the Analysis of the results we got to;
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INTRODUZIONE
La crisi economico finanziaria degli ultimi anni si sta ancora ripercuotendo sul mercato immobiliare italiano. La precarietà del settore, che ha comportato anche un elevato tasso di disoccupazione, tuttavia sembra andare in controtendenza rispetto ai risultati degli studi di settore che evidenziano come nel biennio 2015-2016 le compravendite immobiliari siano aumentate di numero, a fronte di un forte calo del prezzo al metro quadro delle abitazioni.
In uno scenario caratterizzato da un mercato immobiliare tendenzialmente incerto, influenzato da difficoltà economiche e da forti svalutazioni, si è tentato di sviluppare e migliorare una procedura già esistente che, attraverso la comparazione di immobili simili tra loro, permetta di stabilire con chiarezza il valore dell’unità immobiliare oggetto di stima.
La procedura comparativa pluriparametrica utilizzata è il Market Comparison Approach adottato ed interpretato secondo le indicazioni riportate nel Manuale Operativo delle Stime Immobiliari. L’MCA si fonda sul principio che si possa stabilire il prezzo di mercato attraverso la comparazione dell’immobile oggetto di stima (subject) con immobili aventi caratteristiche simili e recentemente compravenduti (comparables).
Il presente lavoro, utilizzando la procedura precedentemente descritta, ha cercato di dare un valore a due immobili ricadenti nella località di Montefoscoli, provincia di Pisa che, in passato, erano poderi della omonima tenuta di Montefoscoli.
Le due unità immobiliari sono state confrontate con fabbricati aventi caratteristiche simili e ricadenti all’interno dello stesso territorio.
Rispetto alla metodologia classica del MCA - MOSI è stato necessario apportare alcune modifiche in fase di stima dei beni in oggetto a causa della loro specificità di contesto rurale.
Partendo dai principi estimativi si è approfondito l’utilizzo del Market Comparison Approach, esponendone le linee guida. Si è ritenuto doveroso in questo contesto spendere due parole per il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari, a cui ci
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rivolgiamo per queste valutazioni, che sfrutta la settorializzazione operata dall’Agenzia delle Entrate mediante l’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Successivamente il lavoro è proseguito con l’individuazione dei comparables e di tutte le informazioni necessarie per comprenderne il prezzo di vendita. Le caratteristiche più importanti alla base della determinazione del prezzo sono state scelte come categorie fondanti le tabelle di valutazione.
La determinazione del valore dei subjects è avvenuta attraverso la rispondenza delle loro caratteristiche alle categorie scelte.
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1. MERCATO IMMOBILIARE E MODELLI DI VALUTAZIONE
DEGLI IMMOBILI
1.1 Introduzione
Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate tra la fine del 2016 e l’inizio del 2017 hanno eseguito un sondaggio sull’andamento del mercato immobiliare in oltre 1.500 agenzie sparse sul territorio italiano (Banca d’Italia, 2017).
È stato rilevato che i prezzi delle vendite stanno ancora scendendo, i tempi che intercorrono tra l’incarico dato ai mediatori e la fine della trattativa diminuiscono, che i mutui coprono ancora il 70% del valore immobiliare. Inoltre Banca d’Italia rileva che gli investimenti sono finanziati con debito a medio e lungo termine a condizioni molto favorevoli per i contraenti di mutui, poiché il costo del denaro basso e i tassi favorevoli permettono di continuare ad investire nel settore.
I gravi episodi di instabilità finanziaria verificatesi dal 2007, prima negli Stati Uniti, in Gran Bretagna e successivamente in Europa hanno messo in luce l’importanza del settore creditizio. La maggior parte dei prestiti servivano a finanziare la progettazione, la costruzione, l’acquisto e la manutenzione degli immobili; con conseguente fonte di ricavi e di profitti delle banche.
Il mercato immobiliare italiano è tornato a crescere anche nel 2016, segnando un +16,4 % rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (OMI, 2016). I dati riportati dall’Agenzia delle Entrate nei report mensili ed annuali mostrano che nell’anno scorso le transazioni immobiliari sono state 517.614. Si prevede che questa crescita continuerà anche nel 2017 con un aumento del 6,9% segnando quota 552.000, mentre per gli anni 2018 e 2019 ci sarà una crescita più contenuta.
Le prospettive di crescita del settore sono influenzate da numerosi fattori: la ripresa economica, il costo del denaro ancora basso e i tassi d’interesse favorevoli.
Nonostante i dati riportati, molti analisti mettono in luce come il mercato immobiliare italiano sia ancora in crisi e i numeri riportati siano “piccoli”, rispecchiando una situazione di grave arretratezza.
Il settore immobiliare risente di una forte tassazione, la disoccupazione non tende a diminuire e l’investimento nell’abitazione non viene agevolato da politiche
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finanziarie del governo. Nonostante i prezzi bassi, il mercato non riesce ad attirare i grandi investitori dall’estero, come avviene in altri Paesi Europei. Un esempio è la Germania in cui i grandi fondi finanziari investono in intere aree residenziali, andando a creare una forte spinta nell’indotto.
Un segnale importante è dato dai prezzi al metro quadro delle abitazioni: dal 2007 le quotazioni sono scese soprattutto negli immobili definiti di alta qualità.
Altro dato importante è il numero delle compravendite che dal 2000 ad oggi ha subito un forte cambiamento, come si può vedere dal grafico che mette in comparazione le maggiori città italiane (Roma, Milano, Torino, Napoli, Bari, Genova, Bologna). Fino al 2007 c’è stata una crescita che si è arrestata nel 2008, cedendo il passo ad una lenta ed inesorabile diminuzione delle transazioni.
Fonte Il sole 24 ore
Una considerazione che va fatta è che il 60% delle compravendite è sostenuta da mutuo bancario che copre fino al 70% del valore immobiliare; chiaro indicatore di come la domanda è strettamente legata al mercato finanziario (www.ilsole24ore.it, 2017).
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Alcuni analisti però sottolineano come i dati del 2016 siano in crescita, rimanendo comunque inferiori rispetto al 2008, anno in cui è iniziata la crisi. Quindi la ripresa sembra essere fragile e legata ad una favorevole situazione creditizia e a sgravi fiscali legati all’acquisto ma ancora lontana da avere una stabilità consolidata.
Fonte Ilsole24ore
Nel grafico si mette in luce come il numero di compravendite delle abitazioni al 2016 sia inferiore del 39% rispetto al 2006.
Negli ultimi dieci anni il valore al metro quadro delle abitazioni è sceso indistintamente in tutte le città italiane. Questo trend ha portato ad un cambiamento della tipologia di abitazione, prima si prediligevano monolocali o bilocali, ora l’attenzione si è spostata sui trilocali. Un altro aspetto che è mutato dall’avvento della crisi è la velocità con cui si attuano le vendite. Nonostante il mercato viva una fase di eccesso di offerta, il periodo che intercorre tra la messa in vendita e l’atto è stato stimato tra i sette e gli otto mesi (ABI, 2015).
In questa ottica di mercato ancora in fase di evoluzione e legata al mondo finanziario sembra opportuno creare una banca dati delle compravendite che metta a disposizione gli strumenti per semplificare la stima.
10 1.2 Obiettivi della tesi
Il mercato immobiliare italiano risulta essere molto eterogeneo, dovuto alle diverse tipologie presenti sul territorio nazionale. L’Italia è stato uno dei paesi maggiormente colpiti dalla crisi economica e finanziaria e nonostante i dati incoraggianti del settore la crisi è ben lontana dall’essere stata superata.
La situazione attuale mette in luce due aspetti: da una parte sono visibili i segnali di ripresa ma dall’altra non si può affermare di essere usciti definitivamente dalla crisi che dal 2008 ha investito il settore immobiliare e non solo.
Nell’ottica di ripresa del mercato si è cercato di proporre una metodologia, sicuramente non innovativa ma almeno riproducibile in diverse situazioni e la più chiara possibile per i tecnici che la vogliano utilizzare.
Questa tesi utilizza il Market Comparison Approach (MCA), procedura di stima diretta pluriparametrica che si basa sulla rilevazione di dati reali di mercato per dare una valutazione quanto più possibile trasparente e ripercorribile. Tale metodologia di stima, mediante opportuni adattamenti, segue la procedura proposta dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI, 2011) dell’Agenzia delle Entrate ampiamente utilizzate nel caso di immobili ad uso residenziale.
In questo caso, partendo da questo metodo, ormai collaudato nel tempo, tramite oportune modifiche che saranno esposte nel lavoro di tesi, si vuole stabilire il valore di due fabbricati: Podere Belvedere e Podere Valle Olmino (subject), posti in località Montefoscoli nella provincia di Pisa, mettendoli a confronto con altri immobili simili (comparables).
La novità del lavoro risiede, appunto, nel fatto che i due immobili versano in stati di degrado piuttosto elevato: uno è un rudere mentre l’altro è in completo stato di abbandono e, in questo caso, li confrontiamo con altri beni della stessa zona compravenduti di recente al fine di stimare il loro più probabile prezzo di mercato. Di solito, in queste valutazioni si procede attraverso il classico valore di trasformazione previsto dalla metodologia estimativa; viceversa, in questo caso, si è provato a determinare valore degli immobili in esame con l’MCA a cui sono state apportate delle modifiche:
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- aumento del numero delle variabili, in modo da ottenere una stima oggettiva, - creazione di un database con più informazioni possibili in modo da essere
riprodotto anche per altri immobili.
- fornitura di un modello in cui le informazioni reali siano tracciabili e disponibili a tutti coloro che le vogliano utilizzare.
Considerando che questo procedimento è ben consolidato ed utilizzato dagli esperti del settore, si è cercato di apportare delle modifiche per migliorare alcune criticità che si riscontrano con l’MCA.
Inoltre, attraverso la creazione di una banca dati, con informazioni reali e “tracciabili”, si può rendere più agevole l’utilizzo di questo metodo sia per il settore privato che per gli uffici pubblici preposti alla stima e revisione degli immobili.
12 1.3 La logica estimativa
Questa tesi non ha l’obbiettivo di spiegare cosa sia l’estimo, per questo ci sono testi e manuali che trattano l’argomento in maniera più esaustiva, ma considerato l’oggetto della presente, sembra opportuno inquadrare l’ambito in cui si inserisce il Market Comparison Approach riportando alcune definizioni della pratica estimativa e soprattutto, ricordando il processo logico seguito nel formulare un giudizio di valore.
“L’estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento”. (Michieli, 1975)
“L’estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco” (Grillenzoni e Grittani, 1994).
I principi sui quali viene formulato il giudizio estimativo sono i seguenti:
1. Lo Scopo
Costituisce l’elemento fondamentale e preliminare della stima poiché l’immobile, al momento della valutazione, può avere molteplici prospettive e in base ad esso si determina l’aspetto economico del bene scelto.
Viste le diverse aspettative di stima, la corretta interpretazione può essere effettuata soltanto se è stato preventivamente definito il fine della stessa. Le differenti prospettive del bene portano ad uno specifico valore, la difficoltà e lo scopo del giudizio estimativo risiede nell’individuare l’aspetto economico più valido per l’immobile scelto.
2. La Previsione
La stima si basa sull’esprimere giudizi tra beni economici, è l’attributo fondamentale per ottenere una valutazione. Il valore assegnato al bene è dato da condizioni economiche certe che rimarranno tali anche in futuro, così facendo si può affermare il principio della permanenza delle condizioni.
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La previsione di stima può ex ante o ex post, nel primo caso la stessa viene effettuata nel presente e la valutazione riguarda l’attualità o il futuro, mentre nel secondo caso la valutazione viene eseguita nel presente ma il riferimento economico è al passato.
3. Il Prezzo
È stabilito dall’unione di due componenti, una è il valore che rappresenta il fattore ipotetico e prevedibile, l’altro è il prezzo che viene accertato nel corso del tempo. Infatti la valutazione di un bene è quella di dare un prezzo al bene da stimare.
4. La Comparazione
Il valore attribuito all’oggetto è il frutto di una comparazione che avviene all’interno di un mercato di riferimento. Tale metodologia la si effettua mettendo in relazione le caratteristiche tecnico economiche più importanti per la determinazione del prezzo.
5. L’Ordinarietà
Può essere considerato come un presupposto generale dell’estimo piuttosto che un principio, si può ricondurre a due aspetti fondamentali:
- Statistico poiché fissato il criterio di valutazione e la destinazione d'uso, il più probabile valore di stima di un immobile è il valore medio di una distribuzione statistica normale, o gaussiana, dei valori di stima (Codice delle Valutazioni Immobiliari, 2011). Il valore di stima è il valore centrale più frequente, utilizzando questa distribuzione.
– Economico intendendo con esso l’individuazione del migliore e più efficiente utilizzo dell’immobile.
L’ordinarietà si stabilisce attraverso l’incontro tra l’attualità e la potenzialità di un’ipotetica azienda nei confronti della gestione, di un bene economico rispetto alla produttività, di un prodotto rispetto al sistema produttivo (Manuale Stime Immobiliari, 2011).
Nel campo delle stime immobiliari il principale metodo di giudizio è mono parametrico, il quale risolve il quesito estimativo utilizzando un solo parametro di confronto. Così facendo si crea una proporzionalità diretta tra il valore di stima e la
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costante scelta, si identifica come il prodotto tra il prezzo unitario e la consistenza dell’immobile:
V = P x S
in cui:
V = valore dell’immobile (valore espresso in euro) P = prezzo medio di mercato (euro/mq, ecc.)
S = consistenza commerciale dell’immobile valutato (mq, vani, ecc.)
Utilizzando questa metodologia, il valore del bene è dato dalla media calcolata di m compravendite con prezzi e superficie commerciale noti, ricadente nello stesso segmento di mercato (Simonotti, 2006).
Per calcolare il prezzo medio si fa riferimento ad una distribuzione di frequenza, tale valore è dato dal rapporto tra la sommatoria dei prezzi totali e delle superfici.
Considerando quanto detto, se volessimo calcolare il prezzo di un appartamento di 100 mq ed avendo a disposizione un campione abbastanza recente di compravendite è possibile calcolare il prezzo.
n Superficie rilevata (S) Mq Prezzo (P) € 1 110 154.000 2 95 142.000 3 88 126.000 4 113 167.000 5 105 157.000 totale 511 746.000 media 102 149.000 Tabella
15 Infatti il prezzo è dato dalla Formula
V = P x S = ∑ ∑ = = 149.000 euro
Utilizzando un solo parametro per la stima e confrontato con valori di beni simili è possibile valutare un bene richiesto. È bene ricordare che per utilizzare questo procedimento ed avere un risultato verosimile, si deve aver a disposizione compravendite di beni simili effettuate in epoca recente.
Al momento di eseguire una stima c’è da considerare la variabilità di dati a cui è sottoposto il bene in oggetto, poiché per prima cosa viene dato un prezzo in base al parametro scelto secondo la media ponderata dei prezzi totali degli immobili simili. Successivamente il valore può essere “aggiustato” secondo la diseguaglianza residua dell’immobile da stimare con gli immobili di confronto. Tale aggiustamento viene espresso empiricamente poiché si basa sull’esperienza di colui che fa la stima (Simonotti, 2006).
Utilizzando la stima mono parametrica ci si può imbattere in stime “aggiustate”, nel senso che prima viene calcolato il prezzo secondo il parametro scelto che può essere la superficie abitabile di una costruzione e successivamente il valore può essere aumentato tenendo conto delle qualità e quantità di aree attinenti all’immobile che in prima battuta non facevano parte della stima.
Un esempio simile si può riscontrare nella valutazione di una villetta, in cui il prezzo è determinato dalla superficie abitabile. Il valore ottenuto viene “aggiustato” perché nella formazione del prezzo vengono considerate aree funzionali, diverse da quelle abitabili che ne aumentano il valore.
La valutazione che utilizza un solo parametro tiene conto delle diverse condizioni fisiche, tecniche, economiche e finanziarie presentate dagli immobili di confronto ma tende ad uniformarli.
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La stima monoparametrica può essere utilizzata per la valutazione dei redditi immobiliari quali i canoni di affitto, segnando il prezzo totale, la data del contratto e misurando le superfici principali e secondarie dell’immobile considerato.
17 1.4 Standard internazionali di valutazione
Gli Standard internazionali di valutazione immobiliare (IVS) rappresentano regole uniformi e condivise per la stima degli immobili di natura metodologica e applicativa, raccolte in modo sistematico. Furono promosse e definite nel 1981 da un’organizzazione non governativa appartenente alle Nazioni Unite, l’International valutation standard council di Londra.
Esistono tre metodi per valutare un immobile secondo gli IVS:
- Market Comparison Approach (MCA), che sfrutta la comparazione di mercato, quando si è in possesso di beni simili con prezzi noti,
- Income Approach (IA) è il metodo finanziario in cui i redditi dei beni simili sono noti e può essere chiamato capitalizzazione dei redditi,
- Cost Approach (CA) utilizzato quando non si è in possesso né dei prezzi né dei redditi di beni simili.
Il principio di utilizzo di queste tre metodologie è di tipo gerarchico: la priorità è data dall’MCA ma se non si verificano le condizioni per il suo utilizzo si passa all’Income Approach; infine si utilizza il Cost Approach.
Tralasciando l’MCA che sarà spiegato meglio nel corso di questa tesi, l’Income Approach si basa sulla capacità di un immobile nel generare benefici monetari potendoli convertire in valore capitale.
Per ottenere tale prezzo si deve passare attraverso tre procedimenti che sono: - Capitalizzazione diretta, si divide il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione o moltiplicando il reddito per il Gross Rent Multiplier è il rapporto tra il prezzo di un investimento immobiliare per il suo reddito annuo di locazione prima di contabilità per le spese, come le tasse di proprietà, assicurazioni, ed altre utilità (Wikipedia). - Capitalizzazione finanziaria, in cui il valore di un immobile si ottiene con redditi futuri mediante una procedura di sconto finanziario, riferendosi ad annualità di reddito con un piano d’investimento a rate costanti e regolari (Simonotti, 2006). - Analisi del Flusso di Cassa Scontato, permette di calcolare il flusso di cassa complessivo di investimento immobiliare determinando il reddito netto e lordo oltre ad un saggio di capitalizzazione (www.sole24ore.it).
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Il Cost Approach o metodo del costo si basa sul concetto che un ipotetico compratore è disposto a pagare un immobile secondo il valore del terreno edificabile più il costo di costruzione di un altro stabile, con le medesime caratteristiche ed in buono stato manutentivo. Per determinare il prezzo si deve tener conto del valore di mercato del terreno e del costo di ricostruzione dell’immobile, tenendo conto del deprezzamento maturato (Simonotti, 2006).
In Italia gli IVS sono stati introdotti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, edito da Tecnoborsa, in cui si definisce la metodologia e l’impianto teorico delle procedure. Il codice si occupa di definire i valori e i procedimenti di stima, i criteri per la misurazione delle consistenze, gli elementi per la relazione inoltre fornisce un codice etico del valutatore e cerca di uniformare gli standard valutativi con quelli contabili (Simonotti, 2006).
La definizione del valore che dipende dallo scopo della perizia, tiene conto dei criteri tradizionali che sono il mercato, il costo la trasformazione, la complementarietà e la sostituzione.
Il Codice delle Valutazioni Immobiliari distingue tra il valore di mercato e altri valori. Il primo rappresenta il più probabile prezzo di mercato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data di stima (Codice delle Valutazioni Immobiliari, 2011), mentre negli altri valori sono compresi il valore di investimento, cauzionale, assicurabile, di costo, di realizzazione, di liquidazione o vendita forzata, imponibile, locativo, di trasformazione e di complementarietà.
All’interno del codice vengono definiti i segmenti di mercato in funzione delle caratteristiche qualitative e quantitative, come la locazione, la tipologia, la posizione ed inoltre la superficie viene considerata al pari delle altre per la descrizione dell’immobile.
Si definiscono inoltre gli indici mercantili che rappresentano il rapporto tra la superficie primaria, quella abitabile e la secondaria data dalle pertinenze. Questi indici difficilmente si rilevano da dati oggettivi di mercato a cui non si applicano gli standard di misura in quanto sono soggetti a variazioni delle fasi di mercato.
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I procedimenti di valutazione permettono di determinare il valore di mercato e quelli diversi, si riferiscono a metodologie valide ed in grado di essere ripetute che dimostrino il risultato della stima e la sua verifica.
Il rapporto di valutazione è l’atto conclusivo della stima, comprende le varie fasi che hanno portato alla definizione del prezzo, dalla definizione dell’incarico, alla selezione dei dati, fino ad arrivare alla stima dell’immobile con una sintesi conclusiva.
Si definisce inoltre il codice di condotta che deve essere seguito da valutatori esperti che non abbiano pregiudizi o interessi personali, in modo da ottenere una stima il più possibile equa e senza fraintendimenti.
L’ultima fase è il riesame della valutazione, in cui un valutatore esterno revisiona il lavoro svolto dal perito esercitando un giudizio imparziale. Quest’ultimo passaggio serve per garantire la massima trasparenza, correttezza e la qualità dei rapporti di valutazione poiché il riesame delle valutazioni è parte integrante dell’attività professionale del valutatore (Codice delle Valutazioni Immobiliari, 2011).
20 1.5 Il Market Comparison Approach
Il Market Comparison Approach (MCA) è un procedimento comparativo di stima diretta pluriparametrica che mette a confronto l’immobile oggetto di stima con altri simili compravenduti di recente ad un prezzo noto.
L’MCA si sviluppò nella prima metà del Novecento negli Stati Uniti, quando i periti dovevano fornire, in ambito giurisdizionale, delle prove documentate ai magistrati che avevano bisogno di assegnare valori monetari agli immobili. Per ottenere una valutazione, venivano cercate e messe a confronto le compravendite di immobili con caratteristiche simili, avvenute in periodi vicine a quelle in oggetto.
L’MCA può essere utilizzato nella stima sia di singoli immobili che di complessi immobiliari, purché si disponga di un sufficiente numero di transazioni affidabili e di una recente compravendita. Maggiore è il numero di dati con i quali si può confrontare l’immobile di stima e più verosimile sarà la valutazione.
Per effettuare un confronto è sufficiente possedere 3 o 4 dati relativi ad ogni caratteristica: si genererà così un valore professionale.
Al fine di confrontare i beni tra loro bisogna tener conto di determinati fattori:
- la vicinanza temporale, intesa come il tempo intercorso tra le compravendite avvenute e la data di valutazione,
- il grado di similitudine degli immobili,
- la localizzazione, poiché zone diverse avranno valori economici differenti, - l’efficienza dei beni, intesa come lo stato manutentivo, il grado di finitura.
Il procedimento di stima dell’MCA si basa sul confronto tra l’oggetto di stima (subject) e immobili simili (comparables) di cui siamo certi del prezzo. Il valore ottenuto dalla comparazione è dato da aggiustamenti sistematici rilevati in base alle caratteristiche degli immobili di confronto. Questi valori sono il perno dell’MCA e sono costituiti dai prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari. La definizione di prezzo marginale è molto importante perché esprime la variazione del valore totale al variare del singolo carattere. La variazione può essere negativa quando all’aumentare del prezzo marginale corrisponde una diminuzione del totale, può essere positiva
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quando aumenta sia il valore singolo che il totale, può essere nulla quando la variazione del singolo non comporta nessun cambiamento.
L’MCA si articola in varie fasi:
1 - Analisi del mercato, nello stesso segmento immobiliare rilevazione di compravendite avvenute recentemente,
2 – Ricerca dei dati immobiliari dell’oggetto di stima (visure, planimetrie, foto, ecc.), 3 – Scelta delle caratteristiche immobiliari che saranno gli elementi di comparazione, 4 – Compilazione della tabella dei dati,
5 - Valutazione dei prezzi marginali (aggiustamenti), 6 – Elaborazione della tabella di valutazione,
7 - Riepilogo della valutazione e esposizione dei dati ottenuti.
La prima fase della scelta del mercato è basata sulle caratteristiche dell’immobile di stima (pivot), si cercano i parametri quantitativi utili ai fini della valutazione.
È importante nell’analisi estimativa scegliere le caratteristiche che andranno a formare il prezzo di mercato degli immobili. La seconda parte del procedimento si basa sulla determinazione dei fattori qualitativi che andranno a definire il valore dell’immobile.
Si deve fare una distinzione tra caratteristiche quantitative e qualitative. Le prime si rilevano in base alla consistenza fisica mentre le seconde si basano su pregi e difetti suscettibili di una classificazione rappresentate da nomenclatori che servono per descrivere e catalogare le classi immobiliari assegnando ad esse un valore univoco (Manuale Operativo delle Stime Immobiliari, 2011).
Le caratteristiche quantitative sono fornite da unità tecniche, economiche, fisiche, in cui l’entità è misurata secondo uno scala cardinale con unità di misura corrente (metri quadri, percentuale, numeri, ecc.); questa scala è costituita da numeri reali o da numeri interi e permette di utilizzare le quattro operazioni e gli strumenti di analisi quantitativa.
Le caratteristiche qualitative di un immobile, quali lo stato manutentivo, la panoramicità, la luminosità, ed altre sono raccolte attraverso precise scale di misura. La scala nominale è descrittiva del fenomeno e utilizza un valore numerico con
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variabile dicotomica (0 o 1) che indica la presenza o l’assenza di una qualità o funzione dell’oggetto (ascensore, impianto elettrico, ecc.).
La scala ordinale esprime il grado di qualità di determinate tipologie in una serie ordinata. Quest’ordine è rappresentato sia da numeri ordinali che da espressioni come scarso, mediocre, buono (si può riferire allo stato manutentivo, alle finiture, …).
La scala ad intervalli indica la distanza tra le classi, utilizza numeri reali che forniscono un punteggio, quello con il valore più alto identifica la classe migliore. Il problema maggiore consiste nel passare dalla scala qualitativa a quella quantitativa poiché c’è una perdita delle informazioni rilevate, a fronte di una maggiore sintesi che permette l’utilizzo delle procedure di calcolo complesse e l’impiego delle quattro operazioni fondamentali (Il Triangolo, 2012).
SCALA NOMINALE SCALA ORDINALE SCALA AD INTERVALLI SCALA CARDINALE Proprietà descrittiva ordinamento distanza non è ordinaria Operazioni di base presenza/ assenza maggiore/ minore definizione intervalli possibile eseguire le operazioni fondamentali
Tabella Valutazioni Scale
Nel procedimento di stima è importante ricordare la scelta delle caratteristiche che vengono usate, poiché al variare di queste si verificano cambiamenti di prezzo. Diventa quindi utile introdurre il concetto di caratteristiche composte. Esse si formano quando c’è una forte correlazione tra due caratteristiche distinte. È il caso del legame che ci può essere tra la luminosità e l’affaccio di un immobile, in cui la prima è legata positivamente alla seconda.
Le caratteristiche, intese come singole, unite da legami di ordine geometrico da relazioni tecniche, funzionali, economiche formano una caratteristica composta che permette sia di avere nella stima maggiori gradi di libertà sia un utilizzo minore di
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caratteristiche da analizzare. Resta inteso che queste nuove riflettano la formazione del prezzo di mercato (Simonotti, 2006).
La tabella di valutazione dell’MCA è composta dai dati immobiliari dell’immobile oggetto di stima (subject) e quelli di confronto (comparables) che vengono inseriti nelle colonne, mentre le caratteristiche immobiliari e i prezzi nelle righe.
La successione dei dati nelle righe è un ordine convenzionale che rispecchia le operazioni di valutazione: la data della compravendita, le caratteristiche superficiali, la posizione ed infine le caratteristiche qualitative.
Prezzo e Caratteristica Immobile comparabile 1 Immobile comparabile 2 ……. Immobile comparabile n Immobile da stimare
Tabella di Valutazione - Testata
Una volta scelti gli immobili di confronto, si esegue l’analisi dei prezzi marginali per ogni caratteristica indicata nella tabella di valutazione.
Nella tabella dei dati da compilare, il primo dato da inserire è il prezzo/valore degli immobili di comparazione di cui siamo certi. Una volta inserito questo dato si valutano le singole voci che determineranno il prezzo.
1- La prima caratteristica da inserire è la data del contratto che come si è detto deve essere il più possibile vicina nel tempo a quella della stima. Il prezzo marginale è dato dal tasso semestrale di variazione dei prezzi del segmento immobiliare scelto. 2 - La superficie è la caratteristica senz’altro più rilevante: essa può essere classificata in principale, relativa ai locali “abitabili” che valorizzano maggiormente l’immobile, o secondaria (comprensiva dei terrazzi, balconi, aree a comune, garage, soffitte, cantine, mansarde).
Il prezzo marginale è calcolato mediante teoremi mercantili riferiti alla superficie principale dell’immobile con una serie di corollari sulle altre superfici. I teoremi che ne derivano sono in funzione dell’immobile e dei dati disponibili (Simonotti, 2006). Nel caso in cui la superficie principale non sia provvista di area esterna la formula per calcolare il prezzo marginale è la seguente:
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( ) ∑
P - prezzo totale dell’immobile S1 - superficie principale Si - superficie secondaria
π - rapporto mercantile della superficie secondaria σ - rapporto di posizione
3 - Nei casi in cui l’immobile oggetto di stima sia fornito di una superficie esterna la si può calcolare come il rapporto tra l’area di impronta della costruzione e l’area totale. Tale rapporto è dato dal fatto che la superficie esterna può essere intesa come l’area totale del lotto in cui insite la costruzione o la porzione di superficie nei pressi della costruzione.
Il prezzo marginale è determinato da teoremi mercantili del prezzo che si possono calcolare o con il prezzo medio espresso dal mercato o dal rapporto terreno immobile.
La formula è:
( )
P - prezzo di mercato
Ct - incidenza dell’aera edificata Sl - superficie del lotto
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4 - I servizi rappresentano le dotazioni tecnologiche e tipologiche dell’immobile, si calcolano mediante una scala cardinale in cui le unità di misura sono i metri quadri e i numeri.
Il prezzo marginale tiene conto della durata e dell’anzianità degli stessi, la stima è data dal costo dell’impianto deprezzato, in maniera lineare, in funzione della vetustà.
( ) ( )
C - costi d’impianto t - vetustà
n - vita utile
5 - Il livello del piano è una caratteristica che può avere valenza positiva se nell’immobile è presente l’ascensore, in caso di assenza il valore può essere nullo o negativo. Per calcolare il prezzo marginale si deve stimare mediante il saggio di variazione del particolare segmento di mercato immobiliare (Simonotti, 2006).
( )
P(l+1) - prezzo totale del piano superiore Pl - prezzo del piano considerato
In alcuni casi si può verificare che la differenza di piano venga espressa dal mercato con un prezzo marginale a forfait. Le scala di misura che si utilizza per questa caratteristica è cardinale discreta, l’unità di misura è il numero.
6 - Nella valutazione immobiliare si tiene conto degli impianti, sia ad uso esclusivo che condominiali, nel caso di appartamenti.
Gli impianti ad uso privato si riferiscono alle dotazioni dell’immobile e contribuiscono alla formazione del prezzo, vengono stimati secondo la scala
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cardinale, l’unità di misura è il numero che tiene conto della potenza, dello sviluppo geometrico, ecc.
Il prezzo marginale degli impianti è dato dal relativo costo di costruzione, diminuito del valore che si ottiene dal rapporto tra vetustà e vita utile; si può valutare l’incremento di valore dell’immobile nel possedere gli stessi nello stato di manutenzione in cui si trovano.
Il valore degli impianti si calcola in maniera analitica, andando a considerare la manodopera, i materiali utilizzati, le spese generali o talvolta a forfait.
( ) ( )
C - costo dell’impianto t - vetustà
n - vita utile
In presenza di impianti condominiali il prezzo marginale tiene conto del costo dell’impianto che viene deprezzato sia della vetustà che della “vita” media dello stesso e tiene conto anche della pro quota dell’immobile. Questa quota solitamente indica la parte di proprietà poiché ci si riferisce al valore delle unità immobiliari condominiali. Risulta importante stabilire la relazione che c’è tra il prezzo marginale e il livello del piano e in alcuni casi è utile vedere la presenza o l’assenza dell’ascensore che determina l’appartenenza o meno ad alcune tipologie di edifici.
7 - Altra caratteristica tipologica di un immobile è lo stato di manutenzione che indica il grado di deterioramento fisico dello stabile e che tiene conto dell’attuale condizione, della conservazione e della manutenzione.
Per valutare questa caratteristica, che utilizza come unità di misura la scala ordinale o cardinale discreta andando ad assegnare un punteggio, si deve stabilire a priori un nomenclatore il quale ci permetterà di fornire il punteggio.
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Il prezzo marginale tiene conto della diversità di classe e viene stimato in base ai costi d’intervento che sono necessari per passare da una classe inferiore ad una superiore. Si può stimare l’intervento, di manutenzione o di adeguamento, con un preventivo di spesa, con un computo metrico o talvolta attraverso un prezzo a forfait.
8 - Il garage, il box, il posto auto sono identificate come categorie annesse all’immobile principale e come tale possono essere valutate sia insieme alla superficie primaria o come fondo con un proprio mercato e con suo prezzo. La scala di misura è cardinale, le unità di misura sono i metri quadri o i numeri.
Come detto precedentemente il garage può essere considerato come superficie annessa o collegata ad un immobile quindi il suo prezzo marginale si calcola come il rapporto mercantile tra le due superfici.
( )
π - rapporto mercantile
P1 - prezzo marginale superficie principale
Nel caso in cui l’immobile sia autonomo, il prezzo marginale è calcolato in base al valore di mercato, utilizzando l’MCA o un altro metodo di stima.
9 - Nella valutazione immobiliare il panorama, la luminosità, l’esposizione, l’affaccio rappresentano caratteristiche qualitative dell’immobile che mirano a mettere in risalto il contesto ambientale, di conseguenza lo possono valorizzare o deprezzare.
Essendo caratteristiche qualitative sono rappresentate da nomenclatori e la loro misurazione avviene in base alle attribuzioni di un giudizio. Servono a descrivere in maniera univoca la caratteristica scelta. Per la loro attribuzione si utilizza la scala cardinale che definita preventivamente permette di dare un giudizio univoco.
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Un esempio molto semplificato di come si può rappresentare il modello descritto fino ad ora è la tabella dei dati che viene inserita qui sotto. Il grafico sottostante mette in relazione i tre comparables noti con il subject di cui vogliamo stabilire il valore. Nella colonna di sinistra vengono elencate le caratteristiche che secondo l’operatore sono determinati ai fini valutativi, mentre sulla destra ad ognuna di esse viene dato un punteggio in base all’unità immobiliare.
Tabella dei
Dati
Prezzo / Caratteristiche Unità A Unita B Unità C Subject
Valore (€) € 230.000 € 200.000 € 190.000
Data Contratto (mesi) 5 8 7 0
Superficie (mq) 103 88 90 94
Superficie esterna (mq) 10 20 15 10
Servizi (n) 2 1 1 2
Livello del piano (n) 4 0 0 2
Impianti 1 1 1 1
Stato Manutentivo 3 3 2 2
Garage (mq) 15 14 10 10
Affaccio/Panorama/Luminosità 4 2 2 3
29 1.6 Osservatorio del Mercato Immobiliare
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) fu introdotto nel 1993, all’interno del Dipartimento del Territorio con la funzione di gestire una banca dati relativa ai valori del mercato immobiliare del territorio nazionale (Manuale OMI, 2009).
Gli uffici Tecnici Erariali potevano ottenere la maggior trasparenza estimativa nel settore immobiliare, mediante rilevazioni semestrali, monitorare l’andamento del mercato e all’interno di aree comunali creare zone omogenee.
L’obbiettivo era quello di garantire la maggiore affidabilità possibile delle quotazioni immobiliari, formare banche dati per l’Agenzia del Territorio per permettere di studiare e valutare l’andamento del settore immobiliare in modo da vederne i cambiamenti e gli sviluppi.
Ai fine delle valutazione immobiliare è importante consultare i dati esistenti e certificati sulle quotazioni degli immobili e degli affitti presenti sul territorio nazionale. La banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), con cadenza semestrale, fornisce per delimitate zone territoriali, un intervallo massimo e minimo di prezzi di mercato per tipologia immobiliare, per unità di superficie, per stato manutentivo e conservativo (Manuale Banca dati Quotazioni OMI, 2015). L’OMI è lo strumento messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate che permette a tutti di poter usufruire di tali valori. Queste quotazioni individuano un intervallo di prezzo in cui è possibile trovare il valor medio di unità immobiliari in condizioni ordinari. È opportuno ricordare che la forbice di prezzo individuata non è sostitutiva di un’accurata stima immobiliare.
Le quotazioni immobiliari vengono individuate per ogni ambito territoriale (Zone OMI), per destinazione d’uso, per tipologia edilizia, per stato di manutenzione e conservazione. Fondamentale per la valutazione è l’individuazione di aree omogenee di mercato che vengono definite come la porzione continua del territorio comunale, in cui si trovano uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali (Manuale Banca dati Quotazioni OMI, 2015).
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1.7 Il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari
L’Agenzia del Territorio ha visto cambiare il mercato immobiliare, sia negli attori che nelle modalità di investimento, con l’inevitabile conseguenza di modificarne l’approccio al controllo fiscale. L’attività estimativa ha assunto, soprattutto per gli enti locali e pubblici, un ruolo sempre più importante come ausilio tecnico nelle attività decisionali e amministrative. L’ampliamento del mercato e la scarsa informazione economica, intesa come trasparenza del settore, hanno richiesto un cambiamento nelle procedure estimative in modo da renderle più chiare e fruibili a tutti.
Bisogna ricordare che le difficoltà valutative sono date anche dall’eterogeneità del mercato italiano che, soprattutto nel settore abitativo, presenta una varietà dei prezzi unitari maggiore rispetto ad altri paesi del Nord Europa.
In questa ottica di ammodernamento deve essere visto il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI, 2011) grazie al quale, i tecnici dell’Agenzia sono stati dotati di regole condivise, consentendo una maggiore uniformità di comportamenti tecnici e formulazione di giudizi oggettivi.
Come primo obbiettivo vi è la ricerca della standardizzazione dei processi estimativi, andando a migliorare la qualità estimativa dei tecnici in fase di valutazione, permettendo loro di adeguarsi ai cambiamenti.
Il secondo presupposto sta nel fornire metodologie sempre più innovative che permettano il confronto con gli standard internazionali di valutazione, specialmente quelli a carattere finanziario di scuola anglosassone.
Infine il manuale cerca di creare una maggiore interazione tra i vari settori dell’Agenzia, ovvero tra i tecnici che operano nell’ambito dell’Osservatorio del Marcato Immobiliare e i tecnici valutatori.
Il manuale si divide in due parti: nella prima si illustrano i prodotti estimativi dell’Agenzia con richiami di teoria dell’estimo, nella seconda vengono illustrate le linee guida operative.
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Il modello utilizzato è l’MCA in cui il tecnico viene guidato nella scelta del mercato di riferimento e sono chiare le caratteristiche scelte per la formazione del prezzo finale della valutazione.
Stabilito il subject e i comparables, che devono essere almeno cinque, il procedimento si articola nelle seguenti fasi:
- analisi del marcato, ricerca di compravendite recenti, con immobili appartenenti alla stessa categoria OMI,
- individuazione completa dei dati immobiliari (visura, planimetria, foto), - scelta delle caratteristiche immobiliari,
- compilazione della tabella dei dati,
- compilazione della tabella dei prezzi marginali, - compilazione della tabella di valutazione, - sintesi estimativa.
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2. La ricerca e classificazione dei comparables
2.1 Generalità
Di seguito verranno descritte le fasi necessarie per la ricerca dei comparables da inserire nel il procedimento comparativo pluriparametrico del Market Comparison Approach per la valutazione di due immobili situati nella località di Montefoscoli, nel comune di Palaia, provincia di Pisa che si configurano come due unità poderali (Belvedere e Valle Olmino) di proprietà della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli s.r.l. (SAFR).
Per la stima è stata utilizzata una variante dell’MCA proposta dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dell’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate).
Come comparables sono state utilizzate compravendite di beni immobili con caratteristiche affini, ricadenti nello stesso comune nel periodo che va dal 2006 al 2014.
La località in cui abbiamo deciso di scegliere gli immobili di questo lavoro è Montefoscoli, che dista 31 Km da Pisa ed è situata nell’entroterra della provincia, in una zona tipicamente collinare, votata all’agricoltura ad indirizzo cerealicolo – foraggero e vitivinicolo.
Le unità immobiliari utilizzate per il confronto (comparables) erano anch’esse di proprietà della sopracitata SAFR a cui erano pervenuti mediante atto pubblico del 28 ottobre 2004 dalla Fondazione Gerolamo Gaslini di Genova, e che erano state vendute, in successive occasioni, tra il 2006 e 2014.
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Tali fabbricati ricadono in un area di 4 Km quadrati tutti ricadenti in località Montefoscoli. I due subjects, Podere Belvedere e Valle Olmino, presentano caratteristiche profondamente diverse tra loro, come la localizzazione, lo stato manutentivo, l’accessibilità.
Il primo passaggio è stato quello di individuare gli immobili sulla cartina, per questo scopo è stato utilizzato Google Earth.
Google Earth - in giallo sono indicati comparables, in rosso i subjects
Come detto precedentemente, sono stati ricercati immobili con caratteristiche oggettive e soggettive simili ai due da stimare e, pertanto, con la ricerca, sono state escluse quelle particelle che non avevano tali requisiti. .
36 - simili caratteristiche edilizie,
- essere state oggetto di compravendita, - appartenere alla zona di Montefoscoli.
Al tempo stesso, non sono stati presi in considerazione gli immobili: - trasferiti per successione,
- trasferiti per donazione,
37 2.2 L’analisi dei comparables
Alla fine della ricerca, sono state selezionate le seguenti unità immobiliari utilizzate come comparables:
- Podere San Giuseppe, atto di compravendita 20 luglio 2006, - Podere la Rimessa, atto di compravendita 20 dicembre 2006, - Podere Collinella, atto di compravendita 11 marzo 2010, - Podere Fiume, atto di compravendita 30 aprile 2013, - Podere i Poggi, atto di compravendita 19 dicembre 2014 - Podere la Badia, atto di compravendita 25 novembre 2014.
Per ogni comparables il lavoro eseguito è stato suddiviso in due momenti distinti,
1 - Reperimento delle informazioni:
- analisi dei contratti di compravendita, - identificazione catastale degli immobili, - individuazione dei fabbricati sulla mappa.
2 - Verifica dei dati: - sopralluogo,
- accertamento della corrispondenza dei dati catastali con le informazioni in possesso.
Di seguito verrà descritto il lavoro sopracitato prendendo come esempio il Podere San Giuseppe del quale, come detto precedentemente, è stato reperito il contratto di compravendita che ci è stato fornito dalla parte venditrice. Tale lavoro è stato svolto, in modo analogo, per tutti i comparables scelti.
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2.2.1. Un esempio di ricerca e analisi di un comparables: il Podere San Giuseppe
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Come si può vedere dalla prima pagina, la prima informazione che possiamo estrapolare è la data dell’atto, avvenuto il 20 luglio 2006 (evidenziato in rosso). Successivamente vengono indicate le due parti: venditrice (sottolineato in giallo) e la parte acquirente (sottolineato in blu).
La parte cerchiata in verde ci fa vedere in quale Conservatoria dei Registri Immobiliari è stato trascritto l’atto di compravendita. Tale ufficio, situato in ogni provincia italiana, è preposto alla consultazione di diversi documenti quali: trascrizione dei passaggi di proprietà, iscrizioni sugli immobili (ipoteche, privilegi, diritti, servitù) e registrazioni di atti come le locazioni immobiliari.
L’area di interesse di ogni Conservatoria non segue i confini della provincia (ma, forse, quelli delle Diocesi). Infatti, nel caso in esame, nonostante gli immobili ricadano nella provincia di Pisa, la Conservatoria in cui sono stati trascritti gli atti è quella di Livorno.
Un’altra precisazione va fatta sulla differenza tra le informazioni reperibili al Catasto e alla Conservatoria. Nel primo ufficio, mediante la visura catastale, si possono reperire informazioni sugli intestatari dei fabbricati o dei terreni, l’identificazione del bene (foglio, particella, subalterno), la consistenza, la categoria, la superficie e i redditi (dominicale, agrario).
Tuttavia, siccome la finalità del Catasto è prettamente fiscale, esso prova la titolarità giuridica del bene: cioè l’esistenza di diritti reali su esso.
È in Conservatoria che, mediante un’ispezione ipotecaria è possibile identificare l’effettiva proprietà del bene, l’esistenza di ipoteche, diritti, pignoramenti che gravano sull’immobile.
Concludendo si può dire che il Catasto fornisce dati relativi all’immobile non probatori mentre in Conservatoria si trovano tutte le informazioni relative alla proprietà giuridica del bene.
Continuando nella ricerca dei dati necessari ai fini valutativi si è cercato di capire quale fosse l’oggetto della compravendita. Nella seconda pagina dell’atto viene fatta una descrizione anche catastale del bene.
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Pagina 3 - atto Podere San Giuseppe
Ai fini della vendita è fondamentale l’esatta identificazione dell’immobile che costituisce l’oggetto della compravendita, sia nel caso di un fondo, di un fabbricato o di un appartamento. La descrizione deve essere corredata degli esatti confini perimetrali dello stesso (Cass. Civ. Sez. II, 9857/07); infatti nel caso in cui vi sia discordanza tra i dati catastali relativi al numero di mappa e quelle forniti dai confini, la giurisprudenza privilegia quest’ultimi (Wikijus.it). Ai fini della completezza informativa è fondamentale che nell’oggetto dell’atto di compravendita vengano riportati sia i dati catastali che l’indicazione dei confini.
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Pagina 3 - atto Podere San Giuseppe
Dopo aver trovato il valore della compravendita, cerchiamo un altro dato che può essere utile ai fini della valutazione; cioè la presenza di servitù attive o passive che potrebbero gravare sul fabbricato o sui terreni. La servitù indica un diritto reale di godimento su una cosa altrui, e consiste nel peso o limitazione imposto a un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente ad un’altra persona (Codice Civile, art. 1027).
Pagina 4 - atto Podere San Giuseppe
Come sottolineato dall’articolo 2 del presente atto il bene viene venduto con l’accettazione di tutte le servitù e diritti di cui la parte acquirente si dovrà far carico.
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Dopo aver analizzato questo primo contratto, relativo al Podere San Giuseppe e al resede esclusivo, è stato preso in considerazione un secondo atto di compravendita stipulato in data 20 dicembre 2006 (sei mesi dopo), sempre tra le stesse parti, ma avente come oggetto un appezzamento di terreno agricolo con superficie catastale di 42.320 metri quadrati.
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Pagina 2 - atto Podere San Giuseppe
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Considerando che si tratta di terreno agricolo, ai fini valutativi è importante conoscere quali sono gli strumenti urbanistici del Comune di Palaia per le suddette zone. Mediante il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) che viene rilasciato dall’ufficio edilizia privata dell’amministrazione comunale competente, sono indicate le prescrizioni urbanistiche ed edilizie della zona interessata. Il CDU è un certificato a titolo oneroso che deve essere obbligatoriamente allegato al contratto nel caso di una compravendita di terreni.
In questo caso i terreni in oggetto ricadono tutti in ambito “Territorio Agricolo all’interno dell’unità territoriale ambientale……”. La loro destinazione è prettamente agricola senza alcuna possibilità edificatoria.
Pagina 3 - atto Podere San Giuseppe
Terminata la parte di lettura degli atti di compravendita, si è passati all’identificazione catastale. L’Agenzia delle Entrate fornisce la possibilità di fare visure catastali on line gratuitamente e, pertanto, è possibile conoscere la rendita
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catastale. Considerando che l’atto è avvenuto nel 2006 e le visure sono state fatte nel 2017, si sono riscontrate delle modifiche catastali.
Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere San Giuseppe
Nel confronto tra le informazioni catastali tra l’atto di compravendita e le visure on line, si nota che vi è stata la creazione i un nuovo subalterno, il numero 4.
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Osservando la visura catastale aggiornata i subalterni 1,2,3 sono stati soppressi ed hanno originato il subalterno 4. Tale modifica, richiesta dalla parte acquirente, ha portato ad un cambiamento di categoria rispetto a quello indicato nell’atto.
La classe attuale è A/7 che identifica un “abitazione di tipo villino”, mentre prima era A/4 “casa di tipo popolare”. Di conseguenza è cambiata anche la consistenza e la rendita catastale che si è adeguata alla nuova categoria.
Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere San Giuseppe
Medesimo lavoro è stato eseguito per le particelle appartenenti al catasto terreni, anche in questo caso sono state fatte delle variazioni catastali che hanno creato delle porzioni all’interno della particella ma non è stata modificata la superficie.
Come esempio di variazione si riporta la particella 48 del foglio 65, che nell’atto di compravendita, è estesa 3.860 mq con un reddito dominicale di € 13,95 e reddito agrario di € 9,97. Le visure on line aggiornate mostrano che l’estensione è rimasta la stessa ma si sono create due porzioni A e B con qualità diverse (seminativo, uliveto) e redditi differenti.
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Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere San Giuseppe
Terminata la fase del reperimento di informazioni dagli atti di compravendita e dalle visure catastali è stato necessario identificare l’unità immobiliare e particelle relative ai terreni sulla cartina. Per tale scopo è stato utilizzato il GEOscopio delle Regione Toscana che è uno strumento webgis (gratuito) in cui è possibile visualizzare ed interrogare i dati geografici della regione (regione.toscana.it).
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GEOscopio – scala 1:15.000 Località Montefoscoli
Partendo dall’immagine catastale dell’intera area scelta per il presente lavoro, si individua il Podere San Giuseppe e i terreni in oggetto. Per fare questo lavoro si utilizza la scala di 1:2.000 in modo da poter identificare al meglio le particelle. Utilizzando questa scala e la sovrapposizione delle particelle sulla foto aerea si possono verificare, per i terreni, la corrispondenza tra la qualità descritta nella visura catastale con l’effettivo indirizzo colturale.
Talvolta ci possono essere delle diversità e queste possono creare delle differenze di prezzo, infatti se per un seminativo irriguo della provincia di Pisa il valore medio indicato dall’Agenzia delle Entrate per il 2014 è 2 €/mq, per un pascolo è 0,15 €/mq (Valori agricoli medi Toscana, 2014).
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Conclusasi la prima fase di indagine e reperimento dei dati attraverso lo studio dei contratti di compravendita, l’analisi delle visure catastali, la sovrapposizione area, si è passati ad una seconda fase: il sopralluogo.
L’indagine visiva, lo studio dei luoghi è molto importante ai fini valutativi perché serve per dare un valore all’oggetto della stima.
Mediante il sopralluogo è possibile verificare tutte quelle informazioni che sono state reperite dagli atti e dalle visure. Quando si deve fare una stima immobiliare si utilizza anche la planimetria del fabbricato, solitamente allegata all’atto o fornita dal proprietario, per verificare la conformità urbanistica tra la stessa e la realtà effettiva dell’unità immobiliare. La planimetria catastale, che viene registrata in Catasto, è la rappresentazione in scala 1:200 di un’unità immobiliare (casa, garage, capannone, ecc.) da cui è possibile ricavare la suddivisione e destinazione d’uso dei locali interni, i contorni, la conformità con le regole catastali, la superficie o altre informazioni (Agenzia delle Entrate.it).
Per questo lavoro pur essendo in possesso delle planimetrie, ci siamo basati sulle informazioni catastali riportate nelle visure catastali e nei sopralluoghi ci si è limitati a valutare lo stato manutentivo, la posizione e la tipologia e la qualità dei terreni annessi all’abitazione.
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Immagine del Podere San Giuseppe
Per quanto attiene il Podere San Giuseppe, considerato che la compravendita risale al 2006, esso è stato da noi valutato a quella data (e, quindi prima delle migliorie effettuate dai nuovi proprietari), in quanto il prezzo dell’immobile era, ovviamente, riferito allo stato manutentivo del momento dell’acquisto.
Così come è stato illustrato per il podere San Giuseppe, lo stesso tipo di lavoro è stato eseguito per gli altri cinque comparables. Il reperimento di più informazioni possibili ha permesso di comprendere meglio il valore di ogni singolo fabbricato.
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2.3 L’analisi dei subjects Valle Olmino e Belvedere
I subjects presi in esame sono due unità immobiliari che presentano caratteristiche molto differenti tra di loro; essi appartengono entrambi alla SAFR e ricadono nel Comune di Palaia, in località Montefoscoli.
Il Podere Belvedere è situato lungo la strada Comunale Grotta al Leccio che collega
Montefoscoli a Palaia, a cinquecento metri dal centro abitato della località precedentemente citata. L’immobile è costituito da una casa colonica di due piani fuori terra, due annessi agricoli e un resede. Il fabbricato è stato abitato fino agli inizi del 2015; da quel momento in poi risulta disabitato.
Il fabbricato ha una tipica forma di casa colonica toscana, è costruita in muratura e lo stato manutentivo del corpo principale è in condizioni mediocri, alcune finestre e porte sono pericolanti. Il primo annesso è adiacente alla casa nella zona sud ed è costruito in lamiere ed è in completo stato di abbandono. Il secondo, staccato dal fabbricato di una decina di metri in zona nord–est, è costruito per la quasi totalità in muratura e presenta gravi segni di instabilità.
Il fabbricato è sprovvisto di allacciamento alla rete idrica, l’impiantistica risulta ormai obsoleta.
Catastalmente l’immobile risulta censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU) del Comune di Palaia al Foglio 68 particella 298 subb. 1,2,3,4 .
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Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Belvedere sub 1
Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Belvedere sub 2
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Visura on-line Agenzia delle Entrate – Podere Belvedere sub 4
La superficie dell’unità immobiliare è di 316,80 mq, e nelle visure catastali è identificata dal subalterno 4, con una consistenza di 9,5 vani. La visura catastale in alcuni casi non fornisce i metri quadri ma usa il “vano catastale” che è l’unità di misura della consistenza di un immobile. Con questo termine si intende lo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da pareti ed avente luce diretta; intesa come qualsiasi apertura di comunicazione tra un ambiente e l’esterno, indipendentemente dalla sua forma, dalle sue dimensioni, dalla sua ubicazione, anche nel caso fosse sbarrata da inferriata (Ministero delle Finanze, circolare 127 del 18 luglio 1939). I due annessi, identificati catastalmente ai subalterni 2 e 3, risultano avere, complessivamente, una superficie di 57 mq, il resede esclusivo, subalterno 1, ha un area di 1.170 mq; inoltre Belvedere possiede un appezzamento di terreno agricolo di 12.450 mq.
Scheda Urbanistica: considerato il Regolamento Urbanistico vigente e le norme tecniche di attuazione del Comune di Palaia, l’area di nostro interesse ricade nell’Art. 51 del sopracitato regolamento. Al punto 3 dell’articolo citato: “Il patrimonio edilizio esistente relativamente all’area storica è compreso nell’ambito della conservazione ai fini del recupero e risanamento conservativo degli edifici di valenza storica-ambientale” (Allegato 1).
