La fase di cantiere comprende tutti gli aspetti economici della costruzione dell’opera, dalle fasi preliminari di esproprio alla completa realizzazione, comprendendo anche la sistemazione urbanistica. I criteri di questa fase rappresentano quindi i costi di costruzione e dipendono dalle quantità previste, per ogni voce. Gli indici di misurazione saranno quindi tutti quantitativi, derivanti dalla misurazione, per ogni alternativa, della voce in esame. 2. Fase prestazionale
In questa fase si prendono in considerazione tutti gli effetti che l’entrata in funzione dell’opera può comportare, su popolazione, ambiente, urbanistica e turismo. L’obiettivo è quello di evidenziare le potenzialità e le criticità che ogni alternativa offre nella fase di esercizio, valutando l’effettiva possibilità di fruibilità, l’impatto ambientale, gli effetti sul tessuto urbano, i quali possono essere positivi, negativi o indifferenti. Questa fase è la più delicata da definire, poiché si tratta di criteri in buona parte qualitativi, nei quali è necessario dare un giudizio, sulla base di previsioni e non di dati effettivamente misurabili. Alcuni indici sono quindi assegnati facendo riferimento a casi analoghi, altri invece sulla logica razionale.
3. Fase gestionale
Si riferisce anch’essa alla fase di esercizio dell’opera, considerando però i costi e i ricavi della gestione e conduzione, ponendosi quindi dal punto di vista economico e finanziario. Come è importante l’aspetto degli effetti sul contesto sociale e urbanistico, lo è altrettanto quello della effettiva sostenibilità di gestione dell’opera, poiché l’eventuale mancanza di risorse per il mantenimento porterebbero inevitabilmente al fallimento dell’opera, nonostante tutti i benefici che essa potrebbe portare. Si pone quindi l’attenzione anche su questo aspetto non trascurabile, fondamentale specialmente per alcuni attori.
Criteri analizzati
Tutti i criteri quantitativi (misurabili), successivamente alla misurazione, sono stati normalizzati con il metodo del Row Maximum (x/xmax), in modo che l’indice risultante sia sempre compreso tra 0 e 1, altrimenti i criteri non sarebbero poi paragonabili per ordine di grandezza e unità di misura. Ai criteri qualitativi si assegnano invece punteggi compresi tra 0, 0.5 e 1, in senso crescente con la maggior rispondenza a quel criterio. I criteri che rappresentano costi, effetti negativi si utilizza un indice crescente tra 0 e 1, viceversa, per ciò che rappresenta un effetto benefico o un guadagno, il punteggio è decrescente, tra 0 e - 1, in modo che al momento di effettuare la somma essi siano computati correttamente. Per i criteri numerabili talvolta si usano indici più semplificati della quantificazione numerica della variabile, poiché il concetto fondamentale è che questi indici siano sufficientemente rappresentativi della voce che esplicitano e significativi ai fini del confronto tra alternative: si prendono per indicatori dei parametri che siano facilmente calcolabili ed misurabili, soggetti a poca oscillazione di valore e chiari, che siano indicativi dell’incidenza del relativo criterio nel confronto tra alternative. Ad esempio per la voce
demolizioni, poiché sarebbe difficile stimare i metri cubi esatti di pareti e solai da
demolire, si sceglie come indice la superficie in pianta delle parti da demolire, moltiplicata per l’altezza: si mantiene l’aderenza al criterio, quantificandolo in modo più semplice, ma corretto per effettuare il confronto.
1. Fase di cantiere
Azioni preliminariTra le azioni preliminari, la prima prevista è la bonifica dei primi 70 cm di terreno su tutto il lotto in esame, compromessi dai residui di lavorazione e inquinanti della ex fabbrica. Essendo comune a tutti gli interventi, questa voce non rientra nei criteri di valutazione.
1.1 – Esproprio
In alcuni dei progetti, in particolar modo quelli che prevedono funzioni prevalentemente pubbliche, si sceglie di trasformare Viale Umberto I in una passeggiata pedonale, preclusa quindi al traffico veicolare; per questo motivo è necessario prevedere spazi ampi di parcheggio nelle vicinanze, per ottenere i quali si acquisiscono anche le proprietà ora occupate da attività commerciali e artigianali, poste nel piazzale privato, anch’esso soggetto a esproprio, che in tutti i casi viene riqualificato per fungere da connessione permeabile tra viale Umberto e la zona del nuovo centro cittadino.
Fase Categoria Criterio Indice
I Azioni preliminari Esproprio Mq da espropriare/ Mq max
1.2 – Demolizioni
Le strutture esistenti non possono essere tutte recuperate, oppure talvolta si ritiene più conveniente la demolizione e ricostruzione di alcune parti di esse; poiché ciò rappresenta un costo ed è in contrasto con il concetto del recuperare piuttosto che ricostruire, in ottica di sostenibilità, la quantità di demolizioni previste è un criterio fondamentale, poiché oltre alla distruzione in sè questa voce comprende anche lo smaltimento delle macerie. Come indice di misurazione si considerano i metri cubi di ambienti demoliti, poiché comprendono pareti, solai ed altri elementi interni.
Fase Categoria Criterio Indice
I Azioni preliminari Demolizioni Mc demoliti /mc demoliti max
38. Schema delle aree demolite, conservate e di nuova costruzione o ricostruzione 1.3 – Scavi
Nel caso si preveda di realizzare un impianto per il recupero delle acque meteoriche e il reimpiego delle risorse idriche, è necessario realizzare scavi per le cisterne di raccolta. Inoltre in alcuni progetti vi sono elementi particolari, quali la piscina, che richiedono ulteriore rimozione di terreno. Tale criterio si misura con i metri cubi stimati di terreno rimosso, poiché il costo sarà proporzionale ad essi.
Fase Categoria Criterio Indice
I Azioni preliminari Scavi Mc scavi/ mc scavi max
Interventi
Tra gli interventi si trovano tutte quelle voci che definiscono costruzioni o sostituzioni, divise per elementi strutturali, poiché ci saranno voci più incidenti nei costi rispetto ad altre e dunque in seguito avranno maggiore peso, ad esempio la costruzione di nuove pareti è un discriminante maggiore, poiché incide di più nei costi, rispetto al numero di nuovi infissi da realizzare. Non sono state inserite voci ritenute secondarie o comunque di basso impatto, oppure perché simili per tutti i progetti, quali le finiture con controsoffitti, i parapetti ecc.
1.4 – Fondazioni
La voce di nuove fondazioni è collegata indirettamente alla quantità di strutture mantenute e recuperate, poiché per esse si prevede di realizzare il consolidamento della fondazione esistente con cordoli di calcestruzzo armato, come precedentemente enunciato. Le nuove fondazioni saranno prevalentemente a trave rovescia o a cordolo, a seconda della tipologia costruttiva, dunque per misurarne l’incidenza si considerano i metri quadri di ambienti
aventi bisogno di nuove fondazioni, indipendentemente da quale dei due tipi sia adatto, così da avere una stima attendibile della quantità indicativa, senza scendere nel dettaglio.
Fase Categoria Criterio Indice
I Interventi Fondazioni Mq nuovi/ mq nuovi massimi
39. Aree costruite che richiedono nuove fondazioni, indipendentemente dalla tipologia 1.5 – Pareti nuove
La voce della quantità di pareti di nuova costruzione riveste particolare importanza, perché esse incidono molto sui costi di costruzione, in quando non comprendono solo la muratura, ma anche le soluzioni per isolamento termico e acustico. Tale voce considera indistintamente le pareti costruite ex novo e quelle in sostituzione a quelle demolite, poiché si tratta della medesima spesa e l’ulteriore costo di demolizione è già computato nella voce apposita. Non si considerano in questo computo le pareti conservate esistenti, poiché il costo per il loro consolidamento è valutato nel criterio successivo. L’indice di misura sono i metri cubi di pareti nuove previste “vuoto per pieno”, moltiplicandone lo spessore per la lunghezza e l’altezza, senza considerare quindi le aperture.
Fase Categoria Criterio Indice
40. Pareti di nuova costruzione o ricostruite (in evidenza) e pareti conservate 1.6 – Tipologia di recupero
La tipologia di recupero esprime la quantità e qualità di interventi necessari per le pareti che si decide di conservare; essi possono infatti essere più lievi, quali il semplice consolidamento con malta di calce, o più importanti, dal punto di vista di invasività e di costo.
Si considera che tutte le fondazioni esistenti che restano in opera vengano consolidate con cordoli laterali aggiuntivi, dunque la voce in esame si riferisce alle sole pareti, dato che si prevede anche di demolire completamente tutti i solai e le coperture esistenti (fatta eccezione per quelli della villetta padronale, in buono stato).
Si definiscono quindi tre categorie di recupero in base alle proporzioni di intervento, aventi punteggio crescente da 0 a 1:
• Solo interventi lievi (0): si riferisce al caso in cui si effettui il solo consolidamento delle facciate principali con intonaco di calce armato con microrete, come esposto in precedenza. L’intervento non richiede una grande spesa in proporzione alle altre voci, dunque si considera di influenza nulla;
• Interventi parziali (0,5): oltre al consolidamento lieve si effettuano interventi puntuali più consistenti, quali cuci e scuci su pareti, mantenimento di poche pareti portanti con interventi di cerchiatura;
• Interventi consistenti (1): oltre al consolidamento lieve, si ha il mantenimento di numerose pareti con funzione portante, con necessità di consolidarle con intonaco armato e con interventi di cerchiatura;
Con questi punteggi si tiene quindi conto della quantità di lavorazioni necessarie per conservare la struttura, che naturalmente saranno tanto maggiori quanto più si mantengono intatti i fabbricati esistenti.
Categoria Criterio Indice
I Interventi Tipoligia di recupero 0 Solo interventi lievi 0,5 Interventi parziali 1 Interventi consistenti
1.7 – Solai
I solai esistenti non garantiscono la necessaria sicurezza strutturale per qualunque tipo di nuova funzione si pensi di inserire, dunque è necessaria la loro completa demolizione e ricostruzione: è dunque una voce di grande rilievo nel paniere dei costi di costruzione e, poiché si considera di realizzare sempre solai sostanzialmente dello stesso tipo in tutte le alternative, l’indice di misurazione è la semplice estensione della superficie utile lorda, ovvero dell’area racchiusa entro le pareti esterne, senza scorporare l’ingombro delle pareti.
Fase Categoria Criterio Indice
I Interventi Solai Mq/ mq massimi
41. Proiezione in pianta dei nuovi solai del primo impalcato 1.8 – Copertura
Si considera l’estensione della proiezione orizzontale delle falde di copertura, che non corrispondono ai solai perché i corpi di fabbrica sono su diversi livelli, e non comprende le parti coperte da terrazza o da tetto giardino, entrambi con un costo differente rispetto alla copertura a falde: le terrazze non hanno incidenza particolare, in quanto si tratta di
semplice pavimentazione, mentre i giardini pensili si considerano nella voce delle piantumazioni, poiché richiedono una diversa stratigrafia.
Fase Categoria Criterio Indice
I Interventi Copertura Mq di coprtura a falde/ mq di copertura max a falde
42. Proiezione in pianta delle nuove coperture a falda 1.9 – Scale
Per computare la quantità di scale di nuova costruzione si considera l’area di gradini necessaria, in proiezione orizzontale, dato che è sufficientemente indicativo della diversa quantità di questa voce tra un’alternativa e l’altra. Resta comunque un parametro piuttosto secondario, poiché i costi sono comunque contenuti rispetto ad altre voci.
Fase Categoria Criterio Indice
I Interventi Scale Mq in proiezione/mq massimi
1.10 – Infissi
Si conta la quantità di infissi esterni che si intende inserire, tutti nuovi poiché anche per le aperture già esistenti quelli attuali necessitano di sostituzione. Si considerano gli infissi esterni, compresi i lucernari, perché in maniera indiretta tengono conto anche dell’ampiezza degli ambienti interni, per poter rispettare quanto previsto dalle normative specifiche, in riferimento all’illuminazione e ventilazione naturale dei locali. Gli spazi interni non presentano situazioni in cui si abbia concentrazione o assoluta mancanza di infissi, quindi il numero di quelli interni è poco indicativo, o comunque proporzionale al numero di quelli esterni, di più facile conteggio.
Fase Categoria Criterio Indice
1.11 – Vetrate
Le vetrate continue si conteggiano separate dagli infissi, poiché richiedono soluzioni strutturali peculiari ed articolate. Si misurano quindi i metri quadri di vetrata previsti, sia interni che esterni.
Fase Categoria Criterio Indice
I Interventi Vetrate Mq vetrate /mq massimi
1.12 – Arredi
In questa voce si considera la presenza o meno di attrezzature altamente tecnologiche, che richiedono investimenti consistenti. Si assegna quindi un punteggio tra 0 e 1 in base alla tipologia di arredi e macchinari che si prevede di acquistare in ogni progetto: ad esempio nel Fab Lab si avranno macchinari peculiari per la creazione al dettaglio, mentre nella Spa vi saranno vasche idromassaggio e macchinari per terapie particolari.
Categoria Criterio Indice
I Interventi Arredi 0 Arredi classici 0,5 Attrezzature specifiche 1 Macchinari sofisticati
Sicurezza al fuoco
Tutti i progetti sono realizzati rispettando le norme antincendio di settore, con relativo dimensionamento di porte e percorsi di esodo. Le voci di questa categoria, seppur non particolarmente incidenti nel costo totale, si esplicitano comunque, poiché connesse al tema della sicurezza dell’edificio.
1.13 – Opere per l’esodo
Come elemento indicativo delle opere finalizzate al solo esodo antincendio, si considera il numero di scale di evacuazione esterne in acciaio, dimensionate e realizzate esclusivamente a tale scopo, per il raggiungimento di luoghi sicuri. Nei corpi di fabbrica dove le scale interne sono appositamente dimensionate e sono in numero e posizione sufficiente per garantire spazi di percorrenza brevi e il raggiungimento immediato di luoghi sicuri, non si aggiungono scale esterne. Le grandi terrazze in copertura si considerano luoghi sicuri, poiché all’aperto e facilmente raggiungibili da mezzi di soccorso.
Fase Categoria Criterio Indice
1.14 – Impianti antincendio
Si conteggia il numero di estintori da posizionare, considerando estintori a polvere da 6 Kg, classe 34 A 233 BC, adatti ad un raggio di azione massimo di 8 metri. Essi incidono a livello di costo di noleggio, ma anche di manutenzione periodica specializzata. Negli spazi privati residenziali non si considerano necessari.
Fase Categoria Criterio Indice
I Sicurezza al fuoco Impianti antincendio N estintori /n max
Impiantistica
L’impiantistica delle varie funzioni è difficilmente paragonabile e valutabile, poiché talvolta un impianto ha dimensioni minori, ma richiede prestazioni ed efficienza particolari. Per ogni tipologia di impianto, quindi si assegna un punteggio in base alla sua specificità, trascurandone la differenza di estensione. A tutti i criteri impiantistici si moltiplica inoltre un sotto criterio di mitigazione, che tiene conto dell’eventuale utilizzo di accorgimenti e sistemi di riduzione dei consumi e dell’impatto ambientale. Con questo fattore si va a diminuire il punteggio (che più è alto e più è costoso, e quindi negativo) per una certa voce impiantistica, nel caso in cui in quella alternativa siano presenti sistemi volti all’ecosostenibilità. Tale mitigazione si considera sia perché sistemi ecologici garantiscono in fase di esercizio minori spese e consumi, sia per porre l’accento e favorire nei punteggi i progetti più improntati alla sostenibilità ambientale.
Non è possibile in nessun caso inserire impianti fotovoltaici o solari, a causa dell’esposizione a nord del lato tergale e della necessità di mantenere il fronte principale tradizionale.
1.15 – Idraulica
Si considera la portata dell’impianto idraulico necessaria per soddisfare il fabbisogno della struttura, considerando che tutti gli impianti siano della stessa tipologia costruttiva. La possibilità di riutilizzo delle risorse idriche, con recupero delle acque meteoriche, viene considerata come un criterio positivo della fase di gestione, mentre in questo caso si considera il semplice costo di costruzione, che sarà maggiore per impianti più specifici, come quello di alimentazione della piscina della Spa, ma che può essere mitigato dall’uso di sistemi di risparmio idrico.
Fase Categoria Criterio Indice
1.16 – Illuminazione e ventilazione
Per tutti gli impianti elettrici si utilizzano lampadine a led a basso consumo, con impianto di illuminazione classico. La differenza per la valutazione sta invece nella previsione di utilizzo di tale impianto, considerando con indice maggiore le alternative che richiedono sistemi di illuminazione particolare, quali il museo della ceramica. Tale voce comprende anche l’eventuale necessità di ventilazione forzata, che se presente aumenta il punteggio (poiché rappresenta un costo in più).
Cat. Criterio Indice
I Imp. Ill. e vent. 0 Impianto classico 0,5 Illuminazione quotidiana 1 Impianti speciali 1.17 – Impianti termici
Anche per gli impianti termici si segue la stessa assegnazione di punteggio, più alto se è richiesto un comfort termico particolare, tuttavia in questo caso il sotto criterio di mitigazione agisce in base al tipo di impianto utilizzato: per le residenze, infatti, di prevede di usare un impianto con alimentazione a biomasse, con pavimentazione radiante, mentre per gli altri progetti si sfruttano pompe di calore oppure riscaldamento a raggi infrarossi, nel caso degli uffici.
Fase Categoria Criterio Indice
I Impianti Termico 0 Impianto classico 0,5 Impianti secondari 1 Impianti speciali
Sistemazione esterna e urbanistica
La sistemazione esterna del lotto prevede la creazione di ampi giardini in tutti i casi, tuttavia per alcune funzioni la superficie permeabile è più contenuta; l’aspetto più significativo per l’impatto sui costi è però quello delle attrezzature esterne previste, quali pergolati e arredi, ma soprattutto l’incidenza maggiore è quella che riguarda la costruzione di una nuova passerella sul fiume Pesa, adottata per le soluzioni del museo e del centro anziani/ asilo.
1.18 – Piantumazioni
Si considera l’estensione della superficie verde prevista, sia privata che pubblica, anche nella zona del piazzale privato. In questo ambito l’estensione maggiore rappresenta un costo, mentre gli effetti positivi della creazione di nuovi spazi verdi sono considerati nella fase prestazionale.
Fase Categoria Criterio Indice
I Urbanistica Piantumazioni Mq giardino /mq giardino max
43. Aree soggette a nuove piantumazioni erbacee e arboree 1.19 – Attrezzature esterne
Si assegna un punteggio sulla base della quantità e della consistenza delle opere esterne previste, con il massimo punteggio per l’inserimento della passerella sul fiume; data l’elevata incidenza di costo di quest’ultima, questo criterio rivestirà una grande importanza in fase di pesatura dei criteri, poiché si tratta di un intervento importante e costoso.
Fase Categoria Criterio Indice
1.20 – Parcheggi
I parcheggi si computano considerando l’estensione delle aree, compresi gli spazi di manovra: i parcheggi interni al lotto saranno tutti realizzati tramite grigliati, nel rispetto della permeabilità del suolo, mentre quelli nel piazzale sono bitumati.
Fase Categoria Criterio Indice
I Urbanistica Parcheggi Mq parch/ mq parch max
44. Aree in cui si inseriscono nuovi parcheggi 1.21 – Accessi
La spesa per la creazione di nuovi accessi è divisa tra quelli carrabili, quindi i nuovi tratti di strada di accesso, e quelli ciclabili; poiché in tutte le alternative è presente un tratto di viabilità carrabile che attraversa il piazzale trasversale, approssimativamente di dimensioni costanti, si considera ai fini della valutazione soltanto la nuova viabilità ciclabile prevista, poiché questa invece è sensibilmente variabile tra le varie ipotesi, e quindi più
discriminante; tuttavia questa voce, non essendo particolarmente incidente a livello di costo totale, avrà importanza più marginale rispetto ad altri criteri più rilevanti.
Fase Categoria Criterio Indice
I Urbanistica Accessi Mq nuovo manto ciclabile e pedonale /max