Implicazioni sociali

Un passaggio fondamentale della disciplina delle SIIQ è il potenziale grado di coinvolgimento sociale che esse possiedono. Oltre ad avere un forte impatto economico attraverso il proprio operato, esse assumono un ruolo determinante nel poter rispondere alle esigenze sociali che si manifestano nel mercato. La SIIQ infatti, configurandosi come attore principale nell’ambito delle locazioni immobiliari, non risponde solamente a logiche di profitto che derivano da tale attività, e che sono tipiche di ogni società di capitali, ma svolge un ruolo chiave nella risposta ai bisogni della società che il mercato delle locazioni racchiude in sé. Il fatto che nel regime speciale l’attività di locazione immobiliare debba essere svolta in via prevalente, anzi quasi esclusiva, da parte della SIIQ, accentua ulteriormente queste considerazioni. Un simile approccio teorico è stato proposto da Porter e Kramer nel gennaio 2011, in un articolo che vede questo aspetto come una possibile chiave di evoluzione dello stesso capitalismo moderno. Viene infatti presentato il concetto di “valore condiviso”, come denominatore comune tra successo economico e progresso sociale. Nell’affrontare il problema della difficile conciliazione tra business e sostegno sociale, gli autori affermano che «La soluzione sta nel principio del valore condiviso, che comporta la creazione di valore economico con modalità tali da creare valore anche per la società, rispondendo ai suoi bisogni e ai suoi problemi. Le imprese devono riconciliare il successo economico-finanziario con il progresso sociale»120. Questa chiave di lettura sulla sinergia tra valore economico e valore sociale, si adatta in buona parte alla disciplina delle SIIQ, in riferimento al disagio abitativo nazionale: il Legislatore, intervenendo a favore dell’incentivazione e semplificazione del mercato delle locazioni immobiliari attraverso lo Sblocca Italia, intende fornire maggiori strumenti di investimento verso questa problematica sociale, rendendo conveniente per le SIIQ investire in tale direzione, con il conseguente risultato economico positivo in capo ai soci e risposta al disagio sociale delle locazioni abitative. Il principio del valore condiviso teorizzato da Porter e Kramer determina così un circolo virtuoso tra SIIQ e mercato delle locazioni immobiliari, nel quale le prime offrono una risposta alla crescente richiesta di alloggi per le fasce di reddito meno abbienti121, mentre il secondo alimenta importanti

120

M. PORTER e M. KRAMER, Creare valore condiviso, in Harvard Business Review, Gennaio/Febbraio 2011, p. 70.

121 _{A tal proposito si evidenzia che: «Oltre ai tradizionali poveri, già assistiti dall’edilizia popolare, si}

aggiungono, infatti, nuove categorie appartenenti alla fascia media che, per l’innalzamento dei valori di mercato immobiliare sia residenziale che locativo, rischiano di restare vittime di processi di esclusione territoriale e

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possibilità di sviluppo dello strumento in oggetto, offrendo una concreta opportunità di impiego.

Il ruolo del Legislatore in questo circolo virtuoso è di primaria importanza e il fallimento della prima regolamentazione sulle SIIQ ha evidenziato questo aspetto. Nella Legge finanziaria del 2007 le SIIQ sono state sottoposte ad una disciplina eccessivamente rigida e stringente, con la conseguenza che il loro mancato sviluppo ha rappresentato una carenza per l’intero comparto immobiliare e un’inefficace risposta alle esigenze di tale mercato.

In altre parole, con la prima normativa non si è riusciti a determinare alcuna creazione di valore condiviso, poiché al problema inerente il cosiddetto social housing non si è contrapposto un valido strumento che potesse soddisfare il problema della richiesta di alloggi.

Regolamentando in maniera eccessiva lo strumento delle SIIQ, non solo si è privato lo stesso di possibilità di sviluppo, ma conseguentemente non si è alimentato il mercato in cui tale strumento avrebbe dovuto operare e in cui sarebbe dovuto crescere.

Con le novità del Decreto Sblocca Italia il Legislatore sembra avere in parte compreso questo aspetto problematico, operando semplificazioni non solo di carattere puramente tecnico all’interno delle SIIQ, ma anche di carattere strutturale nel mercato in cui esse agiscono, ossia quello delle locazioni immobiliari. Il maggiore punto di incontro tra bisogno sociale e attività delle SIIQ, viene disciplinato al comma 134 della Legge finanziaria del 2007, in cui vengono fatti rientrare tra gli utili derivanti dalla gestione esente, anche quelli derivanti da « […] contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431»122

.

La legge richiamata regolamenta la “disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” ed il comma sopracitato introduce il cosiddetto “canone concordato”, ossia una particolare forma di locazione, di durata minima di tre anni, in cui i parametri quali importi massimi e minimi sono stabiliti attraverso una “convenzione nazionale”123_{, frutto dell’accordo tra i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari.} Per le SIIQ dunque, gli utili che derivano da questa tipologia di locazione rientrano nella gestione esente, e la ritenuta da effettuare su di essi è ridotta dal 20 al 15 per cento. Si tratta di un evidente incentivo per favorire lo sviluppo del mercato delle locazioni e valorizzare l’offerta abitativa in tal senso, alimentando allo stesso tempo il mercato delle SIIQ e creando quel valore condiviso teorizzato da Porter e Kramer.

sociale». E. LONGA, Social Housing: come cambiano i bisogni, in Assoimmobiliare, Congiuntura, del 17 ottobre 2008.

122 _{Legge finanziaria 2007, art. 1, comma 134.} 123

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Tale intervento si rende sempre più necessario, in considerazione dei cambiamenti sociali e demografici che stanno avvenendo all’interno del nostro Paese. In un articolo a tal proposito, il direttore di Assoimmobiliare Edoardo Longa sottolinea che: «Gli aumenti dei prezzi degli immobili registrati negli ultimi anni hanno creato, soprattutto sul piano della percezione sociale, un clima di tensione, attesa la preoccupazione, soprattutto da parte delle fasce sociali più deboli, di come far fronte al canone di locazione o a rate di mutuo elevate in rapporto all’effettiva capacità di spesa»124

. Con il Decreto Sblocca Italia viene accentuato questa finalità sociale, attraverso l’introduzione di un nuovo periodo al comma 134 precedentemente citato. In particolare si stabilisce che «al secondo periodo, dopo le parole “ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431”, è inserito il seguente periodo: “, ivi inclusi i contratti di locazione relativi agli alloggi sociali realizzati o recuperati in attuazione dell’articolo 11 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, […]”»125

.

In questo caso la normativa richiama la legge con cui si è disciplinato il cosiddetto “Piano casa”, attraverso cui il Legislatore intende «[…] garantire su tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana […]»126_{, incrementando l’offerta immobiliare per i soggetti che ne necessitano maggiormente,} ad esempio nuclei familiari a basso reddito, anziani in condizioni economiche e sociali svantaggiate e immigrati regolari a basso reddito.

Assoggettando la disciplina del canone concordato e degli alloggi sociali al perimetro di attività delle SIIQ, si comprende come il Legislatore abbia posto in essere le condizioni favorevoli per innescare un circolo virtuoso, che sappia al contempo rispondere alle esigenze abitative dei soggetti più deboli ed alimentare il mercato in cui tali società svolgono parte della loro attività prevalente, creando valore condiviso. Uno dei problemi fortemente collegati al disagio abitativo, infatti, è rappresentato dalla mancanza, sul piano legislativo, di una locazione a lungo termine, con conseguenti disagi in termini di mancanza di sicurezza abitativa, che si sommano a quelli già diffusi, legati al cambiamento demografico che vede un aumento dei nuclei familiari ridotti e una riduzione dei redditi.

L’evoluzione principale della disciplina sulle SIIQ si può forse riscontrare principalmente in questo ambito di coinvolgimento sociale, ossia l’aver compreso che l’efficacia di uno strumento di investimento, in particolar modo se quotato, deriva in primo luogo dal mercato in cui esso opera, e non dalla normativa che lo regolamenta. Quest’ultima è sicuramente un

124 _{E. LONGA, L’industria immobiliare oggi, quale soluzione al disagio abitativo?, in Assoimmobiliare,}

Congiuntura, del 5 aprile 2008.

125 _{Decreto legge del 12 settembre 2014, n. 133, articolo 20, comma 1, lettera i), numero 1).} 126

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elemento di fondamentale importanza, ma non è da essa che la SIIQ può trarre beneficio, se non nella misura del vantaggio fiscale che la vede coinvolta. Il vero punto di forza della disciplina, e conseguentemente la possibile ripresa dell’intero comparto immobiliare, sta invece nel perimetro in cui le SIIQ possono agire, in relazione alle caratteristiche del mercato e dalle opportunità che esso offre. In particolare, si evidenzia come il tema dell’edilizia popolare sia sempre stato rimandato all’intervento del settore pubblico, posto in essere attraverso la semplice assegnazione di alloggi alle classi maggiormente disagiate; l’intervento del settore privato, necessario a garantire una gestione a livello strutturale, significa anche dare una possibilità alle imprese del settore immobiliare, che attraverso l’impiego di capitali e del proprio know how, potrebbero far fronte ai problemi del disagio abitativo.

La normativa dunque, non deve indirizzare direttamente lo strumento disciplinato, ma ne deve valorizzare i potenziali ambiti di applicazione, rendendo conveniente un investimento in quella determinata opportunità. Le SIIQ dunque, attraverso questa chiave di lettura, possono rappresentare un esempio di sinergia tra settore pubblico e soggetti privati, in grado allo stesso tempo di fornire una risposta al problema sociale del disagio abitativo, e rilanciare il settore immobiliare attraverso lo sviluppo del social housing e dell’edilizia popolare.