Simulazione delle novità contabili alla luce della nuova normativa

In questo secondo capitolo è stata presentata la nuova disciplina delle SIIQ, stabilita dal Legislatore con il decreto Sblocca Italia e finalizzata ad un rilancio dello strumento in oggetto. L’approfondimento di questa particolare tematica risulta particolarmente interessante, poiché di attuale svolgimento, considerando che l’entrata in vigore della suddetta normativa è avvenuta nei giorni di stesura del presente lavoro. Se da un lato questa grande attualità dell’argomento consente di proporre riflessioni che coinvolgono in maniera diretta lo stato corrente del contesto nazionale, si pensi ad esempio all’emergenza abitativa legata alle tematiche di social housing o al problema legato alla dismissione di immobili pubblici, dall’altro non consente un’analisi empirica delle conseguenze contabili recepite dalle SIIQ italiane. Se al termine del primo capitolo era stato possibile proporre una breve analisi sul confronto dei dati disponibili, scegliendo gli anni 2004 e 2013, lo stesso non è possibile in questo ambito, data la chiara mancanza nei bilanci disponibili delle rettifiche che la nuova disciplina ammette. Si è dunque voluto proporre una simulazione di queste nuove modifiche, riprendendo il bilancio di Beni Stabili S.p.A. SIIQ analizzato al termine del primo capitolo, e inserendovi le voci contabili che le introduzioni dello Sblocca Italia disciplina.

La tabella che risulta da tale simulazione è la seguente:

Tabella 2: Simulazione delle nuove voci contabili

VOCE CONTABILE TOTALE GESTIONE ESENTE GESTIONE IMPONIBILE

Ricavi da locazione 104,01 102,15 1,86

Costi inerenti Patr. Imm. (24,59) (22,15) (2,44)

Ricavi netti da locazione 79,42 79,99 (0,57)

Ricavi netti per servizi 1,43 - 1,43

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Costi generali (10,61) (9,66) (0,94)

Tot. Costi di funzionam. (16,90) (15,39) (1,50)

Altri ricavi e proventi 1,21 0,29 0,92

Proventi su plusvalenze Proventi da cessione

quote fondi immob. Proventi da f.di com. inv.

Altri costi ed oneri (4,35) (2,24) (2,10)

Ricavi vendita e

conferimento immobili 54,64 - 54,64

Costo del venduto (53,28) - (53,28)

Utile/Perdita da vendita 1,36 - 1,36 Rivalutaz. immobili 18,19 - 18,19 Svalutaz. immobili (62,35) - 62,35 Reddito operativo 18,03 62,65 (44,61) Proventi/Oneri finanziari (79,80) (71,64) (8,17) Proventi/Oneri da imprese controllate e collegate 38,5 31,6 6,83 Proventi derivanti da partecip. SIIQ/SIINQ

Risultato ante imposte (23,26) 22,67 (45,93)

Imposte di competenza 11,61 - 11,61

Risultato netto

d’esercizio (11,65) 22,67 (34,32)

Valori espressi in milioni di Euro

Nella tabella proposta sono presenti le voci contabili che rappresentano il Conto Economico al 31 dicembre 2013 di Beni Stabili146, suddiviso tra gestione esente e gestione imponibile. È possibile osservare come la contabilità separata, obbligatoria per legge, abbia la finalità di identificare i risultati gestionali dell’attività esente e di quella imponibile, attraverso

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l’attribuzione a ciascuna delle due gestioni i componenti economici specificatamente imputabili alle stesse. Alla struttura “base” di tale conto economico sono state aggiunte le voci contabili che la nuova disciplina delle SIIQ consente di inserire tra le attività di gestione esente, ed evidenziate con una differente colorazione per metterne in evidenza la non rilevanza dal punto di vista reale, poiché oggetto di una mera simulazione.

Tale simulazione inoltre, ha evidente carattere puramente teorico ed espositivo, prefiggendosi lo scopo di evidenziare da un punto di vista pratico le nozioni elencate in via teorica nei primi due paragrafi del presente capitolo. Per questo motivo, le voci contabili inserite sono state denominate utilizzando la terminologia offerta dallo stesso Decreto, e inserite in prossimità delle scritture contabili realmente presenti in bilancio, a cui fanno riferimento. È dunque evidente che il primo bilancio che Beni Stabili provvederà a redigere sulla base delle nuove disposizioni in materia di SIIQ, non conterrà le voci contabili simulate in questa tabella, ma esse saranno probabilmente rettificate all’interno di voci già presenti, o imputate agli importi a cui fanno riferimento. La tabella proposta invece, vuole porre in evidenza non tanto le differenze contabili in termini numerici, considerata anche la mancanza di questi ultimi, quanto piuttosto l’impatto che la nuova normativa determina nei confronti dell’attività della Società, rappresentata dal conto economico presentato.

Alla luce di queste considerazioni, è possibile osservare come alcune nuove voci possano essere considerate come “Altri ricavi e proventi”; si fa riferimento ai proventi rivenienti dalle plusvalenze nette realizzate su immobili destinati alla locazione, ovvero derivanti dalla cessione di quote di fondi immobiliari147. In questo caso i suddetti proventi potrebbero comparire in un’apposita voce di bilancio, andando ad aumentare le voci della gestione esente e determinando quindi una maggiore base imponibile; oppure potrebbero non essere indicati specificatamente, ma sottratti dall’importo del totale, ottenendo il medesimo effetto.

Allo stesso modo, si è ipotizzato l’inserimento in conto economico dei proventi derivanti dalla partecipazione a fondi comuni di investimento immobiliare, considerati reddito esente dal Decreto Sblocca Italia, all’art. 20, comma 1, lettera h)148

.

Alla voce “Proventi/Oneri da imprese controllate, collegate e altre imprese” è stata evidenziata con un colore differente la sezione riferita alla gestione imponibile, per mettere in evidenza la disposizione del Decreto che stabilisce la non più dovuta applicazione della

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Tali proventi vengono considerati come appartenenti alla gestione esente dal D.L. 12 settembre 201, n. 133, art. 20, c. 1, lettera f).

148 _{A tal proposito si ricorda che i suddetti fondi devono investire almeno l’80 per cento del valore delle attività}

in immobili, diritti reali immobiliari, anche derivanti da rapporti concessori o da contratti di locazione finanziaria su immobili a carattere traslativo.

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ritenuta sui proventi distribuiti dai fondi immobiliari149. Ti proventi infatti, potrebbero essere valutati dalla SIIQ all’interno della suddetta voce contabile, e conseguentemente essere esclusi da una parte dell’imposizione fiscale per essi prevista.

Infine, si è evidenziata una nuova possibile voce contabile, rappresentata dai proventi derivanti dalla cessione di partecipazioni in altre SIIQ o SIINQ, soggetti anch’essi alla disciplina della gestione esente. Dalla lettura del conto economico così simulato, emerge chiaramente come la nuova disciplina delle SIIQ consenta un’importante forma di incentivo verso il vantaggio fiscale; tale vantaggio deriva in via principale dalla nuova visione del rapporto tra SIIQ e fondi immobiliari, consentendo una correlazione diretta tra i due strumenti,senza che essa determini un ulteriore carico fiscale in capo alla società.

L’inclusione dei proventi derivanti dalla partecipazione in altri strumenti di investimento quali fondi immobiliari e fondi comuni di investimento, rappresenta un forte incentivo verso la permeabilità delle SIIQ, fornendo ad esse la possibilità di penetrare maggiormente nel tessuto immobiliare nazionale, e di poter sviluppare progetti comuni con differenti strumenti.

Si ricorda a tal proposito come Beni Stabili, oggetto di questo tentativo di simulazione contabile, svolga ampie attività di gestione di fondi immobiliari; nel luglio 2013 ad esempio, Beni Stabili Gestioni S.p.A. – SGR ha concluso le operazioni di avvio del nuovo fondo immobiliare “Securis Real Estate II”, dedicato prevalentemente ad immobili proveniente da contratti di leasing risolti, con una raccolta iniziale di circa 86 milioni di Euro.

Come questo ultimo esempio dimostra, l’inclusione nella gestione esente dei proventi realizzati mediante le differenti forme di strumento di investimento immobiliare, funge da importante traino verso uno sviluppo delle SIIQ e dei loro progetti futuri; attraverso queste importanti innovazioni della disciplina, risulterà più semplice collocare gli immobili posseduti dalla SIIQ in altre forme di investimento, come ad esempio un fondo, in cui gli stessi possono essere valorizzati ed allocati più efficacemente. L’inclusione dei proventi derivanti dalla cessione di partecipazione in SIIQ e SIINQ inoltre, dovrebbe poter garantire un maggiore interesse anche da parte dei Reits europei che intendono investire in Italia, e che possono vedere in modo favorevole una loro partecipazione ad opere di interesse pubblico che garantiscono una remunerazione costante a rendimenti periodici, come può essere garantita dalla locazione di immobili ad uso commerciale.

Concludendo questo breve lavoro di analisi empirica, l’introduzione del Decreto Sblocca Italia ha posto le basi per importanti sviluppi futuri dello strumento SIIQ. Tali sviluppi non derivano solamente dall’incentivo fiscale che viene determinato dall’inclusione

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di nuove voci contabili nella gestione esente, ma anche dalle opportunità di collaborazione e complementarietà da cui i proventi in oggetto potrebbero derivare. Per una SIIQ non diviene vantaggioso acquistare quote di un fondo immobiliare per il fatto che esse rientreranno nella gestione esente e non concorreranno a formare una base imponibile, quanto piuttosto le opportunità di iniziativa economica che tali quote permetteranno di porre in essere, permettendole allo stesso tempo di espandere in maniera considerevole il proprio business, e di consolidare la propria immagine agli occhi degli investitori stranieri.

Oltre a ciò, le opportunità offerte dall’inserimento di queste “nuove voci” di bilancio possono essere sfruttate come risposta alle esigenze del mercato nazionale; tramite l’utilizzo di appositi fondi di social housing infatti, sarà possibile veicolare in maniera più efficace i capitali disponibili verso i bisogni dettati dal disagio abitativo sociale, il cui contest si presentava di difficile risoluzione considerando la vecchia “veste” delle SIIQ, troppo rigide nei propri parametri e distanti dagli altri strumenti di investimento immobiliare.

Come già sottolineato più volte nel corso di tale capitolo, lo scopo finale rappresentato dello sviluppo delle SIIQ non può essere perseguito solamente con una normativa che le parifichi agli analoghi strumenti europei, ma deve essere accompagnato da interventi collaterali che rendano il terreno di sviluppo “fertile” allo scopo prefisso. La tabella proposta, per quanto sommaria e non corrispondente ad un reale conto economico futuro, dimostra come la nuova normativa persegua in parte il concetto esposto in precedenza, coinvolgendo importanti aree di attività della SIIQ in questione.

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CAPITOLO 3: In quale contesto di mercato si collocano le SIIQ?

3.1. Gli strumenti del mercato europeo: i Reits; 3.2. - Gli strumenti del mercato nazionale: i fondi immobiliari;