La lottizzazione abusiva mediante mutamento di destinazione d’uso

Delle considerazioni a sé merita una fattispecie, di recente venuta agli onori della cronaca, non solo giudiziaria, perché impiegata dalla giurisprudenza di merito — avallata da quella di legittimità — per reprimere il fenomeno delle costruzioni, assentite dalla P.A. come turistico-alberghiere, e poi vendute come unità abitative di tipo residenziale.

Il fenomeno può essere così sinteticamente descritto: in zone del territorio comunale, contraddistinte dalla destinazione turistico-alberghiera, soggetti imprenditoriali costruiscono, ovviamente previo assenso del Comune, dei

Il caso specifico

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complessi variamente denominati come villaggi turistici, villaggi vacanze, residenze turistico-alberghiere (c.d. RTA) o simili, dotati di un certo numero di unità abitative e, in maggiore o minore misura, di parti comuni destinate al tempo libero (piscine, bar, impianti sportivi). Successivamente, però, essi alienano a singoli privati gran parte delle —

sovente numerose — unità abitative costruite all’interno del complesso a prezzi di mercato prossimi, quando non identici a quelli praticati per l’edilizia residenziale, non curandosi ab origine di esercitare l’attività di offerta turistica o cessando di esercitarla dopo poco tempo. In tal modo, secondo la prospettiva accusatoria, si ha un illegittimo (perché non assentito) mutamento di destinazione d’uso della zona che da turistico-alberghiera viene di fatto a essere residenziale, con integrazione del reato di cui si discute.

Precisamente, in questi casi la lottizzazione abusiva ricorre nella variante materiale, mediante mutamento di destinazione d’uso senza opere.

Si afferma che “anche il semplice mutamento di destinazione d’uso di un terreno, qualora sia in contrasto con la disciplina urbanistica della zona, rientra nel divieto di lottizzazione abusiva, atteso che, mediante un'operazione giuridico-materiale fittiziamente distinta in fasi autonome, realizza la medesima lesione dei beni-interessi tutelati dal divieto, cioè un'alterazione giuridico-materiale della zonizzazione imposta dalla disciplina urbanistica” (T.A.R. Molise, 1° giugno 2011, n. 342, Sez. I, Foro amm. TAR 2011, 2027).

Ed ancor più puntualmente: “la modifica di destinazione d’uso di un complesso alberghiero realizzata, sin dal sorgere dell’edificio, attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati configura il reato di lottizzazione abusiva, laddove manchi una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni e alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto d'albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la originaria destinazione d’uso alberghiera per assumere quella residenziale” (Cass. pen. 29 aprile 2009, n. 17865, Sez. III, Cass. pen. 2010, 2366;cfr. anche Cass. pen. 9 aprile 2009, n. 15259, Sez. III, Riv. giur. edil. 2009, 1669;

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La critica che si può muovere a un simile orientamento muove dalla lettura della norma stessa, che sembrerebbe, nella sua letteralità, richiedere ai fini della integrazione del reato la realizzazione di “opere” o, in alternativa, la conclusione di atti giuridici negoziali (v. art. 30, comma 1 Testo Unico edilizia).

Laddove, per esempio, le unità immobiliari fossero vendute a privati ma, inizialmente, il complesso fosse effettivamente destinato all’attività alberghiera, non sarebbe ancora ravvisabile alcun illegittimo mutamento di destinazione d’uso. Questo verrebbe a essere integrato qualora, dopo un certo lasso di tempo, l’offerta alberghiera cessasse, consentendo ai proprietari delle singole unità di usufruire della struttura alla stregua di una casa di proprietà collocata in un contesto condominiale. La perplessità nel ricondurre la condotta descritta alla norma discende dal fatto che il mutamento di destinazione non avverrebbe attraverso la realizzazione di opere o la stipula di contratti, bensì a mezzo di un comportamento, per di più omissivo (la mancata offerta turistica) e spesso non imputabile ai proprietari delle singole unità, ma ai soggetti imprenditoriali originari che, in modo più o meno formale si erano impegnati con l’ente comunale ad esercitare l’attività turistica al fine di rispettare la destinazione di zona. Su queste premesse, il

Il mutamento di destinazione d’uso che si pone contrasto con la disciplina urbanistica

rientra nel divieto di lottizzazione abusiva

Dottrina

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sospetto che il risultato dell’operazione ermeneutica appena descritta sia una fattispecie penale di mera creazione giurisprudenziale, in aperta violazione del principio di legalità (art. 25, comma 2 Cost.), è ben più che fondato.

Eppure, giova evidenziarlo, la giurisprudenza non mostra cedimenti su tale fronte. Di recente, essa ha affermato che il reato è configurabile anche nel caso di passaggio di destinazione da ufficio ad abitativo: “è astrattamente configurabile il reato di lottizzazione abusiva in relazione alla realizzazione, in un fabbricato condominiale, di nove unità immobiliari per civile abitazione, ottenuta mediante il mutamento di destinazione d'uso dello stesso (da ufficio, ad abitativo), posto che il concetto di “opere o atti giuridici che comportino trasformazione edilizia od urbanistica dei terreni” di cui alla descrizione normativa dell'illecito, va inteso nel senso logico di conferimento di un diverso assetto ad una porzione del territorio rispetto alla pianificazione urbana prevista” (

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 NORME DI RIFERIMENTO

ART. 30 (D.P.R. N. 380/2001) – Lottizzazione abusiva

ART. 33 (D.P.R. N. 380/2001) –Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità

ART. 36 (D.P.R. N. 380/2001) – Accertamento di conformità

ART. 37 (D.P.R. N. 380/2001) – Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività e accertamento di conformità

ART. 44 (D.P.R. N. 380/2001) – Sanzioni penali

ART. 47 (D.P.R. N. 380/2001) – Sanzioni a carico dei notai ART. 157 C.P. – Prescrizione. Tempo necessario a prescrivere

ART. 158 C.P. – Decorrenza del termine della prescrizione ART. 161 C.P. – Effetti della sospensione e della interruzione

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e gli imperativi della salvaguardia dei diritti fondamentali dell’individuo