Nel testo originario dell'art. 3, lett. d) del T.U. rientravano nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli che comportavano la demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico – quanto a sagoma, volumi, area di sedime, caratteristiche dei materiali – a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica.
L'aumento del volume determinando un sostanziale
incremento dell'edificio segna il limite tra nuova costruzione e ristrutturazione
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CASISTICA
Opere comportanti mutamento di destinazione d’uso: la realizzazione di opere incidenti sull’edificio preesistente, comportante il mutamento di destinazione, va qualificata come ristrutturazione edilizia e non già come manutenzione straordinaria o risanamento conservativo (T.A.R. Liguria, n. 103/2006);
Redistribuzione dei volumi:poiché la redistribuzione dei volumi incide sugli elementi costitutivi dell’edificio, gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione della superficie interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino la modifica e la redistribuzione dei volumi, non si configurano come interventi di risanamento conservativo, bensì di ristrutturazione edilizia, determinando un rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio (T.A.R. Lombardia, n. 6674/2007);
Demolizione e sostituzione di balconi: la demolizione e la sostituzione di balconi è annoverata dalla giurisprudenza nell’ambito della ristrutturazione edilizia. Secondo T.A.R. Piemonte, Torino, n. 680/2004, non rientra nell’ambito della manutenzione straordinaria un intervento che alteri i volumi delle unità immobiliari e modifichi forma e struttura dell’edificio, comportando tra l’altro la realizzazione ex novo di un terrazzo e l’apertura di finestre. La disposizione recepiva il più recente orientamento della giurisprudenza amministrativa secondo cui “esula dal concetto di ristrutturazione la demolizione e ricostruzione di un manufatto nel caso che il nuovo stabile non sia fedele al precedente per sagoma, volumi e collocazioni” (Cons. Stato 26 settembre 2000, n. 5093).
L'art. 3, lett. d) del T.U. è stato successivamente modificato dall'art. 1, D.Lgs. 27 dicembre 2002, n. 301, nei termini seguenti: “nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica”.
La modifica legislativa ha, dunque, eliminato la necessità che la ricostruzione sia identica all'opera demolita, quanto ad area di sedime e caratteristiche dei materiali, sufficiente essendo l'identità della sagoma e dei volumi, conformemente a quanto già stabilito dalla legge n. 443/2002, in tema di cosiddetta superDIA. Quando la ricostruzione avvenga al di fuori dei parametri di cui s'è detto, deve peraltro parlarsi non di ristrutturazione ma di nuova costruzione, alla stregua dell'art. 3, comma 1, lett. e) del T.U., per il quale devono considerarsi interventi di nuova costruzione quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio “non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti”.
La ricostruzione sui ruderi deve in ogni caso configurarsi come nuova costruzione e non come ristrutturazione.Si veda, in questo senso, Cons. Stato n. 1261/1994, secondo cui “non rientra nella categoria degli interventi di ristrutturazione, che postulano la preesistenza di un fabbricato provvisto di mura perimetrali e copertura, la ricostruzione di edificio su ruderi costituiti da due murature di spina comuni a fabbricati contigui, essendo già state demolite in precedenza le strutture portanti verticali ed orizzontali, in esecuzione di ordinanza contingibile urgente”. Nello stesso senso si veda anche Cons. Stato 23 marzo 2000, n. 1610, per il quale, nell'ipotesi in cui un edificio – per il quale sia stata rilasciata una concessione di ristrutturazione – venga integralmente demolito (anche a seguito della sua rovina per cause naturali), viene meno l'esistenza dell'edificio da ristrutturare e, quindi, anche l'efficacia della concessione, non rilevando se la rovina sia avvenuta o meno per volontà del suo titolare; la costruzione del nuovo edificio, pertanto, potrà aver luogo soltanto sulla base di un'ulteriore concessione, da rilasciare nel rispetto delle previsioni urbanistiche vigenti, anche relative alle distanze tra edifici.
Come anticipato, già a norma dell'art. 3, lett. b) legge n. 443/2001 – legge obiettivo – la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione poteva già essere assoggettata a superDIA, in alternativa al permesso di costruire.
La disposizione della legge n. 443/2001 era peraltro transitoria, nel senso che una volta entrato in vigore il T.U. le ristrutturazioni edilizie e le demolizioni con successiva ricostruzione avrebbero dovuto essere disciplinate dal T.U., come modificato dal D.Lgs. n. 301/2002, e non dalla legge obiettivo.
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Pertanto, a prescindere dall’erronea qualificazione attribuitagli dal Comune, l’intervento risulta ascrivibile al concetto di ristrutturazione edilizia e, ricadendo per circa un terzo in zona assoggettata dal P.R.G. a vincoli di inedificabilità per ragioni geologiche, non può essere assentito. Nello stesso senso, anche T.A.R. Liguria, n. 999/2005;
Apertura di porte-finestre:secondo il T.A.R. Basilicata, Potenza, n. 135/2007, l’apertura di porte-finestre non rientra tra gli interventi di manutenzione straordinaria e, in quanto opere non di mero ripristino bensì modificative dell’aspetto degli edifici, vanno ricomprese tra quelle di ristrutturazione edilizia, per la cui realizzazione è necessario il rilascio della concessione edilizia;
Creazione di una pluralità di unità immobiliari: la moltiplicazione delle unità immobiliari, rispetto al numero delle precedenti, è considerata una modifica degli elementi costitutivi dell’immobile. In questo senso, il T.A.R. Lombardia, Milano, n. 212/1995, ha puntualizzato che la creazione di più unità immobiliari dall’unica preesistente, non è qualificabile come manutenzione straordinaria, ma come ristrutturazione edilizia;
Sostituzione di tetto spiovente con tetto piano con maggior volumetria: secondo T.A.R. Campania, Napoli, n. 4075/2003, la sostituzione del vecchio tetto spiovente di un capannone con un nuovo tetto piano e la realizzazione di due ampi soppalchi, non possono considerarsi interventi di manutenzione (ordinaria o straordinaria), ma devono considerarsi opere di ristrutturazione edilizia;
Suddivisione di un capannone industriale: anche la suddivisione di un capannone industriale integra gli estremi della ristrutturazione edilizia. In questo senso, Cons. Stato n. 503/2001, ha ritenuto costituire “non mero restauro conservativo ma vera e propria ristrutturazione edilizia, preordinata alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte nuovo rispetto alle preesistenze, la suddivisione di un precedente unico capannone industriale in tre parti del tutto distinte tra loro, dotate di autonomia funzionale con propri accessi e servizi e destinate all’esercizio di attività diverse da parte di altrettanti soggetti”;
Rifacimento di solai a quota diversa: anche l’intervento edilizio consistente nel rifacimento integrale di solai impostati a quote diverse rispetto alla situazione preesistente, con la realizzazione di unità abitative con altezze e volumi differenti rispetto a quelle originarie, e l’esecuzione completa delle opere di rifinitura, pavimenti, intonaci e posa d’impianti e serramenti, induce a classificare le dette opere alla stregua degli interventi di ristrutturazione edilizia (Cons. Stato n. 580/1999);
Soppalchi che aumentano la superficie abitativa: secondo una giurisprudenza del passato, il soppalco interno, non determinando aumento della volumetria, non può considerarsi rientrante nell’ambito della ristrutturazione. Sennonché, secondo il T.A.R. Campania, Napoli, n. 15871/2007, “sono considerate opere realizzate in assenza di titolo abitativo – e dunque legittimamente soggette a demolizione – i soppalchi che determinano un aumento delle superfici utili e del conseguente carico urbanistico”;
Accorpamento di due manufatti: l’intervento edilizio volto ad accorpare due precedenti manufatti, con contestuale spostamento dell’ubicazione, non costituisce ipotesi di ristrutturazione edilizia ma ipotesi di nuova costruzione. In questo senso, il T.A.R. Liguria, Genova, n. 53/2002, ha puntualizzato che l’intervento edilizio volto ad accorpare, con ampliamento, due precedenti manufatti spostandone altresì l’ubicazione, va qualificato come intervento di nuova edificazione e non di ristrutturazione;
Ricostruzione di ruderi: la ricostruzione dei ruderi èconsiderata come nuova opera e non come ristrutturazione. E, infatti, la ristrutturazione edilizia postula necessariamente la preesistenza di un fabbricato da ristrutturare onde la ricostruzione sui ruderi o su un edificio già da tempo demolito (anche in parte) costituisce una nuova opera e come tale è soggetta ad appositaconcessione edilizia (Cons. Stato n. 2021/1999). In particolare, gli interventi di ristrutturazioneedilizia sono configurabili solo incaso dipreesistenza di un organismo edilizio dotato di muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura e non anche nell’ipotesi di ricostruzione su ruderi o su edificio già da tempo demolito o distrutto (Cons. Stato, n. 2142/2004).
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