1.4 Le diverse tipologie contrattuali durante le crisi del mercato immobiliare
1.4.2 La locazione con patto di futura vendita
L’istituto della locazione con patto di futura vendita è una formula che riscontra meno successo tra gli operatori di quella descritta in precedenza. Si espone, in merito, il seguente esempio:
Tizio concede a Caio, a titolo di locazione, un immobile per civile abitazione per la durata di dieci anni, pattuendo un canone di Euro 1.000,00 mensili, con l’intesa che, decorso il predetto termine e pagati tutti i canoni previsti, Caio avrà acquistato la proprietà del bene per il prezzo complessivo, quindi, di Euro 120.000,00.117
Anche questa tipologia contrattuale è la risultante di una combinazione di due contratti tipici indipendenti che, combinati tra loro, formano un contratto atipico misto. I due istituti in questione sono la locazione e la vendita. La fattispecie in questione si presenta infatti come un contratto di locazione collegato ad un preliminare di vendita nel quale si paga un corrispettivo periodico per il godimento di un bene che comporta il successivo acquisto dello stesso nel momento in cui avviene il pagamento dell’ultimo canone di locazione.
La finalità di questa formula, quindi, si avvicina maggiormente al concetto di locazione a scopo di vendita rispetto all’istituto precedentemente analizzato, poiché l’intenzionalità da parte dei contraenti a completare l’operazione non è confermata solamente da un diritto d’opzione, ma è parte integrante dell’istituto.118
A differenza della fattispecie della locazione con opzione d’acquisto, in questo caso siamo in presenza di un unico contratto: tramite la locazione con patto di futura vendita, pertanto, è consentita una compravendita il cui corrispettivo è rateizzato nel tempo grazie al pagamento di canoni di locazione: questi ultimi non sono però concepiti dalle parti contraenti come tali, bensì sono considerati proprio come un corrispettivo rateale del prezzo. Perciò il compratore ha possibilità di dilazionare e di sostenere con più facilità l’acquisto, mentre il venditore ha la garanzia che la locazione si concretizzi in una
117 ROMOLI R., op. cit., 14.
118 Tuttavia, è prevista la possibilità di inserire una clausola di recesso a favore del compratore-
conduttore, il quale può decidere di non acquistare l’immobile; altrimenti, ai sensi dell’art. 2932, l’inadempimento dell’obbligo di concludere il contratto di trasferimento in proprietà può essere oggetto dell’esecuzione specifica.
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compravendita senza perdere la proprietà dell’immobile prima del pagamento dell’ultima rata.119
Rispetto alla locazione con opzione d’acquisto, quindi, il patto di futura vendita è caratterizzato dal forte legame tra i due istituti combinati; più che una integrazione di contratti, questa formula possiede un’identità più solida e autonoma, maggiormente assimilabile alla vendita con riserva di proprietà di cui si scriverà in seguito.120 Infatti, è
un’opinione diffusa inquadrare questo contratto «nella vendita con riserva di proprietà piuttosto che nel contratto di locazione, in considerazione sia della causa del contratto, sia dell’intento delle parti che, sin dal momento della stipulazione del contratto medesimo, si prefiggono l’intento di trasferire la proprietà una volta che siano stati pagati tutti i corrispettivi periodici pattuiti».121
Pertanto questo istituto si trova a metà strada tra la locazione con opzione di acquisto - la quale concettualmente ne è una versione priva dell’aspetto facoltativo dell’opzione - e la vendita con riserva di proprietà, con cui condivide l’aspetto di contratto preliminare sin dalla stipula.
La disciplina contrattuale della fase della locazione, ossia del momento in cui il compratore è solamente un conduttore dell’immobile, non è del tutto soggetta alle leggi speciali ad hoc n. 392/1978 e n. 431/1998. A conferma di ciò, la Corte di Cassazione civile, con la sentenza n. 3587 del 23 marzo 1992, ha stabilito che il verificarsi di una locazione strumentalmente collegata alla promessa di vendita, che consenta al futuro acquirente l’uso dell’immobile fino al pagamento del prezzo o al termine previsto per la vendita, ravvisa un contratto atipico complesso la cui causa principale è il trasferimento della proprietà e non il godimento del bene. Per questo motivo risulta inapplicabile la disciplina dell’equo canone, che caratterizza il contratto di locazione.
La causa della locazione, dunque, assume importanza secondaria dal punto di vista contrattuale, ma conserva imprescindibilmente un ruolo primario nella disciplina fiscale dell’istituto, dove locazione e vendita mantengono una certa indipendenza. Rimangono valide, pertanto, le considerazioni fatte in precedenza sull’imposta di registro che viene assoggettata sia al contratto di locazione, applicandola sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, sia all’atto di trasferimento che, dopo il pagamento
119 Cfr. MIRABELLI G., op. cit., 116. 120 Cfr. FUSARO A., op. cit., 426-427. 121 ROMOLI R., op. cit., 14.
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dell’ultima rata di canone locatizio, formalizza la compravendita; in particolare, poiché in questa fattispecie il trasferimento avviene sempre al termine del contratto di locazione, non è contemplata la possibilità di detrarre l’imposta interamente versata per il contratto di locazione, da quella dovuta per l’atto di compravendita.
Tuttavia, la disciplina fiscale dell’istituto non sempre risulta così lineare; mentre nella locazione con opzione d’acquisto la distinzione dei due momenti è dettata dall’esercizio del diritto di acquisto, nella locazione con patto di futura vendita – data la già citata somiglianza per certi versi con gli altri istituti - i confini delle due operazioni e dei regimi di tassazione sono difficilmente individuabili.
Il trasferimento della proprietà, che contrattualmente è previsto al termine del contratto, presenta numerose controversie sul lato fiscale. Il parere emanato dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 338/E del 1 agosto 2008 si fonda sull’intenzionalità presunta alla base della stipula di questo tipo di contratto, in particolare per il conduttore. Infatti, seppur il passaggio di proprietà è previsto al termine del rapporto di locazione, questo si deve intendere solo come garanzia e tutela del locatore.
La detenzione dell’immobile avviene concretamente alla sottoscrizione del contratto di locazione con patto di futura vendita che, come chiarito anche dalla Cassazione civile, ha una forma atipica e non si può trattare alla stessa stregua di un contratto di compravendita. Nel caso in cui è previsto che la locazione con patto di futura vendita sia vincolante per ambedue le parti, anche per la tassazione occorre considerare che il contratto di locazione predispone già la cessione e, quindi, sin da subito andrà applicato il regime fiscale della compravendita, con l’ulteriore precisazione che in presenza di immobili detenuti da soggetti operanti in regime di impresa, «la locazione con patto di
futura vendita comporta l’uscita immediata dei beni dal bilancio del cedente e l’iscrizione del fabbricato nello stato patrimoniale del locatario, futuro acquirente del bene, nell’esercizio di stipula del contratto».122
122 Come è stato chiarito dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 28/E del 30 gennaio 2009. Ai sensi
dell’art. 109, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986, i componenti positivi e negativi concorrono a formare il reddito dall’esercizio di formazione. Anche in materia contabile, il documento interpretativo n. 1 del Principio Contabile 12 afferma che «il ricavo ovvero la plus/minusvalenza derivanti dalla vendita con
riserva di proprietà devono essere imputati nel momento in cui si manifesta la vendita, e pertanto alla stipula dell’atto».
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La disciplina dell’imposizione indiretta lasciava già intendere che questo tipo di istituto fosse valutabile da un punto di vista fiscale come una compravendita a tutti gli effetti: l’operazione ai fini Iva è annoverata inequivocabilmente tra le cessioni di beni all’art. 2, comma 2 del D.P.R. n. 633/1972, mentre l’art. 6 del medesimo decreto ne considera genericamente l’effettuazione al momento della consegna.
La locazione con patto di futura vendita, quindi, può essere considerato a tutti gli effetti un contratto con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti per effetto della trascrizione ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., sicché l’imposta deve essere applicata sull’intero corrispettivo di vendita, mentre per quanto riguarda i canoni di locazione ci si attiene al sistema d’esenzione previsto dall’art. 10 per le cessioni.123
L’orientamento dell’Agenzia delle Entrate, nella già citata Risoluzione n. 338/E, conferma ulteriormente l’identità distinta e autonoma dell’istituto, che si serve del contratto di locazione solo a fini privatistici.
La normativa spinge questa formula contrattuale verso un uso aziendale e maggiormente indirizzato ad operazioni concernenti immobili strumentali. Esso comunque non gode di eccessiva popolarità vista la somiglianza col ben più conveniente
leasing traslativo. 124
Nel mercato abitativo, per i locatori-venditori sussistono pochi vantaggi; nonostante la possibilità, già citata per la locazione con opzione, di ottenere un canone più alto di una normale locazione, occorre tuttavia considerare che i tributi locali ne affossano completamente la convenienza, poiché l’onere previsto risulta a loro carico per tutta la durata della locazione.