La vendita con riserva di proprietà

Ai fini dell’inquadramento dell’istituto della vendita con riserva di proprietà, si riporta il seguente esempio:

123 È di norma trascrivibile anche il preliminare unilaterale, ossia il preliminare nel quale sono una delle parti si obbliga alla stipula del contratto definitivo.

124 _{Cfr. BIANCA M., La vendita con riserva di proprietà quale alternativa al rent to buy, in Rivista di Diritto}

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Tizio vende a Caio un immobile per civile abitazione al prezzo di Euro 240.000,00. Caio si impegna a pagare il suddetto corrispettivo versando a Tizio la somma di Euro 2.000,00 mensili per la durata di dieci anni, senza interessi. Caio acquisterà la proprietà dell’immobile summenzionato con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ottenendo tuttavia immediatamente la disponibilità del bene. A garanzia del pagamento del prezzo, Tizio si riserva la proprietà sull’immobile in oggetto.125

L’istituto in questione presenta molte somiglianze con la locazione con patto di futura vendita, con la quale peraltro condivide gran parte della disciplina civilistica e fiscale. Tuttavia, la fattispecie della vendita con riserva di proprietà (o con riservato dominio) merita di essere analizzata poiché è l’unica tipologia contrattuale esplicitamente disciplinata nel nostro ordinamento, il che ne fa per certi aspetti la linea guida di tutti questi istituti.

La particolarità distintiva di questa forma contrattuale è proprio la mancanza del rapporto di locazione tra proprietario e venditore, sicché non è più possibile parlare di una combinazione tra due singoli contratti ma, piuttosto, di una vendita speciale idealmente associata alla locazione.126

La vendita con riserva di proprietà ha come oggetto tutti i beni mobili, anche se la normativa si estende agli immobili; è definita dal codice civile dagli artt. 1523 e seguenti nei quali viene disciplinata proprio come una vendita a rate con tutela del diritto di proprietà per il venditore: infatti l’art. 1523 c.c., dispone che «nella vendita a rate con

riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna». Pertanto,

anche questo istituto ha una natura giuridica piuttosto controversa riguardo il momento di realizzazione degli effetti reali e di quelli obbligatori.

Sul tema esistono più interpretazioni da parte della dottrina.127 _L’opinione

prevalentemente accettata è che questa formula contrattuale rientri nell’ipotesi di vendita obbligatoria, con effetti obbligatori immediati e con effetti reali differiti:128 _i

primi si realizzano nel momento di consegna del bene, il quale comporta l’obbligo di pagamento da parte dell’acquirente; i secondi si concretizzano con il passaggio di

125 _{ROMOLI R., op. cit., 6.}

126 _{Cfr. MIRABELLI G., op. cit., 116.}

127 _{Per l’esposizione critica delle teorie d’interpretazione del contratto, cfr.: BIANCA M., op. cit.; LUMINOSO}

A., La compravendita: Corso di Diritto Civile, 2011, Giappichelli, Torino, 165; GAZZARA G., La vendita

obbligatoria, 1957, Giuffrè, Milano; PELOSI A.C., La proprietà risolubile nella teoria del negozio condizionato, 1975, Giuffrè, Milano; MENGONI L., Gli acquisti “a non domino”, 1968, Giuffrè, Milano.

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proprietà che avviene solamente al pagamento dell’ultima rata, proprio come nella locazione con patto di futura vendita.

Perciò, i pregi e difetti concreti dell’istituto analizzato in precedenza sono da considerarsi validi anche per la vendita con riserva di proprietà; difatti, pur non essendoci un regime vincolistico del rapporto tipico della locazione, come nel caso speciale del contratto con patto di futura vendita, l’acquirente è responsabile nei confronti del venditore delle condizioni dell’immobile, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c.

I soggetti contraenti possono stabilire, nell’accordo, la risoluzione del contratto, con il limite inderogabile fissato dall’articolo 1525 c.c., secondo cui «nonostante patto

contrario, il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione del contratto». Il venditore quindi è ulteriormente tutelato

da alcune ipotesi di inadempimento dell’acquirente, per cui è prevista la risoluzione espressa del contratto di vendita per mezzo di una clausola risolutiva, ex art. 1456 c.c.: si tratta del caso in cui si verifichi il mancato pagamento anche di una sola rata che superi l’ottava parte del prezzo; oppure qualora si concretizzi il mancato pagamento di due o più rate, anche nel caso in cui esse non superino l’ottava parte del prezzo.129

La disciplina fiscale della vendita con riserva di proprietà è assimilata ad un’operazione immediatamente produttiva di effetti reali, da considerarsi come una semplice compravendita immobiliare già al momento della sottoscrizione del contratto; questo orientamento è giustificato in virtù dell’art. 27, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986, che stabilisce che tale istituto non è considerato come un atto sottoposto a condizione sospensiva. Pertanto, viene applicato il normale regime fiscale della compravendita e, se ne sussistono i requisiti, è consentito il richiamo alla disciplina del prezzo-valore, all’agevolazione fiscale sulla “prima-casa” oppure alle aliquote ordinare per l’imposta di registro.

Ai fini reddituali, il cedente non operante in regime d’impresa è tassato esclusivamente in caso di realizzo di plusvalenza originata dalla cessione entro i primi cinque anni, come disposto dall’art. 67 T.U.I.R.: in questo caso, tuttavia, il periodo di cinque anni è conteggiato dal momento in cui si formalizza la vendita, ossia dopo il

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pagamento dell’ultima rata, come confermato dalla Risoluzione n. 28/E dell’Agenzia delle entrate del 30 gennaio 2009.

Nel reddito d’impresa, l’art. 109, comma 2, del D.P.R. 917/1986 giudica esplicitamente irrilevante la clausola di riserva della proprietà, tanto quanto la locazione con clausola di trasferimento della proprietà per ambedue le parti: perciò, la vendita di un immobile strumentale, in capo al venditore, origina una plusvalenza, o minusvalenza, che sarà rilevante interamente nell’esercizio di realizzo oppure in quote costanti nell’esercizio di realizzo e nei quattro periodi successivi, se l’immobile è stato posseduto almeno per tre anni. In capo all’acquirente-impresa, l’acquisto dell’immobile è una spesa che comporta una variazione in aumento delle immobilizzazioni, con conseguente ammortamento del bene sin dalla stipula dell’atto.

L’imposizione Iva segue la disciplina del trasferimento immobiliare, perché la vendita con riserva di proprietà è tra le fattispecie di cessione di bene elencate all’art. 2 del D.P.R. 633/1972. Pertanto, risulta assoggettata all’orientamento proposto dalla già citata Risoluzione n. 338/E dell’Agenzia delle Entrate.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, come già esposto, l’art. 27 del T.U.R. dispone che «gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento

dell’imposta in misura fissa» e «non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà»; pertanto il regime di tassazione degli atti segue quello

ordinario della compravendita, comprese la regola del prezzo-valore e le agevolazioni di aliquota in caso di prima casa. Tuttavia, la necessità di un ulteriore atto che produca gli effetti dichiarativi – e non traslativi, poiché quelli sono automatici - della completata vendita dopo il pagamento dell’ultima rata richiede anche l’applicazione dell’imposta in misura dello 0,50 per cento sulla base del solo valore di vendita.130

Qualora il contratto si risolva in forza di clausole previste al suo interno, viene applicata l’imposta di registro in misura fissa, come disposto dal già citato art. 28 del T.U.R. Al di fuori dei casi delle clausole risolutive del contratto, che prevede quindi la restituzione dell’immobile, l’eventuale inadempimento da parte dell’acquirente, verosimilmente dovuto al mancato pagamento di rate, comporta dal punto di vista fiscale una sorta di «riacquisto dell’immobile».131 _{Pertanto si crea una situazione fittizia}

di una seconda compravendita, che avviene in maniera inversa nel momento in cui è

130 _{Ai sensi dell’art. 6, Parte I, della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986.} 131 _{ROMOLI R., op. cit., 10.}

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notificata la risoluzione del contratto, ed è soggetta alla tassazione ordinaria di un trasferimento. Ovviamente, il prezzo di questa seconda compravendita corrisponde a quello originale; ai fini reddituali ha gli stessi effetti sul piano fiscale, anche se nella prassi spesso le rate sono trattenute a titolo di indennizzo.

Risulta speculare il regime dell’imposizione indiretta, tranne che per l’imposta sul valore aggiunto: nel caso, quindi, dell’acquirente che opera in regime di impresa, che non è altro che l’originale venditore, egli deve emettere nota di credito per il valore che il bene ha in quel momento; inoltre, se non trattiene le rate a titolo di indennizzo, ma richiede comunque un corrispettivo per l’utilizzo, l’importo sarà comprensivo di Iva in quanto da considerarsi prestazione di servizi ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. n. 633/1972.

L’istituto in questione, quindi, rispetto a quelli analizzati in precedenza appare completamente scollegato dalla classica locazione e dalla sua natura temporanea, in quanto si tratta a tutti gli effetti di una compravendita, finanziariamente agevolata. Rimangono delle perplessità sull’esistenza di alcuni limiti operativi, oltre che fiscali, che ne impediscono l’utilizzo diffuso al di fuori dei periodi di recessione: infatti, il patto di riservato dominio tende a vincolare le sorti dell’immobile all’acquirente per tutta la durata del contratto; oltre al fatto che una cessione a terzi dell’immobile – mentre il vincolo è ancora in essere - può creare un’intricata situazione di interessi condivisi sullo stesso immobile, che indubbiamente disincentiva l’attività speculativa di investimento.

Riguardo la fiscalità locale, in questo istituto sorgono dei dubbi su chi sia il soggetto obbligato al pagamento dei tributi comunali, anche perché - come per le altre formule “ibride” - non vi è stato un adeguamento alle modifiche incorse alla fiscalità comunale. Se nella locazione con patto di futura vendita sia l’Imu che la Tasi sembrano spettare al venditore-locatore, fosse solo per una forma dell’istituto più vicina alla locazione, il carattere di una “compravendita pura a rate” nella vendita con riserva di proprietà è inequivocabile; pertanto il pagamento dei tributi comunali sembra dovuto, fin da subito, dall’acquirente.

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