MERCATO IMMOBILIARE

Il mercato immobiliare è di fatto il segmento che fornisce la risposta più significativa, in termini numerici, al bisogno abitativo degli immigrati, nonostante la chiusura da parte della maggior parte dei proprietari verso gli immigrati, il disinteresse degli agenti immobiliari per questa fascia di potenziali clienti, i prezzi in genere molto elevati degli affitti17.

Tuttavia, il mercato immobiliare non è caratterizzato da uniformità ma si presenta piuttosto come un universo costituito da molti soggetti diversi (privati cittadini, aziende, investitori) e condizionato da vincoli numerosi e di diversa natura, fiscale, amministrativa, legale, finanziaria, ecc..

La Cooperativa Nuovo Villaggio ha tentato, nel 1997, una prima ricerca in questo settore per venire a conoscenza dell’entità del patrimonio immobiliare potenzialmente locabile a Padova: l’esito è stato quasi totalmente fallimentare, per indisponibilità a rispondere degli enti cui erano state inoltrate le richieste. In particolare, erano state inviate richieste di informazioni alle oltre 15 compagnie di assicurazione presenti a Padova (che per legge sono obbligate a investire parte del loro patrimonio in edilizia abitativa). Nessuna di loro ha mai risposto. Ugualmente era stato chiesto al Consiglio notarile di Padova il numero dei contratti di compravendita che avevano riguardato immigrati negli anni 1995 e 1996. Il Consiglio ha risposto di non potere fornire i dati. Anche alle IPAB (Istituzioni Pubbliche di Assistenza e Beneficenza) presenti in provincia, molte delle quali proprietarie di patrimonio immobiliare, è stato chiesto se avessero alloggi da affittare ad immigrati: l’unica ad avere risposto ha dichiarato di non essere proprietaria di immobili ad uso abitativo.

Solo l’Uppi (Unione dei Piccoli Proprietari Immobiliari) ha reso noto che nel 1996, su 120 contratti stipulati, 10 sono stati sottoscritti da immigrati. L’Uppi ha inoltre constatato che negli anni tra il 1994 e il 1996 si è verificata una maggiore disponibilità da parte dei locatori autoctoni a stipulare dei contratti di locazione con immigrati.

Un secondo tentativo di sondare il mercato immobiliare, sempre realizzato dalla Cooperativa Nuovo villaggio a più riprese (ricerca “Il disagio abitativo degli immigrati”, 1997, e ricerca “Apri la casa”, 1998), si è svolto contattando direttamente

17 I costi medi degli alloggi rilevati a Padova dalla Cooperativa Nuovo Villaggio, alla fine del 1997, erano: monolocale (ca. 30 mq. con bagno spesso non finestrato, pochi sul mercato): £. 600.000/800.000;

bilocale (da 40 a 60/65 mq. una camera da letto, soggiorno/cucina e bagno) £. 700.000/1.000.000; appartamento (oltre 70 mq. due o più camere da letto, cucina, soggiorno, bagno) £. 700.000/1.500.000.

gli agenti immobiliari titolari di agenzie. I seguenti punti cercano di sintetizzare il risultato dei colloqui realizzati, tenendo presente che non si tratta di dati assoluti e scientificamente provati, ma sono ugualmente significativi e aprono prospettive interessanti per la comprensione del fenomeno:

– gli immigrati frequentano con regolarità le agenzie immobiliari, in particolare quelle ubicate nei comuni capoluogo e nei grossi centri abitati;

– la fiducia degli immigrati di poter trovare risposta alle loro esigenze presso le agenzie è in diminuzione: si attendono già una risposta negativa e talvolta sfogano in agenzia i propri malumori o problemi;

– i proprietari che affidano il proprio immobile all’agenzia non gradiscono inquilini immigrati e questa è un’esplicita indicazione data all’agente immobiliare a riguardo dell’inquilino “modello”: chi è disposto ad accogliere immigrati non necessita di passare per l’agenzia perché è sufficiente divulgarlo ai “crocicchi delle strade”;

– i canali più efficaci degli immigrati per trovare la casa sono, in ordine di importanza: gli amici italiani o stranieri; le realtà associative, ecclesiali e di solidarietà; i datori di lavoro; i giornali di annunci economici;

– i motivi principali per cui un proprietario immobiliare non affitta ad immigrati sono: la paura del diverso e non conosciuto; esperienze talvolta dirette, più spesso indirette o per sentito dire, di morosità, di danneggiamenti anche gravi all'immobile, di lamentele dei vicini di casa per disturbi e disagi provocati da sovraffollamento dei locali, visite di amici/parenti, differenti abitudini di comportamento in tutti gli aspetti della vita quotidiana. Inoltre, nel caso di appartamenti condivisi da singoli, è stata riscontrata la difficoltà di reperire il responsabile della conduzione, nel caso di problemi o vertenze, perché spesso se ne è andato senza trasferire il contratto, oppure ha subaffittato e così via; – gli agenti immobiliari, anche se animati da buona volontà, si sentono impotenti

di fronte alla difficoltà di locare alloggi a immigrati, non sanno come comportarsi di fronte al dovere opporre un rifiuto anche a persone che danno garanzie di serietà, hanno un lavoro e magari la famiglia a carico. Per questi motivi sentono come un peso l’ingresso di un immigrato in agenzia;

– alcuni agenti immobiliari, di per sé già poco propensi al mercato della locazione (meno proficuo dell’intermediazione alla vendita), preferiscono non

assumersi gli oneri e i possibili rischi di stipulare contratti con immigrati a fronte di un guadagno che nel complesso è modesto (un paio di mensilità); – la fiducia di proprietari e immigrati che il mercato delle locazioni si apra anche

a favore degli immigrati è molto bassa: viene indicata come imprescindibile una riforma delle locazioni in senso più garantista per il proprietario, mentre eventuali intermediazioni tipo garanzie pubbliche o private, fideiussioni, intermediazioni di cooperative sono considerate soluzioni poco appetibili, che non eliminano i rischi in misura sufficiente, e comunque restano non definitive; – solo ora, ma ancora raramente, l’immigrato inizia ad affacciarsi sul mercato in veste di acquirente, e non solo di affittuario, di immobili ad uso abitativo o commerciale.

Oltre allo scoglio economico, tuttavia, gli immigrati (specie gli appartenenti ad alcuni gruppi etnici) debbono spesso affrontare i pregiudizi che i proprietari di case hanno nei loro confronti. Questo li mette in condizioni di oggettiva discriminazione, tanto che si è talvolta pensato all'istituzione anche nella Regione Veneto, come già avvenuto con positivi risultati in Piemonte, di un fondo di garanzia per l’accesso

alla casa in locazione da parte dei migranti. In breve, il progetto piemontese è

costituito da un fondo, in parte immobilizzato in parte speso (in premi assicurativi, in compensazione di perdite causate da morosità e spese legali, nonché in gestione corrente del fondo stesso), per fornire al locatore garanzie supplementari a quelle esistenti per legge su tutti i contratti di locazione.

Poiché il pagamento di danni e morosità, ancorché allettante, può non risultare sufficiente a convincere il proprietario, di norma, in un primo periodo della durata indicativa di 18 mesi, il contratto viene intestato ad un organismo sociale di mediazione, che a sua volta subaffitta all’inquilino immigrato. Superata questa prima fase senza problemi, si spera che il proprietario si persuada dell’affidabilità dello straniero. Come si può notare, il canone di locazione resta interamente a carico di quest’ultimo: non si tratta, quindi, di una misura di assistenza sociale in senso tradizionale, ma piuttosto di una misura transitoria di carattere "culturale", volta a vincere le diffidenze che un proprietario, talvolta non senza ragione, può provare nei confronti di un soggetto sconosciuto.

Iniziative come il fondo di garanzia o l'intermediazione di privati, però, non si sono rivelate sufficienti, da sole, per aprire significativamente il mercato immobiliare all'accesso agli stranieri. Solo all'interno di una riforma complessiva e concreta della normativa italiana in tema di locazioni potrebbero portare a risultati efficaci.