Il criterio al costo di ricostruzione
1. Il metodo dell'estrazione di mercato
Questo elemento, come è logico, è fortemente influenzato dalle modalità di uti lizzo e dal grado di manutenzione e/o ammodernamento a cui è stato sottoposto nel tempo e quindi può non rispecchiare l'età cronologica.
La differenza tra la vita economica utile e l'età effettiva dell'immobile viene chiama ta vita economica residua.
I tre principali metodi di calcolo del deprezzamento sono:
Il delta così individuato viene poi espresso in percentuale sul valore complessivo del la ricostruzione e annualizzato, creando così una curva empirica dei livelli di deprezza mento in base all'età dell'immobile. Il metodo di mercato è un metodo abbastanza semplice da realizzare e facile da spie gare anche se, considerando l'immobile nella sua interezza e non scomposto in varie componenti, si rischia una eccessiva semplificazione, soprattutto se la manutenzione dei singoli elementi non è omogenea tra tutti i campioni analizzati.
2. Il metodo della vita utile
Il metodo della vita utile consiste nel calcolare la percentuale di deprezzamento con la semplice formula (n. anni età effettiva)/(n.
anni età economica) e moltiplicare tale percensuale per i costi di ricostruzione. Il risultato così ottenuto è il deprezzamento mone tario.
Le principali caratteristiche del metodo della vita utile sono la semplicità di calcolo e di rappresentazione anche se, oltre ai limiti già visti nel metodo di estrazione, l'assun zione che il deprezzamento segua un andamento costante in tutti gli anni è spesso ecces sivamente semplicistico.
3. Il metodo della scomposizione
Questo metodo consiste nell'analisi di ogni componente di svalutazione (ovvero obsole scenza fisica, funzionale e ambientale) distinguendo poi tra perdite di valore sanabili (il cui ripristino ha benefici maggiori o uguali ai suoi costi e che sostanzialmente hanno terminato la propria vita economica) o non sanabili.
Si avranno quindi 5 tipologie differenti da analizzare ovvero:
- Deterioramento fisico sanabile: il deprezzamento coincide con la stima dei costi di manutenzione necessari.
- Deterioramento fisico non sanabile: il deprezzamento è dato dal costo di sostituzione per la percentuale di deterioramento.
Nel caso di parti dell'edificio non sostituibili, come per esempio le fondamenta e la struttura, il calcolo viene fatto utilizzando i costi di ricostruzione al netto dei costi delle parti sostituibili sempre moltiplicati per la percentuale di deterioramento.
- Obsolescenza funzionale sanabile: si riferisce alla riduzione della capacità del bene di assolvere le proprie funzioni così come richiesto dalle normali condizioni di mer cato. Il deprezzamento è dato dal delta tra il costo di costruzione e quello di ammo dernamento/sostituzione (con la tecnologia richiesta dal mercato):
per esempio se l'installazione di un impianto di condizionamento in un immobile nuovo costasse 4E 20.000 mentre l'istallazione dello stesso impianto nell'immobile oggetto di analisi ammontasse a € 25.000 ne risulterebbe che il deprezzamento dovuto all'assenza del l'impianto di condizionamento è di € 5.000.
- Obsolescenza funzionale non sanabile: questa categoria include tutti quegli accorgi menti fisici e di design che non possono essere facilmente ed economicamente sosti tuiti. Ciò determina una mancanza o un'inefficienza in termini di modernità o di pra ticità.
La perdita di valore sarà calcolata attraverso l'analisi dei costi (economici o non) causati da queste inefficienza.
- Obsolescenza ambientale non sanabile: l'obsolescenza ambientale spesso si riflette direttamente sui valori dell'area e il deprezzamento sarà quindi ricompreso nel deprezzamento della stessa; talvolta però il deprezzamento ambientale è riconducibi le direttamente all'immobile oggetto di analisi. Nel caso di obsolescenza direttamen te imputabile all'immobile, i metodi di calcolo si basano sull'analisi di mercato per immobili con peculiarità simili o attraverso la quantificazione dei potenziali mancati guadagni.
La valutazione dell'area rappresenta una sezione separata nella valutazione al costo in quanto l'area va vista in maniera del tutto separata rispetto al costruito.
Un concetto chiave nella valutazione dell'area è quello dell'Highest and best use ovvero l'area ha un valore economico dato dal miglior utilizzo che se ne può fare e que sto prescinde da quanto effettivamente costruito. Prendiamo il caso di un area che espri me una capacità edificatoria di 10.000 mq mentre il costruito è di soli 7.000 mq; sareb be scorretto non tenere in considerazione i 3.000 mq edificabili non utilizzati.
La valorizzazione dell'area avviene di norma seguendo le quattro metodologie diffe renti che seguono:
1. Criterio di mercato: il valore dell'area viene stabilito comparando compravendite simili presenti sul mercato.
Solitamente l'unità di misura utilizzata è €/mq di SLP edificabile.
Questo metodo, seppur altamente utilizzato dagli operatori, rischia di non valutare appieno le specificità di un'area rispetto alle altre (location, mix funzionale, peso percentuale del progetto sull'assorbimento del mercato locale ecc.); un ulteriore problema di questo criterio è che in Italia non esistono data provider nazionali che certifichino l'andamento del mercato delle aree e i valori sono di norma frutto dell'e sperienza diretta degli operatori locali.
2. Metodo per estrazione di mercato: il valore dell'area è desunto dall'analisi delle tran sazioni di immobili comparabili3 (quindi transazioni di edificio + terreno) a cui viene sottratto il valore del solo edificato.
3. Metodo per allocazione: in mancanza di dati su compravendite comparabili, può essere necessario analizzare operazioni similari e determinare così la percentuale (solitamente un range di percentuali) di allocazione del valore delle aree sul valore totale delle transazioni. Questo metodo è di norma utilizzato a supporto di metodi più analitici o quando non è necessario stabilire un valore puntuale dell'area.
4. Metodi reddituali: i metodi reddituali prevedono l'utilizzo di tecniche finanziarie per il calcolo del valore dell'area. I metodi reddituali prevedono un'attenta analisi dei benefici economici che possono essere ricondotti direttamente all'area oggetto di analisi (metodo di capitalizzazione diretta, metodo di estrazione finanziaria ecc.). Per una trattazione dettagliata di questi metodi, si rimanda al capitolo successivo.