Parte 2
La Valutazione Immobiliare Capitolo 4
Il concetto di valore
IL PREZZO
Il prezzo rappresenta l'ammontare che un soggetto intende pagare e un venditore intende accettare in una data transazione.
Il prezzo, una volta finalizzato, si trasforma in prezzo di vendita e implica uno scambio fra i soggetti coinvolti.
Generalmente, le caratteristiche di una transazione riflettono le condizioni esistenti in uno o più mercati. Un mercato è un
‘’sistema organizzato’’ nel quale acquirenti e venditori sono messi in contatto attraverso il meccanismo del prezzo. Un mercato può essere definito in termini geografici, di prodotto, di numero di acquirenti e venditori disponibili e di altri elementi organizzativi…
Un mercato immobiliare è creato dall'interazione di soggetti che scambiano immobili e diritti immobiliari con altri tipi di asset come, nella maggior parte dei casi, denaro. In generale, specifici mercati immobiliari sono individuati sulla base di differenti attributi quali, ad esempio:
1. tipo di bene immobiliare;
2. ubicazione;
3. generazione di reddito;
4. caratteristiche dell'investitore;
5. caratteristiche del conduttore;
6. altre caratteristiche accettate dai soggetti coinvolti nello scambio di beni …
Il costo deve poi essere identificato sulla base della fase di progetto a cui si riferisce: per esempio i soli costi di costruzione «pura» o i costi complessivi di sviluppo. I
«costi di costruzione» includono tipicamente i costi diretti di manodopera e dei materiali impiegati, nonché i costi indiretti.
COSTO E VALORE
I costi complessivi di sviluppo riguardano tutti gli esborsi necessari per terminare un bene immobile, includendo l'area e per portarlo a una condizione operativa efficiente. I costi complessivi di sviluppo includono i costi di acquisizione, l'insieme degli investimenti effettuati e il profitto richiesto per compensare l'imprenditore per il tempo e il rischio connessi con lo sviluppo del progetto.
Il valore può assumere diverse accezioni nel contesto della valutazione immobiliare. La definizione di riferimento dipende dal contesto e dal suo utilizzo. In un ambito di mercato, il valore è normalmente inteso come l'anticipazione dei benefici futuri. Poiché il valore si modifica nel tempo, una valutazione riflette il valore in un determinato momento. Il valore in un determinato momento rappresenta il valore monetario di un bene per l'acquirente e il compratore. Per evitare confusioni, occorre non riferirsi unicamente al termine valore, ma specificare a quale tipo di valore ci riferisce: valore di mercato, valore di utilizzo, valore dell'investimento, valore di stima, ecc.
IL VALORE DI MERCATO Le componenti del valore di mercato
Nonostante opinioni divergenti sugli aspetti secondari della definizione, il concetto per cui ‘’il valore di mercato è formato dall'interazione e dalle decisioni dei partecipanti a quello stesso mercato’’ è generalmente accettata. Un'opinione di valore di mercato deve essere basata sull'oggettiva osservazione delle attività che si sviluppano sul mercato. Poiché la misura standard di queste attività è il denaro, l'aumento o la diminuzione del valore di mercato vengono espressi in termini monetari.
L'International Valuation Standards Committee (IVSC) è l'istituzione responsabile dell'introduzione, nel 1984, degli standard internazionali di valutazione. L'IVSC è un'organizzazione non governativa membro delle Nazioni Unite ed ha adottato la seguente definizione di ”valore di
mercato” accettata anche dalla Royal Institution of Chartered Surveyors: «Per valore di mercato si intende l'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e/o acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni».
La Royal Institution of Chartered Surveyors prosegue poi nel precisare il significato di alcuni termini e concetti inclusi nella definizione:
- Si usa il termine proprietà in quanto l'elemento centrale di questi standard è la valutazione delle proprietà immobiliari.
Poiché gli standard comprendono la rendicontazione finanziaria, per un'applicazione più generale della definizione si può utilizzare il termine cespite. Ogni elemento della definizione ha una propria rilevanza concettuale.
- Ammontare stimato: si riferisce a un “prezzo” espresso in termini monetari pagabile per la proprietà a fronte di una transazione a condizioni concorrenziali.
- Il valore di mercato si misura come il prezzo più probabile che si può ragionevolmente ottenere sul mercato alla data di valutazione, attenendosi alle condizioni di cui alla definizione di valore di mercato.
È il prezzo migliore che il venditore può ragionevolmente ottenere e il prezzo più vantaggioso che l'acquirente può ragionevolmente pagare. Questa valutazione esclude specificamente un valore stimato incrementato o decrementato a causa di condizioni o di circostanze speciali, come termini di finanziamento/pagamento, accordi atipici, operazioni di sale and leaseback, considerazioni o concessioni particolari accordate da una qualsiasi persona correlata alla vendita o qualsiasi elemento riconducibile al concetto di valore speciale.
- Proprietà ceduta e acquistata: fa riferimento al fatto che il valore di una proprietà è un ammontare stimato, anziché un prezzo di vendita predeterminato o effettivo. È il prezzo a cui il mercato prevede che debba concludersi, alla data di valutazione, una transazione che soddisfa tutti gli altri elementi della definizione di valore di mercato.
- Data di valutazione: richiede che il valore di mercato stimato sia riferito a un momento specifico, cioè a una data determinata. Poiché i mercati e le condizioni di mercato possono mutare, in un diverso momento il valore stimato può essere non più corretto o appropriato. L'ammontare della valutazione deve rispecchiare lo stato attuale e le circostanze del mercato alla data effettiva di valutazione e nona una data passata o futura. La definizione presume anche che la compravendita e il perfezionamento del relativo contratto avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione del prezzo che potrebbe altrimenti avere luogo.
- Acquirente interessato: fa riferimento a una persona motivata, ma non costretta, ad acquistare. Questo tipo di acquirente non è né troppo desideroso, né determinato ad acquistare a qualsiasi prezzo; inoltre, effettua gli acquisti in conformità alle condizioni reali e alle aspettative del mercato corrente, anziché di un mercato immaginario o ipotetico di cui non si può dimostrare o prevedere l'esistenza. Il presunto acquirente non pagherebbe un prezzo superiore a quello imposto dal mercato. L’attuale proprietario è compreso tra coloro che costituiscono «il mercato». N.B. Il valutatore non deve formulare assunzioni non realistiche riguardo alle condizioni del mercato, né presupporre un valore di mercato di livello superiore a quello ragionevolmente ottenibile.
- Venditore interessato: non è un venditore troppo desideroso, né costretto a vendere e quindi pronto ad accettare qualsiasi prezzo, né disposto ad attendere eccessivamente per ottenere un prezzo non considerato ragionevole sul mercato del momento.
Il venditore interessato è motivato a vendere la proprietà alle condizioni e al miglior prezzo ottenibile sul libero mercato dopo un'adeguata commercializzazione, a prescindere dal prezzo specifico. Le circostanze reali del proprietario effettivo non rientrano tra queste considerazioni, perché il «venditore interessato» è un proprietario ipotetico.
- Transazione a condizioni concorrenziali: si tratta di una transazione che avviene tra parti fra le quali non intercorre un rapporto particolare o speciale (come, per esempio, tra una società capogruppo e una controllata, o tra un proprietario e un inquilino) a motivo del quale il livello di prezzo può essere inusuale per il mercato o incrementato a causa di un elemento del valore speciale. Si presume che la transazione al valore di mercato avvenga tra parti non collegate, ciascuna delle quali agisce in modo indipendente.
- Adeguata commercializzazione: questa espressione significa che la proprietà deve essere offerta sul mercato nel modo più indicato a consentirne la vendita al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile, in conformità alla definizione di valore di mercato. La durata del periodo in cui la proprietà è messa sul mercato può variare a seconda delle condizioni del mercato stesso, ma deve essere sufficiente a permettere di sottoporre la proprietà all'attenzione di un numero adeguata di potenziali acquirenti. Il periodo in cui la proprietà è messa in vendita deve essere anteriore alla data di valutazione.
- Informazione e cautela: questa definizione presume che sia l'acquirente interessato sia il venditore interessato siano ragionevolmente informati sulla tipologia e le caratteristiche della proprietà, i suoi impieghi effettivi e potenziali e le condizioni del mercato alla data di valutazione. Si presume inoltre che ciascuno di essi agisca nel proprio interesse con conoscenza e con cautela, in modo da realizzare il “prezzo migliore” per la rispettiva posizione nella transazione.
La cautela si valuta facendo riferimento alle condizioni del mercato alla data di valutazione, non avvalendosi di conoscenze e informazioni maturate successivamente alla data di valutazione.
Infatti, non è necessariamente incauto per un venditore cedere la proprietà su un mercato in calo a un prezzo inferiore rispetto ai livelli precedenti. In tali casi, e ciò vale anche per altre situazioni di acquisto e vendita su mercati caratterizzati da prezzi variabili, acquirente o il venditore cauto agisce in conformità alle migliori informazioni commerciali disponibili al momento.
- Assenza di coercizioni: questa espressione indica che ciascuna parte è motivata a intraprendere la transazione, ma non è obbligata né indebitamente costretta a portarla a termine (libertà nelle decisioni di scelta).
IL VALORE D’USO
Lo ‘’use value’’ si basa sul concetto di produttività di un bene economico. Il valore d'uso rappresenta il valore di uno specifico bene immobile quando utilizzato per uno specifico uso. Nella stima, il valutatore concentra la propria attenzione sul valore apportato dall’immobile nel contesto aziendale in cui è inserito, senza considerare l'highest and best use del bene o la manifestazione monetaria che potrebbe essere realizzata con la sua vendita.
E ancora, il valore d'uso può variare in funzione della gestione dell'immobile e delle condizioni esogene come, per esempio, i cambiamenti dei risultati aziendali.
A titolo esemplificativo, un impianto manifatturiero, progettato per un determinato processo produttivo po-
trebbe avere un determinato valore d'uso prima di un evento aziendale di natura straordinaria e un differente valore d'uso successivamente a questo.
I beni immobiliari possono avere un valore d'uso e un valore di mercato al tempo stesso. Un impianto obsoleto ancora utilizzato potrebbe possedere un alto valore d'uso per l'impresa utilizzatrice e un basso valore di mercato per un uso differente. In particolare, il valore d'uso è particolarmente utilizzato nella valutazione di asset inclusi in operazioni di fusione e acquisizione fra imprese.
VALORE DI INVESTIMENTO
Mentre il valore d'uso si basa sullo specifico utilizzo fatto di un immobile, il valore di investimento rappresenta
il valore di un bene per un determinato investitore
Più specificamente, il valore di investimento è il valore di un immobile per un determinato investitore basato sulle aspettative di ritorno di quel soggetto. Al contrario del valore di mercato, il valore di investimento è il valore per un singolo soggetto, che non coincide necessariamente con il valore espresso dal mercato. Solo se le aspettative dell'investitore coincidono con quelle del mercato i due concetti di valore coincideranno.
VALORE DI CONTINUITÀ AZIENDALE
La continuità aziendale si riferisce alla capacità di un'attività economica di proseguire la propria attività senza un limite temporale definito. Per alcuni tipi di attività (hotel e motel, ristoranti, capannoni industriali, palestre, ecc.) le strutture immobiliari sono parte integrante del business intra-
preso. Il valore di mercato di questi immobili (inclusivo di tutti gli asset tangibili e intangibili attribuibili all'attività, in ipotesi di cessione in blocco) è conosciuto come valore di continuità aziendale.
Il valore di continuità aziendale include il valore incrementale associato all'attività aziendale, a sua volta distinto dal valore dell'immobile a sé stante.
LE COMPONENTI DEL VALORE
Il concetto economico di valore non coincide con quello dei beni e servizi ai quali è ascritto; al contrario, si forma attraverso i comportamenti e le azioni dei soggetti che compongono il mercato. Le relazioni alla base del valore sono complesse e si modificano nel momento in cui i fattori che influenzano il valore a loro volta mutano.
Tipicamente, vi sono quattro fattori economici interdipendenti alla base della formazione del valore di un bene:
1. utilità;
2. scarsità;
3. desiderio;
4. potere d'acquisto effettivo.
L'interazione di tutti e quattro i fattori crea i presupposti per la formazione di un valore.
1. Utilità
L'utilità è la capacità di un prodotto di soddisfarei bisogni e i desideri di un soggetto.
Qualsiasi immobile deve essere «utile» per i conduttori, i proprietari investitori o i proprietari-utilizzatori. Per esempio, gli immobili residenziali soddisfano la necessità di riparo, mentre gli immobili commerciali generano un reddito.
Il valore per un conduttore può essere economicamente tradotto in un canone di locazione. Il beneficio derivante da immobili a reddito è misurato in termini di flussi di cassa periodici. L'influenza dell'utilità sul valore dipende dalle caratteristiche del bene; l'utilità dimensionale, l'utilità progettuale, l'utilità della localizzazione e altre specifiche forme di utilità possono influenzare il valore dell'immobile in maniera significante.
AI tempo stesso, influenze esogene come le norme in tema di inquinamento, urbanistiche e sulla proprietà possono incrementare o diminuire l'utilità e di conseguenza il valore del bene in oggetto.
2. Scarsità
La scarsità è la quantità di offerta attuale o prospettica di un bene rispetto alla sua domanda. Generalmente, data una domanda costante, la scarsità del bene incrementa il suo valore. I terreni sono per esempio generalmente molto abbondanti, ma aree particolarmente appetibili e difficilmente reperibili sul mercato, essendo «scarse» acquistano un elevato valore. Nessun bene, compresi gli immobili, può avere un valore se la sua scarsità non coincide con la sua utilità.
3. Desiderio
desiderio è la volontà di un acquirente di entrare in possesso di un bene che soddisfi uno o più bisogni (riparo, fame, compagnia ecc.) o l'aspirazione individuale a soddisfare necessità non necessariamente primarie.
4. Potere d'acquisto effettivo
Il potere d'acquisto effettivo è l'abilità di un individuo o di un gruppo di partecipare a un mercato e quindi di acquistare beni e servizi mediante denaro o mezzi equivalenti. Un'opinione sul valore di un immobile include un'accurata verifica dell'effettiva capacità di pagare il bene.
5. Domanda e offerta
L'interazione dei quattro fattori che creano il valore è riflesso nel principio economico della domanda e dell'offerta. L'utilità di un bene, la sua scarsità, l'intensità del desiderio di acquistarlo e il potere di acquisto effettivo del o dei potenziali compratori influiscono sulla domanda e l'offerta del bene in un determinato momento.
La domanda di un bene è generata dalla sua utilità e influenzata dalla sua scarsità. La domanda è anche determinata dal desiderio e dalle forze che creano e stimolano il desiderio, ma nonostante l'aspirazione umana per un bene possa essere illimitata, il desiderio è ridimensionato dal potere d'acquisto effettivo dei potenziali acquirenti.
Allo stesso modo, l'offerta di un bene è influenzata dalla sua utilità e limitata dalla sua scarsità. La disponibilità di un bene è influenzata dalla sua appetibilità sul mercato. La terra è un bene con una disponibilità limitata e quella localizzata in un'area adatta a un uso specifico avrà un'offerta particolarmente scarsa se la necessità di quell'uso è alta.
Parte 2
La Valutazione Immobiliare Capitolo 5
Il processo di valutazione
IL PROCESSO DI VALUTAZIONE
Il processo di valutazione è una procedura sistematica che il valutatore segue per attribuire un valore a una proprietà immobiliare.
Ogni immobile è unico e possono essere espressi diversi tipi di opinione sul valore immobiliare. Comunemente, il tipo di valore richiesto è quello di mercato. Il processo valutativo sviluppato di seguito contiene le fasi per giungere a un'opinione sia del valore di mercato, sia di altre tipologie di valore.
Il fine ultimo del processo di valutazione (Tab. 5.1) è il raggiungimento di un'opinio¬ne supportata e motivata che rifletta l'influenza di tutti i fattori pertinenti al valore di mercato della proprietà valutata.
Per raggiungere questo obiettivo, il valutatore analizza il bene immobiliare sotto tre punti di vista, conosciuti come CRITERI DI VALUTAZIONE.
I tre approcci sono descritti di seguito:
1.Nel criterio al costo di ricostruzione, il valore è stimato come il costo attuale per riprodurre o sostituire l'immobile (includendo un appropriato profitto per l'imprenditore), meno la perdita di valore dovuta al deprezzamento, più il valore del terreno.
2.Nel criterio di mercato, il valore è indicato attraverso i dati che emergono da recenti transazioni di mercato per immobili comparabili.
3.Nel criterio reddituale il valore è dato dalla capacità dell'immobile di generare reddito.
LA DEFINIZIONE DEL PERIMETRO DI VALUTAZIONE
Il primo passo nel contesto del processo di valutazione è la chiara comprensione del c.d. perimetro di valutazione che fissa i limiti e tende a eliminare qualsiasi ambiguità circa la natura dell'analisi. La definizione del perimetro dovrebbe includerei seguenti elementi:
- identificazione degli utilizzatori finali della valutazione;
- finalità della valutazione (includendo la definizione della tipologia di valore a cui si intende riferirsi);
- data di riferimento della valutazione;
- identificazione delle caratteristiche del bene (inclusi la localizzazione e i diritti immobiliari da valutare);
- identificazione di eventuali circostanze straordinarie nel contesto di riferimento.
La definizione del perimetro di valutazione conduce il valutatore a una decisione circa lo scopo della stessa.
IDENTIFICAZIONE DEGLI UTILIZZATORI FINALI DELLA VALUTAZIONE
FINALITÀ DELLA VALUTAZIONE
La finalità della valutazione è normalmente quella di fornire un'opinione di un certo tipo di valore. Come già visto in precedenza, le tipologie di valore possono includere le seguenti:
valore di mercato;
valore d'uso;
valore di continuità aziendale;
valore di investimento.
La responsabilità del valutatore è quella di assicurare che la finalità della valutazione sia coerente con l'uso che ne verrà fatto.
L'uso della valutazione è la modalità con la quale gli utilizzatori finali utilizzeranno le informazioni in essa contenute. Poiché la valutazione fornisce le basi per una decisione circa il bene immobile in oggetto, la natura della decisione che deve essere presa influisce in maniera determinante, sul tipo di valutazione effettuata.
Un'opinione sul valore può essere richiesta per determinare i seguenti elementi:
prezzo di acquisto o di vendita;
importo di un finanziamento;
termini contrattuali di un contratto di affitto;
valore di bilancio di beni immobiliari;
altre informazioni utili per una o più decisioni su beni immobiliari.
DATA DI RIFERIMENTO
La data di riferimento dell'analisi deve essere specificata in quanto gli elementi che influenzano i beni immobili sono in costante cambiamento. Nonostante le condizioni osservate al tempo della valutazione possano persistere per un periodo più o meno prolungato, una valutazione immobiliare è da considerarsi valida solo relativamente alla data di riferimento.
IDENTIFICAZIONE DELLE CARATTERISTICHE DEL BENE
La valutazione non può essere effettuata correttamente senza alcune informazioni sull'immobile in oggetto. Fra gli elementi essenziali è necessario elencare:
localizzazione;
caratteristiche fisiche;
situazione legale;
inquadramento economico;
restrizioni che incombono sulla proprietà (servitù, affitti, locazioni ecc.);
inquadramento urbanistico.
IDENTIFICAZIONE DI EVENTUALI CIRCOSTANZE STRAORDINARIE
Un tipico esempio è la valutazione di un sito industriale che si sospetta essere inquinato. Il valutatore effettua la propria analisi esplicitando l'ipotesi che il sito non sia contaminato. A seguito di verifiche e sondaggi, il sito si rivela effettivamente inquinato. Questa circostanza modifica l'intero sistema di valutazione.
LIMITAZIONI (dettagli, discrezionalità della valutazione),
AMPIEZZA DELLA VALUTAZIONE (fonti, quantità e qualità delle informazioni raccolte),
RACCOLTA (grado di approfondimento e ambito della valutazione) DELLE INFORMAZIONI
ANALSI DELLE INFORMAZIONI
ANALISI DI MERCATO (scenario, mercato di rifeirmento dell’immobile …..)
HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS
Il concetto di ‘’highest and best use’’ si basa sull'idea che il valore di un immobile è direttamente legato all'uso che viene fatto di quel bene. L'highest and best use è il probabile uso che genera il più elevato valore immobiliare e non necessariamente rappresenta l'uso attuale.
Al fine di essere considerato come highest and best use di un immobile, qualsiasi uso deve rispettare una serie di vincoli. In generale, l'uso deve essere:
legalmente ammissibile;
fisicamente realizzabile;
finanziariamente fattibile;
massimamente produttivo.
Ogni immobile considerato nell'analisi dovrebbe essere caratterizzato dal medesimo highest and best use del bene in fase di valutazione. Ne segue la decisione quale delle seguenti opzioni deve essere perseguita:
- mantenere l'immobile nello stato di fatto;
- provvedere agli interventi di manutenzione straordinaria e mantenere l'immobile in portafoglio,
- modificare l'immobile (e.g. rinnovare, modernizzare, convertire);
- demolire l'immobile.
In alcune situazioni, un immobile potrebbe essere soggetto a restrizioni di vario tipo (motivi storici, urbanistici, ecc.) che impediscono allo stesso di essere demolito o modificato e di conseguenza di raggiungere il proprio highest and best use.
La conclusione sull'highest and best use dovrebbe specificare l'uso ottimale nel momento in cui il bene entrerà a regime o raggiungerà un livello stabile di occupazione, nonché i più probabili acquirenti e utilizzatori dell'immobile.
VALORE DELL’AREA
La valutazione dell'area è direttamente collegata al concetto dell'highest and best use. E il rapporto fra highest and best use e valore dell'area è uno dei fattori che concorre a indicare se l'uso attuale è effettivamente coerente con l'highest and best use dell' area.
Il valore dell'area può essere una componente rilevante del valore immobiliare complessivo. Il valore dell'area e quello degli edifici che insistono su di essa possono subire variazioni non omogenee in quanto gli edifici sono quasi sempre soggetti a obsolescenza e deprezzamento.
APPLICAZIONE DEI CRITERI DI VALUTAZIONE
Il processo di valutazione viene implementato per sviluppare un'affidabile e motivata opinione di valore basata sull'analisi di informazioni generali e specifiche pertinenti con il caso in analisi (Fig. 5.1).
I valutatori esprimono la propria opinione sul valore dell'immobile tramite specifiche procedure che riflettono tre distinti criteri di analisi dei dati:
1. costo di ricostruzione;
2. costo di mercato;
3. criterio reddituale.
Parte 2
La Valutazione Immobiliare Capitolo 6
Il criterio al costo di ricostruzione
La metodologia valutativa al costo di ricostruzione si basa sul ‘’principio di sostituzione’’, ovvero sull'assunto che
‘’nessun investitore razionale sarebbe disposto a pagare un prezzo superiore al prezzo di acquisto di un'area nella medesima localizzazione e ai successivi costi di realizzazione di un bene che abbia caratteristiche di utilizzo comparabili’’.
Tale metodologia è quindi anch'essa una metodologia comparativa in quanto indivi dua il valore dell'immobile oggetto di valutazione come il costo, comprensivo del mar gine dello sviluppatore, necessario a costruire un immobile avente le stesse caratteristi che (fisiche, di location, funzionali ecc.) e pari funzionalità.
La metodologia del costo di ricostruzione individua il valore dell'immobile come la somma delle spese che, al momento della stima, dovrebbero essere sostenute per riedi ficare il
bene immobiliare. Tale valore viene solitamente stimato attraverso l'individua zione di tre differenti grandezze economiche ovvero:
1. stima del costo del fabbricato, cioè la somma dei costi complessivi (diretti e indiret ti) che dovrebbero essere sostenuti nella fase di costruzione. I costi totali dell'edifica to sono suddivisi in:
-costi diretti rappresentati dai costi strettamente edili;
-costi indiretti costituiti dai costi accessori (progettazione, oneri amministrativi, spese di gestione, oneri finanziari, oneri tributari ecc.);
-marginalità dell'imprenditore.
2. Stima dei fattori di deprezzamento del fabbricato dal punto di vista fisico, esterno e funzionale.
3. Stima del valore dell'area, su cui insiste l'edificio oggetto di analisi, considerata libe ra da ogni fabbricato e con le necessarie autorizzazioni atte alla costruzione.
Il costo/valore del fabbricato sarà quindi determinato dalla somma dei costi del fabbri cato e del terreno al netto del deprezzamento.
COSTO DEL FABBRICATO
Come visto in precedenza, il costo di costruzione del fabbricato prevede l'individuazio ne di costi diretti (edili) e costi indiretti (costi commerciali, amministrativi, finanziari, fiscali e profitto dell'imprenditore).
Prima di trattare nello specifico le metodologie di stima, è opportuno sottolineare che la stima del costo di costruzione può avvenire attraverso due differenti modalità ovvero stima del costo di ricostruzione o stima del costo di sostituzione.
Per ‘’costo di ricostruzione‘’ si intende la sommatoria dei costi attuali necessari a rico struire con le tecniche, i materiali, l'architettura e le finiture identiche all'originale l'im mobile oggetto d'analisi; per costo di sostituzione si intende invece la sommatoria dei costi attuali necessaria ricostruire con le tecniche, i materiali, l'architettura e le finiture più moderne l'immobile oggetto d'analisi.
La stima del costo di ricostruzione, soprattutto se si tratta di edifici particolarmente antichi o realizzati attraverso tecniche e materiali ormai in disuso, risulta assai complica-
ta e/o fuorviante; dall'altro canto la stima del costo di sostituzione implica la proble matica dell'obsolescenza funzionale degli immobili che possono, nella loro forma origi naria, non avere una dotazione impiantistica paragonabile alla dotazione divenuta ormai standard per talune tipologie di immobili (per esempio aria condizionata, ascensore ecc.).
In linea generale, quindi, il costo di ricostruzione andrà applicato a immobili relativa mente recenti e realizzati attraverso tecniche ancora in uso mentre per immobili antichi e costruiti con tecniche non più attuali sarà da preferire il metodo di sostituzione.
COSTI DIRETTI
I costi diretti rappresentano la somma dei costi sostenuti per la realizzazione (ricostru zione o sostituzione) di un dato immobile. A fini valutativi, si considera il bene immobi liare realizzato secondo un processo produttivo ben definito, facendo riferimento a un dato mercato locale dei mezzi produttivi.
Trai costi si distinguono quelli attinenti le materie prime, i costi di trasporto e magazzinaggio a essi relativi, i costi del lavoro diretto di operaie supervisori e ancora i costi di allacciamento alla rete idrica, elettrica, telefonica e gli oneri di smaltimento rifiuti.
Le metodologie maggiormente utilizzate per il calcolo del costo di costruzione del l'immobile sono varie e si differenziano tra loro ciascuna per determinate caratteristiche.
1. Comparative unit method: il costo per unità di misura di un edificio comparabile preso a riferimento viene moltiplicato per la superficie dell'immobile considerato.
Il metodo della comparazione per unità di misura, stima il costo di costruzione dell'im mobile come prodotto del prezzo unitario per il numero di unità afferenti l'immobile oggetto di analisi; mentre il prezzo unitario è sempre espresso a moneta corrente, le unità possono essere sia metriche (metro cubo, metro quadro di SLP, metro quadro com merciale ecc.) sia fisiche (numero di posti auto, numero di campi da tennis ecc.).
La valorizzazione del costo di costruzione sarà quindi data dal costo unitario dell'im mobile di riferimento per le unità presenti nell'immobile oggetto di valutazione.
Occorrerà innanzitutto scegliere un edificio comparabile a quello oggetto di stima, facendo riferimento alle sue caratteristiche strutturali, accessorie e fisiche e calcolare poi il costo unitario di quest'ultimo. Se il caso lo richiede, occorre apportare gli oppor tuni aggiustamenti ai suddetti valori, per adeguare la situazione dell'entità benchmark a quella del bene oggetto di valutazione.
Infine occorre applicare i valori determinati, all'edificio valutato, moltiplicando il costo unitario complessivo standard per il numero di unità presenti nel bene oggetto di valutazione.
La maggior complessità dell'approccio a costo unitario risiede nella scelta e nell'e ventuale ponderazione dei dati di riferimento disponibili e nella scelta dell'unità di misura utilizzata.
2. Unit in place method: il costo di costruzione calcolato per unità di misura di ogni componente della struttura (materiali, lavoro ecc.) è moltiplicato per il numero di unità effettive di quel componente nell'immobile valutato.
Tale metodo stima il costo delle diverse componenti che compongono l'immobile, ognu no dei quali è espresso in funzione di un'appropriata grandezza fisica (costo euro/metro cubo di scavo, costo euro/metro quadro per la copertura ecc.) e ne determina poi il costo complessivo.
La metodologia consiste nell'analizzare ogni parte costituente l'immobile e determi nare per ciascuna di essa il valore unitario e totale; questa tecnica è quindi un affina mento della tecnica precedente.
In primis si procede dunque a stimare i costi unitari relativi a ogni componente o sot to-componente dell'immobile (fon-
(damenta, lavorazioni del sito, tetti, mura ecc.), distin guendo per ciascuna parte quelle relative ai materiali e al lavoro. Si determina poi il costo totale per ciascun componente e si stima infine il costo complessivo di costruzione.
Come nel comparative unit method, subentrano ulteriori modifiche al valore finale, sia in occasione di aggiustamenti che adeguino la situazione del comparable a quella dell'oggetto di riferimento, sia in occasione di adeguamenti ai diversi valori di costo a livello regionale o temporale.
La maggior complessità dell'approccio unit in piace risiede nelle maggiori compe tenze tecniche richieste al valutatone, un'attenta due diligente sull'immobile e un'accu rata analisi dei coefficienti di deprezzamento per tutte le componenti analizzate.
3. Quantity survey method: ricerca la stima del costo di ogni singolo fattore della produ zione diretto o indiretto.
Il quantity survey method rappresenta il processo di determinazione del costo comples sivo di costruzione più accurato e approfondito: costituisce infatti un'analisi meticolosa e completa di costi suddivisi in termini quantitativi e qualitativi.
È utilizzato solitamente dai costruttori e solo raramente, quando l'importanza del progetto lo richiede, anche da altri soggetti come i valutatori esperti delle imprese edili. In sostanza il metodo prevede la stesura di un preventivo dettagliato della realizzazio ne dell'immobile oggetto di valutazione.
La prima fase di produzione e progettazione consta di una
stima del costo, basata sul le informazioni possedute dall'esperto e provenienti dall'esperienza passata in progetti similia quello in oggetto.
In una seconda fase, si stima in modo puntuale il costo com plessivo di costruzione, dato dalla sommatoria dei costi diretti semplici aggiustati in funzione del tempo (numero indice relativo al tempo), del luogo (numero indice relativo al luogo), del tempo e del luogo (numero indice del tempo e luogo).
Pur essendo la metodologia più affidabile e precisa, il quantity survey method non è utilizzata su larga scala a causa dei costi troppo elevati (consumo di tempo, risorse dedi cate, ricorso a esperti ecc.).
COSTI INDIRETTI
Possiamo individuare 5 categorie di costi indiretti rintracciabili nella valutazione di un investimento immobiliare con il criterio del costo di ricostruzione ovvero:
- soft cost edili: in questa classe ricadono tutte le voci di costo edile che non riguarda no direttamente la costruzione come i costi di progettazione, i costi assicurativi, i costi legali, i costi delle consulenze ecc.;
- i costi così determinati sono solitamente calcolati in percentuale sui costi di costru zione individuati con le metodologie riportate sopra;
- costi amministrativi: si ipotizzano solitamente dei costi fissi annuali per tutta la dura ta dell'intervento necessari alla gestione del progetto e conseguenti all'allocazione delle risorse parzialmente o totalmente dedicate allo stesso;
- oneri finanziari: gli oneri finanziari vengono di norma calcolati sull'ammontare del l'investimento, ipotizzando un grado di leverage e un costo del debito medio di mer cato;
- costi commerciali: in questa categoria ricadono tutti i costi relativi alla promozione dell'iniziativa, la pubblicità, il marketing e i costi di agenzia necessari alla locazione dell'immobile (nel caso in cui l'immobile oggetto di analisi risulti locato). I costi commerciali e quelli di agenzia vengono calcolati in percentuale sui ricavi anche se talvolta si stimano in percentuale sull'ammontare dell'investimento.
- costi commerciali: in questa categoria ricadono tutti i costi relativi alla promozione dell'iniziativa, la pubblicità, il marketing e i costi di agenzia necessari alla locazione dell'immobile (nel caso in cui l'immobile oggetto di analisi risulti locato). I costi commerciali e quelli di agenzia vengono calcolati in percentuale sui ricavi anche se talvolta si stimano in percentuale sull'ammontare dell'investimento.
MARGINE DELL’IMPRENDITORE
All'interno dei costi di realizzazione, occorre includere anche una remunerazione eco nomica soddisfacente per il conferente capitale di rischio (l'imprenditore); questa remu nerazione è il margine dell'imprenditore.
Per il calcolo del margine dell'imprenditore occorre analizzare progetti simili per dimensione e rischiosità a quello oggetto di analisi: il margine risulterà quindi essere pari al delta tra costi sostenuti e ricavi realizzati (utile dell'operazione).
Nel caso in cui il profitto atteso dell'investimento non sia rintracciabile a causa della mancanza di comparables, bisognerà ricorrere a strumenti finanziari avanzati per la costruzione di un tasso adeguato che tenga conto sia del mercato dei capitali che del mercato immobiliare con particolare attenzione alla rischiosità specifica dell'investimento oggetto di analisi.
STIME DEL DEPREZZAMENTO
Il deprezzamento è la differenza tra il valore di mercato di un immobile (o di una parte di esso) e il suo valore di ricostruzione/sostituzione. Il deprezzamento è sostanzialmente dovuto a tre tipologie differenti di motivi che possono essere presenti separatamente o contemporaneamente ovvero:
- deterioramento fisico dovuto alla normale usura e a particolari eventi straordinari. Tale deterioramento inizia con la fine dei lavori e prosegue per tutta la durata della vita dell'immobile. Il deterioramento fisico è, nella maggior parte dei casi, contrastabile con interventi manutenzione che, di conseguenza, aumentano il valore del l'immobile stesso;
- deterioramento funzionale causato da difetti nella struttura, nei materiali o nel design che diminuiscono la funzionalità, l'utilizzo o il valore. Vi sono inoltre alcune scelte funzionali che non vengono appieno apprezzate dal mercato e quindi il valore dato è inferiore al costo sostenuto.
Questo tipo di deterioramento può iniziare anche in fase di progetto ed è dovuto al cambiamento dei gusti del mercato o a nuove scoperte tec nologiche;
- deterioramento ambientale causato da particolari condizioni (provvisorie o definitive) esterne alla proprietà ma che influiscono sul valore dell'immobile; vista la propria natura, il deterioramento ambientale è il più difficile da sanare da parte del proprieta rio dell'immobile.
La somma di detti deterioramenti costituisce deterioramento complessivo. Il mercato riconosce il deterioramento degli immobili e lo trasforma in deprezzamento del valore.
Il principale assunto alla base del calcolo del deprezzamento è che ogni struttura possie de una vita economica utile, che rappresenta il periodo durante il quale l'edificio è utile a livello funzionale per i propositi peri quali è stato costruito e quindi è in grado di generare un reddito.
Al termine del periodo di utilità economica l'immobile cessa di generare un valore economico e diventa un «disvalore» per il terreno (pari ai costi di demolizione necessari all'abbattimento).
Un ulteriore elemento chiave nella determinazione del deprezzamento è l'età effetti va, ovvero il livello di deterioramento in cui si trova l'immobile al tempo della valuta zione.
Questo elemento, come è logico, è fortemente influenzato dalle modalità di uti lizzo e dal grado di manutenzione e/o ammodernamento a cui è stato sottoposto nel tempo e quindi può non rispecchiare l'età cronologica.
La differenza tra la vita economica utile e l'età effettiva dell'immobile viene chiama ta vita economica residua.
I tre principali metodi di calcolo del deprezzamento sono:
1. Il metodo dell'estrazione di mercato
Il metodo dell'estrazione di mercato (o metodo della comparazione delle vendite) preve de di comparare i valori di scambio di beni similia quello in analisi e il costo di rico struzione o sostituzione degli stessi.
Il delta così individuato viene poi espresso in percentuale sul valore complessivo del la ricostruzione e annualizzato, creando così una curva empirica dei livelli di deprezza mento in base all'età dell'immobile. Il metodo di mercato è un metodo abbastanza semplice da realizzare e facile da spie gare anche se, considerando l'immobile nella sua interezza e non scomposto in varie componenti, si rischia una eccessiva semplificazione, soprattutto se la manutenzione dei singoli elementi non è omogenea tra tutti i campioni analizzati.
2. Il metodo della vita utile
Il metodo della vita utile consiste nel calcolare la percentuale di deprezzamento con la semplice formula (n. anni età effettiva)/(n.
anni età economica) e moltiplicare tale percensuale per i costi di ricostruzione. Il risultato così ottenuto è il deprezzamento mone tario.
Le principali caratteristiche del metodo della vita utile sono la semplicità di calcolo e di rappresentazione anche se, oltre ai limiti già visti nel metodo di estrazione, l'assun zione che il deprezzamento segua un andamento costante in tutti gli anni è spesso ecces sivamente semplicistico.
3. Il metodo della scomposizione
Questo metodo consiste nell'analisi di ogni componente di svalutazione (ovvero obsole scenza fisica, funzionale e ambientale) distinguendo poi tra perdite di valore sanabili (il cui ripristino ha benefici maggiori o uguali ai suoi costi e che sostanzialmente hanno terminato la propria vita economica) o non sanabili.
Si avranno quindi 5 tipologie differenti da analizzare ovvero:
- Deterioramento fisico sanabile: il deprezzamento coincide con la stima dei costi di manutenzione necessari.
- Deterioramento fisico non sanabile: il deprezzamento è dato dal costo di sostituzione per la percentuale di deterioramento.
Nel caso di parti dell'edificio non sostituibili, come per esempio le fondamenta e la struttura, il calcolo viene fatto utilizzando i costi di ricostruzione al netto dei costi delle parti sostituibili sempre moltiplicati per la percentuale di deterioramento.
- Obsolescenza funzionale sanabile: si riferisce alla riduzione della capacità del bene di assolvere le proprie funzioni così come richiesto dalle normali condizioni di mer cato. Il deprezzamento è dato dal delta tra il costo di costruzione e quello di ammo dernamento/sostituzione (con la tecnologia richiesta dal mercato):
per esempio se l'installazione di un impianto di condizionamento in un immobile nuovo costasse 4E 20.000 mentre l'istallazione dello stesso impianto nell'immobile oggetto di analisi ammontasse a € 25.000 ne risulterebbe che il deprezzamento dovuto all'assenza del l'impianto di condizionamento è di € 5.000.
- Obsolescenza funzionale non sanabile: questa categoria include tutti quegli accorgi menti fisici e di design che non possono essere facilmente ed economicamente sosti tuiti. Ciò determina una mancanza o un'inefficienza in termini di modernità o di pra ticità.
La perdita di valore sarà calcolata attraverso l'analisi dei costi (economici o non) causati da queste inefficienza.
- Obsolescenza ambientale non sanabile: l'obsolescenza ambientale spesso si riflette direttamente sui valori dell'area e il deprezzamento sarà quindi ricompreso nel deprezzamento della stessa; talvolta però il deprezzamento ambientale è riconducibi le direttamente all'immobile oggetto di analisi. Nel caso di obsolescenza direttamen te imputabile all'immobile, i metodi di calcolo si basano sull'analisi di mercato per immobili con peculiarità simili o attraverso la quantificazione dei potenziali mancati guadagni.
La valutazione dell'area rappresenta una sezione separata nella valutazione al costo in quanto l'area va vista in maniera del tutto separata rispetto al costruito.
Un concetto chiave nella valutazione dell'area è quello dell'Highest and best use ovvero l'area ha un valore economico dato dal miglior utilizzo che se ne può fare e que sto prescinde da quanto effettivamente costruito. Prendiamo il caso di un area che espri me una capacità edificatoria di 10.000 mq mentre il costruito è di soli 7.000 mq; sareb be scorretto non tenere in considerazione i 3.000 mq edificabili non utilizzati.
La valorizzazione dell'area avviene di norma seguendo le quattro metodologie diffe renti che seguono:
1. Criterio di mercato: il valore dell'area viene stabilito comparando compravendite simili presenti sul mercato.
Solitamente l'unità di misura utilizzata è €/mq di SLP edificabile.
Questo metodo, seppur altamente utilizzato dagli operatori, rischia di non valutare appieno le specificità di un'area rispetto alle altre (location, mix funzionale, peso percentuale del progetto sull'assorbimento del mercato locale ecc.); un ulteriore problema di questo criterio è che in Italia non esistono data provider nazionali che certifichino l'andamento del mercato delle aree e i valori sono di norma frutto dell'e sperienza diretta degli operatori locali.
2. Metodo per estrazione di mercato: il valore dell'area è desunto dall'analisi delle tran sazioni di immobili comparabili3 (quindi transazioni di edificio + terreno) a cui viene sottratto il valore del solo edificato.
3. Metodo per allocazione: in mancanza di dati su compravendite comparabili, può essere necessario analizzare operazioni similari e determinare così la percentuale (solitamente un range di percentuali) di allocazione del valore delle aree sul valore totale delle transazioni. Questo metodo è di norma utilizzato a supporto di metodi più analitici o quando non è necessario stabilire un valore puntuale dell'area.
4. Metodi reddituali: i metodi reddituali prevedono l'utilizzo di tecniche finanziarie per il calcolo del valore dell'area. I metodi reddituali prevedono un'attenta analisi dei benefici economici che possono essere ricondotti direttamente all'area oggetto di analisi (metodo di capitalizzazione diretta, metodo di estrazione finanziaria ecc.). Per una trattazione dettagliata di questi metodi, si rimanda al capitolo successivo.
Parte 2
La Valutazione Immobiliare Capitolo 7
Il criterio di mercato
IL CRITERIO DI MERCATO
Con il criterio di mercato, il valutatone giunge a un'opinione di valore attraverso l'anali si di beni immobiliari comparabili (c.d. comparables) e il loro confronto con l'immobi le in analisi.
La scelta delle tecniche di confronto utilizzate nel criterio di mercato risultano fonda mentali per la bontà dell'intero processo di valutazione.
Nell'approccio di mercato, il valore è desunto attraverso il confronto di immobili simili al bene in oggetto che sono stati recentemente compravenduti o sono attualmente sul mercato.
Il concetto fondante della metodologia di mercato è quello per cui il valore di merca to di un bene immobiliare è strettamente legato al prezzo di immobili comparabili e pro posti sul mercato in maniera competitiva.
L'analisi comparativa si concentra sulle similitudini e sulle differenze che hanno una diretta conseguenza sul valore, fra le quali:
-i diritti immobiliari valutati;
-le motivazioni degli acquirenti e dei venditori;
-le condizioni di mercato al momento della transazione;
-le dimensioni degli immobili;
-la localizzazione degli immobili;
-le caratteristiche fisiche degli immobili;
-il profilo economico, se l'immobile in analisi produce reddito;
-la struttura finanziaria delle transazioni.
IL METODO DI MERCATO E I PRINCIPI DI VALUTAZIONE.
DOMANDA E OFFERTA
Il prezzo di mercato scaturisce dalla negoziazione fra venditori e acquirenti, influenzati a loro volta dall'attività del soggetto finanziatore. Gli acquirenti formano la domanda di mercato, mentre gli immobili immessi in vendita sul mercato generano l'offerta.
Per ipotizzare la domanda, il valutatore stima il numero di potenziali utilizzatori di un parti colare tipo di immobile, il loro potere d'acquisto, le loro inclinazioni e preferenze. Al fine di analizzare l'offerta, il valutatore studia i beni invenduti o non occupati così come quelli in fase di costruzione, conversione e in progettazione.
L'attività di vendita è altrettanto influenzata dai sog getti finanziatori poiché la maggior parte delle transazioni immobiliari avvengono attra verso ricorso al debito. Se i tassi di interesse scendono, l'attività di mercato tenderà ad accelerare e i prezzi cresceranno, mentre sei tassi di interesse crescono, il mercato sarà soggetto a una decresciti e i prezzi caleranno. Se il ricorso al debito diventa più diffi coltoso, a causa degli elevati tassi di interesse o a rigidi criteri di finanziamento, l'atti vità di mercato sarà proporzionalmente ridotta.
IL PRINCIPIO DI SOSTITUZIONE prevede che il valore di un immobile tenda a posizionarsi sul lo stesso livello del prezzo che verrebbe pagato per acquistare un bene di simile utilità e desiderabilità in un ragionevole intervallo temporale. Questo principio implica che l'af fidabilità del criterio di mercato diminuisca al diminuire del numero di immobili con frontabili sul mercato.
EQUILIBRIO. L'interazione di domanda e offerta tende all'equilibrio nel mercato, anche se l'equilibrio assoluto non è nella realtà mai raggiunto. A causa di cambiamenti della popolazione, del potere di acquisto e delle preferenze dei consumatori, la domanda si modifica fortemen te nel corso del tempo. Al tempo stesso, la costruzione di nuovi edifici, la conversione ad altri usi e la demolizione di immobili obsoleti causa variazioni nelle dinamiche del l'offerta.
ESTERNALITÀ. Esternalità positive e negative influenzano qualsiasi tipo di immobile. Periodi di svilup po e depressione economica influenzano i valori immobiliari. Il valutatore analizza il mercato dell'immobile valutato per identificare tutte le più significative influenze ester ne. Due beni comparabili con caratteristiche fisiche simili possono avere differenti valo ri di mercato se uno dei due è circondato da un ambiente meno attraente, l’illuminazio ne stradale, l’or-
ganizzazione dei trasporti, il livello di sicurezza, il rispetto delle norme e la prossimità ad aree ricreative hanno un forte impatto sul valore di un immobile e varia no con la localizzazione.
LA PROCEDURA DI ANALISI
L'utilizzo del criterio di mercato prevede l'applicazione di una procedura sistematica:
1. ricerca del mercato di riferimento in termini di transazioni avvenute e proposte di vendita che interessano immobili simili al bene in analisi quanto a tipologia, destina zione d'uso, data della transazione, dimensioni, stato di manutenzione, ubicazione. L'obiettivo di questa fase è quello di reperire un insieme di transazioni comparabili il più simile possibile all'immobile valutato;
