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Quantity survey method: ricerca la stima del costo di ogni singolo fattore della produ zione diretto o indiretto

Il criterio al costo di ricostruzione

3. Quantity survey method: ricerca la stima del costo di ogni singolo fattore della produ zione diretto o indiretto

Il quantity survey method rappresenta il processo di determinazione del costo comples sivo di costruzione più accurato e approfondito: costituisce infatti un'analisi meticolosa e completa di costi suddivisi in termini quantitativi e qualitativi.

È utilizzato solitamente dai costruttori e solo raramente, quando l'importanza del progetto lo richiede, anche da altri soggetti come i valutatori esperti delle imprese edili. In sostanza il metodo prevede la stesura di un preventivo dettagliato della realizzazio ne dell'immobile oggetto di valutazione.

La prima fase di produzione e progettazione consta di una

stima del costo, basata sul le informazioni possedute dall'esperto e provenienti dall'esperienza passata in progetti similia quello in oggetto.

In una seconda fase, si stima in modo puntuale il costo com plessivo di costruzione, dato dalla sommatoria dei costi diretti semplici aggiustati in funzione del tempo (numero indice relativo al tempo), del luogo (numero indice relativo al luogo), del tempo e del luogo (numero indice del tempo e luogo).

Pur essendo la metodologia più affidabile e precisa, il quantity survey method non è utilizzata su larga scala a causa dei costi troppo elevati (consumo di tempo, risorse dedi cate, ricorso a esperti ecc.).

COSTI INDIRETTI

Possiamo individuare 5 categorie di costi indiretti rintracciabili nella valutazione di un investimento immobiliare con il criterio del costo di ricostruzione ovvero:

- soft cost edili: in questa classe ricadono tutte le voci di costo edile che non riguarda no direttamente la costruzione come i costi di progettazione, i costi assicurativi, i costi legali, i costi delle consulenze ecc.;

- i costi così determinati sono solitamente calcolati in percentuale sui costi di costru zione individuati con le metodologie riportate sopra;

- costi amministrativi: si ipotizzano solitamente dei costi fissi annuali per tutta la dura ta dell'intervento necessari alla gestione del progetto e conseguenti all'allocazione delle risorse parzialmente o totalmente dedicate allo stesso;

- oneri finanziari: gli oneri finanziari vengono di norma calcolati sull'ammontare del l'investimento, ipotizzando un grado di leverage e un costo del debito medio di mer cato;

- costi commerciali: in questa categoria ricadono tutti i costi relativi alla promozione dell'iniziativa, la pubblicità, il marketing e i costi di agenzia necessari alla locazione dell'immobile (nel caso in cui l'immobile oggetto di analisi risulti locato). I costi commerciali e quelli di agenzia vengono calcolati in percentuale sui ricavi anche se talvolta si stimano in percentuale sull'ammontare dell'investimento.

- costi commerciali: in questa categoria ricadono tutti i costi relativi alla promozione dell'iniziativa, la pubblicità, il marketing e i costi di agenzia necessari alla locazione dell'immobile (nel caso in cui l'immobile oggetto di analisi risulti locato). I costi commerciali e quelli di agenzia vengono calcolati in percentuale sui ricavi anche se talvolta si stimano in percentuale sull'ammontare dell'investimento.

MARGINE DELL’IMPRENDITORE

All'interno dei costi di realizzazione, occorre includere anche una remunerazione eco nomica soddisfacente per il conferente capitale di rischio (l'imprenditore); questa remu nerazione è il margine dell'imprenditore.

Per il calcolo del margine dell'imprenditore occorre analizzare progetti simili per dimensione e rischiosità a quello oggetto di analisi: il margine risulterà quindi essere pari al delta tra costi sostenuti e ricavi realizzati (utile dell'operazione).

Nel caso in cui il profitto atteso dell'investimento non sia rintracciabile a causa della mancanza di comparables, bisognerà ricorrere a strumenti finanziari avanzati per la costruzione di un tasso adeguato che tenga conto sia del mercato dei capitali che del mercato immobiliare con particolare attenzione alla rischiosità specifica dell'investimento oggetto di analisi.

STIME DEL DEPREZZAMENTO

Il deprezzamento è la differenza tra il valore di mercato di un immobile (o di una parte di esso) e il suo valore di ricostruzione/sostituzione. Il deprezzamento è sostanzialmente dovuto a tre tipologie differenti di motivi che possono essere presenti separatamente o contemporaneamente ovvero:

- deterioramento fisico dovuto alla normale usura e a particolari eventi straordinari. Tale deterioramento inizia con la fine dei lavori e prosegue per tutta la durata della vita dell'immobile. Il deterioramento fisico è, nella maggior parte dei casi, contrastabile con interventi manutenzione che, di conseguenza, aumentano il valore del l'immobile stesso;

- deterioramento funzionale causato da difetti nella struttura, nei materiali o nel design che diminuiscono la funzionalità, l'utilizzo o il valore. Vi sono inoltre alcune scelte funzionali che non vengono appieno apprezzate dal mercato e quindi il valore dato è inferiore al costo sostenuto.

Questo tipo di deterioramento può iniziare anche in fase di progetto ed è dovuto al cambiamento dei gusti del mercato o a nuove scoperte tec nologiche;

- deterioramento ambientale causato da particolari condizioni (provvisorie o definitive) esterne alla proprietà ma che influiscono sul valore dell'immobile; vista la propria natura, il deterioramento ambientale è il più difficile da sanare da parte del proprieta rio dell'immobile.

La somma di detti deterioramenti costituisce deterioramento complessivo. Il mercato riconosce il deterioramento degli immobili e lo trasforma in deprezzamento del valore.

Il principale assunto alla base del calcolo del deprezzamento è che ogni struttura possie de una vita economica utile, che rappresenta il periodo durante il quale l'edificio è utile a livello funzionale per i propositi peri quali è stato costruito e quindi è in grado di generare un reddito.

Al termine del periodo di utilità economica l'immobile cessa di generare un valore economico e diventa un «disvalore» per il terreno (pari ai costi di demolizione necessari all'abbattimento).

Un ulteriore elemento chiave nella determinazione del deprezzamento è l'età effetti va, ovvero il livello di deterioramento in cui si trova l'immobile al tempo della valuta zione.

Questo elemento, come è logico, è fortemente influenzato dalle modalità di uti lizzo e dal grado di manutenzione e/o ammodernamento a cui è stato sottoposto nel tempo e quindi può non rispecchiare l'età cronologica.

La differenza tra la vita economica utile e l'età effettiva dell'immobile viene chiama ta vita economica residua.

I tre principali metodi di calcolo del deprezzamento sono:

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