Metodologia estimativa e assunzione valori

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4. Metodologia estimativa e assunzione valori

La metodologia valutativa delle aree edificabili ai fini IMU deve tenere conto dei parametri definiti dall’art. 5 comma 5 del D.Lgs 504/1992, che sono i seguenti:

- zona territoriale di ubicazione;

- indice di edificabilità;

- destinazione d’uso consentita;

- oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;

- prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

La più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione in tema di individuazione dei criteri di valorizzazione delle aree edificabili ai sensi dell’art. 5, comma 5 D.Lgs. 504/1992, ha infatti specificato che, ai fini della determinazione del valore imponibile ICI e quindi IMU, «è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavato in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5 D.Lgs. 504/1992, poiché tali criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi» (Cass. Civ., sentenza n. 14385/2010;

conformi anche Cass. Civ. n. 8849/2010; n. 20256/2008; n. 15078/2004; n. 19515/2003).

Secondo gli standard internazionali ‐ Note Esplicative GN 1, 5.25 ‐ i principali metodi per la valutazione dei terreni sono:

5.25.1 Il metodo del confronto di mercato, che prevede il confronto diretto tra il terreno in esame e i lotti di terreno similari, per i quali sono disponibili dati reali sulle recenti operazioni di mercato.

Se non sono disponibili dati su terreni edificati dobbiamo fare riferimento ai terreni edificabili. In questo caso occorre considerare la trasformazione da edificato a edificabile mediante decurtazione del costo per la demolizione dell’esistente (se da demolire).

5.25.2 Il metodo della trasformazione, si tratta della scomposizione di un terreno in lotti che può essere parimenti applicato alle valutazioni dei terreni. Questo processo richiede di prevedere la suddivisione di un terreno in lotti stimando i ricavi e le spese legati al processo immobiliare secondo la formula:

V

= (V

– Costi )* 1/(1+i)^

ⁿ

Dove nei costi sono da considerare tutte le spese inerenti il processo edilizio comprensivo anche delle spese tecniche, eventuali oneri finanziari e utile dell’imprenditore.

Nello stesso senso la norma UNI 11612:2015, che individua il metodo del confronto di mercato quale metodo principale di valutazione, ma che da la possibilità al valutatore di combinare più metodi, se ritenuto necessario ai fini della valutazione.

La stessa norma poi consente un’ulteriore possibilità ovvero quella di fare ricorso alle richieste di prezzi (asking price) per immobili simili offerti in vendita precisando che la loro utilizzabilità deve essere chiaramente definita e analizzata in modo critico nonché giustificata nel rapporto di valutazione.

In questo senso va visto anche il comma successivo che precisa che, al fine di determinare il valore di mercato, nel considerare le informazioni ed i prezzi, è necessario procedere ad aggiustamenti, al fine di evidenziare eventuali differenze tra le caratteristiche e le condizioni dei comparabili e quelle specifiche della valutazione che si sta effettuando.

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Sulla scorta dell’analisi di mercato effettuata si prende quindi atto che non esiste un segmento di mercato relativo alla vendita di terreni edificabili.

Questo ci porta a privilegiare, quale criterio di stima, il Criterio a Valore di Trasformazione che, come riportato sopra, prevede la determinazione del valore di mercato dell’immobile trasformato al netto dei costi sostenuti per la trasformazione.

Anche la successiva indagine sulle compravendite di immobili non ha fornito un numero sufficiente e congruo di transazioni da considerare utilizzabili per applicare il metodo del confronto di mercato agli immobili trasformati.

In considerazione di ciò si è fatto ricorso ai prezzi presenti in riferimento alle offerte di vendita presenti sul sito di Immobiliare.it che, per altre circostanze, abbiamo potuto verificare trattasi di un sito sostanzialmente attendibile, fatta salva una detrazione dal prezzo richiesto di circa un 10% per lo sconto fisiologico ottenibile solitamente dall’acquirente in fase di trattativa.

I prezzi così ottenuti sono poi stati confrontati con quelli reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate ‐ Osservatorio del Mercato Immobiliare ‐ ed abbiamo riscontrato una sostanziale omogeneità di valori. Valori che, come è ovvio, sono comunque riferiti al mercato dell’usato.

Tale indagine è legittimata dall’ordinanza 1194/2021 con la quale la Corte di Cassazione stabilisce quali documenti si possano utilizzare per stabilire il reale valore imponibile di un’area edificabile ai fini dell'IMU.

Secondo l’ordinanza, il Comune può utilizzare il valore espresso all’atto di compravendita, oppure in altre perizie redatte per altri fini fiscali, per stabilire l’ imponibile di aree edificabili. Criterio che può essere fatto rientrare nella necessità che ha il Comune di fornire prove a sostegno dell’adeguatezza di un certo tipo di imposizione fiscale, come anche il contribuente di contrapporne altre ugualmente oggettive per ottenere un diverso trattamento fiscale.

A questo scopo la determinazione del reale valore imponibile può essere dedotta da perizie o valutazioni fatte anche per altri scopi, ma che comunque risultano coerenti.

In particolare si possono utilizzare i seguenti elementi:

 i valori indicati dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate, corredati della spiegazione della logica che porta ad applicarli al caso di specie;

 una stima per metodo di trasformazione, che determini cioè il valore attuale dell’immobile al netto dei costi di trasformazione.

Nel caso specifico più che di applicazione dei valori indicati dall’Agenzia delle Entrate si è trattato di operare una verifica di congruità stante l’assunzione dei valori di riferimento dagli asking price e non da reali compravendite avvenute in regime di libero mercato.

L’analisi dei prezzi del sito dell’Agenzia delle Entrate poi risponde ad un duplice scopo perché mentre non risulta applicabile passivamente in termini di prezzi e redditi è un’ottima fonte informativa per ciò che attiene il loro rapporto (saggio di capitalizzazione) e l’andamento dei prezzi nel tempo dovendo riportare i valori del presente rapporto di valutazione al 2016.

Per la determinazione dei valori di mercato al fine di determinare il valore unitario degli immobili a nuovo, in

sintonia con quanto previsto dalla UNI 11612, abbiamo effettuato gli aggiustamenti necessari al fine di

uniformare eventuali differenze tra le caratteristiche e le condizioni dei comparabili e quelle specifiche degli

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immobili oggetto della valutazione che si sta effettuando (valore di trasformazione).

Questo si è reso ancora più cogente nel caso di specie in quanto, per quanto attiene i comparabili, si tratta sempre di immobili allo stato d’uso, mentre per gli immobili oggetto di valutazione si tratta di determinarne il valore a nuovo.

Per ciascuna offerta di vendita, quindi, riferita ad immobili usati, è stato operato l’aggiustamento dei costi presunti per ripristinare il deterioramento fisico e funzionale subito dall’immobile sino al momento della data di pubblicazione dell’annuncio.

Per la determinazione del valore di trasformazione si sono considerati i seguenti parametri:

S = superficie del lotto di riferimento (mq) ‐ non è stata operata la distinzione in superficie territoriale e superficie fondiaria in quanto le schede allegate alle NTA danno direttamente la SUL realizzabile indipendentemente dal rapporto di copertura ed altri parametri che rimangono validi esclusivamente per la determinazione delle superfici esterne di pertinenza. A questo proposito si segnala che:

- Lotti di completamento: per alcuni di essi non sono note le superfici,

- Comparti di trasformazione: in alcune delle aree comprese nei comparti di trasformazione EP ed ER sono individuate delle fasce non edificabili. Per questi ultimi sono state considerate ai fini della stima esclusivamente le porzioni effettivamente edificabili senza considerare le altre parti.

Vt = indice volumetrico (mc) ‐ si tratta di un parametro esclusivamente preordinato a fini metodologici/estimativi per la determinazione dell’indice di fabbricabilità, dato utile per la corretta applicazione degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione ed al costo di costruzione;

Sc = Superficie Commerciale (mq) ‐ si tratta del parametro al quale applicare il prezzo di vendita a nuovo dato dalla sommatoria della SUL, delle superfici secondarie del fabbricato (Snr) e della superficie esterna. Per la misura della SUL si è fatto riferimento a quanto previsto nelle NTA e nelle singole schede dei comparti di trasformazione.

Per la Snr si è considerato che può essere realizzata nella misura massima del 60% della SUL e che la stessa, difficilmente sfruttabile per intero, è poi da suddividere nelle varie componenti delle superfici secondarie da moltiplicare poi per il proprio rapporto mercantile.

Per l’applicazione dei rapporti mercantili delle varie tipologie di superfici secondarie ‐ ivi comprese le superfici esterne ‐ non essendo presenti parametri specifici per il mercato locale, si è fatto riferimento a quelli definiti per la limitrofa provincia di Siena (STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE rev. 02/2014). Con questo standard viene valorizzata, anche se in misura ridotta, l’area esterna in esubero rispetto all’occupazione prevista dalle NTA.

Per gli immobili con destinazioni plurime (commerciali, direzionali e residenziali) si precisa che si è considerato destinato ad attività commerciale il piano terreno, a direzionale e residenziale al 50% il piano primo e completamente ad uso residenziale il piano secondo;

P = Prezzo di mercato di fabbricati di nuova costruzione (€/mq) ‐ si tratta dei prezzi come determinati a seguito dell’indagine di mercato innanzi descritta e dei successivi aggiustamenti per avere i valori a nuovo che possono essere riepilogati come di seguito:

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a) Immobili destinati ad uso residenziale o terziario:

‐ Marciano: variabile in riferimento alla localizzazione da un minimo di € 1.400,00 a un massimo di

€ 1.500,00;

‐ Cesa: variabile in riferimento alla localizzazione da un minimo di € 1.300,00 ad un massimo di € 1,400,00,

‐ Badicorte: valore a nuovo uniformato a € 1.450,00

b) Immobili destinati ad uso produttivo: Valore variabile in funzione del tipo di insediamento da 600,00

€/mq a 800,00 €/mq.

U = Utile del promotore (%) ‐ Si tratta della percentuale del valore dell’operazione che deve rimanere nella disponibilità dell’imprenditore quale utile derivante dall’iniziativa imprenditoriale. Questa voce è stata considerata ordinariamente nella misura del 20% salvo quanto segue:

‐ per le destinazioni residenziali: nell’ipotesi di SUL inferiore a 200 mq oppure di lotti di limitata consistenza è stato ipotizzato che gli interventi siano finalizzati alla risoluzione di esigenze abitative del soggetto investitore ed è quindi stata applicata una percentuale inferiore;

‐ per le destinazioni produttive: pur consapevoli che gli interventi siano destinati a soddisfare esigenze produttive di aziende locali, non poteva essere a priori esclusa la possibilità di interventi di soggetti investitori che possono operare in qualità di imprenditori immobiliari. In considerazione di quanto precede nelle aree TP e EP si è considerata una percentuale di applicazione dell’utile del promotore nella misura del 15%.

Kcc = Costo Convenzionale di costruzione (€/mc) ‐ si tratta del costo di costruzione determinato dall’amministrazione comunale ai fini del calcolo del contributo per gli interventi di nuova edificazione. Il costo deliberato al 2013 è stato adeguato al 2021 con l’utilizzo dell’indice ISTAT sulla variazione del costo di costruzione come previsto dalla LR 65/2014. Tale costo è stato concordato con gli organi tecnici del Comune in 338,00 €/mc per gli edifici di tipo residenziale/terziario e in 400,00 €/mq per gli immobili di tipo produttivo.

Kmc = Costo medio di costruzione (€/mc) ‐ si tratta del costo medio applicato per la realizzazione di un immobile con le destinazioni previste dallo strumento urbanistico.

Kc = Costo di costruzione (€) ‐ si tratta del costo medio applicato al volume virtuale per la realizzazione di un immobile con le destinazioni previste dallo strumento urbanistico.

Il costo di costruzione così determinato è da considerare un costo standard che è soggetto ad adeguamento in funzione delle caratteristiche del lotto (Ckc e As).

Ckc = Correzione costo di costruzione (€) ‐ Il costo di costruzione viene incrementato degli oneri aggiuntivi necessari per la messa in sicurezza ai fini idraulici o sismici come segue:

- fattibilità idraulica: sono stati considerati gli oneri per la formazione del rilevato per consentire la realizzazione delle unità abitative a quota superiore a quella naturale di campagna come previsto nelle schede dei comparti di trasformazione;

- fattibilità sismica: è stato considerato il maggior costo (circa 10%) relativo alla parte strutturale

considerata per un ammontare di circa 1/3 del costo totale dell’intervento. Anche in questo caso i dati

sono stati rilevati dalle schede dei comparti di trasformazione.

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Per le aree considerate di completamento ed assimilate a zone B, in assenza di schede specifiche, si sono assegnati gli stessi dati di pericolosità idraulica e sismica rilevati per i comparti di trasformazione ricadenti nella stessa zona.

As = Altre spese (€) ‐ si tratta della quantificazione di eventuali opere relative alla sistemazione dell’area che esulano dall’ordinarietà del costo di costruzione (ad esempio: rimozione di eventuali superfetazioni, necessità di realizzare un proprio impianto di depurazione delle acque reflue stante l’assenza della rete fognaria, necessità di realizzare strade di accesso al di fuori del perimetro del lotto, opere particolari rese necessarie dallo stato dei luoghi, eliminazione di invasi presenti nel lotto d’intervento, ecc.).

r = saggio di attualizzazione (%) ‐ si tratta del saggio applicabile all’intervento di trasformazione per portare il valore del bene trasformato (sostanzialmente un valore futuro) alla data attuale capitalizzandolo per il tempo n. Il saggio è calcolato applicando al saggio di minimo rischio un premio per il rischio variabile in funzione della tipologia di procedura richiesta e dei tempi di attuazione come segue:

- Intervento Diretto ………..…… r = 2,0%

- Intervento Diretto Convenzionato .…… r = 3,0%

- Piano Attuativo ……….. r = 5,0%

n = numero di anni (n) ‐ si tratta del numero di anni necessario per il completamento dell’intervento di trasformazione. Il numero di anni viene predeterminato in funzione del titolo abilitativo occorrente come segue:

- n = 2,00: terreno in zona complementare urbanizzata, edificabile con concessione semplice programmata;

- n = 3,00: terreno in zona urbanizzata, edificabile con concessione semplice da programmare o da convenzionare;

- n = 5,00: terreno in zona non sufficientemente urbanizzata, con obbligo di pianificazione esecutiva a seguito di Piano Attuativo.

i = indice di variazione del livello del prezzo (%) ‐ si tratta della percentuale di variazione del livello del prezzo utilizzato per rapportare alla data del 2016 il valore determinato alla data attuale.

Il dato è stato rilevato dal sito dell’Agenzia delle Entrate da cui sono stati estrapolati i valori al 2021 e al 2016 come da prospetto della pagina seguente.

Per i dati mancanti i relativi valori sono stati applicati ricavandoli dal segmento di mercato prossimo.

I dati che emergono dalla lettura delle tabelle evidenziano che nel periodo dal 2016 al 2021 il valore del residenziale in riferimento alla tipologia ad appartamenti è diminuito del 1,55% a Marciano, del 2,07% a Cesa mentre in riferimento alla tipologia a ville e villini è rimasto invariato.

Ai fini della presente valutazione, stante la dimensione dei lotti e la SUL ammissibile, si ritiene che la destinazione a ville e villini possa essere quella privilegiata per i lotti di completamento. A questa assunzione di carattere generale fanno eccezione i comparti di trasformazione ER con Superfici Utili Lorde piuttosto importanti per le quali si ipotizza una destinazione privilegiata ad appartamenti.

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Prospetto valori OMI alla data attuale e al 2016

Località Residenziale Commerciale Produttivo

Valori

tipo 2016 2020 tipo 2016 2020 tipo 2016 2020

Marciano

Abit. civili 810 780

Magazzini 495 475

Min

1150 1150 660 630 Max

Box 475 520

Min

680 750 Max

Ville/Villini 980 980

Negozi 700

Min

1450 1450 1050 Max

Cesa

Abit. civili 820 780

Magazzini 495 475

Capannoni 280 270 Min

1150 1150 660 630 435 420 Max

Box 520 520

Min

750 750 Max

Ville/Villini 980 980

Negozi 730 720

Laboratori 500 485 Min

1450 1450 1100 1100 700 680 Max

Extraurbana

Abit. civili 810 740

Magazzini 435 420

Min

1150 1100 590 470 Max

Box 410 410

Min

600 600 Max

Ville/Villini 950 950

Laboratori 400 390 Min

1400 1400 550 530 Max

Perdite di valore più evidenti si rilevano per le destinazioni non residenziali con la punta del ‐15,7% per i magazzini in zona extraurbana che però è un dato che non ci interessa in quanto non applicabile alla presente valutazione. Il tutto come risulta dalla tabella che segue:

Prospetto variazioni nel periodo

Località Residenziale Commerciale Produttivo

Valori

tipo 2016 2020 tipo 2016 2020 tipo 2016 2020

Marciano

Abit. civili 980 965

Magazzini 577,5 552,5

Medio

‐1,55% ‐4,52% Var %

Box 577,5 635

Medio

9,96% Var %

Ville/Villini 1215 1215

Negozi 0 875

Medio

0,00% Var %

Cesa

Abit. civili 985 965

Magazzini 577,5 552,5

Capannoni 357,5 345 Medio

‐2,07% ‐4,52% ‐3,62% Var %

Box 635 635

Medio

0,00% Var %

Ville/Villini 1215 1215

Negozi 915 910

Laboratori 600 582,5 Medio

0,00% ‐0,55% ‐3,00% Var %

Extraurbana

Abit. civili 980 920

Magazzini 512,5 445

Medio

‐6,52% ‐15,17% Var %

Box 505 505

Medio

0,00% Var %

Ville/Villini 1175 1175

Laboratori 475 460 Medio

0,00% ‐3,26% Var %

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5. Valori per tipologia di area

Rimandando alle singole schede le analisi dettagliate delle particolarità dei singoli lotti, si riepilogano i dati di stima nelle tabelle che seguono.

TP‐ Lotto produttivo ‐ Zona Omogenea “D” (D.M. 1444/68) ‐ Art. 32 NTA

CODICE SUPERFICE TERRITORIALE mq

Sc mq VALORE MQ Sc

€

TP 01 C 930 490,8 600,00 31.057,82 33,40 38,71

TP 02 C 1.000 523,0 600,00 27.213,87 27,21 31,55

CODICE SUPERFICE TERRITORIALE mq

Sc mq VALORE MQ Sc

€

TN 01B 1.025 309,6 1.450,00 36.602,43 34,79 34,79

TN 02B 820 293,4 1.450,00 25.603,78 31,22 31,22

TN 01C 2.105 383,4 1.300,00 51.719,88 24,57 24,57

TN 02C 3.328 3.328 1.300,00 57.238,92 17,20 17,20

TN 03C 1.746 358,2 1.350,00 28.455,37 16,87 16,87

TN 04C 535 195,6 1.350,00 15.228,45 28,46 28,46

TN 05C 619 226,2 1.350,00 17.561,80 28,37 28,37

TN 06C 1.451 337,6 1.400,00 42.915,58 29,58 29,58

TN 07C 759 277,3 1.400,00 25.150,76 33,14 33,14

TN 08C 470 172,1 1.400,00 17.894,67 38,07 38,07

TN 09C 791 289,0 1.350,00 17.444,06 22,05 22,05

TN 10C 926 300,8 1.400,00 21.582,25 23,31 23,31

TN 11C 1.117 314,2 1.400,00 38.184,03 34,18 34,18

TN 12C 1215 321,1 1.400,00 31.337,34 25,79 25,79

TN 13C 3.716 407,8 1.400,00 67.339,84 18,12 18,12

TN 14C 4.188 408,5 1.300,00 56.887,13 13,58 13,58

TN 01M 931 301,2 1.500,00 51.035,34 54,82 54,82

TN 02M 696 254,0 1.500,00 36.282,52 52,13 52,13

TN 03M 2.512 406,1 1.400,00 48.908,85 19,47 19,47

TN 04M 2.301 397,1 1.400,00 79.772,36 34,67 34,67

TN 05M 1.992 375,4 1.400,00 81.439,03 40,88 40,88

TN 06M 920 300,4 1.400,00 20.404,81 22,18 22,18

TN 07M 1.495 340,7 1.350,00 46.903,76 31,37 31,37

Nel documento STUDIO TECNICO ASSOCIATO AD CONSULTING DI PEZZUOLO ANDREA E DAVIDE (pagine 11-17)