STUDIO TECNICO ASSOCIATO AD CONSULTING DI PEZZUOLO ANDREA E DAVIDE

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DI PEZZUOLO ANDREA E DAVIDE

Data di riferimento della valutazione 2016

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ONSULTING

Sede Operativa: Via Antonio Meucci, 21 - 53049 Torrita di Siena - Siena Sede Legale: Via Elio Bernabei, 3 - 53045 Montepulciano - Siena

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STUDIO TECNICO ASSOCIATO ADCONSULTING DI PEZZUOLO ANDREA E DAVIDE

Comune di Marciano della Chiana ‐ Relazione di stima aree edificabili ai fini IMU 1

VALUTAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI A FINI IM

valutatore: Dott. Per. Ind. Pezzuolo Davide

con studio in: Via A. Meucci, 21 ‐ 53049 Torrita di Siena (SI)

indirizzo PEC: davide.pezzuolo@pec.eppi.it Tel: 0577‐685438

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iscritto ordine/collegio/ruolo: Per. Ind. e Per. Ind. Laur. di: Siena al n°: 970

certificazione UNI 11558:2014 e UNIPdR 19:2016 rilasciata da: en.i.c. srl data: 19/05/2017 Certificato n° 982

Sommario

Premessa ... 2

1. Riferimenti normativi ... 2

2. La variante generale al Regolamento Urbanistico . ... 3

3. Aree esaminate potenzialmente oggetto di valutazione ... 4

3.1 ‐ Ambiti del territorio urbanizzato ... 4

3.2 ‐ Aree di nuova formazione all’interno del territorio urbanizzato ... 6

4. Metodologia estimativa e assunzione valori ... 10

5. Valori per tipologia di area ... 16

6. Allegati ... 18 A.1 ‐ Lotti di completamento (TP‐TN)

A.2 ‐ Comparti di trasformazione (EP‐ER)

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ALUTAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI AI FINI IMU SULLA BASE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO

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Comune di Marciano della Chiana ‐ Relazione di stima aree edificabili ai fini IMU 2

Premessa

Il Comune di Marciano della Chiana, ha disciplinato il proprio territorio con una variante generale al regolamento urbanistico e contestuale variante al piano strutturale avvenuta con Delibera C.C. n° 15 del 20/05/2016.

Successivamente, a seguito della presentazione di osservazioni, ha proceduto alla definitiva approvazione con Delibera C.C. n° 17 del 29/04/2017.

Con tale definitiva approvazione, in conseguenza della lettura del territorio dal punto di vista urbanistico alla luce dell’entrata in vigore della Legge 65/2014 “Norme per il governo del territorio”, del PIT Implementazione Paesaggistica, con riferimento, in particolare alla definizione del “perimetro del territorio urbanizzato” e dell’unificazione delle definizioni dei “parametri edilizi”, introdotta dal DPGR 64/R/2013, l’Amministrazione Comunale ha ritenuto opportuno procedere ad una ridefinizione dei valori delle aree edificabili ai fini IMU sulla scorta del Regolamento Urbanistico modificato a seguito dell’esame, con controdeduzioni, delle osservazioni presentate avverso il Regolamento Urbanistico in precedenza approvato.

La scelta, ferma restando la data della valutazione all’anno 2016, è stata quindi quella di prevedere una rilettura delle elaborazioni precedentemente prodotte in modo da adeguarle alla nuova realtà. Questo al fine di evitare di penalizzare quei cittadini che, pur inseriti nei perimetri di edificabilità a seguito dell’adozione del 2016, ne vedessero limitate le possibilità edificatorie a seguito dell’approvazione del 2017.

1. Riferimenti normativi

Il presupposto per l’imposizione dell’Imposta è originato dal possesso di immobili. Lo stesso trae origine dal D.Lgs. 504/1992 e ss.mm.ii (istitutivo dell’I.C.I.), del D.Lgs. 23/2011 e ss.mm.ii. che ha istituito l’Imposta Municipale Unica (IMU), e del D.L. 04/07/2006 n. 223 art. 36 comma 2, e si concretizza nel possesso ‐ esercitato in termini di “diritto reale di proprietà”, ovvero di diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi, superficie ‐ di “fabbricati”, “aree edificabili” e “terreni agricoli”, qualunque ne sia la destinazione d’uso ed ovunque i soggetti titolari risiedano ovvero abbiano la sede legale o amministrativa o esercitino la propria attività, nel caso di imprese.

Nel caso specifico il riferimento è alle aree edificabili per le quali la base imponibile è determinata, ai sensi del D.Lgs. 504/1992 art. 5 comma 5, sulla scorta del valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

La definizione sopra riportata deve essere integrata con la nozione di area edificabile come definita ai sensi dell’art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006, in virtù del quale “…è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

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Quest’ultima definizione appare quanto mai importante in quanto è stata qualificata come disposizione interpretativa della nozione di area edificabile ai fini dell’applicazione di qualsiasi tributo ad essa correlato, sia statale che locale (vedasi: Corte Cost., ord. N. 41/2008; Corte Cass., ss.uu., sent. n. 25506/2006).

Si ha in questo modo una netta distinzione tra finalità fiscali e finalità urbanistiche.

a) Nel primo caso (finalità fiscali) il riferimento è al maggior valore di mercato che un terreno acquisisce quando lo stesso è qualificato come “area edificabile” dagli strumenti urbanistici, ancorché gli stessi non siano attuativi e non si consenta in concreto l’edificazione di un’area.

b) Nel secondo caso (finalità urbanistiche) rileva invece l’effettiva possibilità di edificare, secondo il corretto uso del territorio urbano, indipendentemente dal valore dello stesso.

Stante la finalità del presente lavoro (finalità fiscale) ne consegue che saranno oggetto di valutazione tutte quelle aree potenzialmente edificabili ai sensi del Regolamento Urbanistico in quanto considerate aree fabbricabili ai fini IMU. Si intendono comprese in questa definizione anche quelle aree in cui, pur interessate da interventi edilizi in atto, i relativi fabbricati non siano stati ultimati ed utilizzati (D.Lgs. 504/1992 art. 5 comma 6).

2. La variante generale al Regolamento Urbanistico

Il percorso per la redazione della Variante quinquennale al Regolamento Urbanistico con contestuale variante al Piano Strutturale del Comune di Marciano, adottata con Delibera di Consiglio Comunale n. 15 del 20/05/2016 e successivamente approvata in via definitiva con Delibera C.C. n° 17 del 29/04/2017, ha avuto inizio con la Deliberazione della Giunta n. 110 del 20/12/2013, che ha definito, altresì, lo stato della pianificazione comunale all’avvio del percorso di Variante, nonché le motivazioni e le scelte strategiche che lo hanno animato.

Non è compito del nostro lavoro illustrare le scelte strategiche dell’amministrazione comunale per il governo del territorio e ci limiteremo a descrivere i termini del mandato del nostro lavoro riferito alle aree per le quali sono previsti interventi di nuova edificazione.

Per il nostro lavoro è sufficiente leggere lo strumento urbanistico in modo da avere esatta visione delle possibilità di trasformazione a seguito della quale si prende atto che per ciascun ambito di intervento sono definiti i parametri di SUL ammessi indipendentemente dall’entità della superficie territoriale/fondiaria di pertinenza.

Per ciascuna tipologia di area sono infatti definiti i limiti della nuova edificazione e la procedura per la realizzazione degli interventi (interventi edilizi diretti o a seguito di piano attuativo).

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3. Aree esaminate potenzialmente oggetto di valutazione

Procedendo alla descrizione delle aree interessate dalla presente valutazione, nell’ordine in cui le stesse sono presenti nelle Norme Tecniche di Attuazione, abbiamo:

3.1 ‐ Ambiti del territorio urbanizzato

TP – Tessuti produttivi (art. 32 NTA)

Con la sigla TP, il Regolamento Urbanistico individua, all'interno degli elaborati grafici, il vasto tessuto produttivo di Cesa, l'appendice localizzata in corrispondenza del confine del territorio comunale prossima all'uscita autostradale, nonché la limitata porzione artigianale prossima all'abitato di Marciano.

Tali aree sono assimilate a zone “D” ai sensi del DM 1444/1968, e sue successive modifiche ed integrazioni.

Le aree TP, così come in seguito vedremo anche per le aree TN, non risultano singolarmente descritte nelle NTA né ci sono state fornite le schede aggiornate sul tipo di quelle predisposte nel 2016.

Dall’analisi delle tavole di Regolamento Urbanistico è emerso che nel 2016 erano stati schedati n° 7 lotti compresi tutti all'interno dell'UTOE di Cesa. Nelle tavole del 2017, in riferimento all’abitato di Cesa, non sono più presenti le TP 37C, 38C e 39C mentre sono state inserite due nuove aree a nord che non risultano dimensionate.

Delle aree nuove o modificate non sono note le consistenze superficiali che, in assenza di altre informazioni e non potendo procedere alla rilevazione diretta delle superfici effettivamente edificabili, sono state calcolate con la funzione di calcolo delle aree presente sul sito formaps.it.

In considerazione di ciò si precisa che possono verificarsi delle discordanze sull’entità delle superfici considerate in questa relazione di stima rispetto a quelle effettivamente edificabili nello stato di fatto.

Si evidenzia inoltre che, in assenza di schede dettagliate, non è possibile rilevare le condizioni tecniche (idrauliche e sismiche) per la fattibilità degli interventi. Allo scopo si precisa che sono state considerate omogenee con quelle dei lotti EP limitrofi.

Le SUL fattibili sono state calcolate considerando la superficie territoriale moltiplicata per l’indice di utilizzazione fondiaria al 40% come da NTA.

Nelle aree TP, oltre alla misura della SUL individuata nel dettaglio per ciascuna area, è prevista la possibilità di realizzare tettoie nella misura massima del 30% della superficie coperta dell’edificio esistente.

Si ritiene quindi che tale possibilità divenga esecutiva solamente in presenza di interventi su fabbricati esistenti e quindi non sia da ritenersi applicabile nel caso della nuova edificazione.

In riferimento alla specificità delle singole aree si precisa che non sono state considerate quelle poste in località Marciano in quanto interessanti proprietà comunali mentre per quelle in località Cesa si segnala che:

‐ il lotto identificato in precedenza con la sigla TP 41 C non è da considerarsi un’area edificabile, per cui non sarà oggetto di valutazione, in quanto sullo stesso è presente un impianto fotovoltaico già esistente ed evidente anche nelle schede relative all’anno 2016,

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‐ i lotti in cui a fianco della sigla TP compare la sigla I3 non sono stati considerati quali aree edificabili in quanto su tali aree, ai sensi dell’art. 14 delle NTA, non sono consentiti interventi assimilabili alla nuova edificazione. In considerazione di ciò il lotto precedentemente identificato con TP 043C ed attualmente TP 02C vede ridotta la propria superficie edificabile a circa 1.000,00 mq.

Per le aree TP non risulta specificato il titolo abilitativo necessario per la realizzazione degli interventi per cui, considerato che si tratta fondamentalmente di lotti di consistenza limitata e che le NTA suggeriscono la costituzione di APEA attraverso un programma di miglioramento, si sono considerati gli interventi fattibili a seguito di Intervento Diretto Convenzionato.

TN – Tessuti/lotti di completamento (art. 37 NTA)

Si tratta di aree libere o parzialmente edificate interne al perimetro del territorio urbanizzato, ovvero ai margini dell’edificato esistente, dotate delle opere di urbanizzazione primaria, suscettibili dunque di interventi di completamento residenziale.

Sono individuati nell'ambito delle tavole grafiche del Regolamento Urbanistico con la sigla "TN" ed assimilate a zone "B", ai sensi e per effetto del D.M. 1444/68, e ss.mm.ii.

Le aree TN, come già scritto per le aree TP, non risultano descritte singolarmente nelle NTA né ci sono state fornite le schede aggiornate sul tipo di quelle del 2016.

Dall’analisi delle tavole di Regolamento Urbanistico è stata rilevata la presenza di un totale di n° 23 lotti di cui 7 all’interno dell’UTOE di Marciano, 14 all’interno dell’UTOE di Cesa (14 nel 2016) e 2 all’interno dell’UTOE di Badicorte (1 nel 2016).

Le superfici dei lotti pertanto, laddove non ci sono evidenti difformità, faranno riferimento alla schedatura del 2016 salvo le precedenti aree TN09C, TN12C e TN13C che non sono più edificabili mentre sono state inserite al loro posto tre nuove aree.

Delle aree nuove o modificate non sono note le consistenze superficiali che, in assenza di altre informazioni e non potendo procedere alla rilevazione diretta delle superfici effettivamente edificabili, sono state calcolate con la funzione di calcolo delle aree presente sul sito formaps.it.

In considerazione di ciò si precisa che possono verificarsi delle discordanze sull’entità delle superfici considerate in questa relazione di stima rispetto a quelle effettivamente edificabili nello stato di fatto.

Si evidenzia inoltre che, in assenza di schede dettagliate, non è possibile rilevare le condizioni tecniche (idrauliche e sismiche) per la fattibilità degli interventi. Allo scopo si precisa che sono state considerate omogenee con quelle dei lotti ER limitrofi.

In riferimento alla SUL ammissibile si prende atto che all’art. 37 delle NTA è precisato che in tali aree è consentita la realizzazione di SUL nella misura massima di mq 200.

A fronte di ciò si segnala che nelle singole schede (realizzate nel 2016) sono presenti, differenziate per consistenza dell’area di pertinenza, anche indicazioni di SUL maggiori di mq 200.

Nella valutazione delle aree si terrà conto del quantitativo di SUL realizzabile presente nelle NTA del Piano Strutturale approvato nel 2017 ovvero entro il massimo di mq 200.

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Sempre nelle NTA si legge che gli interventi possono essere realizzati mediante interventi diretti anche convenzionati. Vista la genericità della formulazione, la possibilità del convenzionamento si intende come una facoltà e non come un obbligo per cui si considerano gli interventi realizzabili a seguito di intervento edilizio diretto.

Nelle aree TN, oltre alla misura della SUL individuata nel dettaglio per ciascuna area, è prevista la possibilità generalizzata di realizzare tettoie, una per ogni nuovo edificio, nella misura massima del 20% del volume dell’edificio principale.

Trattandosi di previsione da considerare in aggiunta alla SUL, alla quale però possono essere aggiunte Snr nella misura massima del 60% della SUL, la superficie attribuibile alle tettoie viene considerata compresa all’interno della Snr.

FU – Frange Urbane (art. 38 NTA)

Con la sigla FU sono individuati i brani di territorio urbanizzato in genere sviluppatisi lungo le direttrici principali del sistema infrastrutturale come appendici del tessuto insediativo delle frazioni. Sono caratterizzati dalla prevalenza della funzione residenziale e dalla posizione al margine della città, nonché dalla carenza di attrezzature e servizi, in quanto spesso tali realtà gravitano intorno al sistema insediativo delle frazioni.

Sono individuati nell'ambito delle tavole grafiche del Regolamento Urbanistico varie zone individuate con la sigla "FU" ed assimilate a zone "B", ai sensi e per effetto del D.M. 1444/68, e ss.mm.ii.

In riferimento a questa tipologia di aree si evidenzia che le nuove disposizioni urbanistiche non ne consentono alcuna forma di edificazione.

Si ritiene quindi superfluo procedere all’attribuzione di un valore commerciale fittizio in quanto non rispondente alla realtà dello stato di fatto non avendo le stesse potenzialità edificatoria.

3.2 ‐ Aree di nuova formazione all’interno del territorio urbanizzato

ERx ‐ A prevalente carattere residenziale (art. 42 NTA)

Il Regolamento urbanistico individua, all’interno del territorio urbanizzato, le aree di nuova formazione "a prevalente carattere residenziale". Tali aree costituiscono ambiti strategici per i processi di sviluppo sostenibile del territorio nonché per la valorizzazione e/o riqualificazione del tessuto insediativo esistente.

Esse sono contraddistinte sugli elaborati grafici di Regolamento Urbanistico dalla sigla "ERx" ed assimilate a zone "C", ai sensi del D.M. 1444/68, e ss.mm.ii.

Il Regolamento Urbanistico definisce, per ciascuna delle aree di nuova formazione, una specifica scheda di comparto per l'attuazione degli interventi, di cui all'Allegato 1 al Regolamento Urbanistico comunale

"Schede dei comparti di trasformazione”, contenente la definizione delle modalità di attuazione degli interventi, i parametri urbanistici ed edilizi e le relative fattibilità.

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Nelle schede predisposte in riferimento al Regolamento Urbanistico adottato, tali aree erano in numero di 24 mentre attualmente figurano in numero di 21 di cui: 4 all'interno dell'UTOE di Marciano; 13 all'interno dell'UTOE di Cesa e 4 nell'UTOE di Badicorte.

In riferimento al comparto ER CES 15 si segnala la presenza di un pozzo di adduzione idrica pubblica che costituisce servitù e che impedisce la piena utilizzabilità dell’area anche per la parte edificabile stante la distanza di salvaguarda prevista all’art. 27 delle NTA.

Per alcune aree ER si riscontrano livelli di pericolosità idraulica elevata e fattibilità idraulica limitata. Tali aree sono comunque state considerate come edificabili pur con le limitazioni indicate nelle singole schede di cui all’Allegato 1 e riportate anche nelle nostre schede di valutazione.

Nelle aree di pertinenza degli edifici, oltre alla misura della SUL individuata nel dettaglio per ciascuna area, le NTA prevedono la possibilità generalizzata di realizzare tettoie, una per ogni edificio, nella misura massima del 20% del volume dell’edificio principale.

Trattandosi di previsione riferita alle aree di pertinenza degli edifici non si ritiene applicabile in occasione delle nuove edificazioni, pertanto non si terrà conto di questa possibilità nella fase di determinazione del valore delle aree edificabili.

Per ciascuna area le singole schede disciplinano la SUL realizzabile nonché le destinazioni d’uso ammesse.

Non formano oggetto di valutazione i comparti contrassegnati alla sigla RIQ XXXnn in quanto fanno riferimento ad aree già interessate dalla presenza di edificato esistente, per le quali il Regolamento Urbanistico prevede l’attuazione di interventi di riqualificazione attraverso la sostituzione delle volumetrie esistenti anche con incremento delle stesse.

EPx ‐ A prevalente carattere commerciale o produttivo/artigianale (art. 43 NTA)

Il Regolamento urbanistico individua le nuove aree di trasformazione, definite dalla sigla EP, accompagnate dalla denominazione identificativa del comparto di attuazione.

Le tipologie e le caratteristiche degli interventi in tali aree, classificate come zona "D", ai sensi del D.M. n.

1444/1968, e ss.mm.ii., sono specificatamente disciplinate rispettivamente dalle Schede contenute nell'Allegato 1 al Regolamento Urbanistico “Schede dei comparti di nuova formazione”.

Il Regolamento Urbanistico adottato individua n° 7 aree EPX, tutte all'interno dell'UTOE di Cesa.

In riferimento a questa individuazione si segnala che le aree contrassegnate con le sigle EP CES 03a ed EP CES 03b sono di proprietà comunale per cui si omette il calcolo del loro valore ai fini IMU.

L’area individuata con la sigla EP CES 06 comprende le p.lle 100 e 102 e si riferisce alla possibilità di aumentare la volumetria dell’impianto esistente. Dato che l’impianto esistente si trova sulla p.lla 100, che pertanto risulta già edificata, la valutazione della possibilità di aumento della SUL viene riferita alla sola p.lla 102 in quanto non edificata.

Anche per queste aree, come per le aree ERx, nelle singole schede sono definite le quantità di SUL realizzabile e le destinazioni d’uso ammesse.

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Per l’area EP CES 04 sono riportati livelli di pericolosità idraulica elevata e fattibilità idraulica limitata. La stessa è stata considerata comunque edificabile pur con le limitazioni indicate nella singola scheda di cui all’allegato 1 e riportata anche nelle nostre schede di valutazione.

Negli spazi pertinenziali è consentita la realizzazione di tettoie a protezione dei posti auto secondo i disposti dell’allegato A del D.P.G.R. 64/R/2013.

Stante la funzione specifica e le particolarità costruttive non si terrà conto di questa possibilità nella fase di determinazione del valore delle aree edificabili.

Nn ‐ Aree con piani o progetti in corso di attuazione (art. 44 NTA)

Sono aree interessate da Piani Attuativi o progetti approvati prima dell'adozione e della successiva approvazione delle presenti norme e riguardano esclusivamente aree classificate come zona “B” o “C”, ai sensi del DM 1444/1968, e ss.mm.ii.

Le prestazioni qualitative e gli interventi consentiti, all’interno delle suddette aree, sono quelli che risultano dai relativi piani o progetti già approvati al momento dell’entrata in vigore del presente Regolamento Urbanistico, in quanto riferiti ai dimensionamenti fattibili in relazione al precedente strumento urbanistico.

In considerazione di ciò non sono da intendersi compresi nel mandato riferito al presente incarico.

Attrezzature di progetto (art. 48 NTA)

Trattasi di aree nelle quali è prevista, nel quinquennio di validità dello strumento urbanistico, la realizzazione di attrezzature di interesse generale.

Per quanto attiene la pianificazione territoriale del comune di Marciano della Chiana, in relazione a tale tipologia di attrezzature di progetto, è individuata un’area per l’insediamento di un nuovo edificio atto ad ospitare le attività turistico‐ricettive.

Tale area è contrassegnata con la sigla ATtr1.

Si tratta di un’area prossima all’uscita Monte San Savino della A1 per la quale è prevista la realizzazione di un immobile avente:

Uf non superiore a 0,35 mq per ogni mq di superficie fondiaria Rc max 30% della superficie fondiaria

Indice di permeabilità 25% della superficie fondiaria H max n° 3 piani e comunque non superiore a m 12,00.

Nelle scheda di valutazione relativa all’anno 2016 è indicata la fattibilità di un immobile di mq 4.300 di SUL . Nelle NTA del 2017 tale limitazione non è più presente probabilmente perché c’erano aspettative più consistenti in termini di prospettive ricettive.

Ad oggi, con il senno di poi, si prende atto che le ipotesi di sviluppo turistico all’epoca presenti non hanno trovato un riscontro positivo. Anche il centro logistico previsto in zona data la prossimità al casello autostradale, non ha avuto lo sviluppo atteso.

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Per la valutazione del valore venale ai fini IMU, per il lotto in questione non si può quindi procedere in analogia a quanto fatto per gli altri lotti considerando il valore di trasformazione alla data attuale e poi rapportandolo alla data richiesta in funzione dell’indice dell’andamento del mercato immobiliare.

Trattandosi di un’attività del tutto particolare, un’eventuale valutazione effettuata alla data attuale, con situazioni di sviluppo immobiliare completamente diverse da quelle dell’epoca, porterebbe alla formulazione di un valore di stima molto prossimo al valore del terreno agricolo.

Dato però che la valutazione deve fare riferimento alla realtà del mercato immobiliare esistente a quella data, si ritiene che sia corretto confermare la precedente valutazione senza introdurre elementi che all’epoca non potevano essere noti.

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4. Metodologia estimativa e assunzione valori

La metodologia valutativa delle aree edificabili ai fini IMU deve tenere conto dei parametri definiti dall’art. 5 comma 5 del D.Lgs 504/1992, che sono i seguenti:

- zona territoriale di ubicazione;

- indice di edificabilità;

- destinazione d’uso consentita;

- oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;

- prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

La più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione in tema di individuazione dei criteri di valorizzazione delle aree edificabili ai sensi dell’art. 5, comma 5 D.Lgs. 504/1992, ha infatti specificato che, ai fini della determinazione del valore imponibile ICI e quindi IMU, «è indispensabile che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavato in base ai parametri vincolanti previsti dall’art. 5 D.Lgs. 504/1992, poiché tali criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi» (Cass. Civ., sentenza n. 14385/2010;

conformi anche Cass. Civ. n. 8849/2010; n. 20256/2008; n. 15078/2004; n. 19515/2003).

Secondo gli standard internazionali ‐ Note Esplicative GN 1, 5.25 ‐ i principali metodi per la valutazione dei terreni sono:

5.25.1 Il metodo del confronto di mercato, che prevede il confronto diretto tra il terreno in esame e i lotti di terreno similari, per i quali sono disponibili dati reali sulle recenti operazioni di mercato.

Se non sono disponibili dati su terreni edificati dobbiamo fare riferimento ai terreni edificabili. In questo caso occorre considerare la trasformazione da edificato a edificabile mediante decurtazione del costo per la demolizione dell’esistente (se da demolire).

5.25.2 Il metodo della trasformazione, si tratta della scomposizione di un terreno in lotti che può essere parimenti applicato alle valutazioni dei terreni. Questo processo richiede di prevedere la suddivisione di un terreno in lotti stimando i ricavi e le spese legati al processo immobiliare secondo la formula:

V

T

= (V

TF

– Costi )* 1/(1+i)^

ⁿ

Dove nei costi sono da considerare tutte le spese inerenti il processo edilizio comprensivo anche delle spese tecniche, eventuali oneri finanziari e utile dell’imprenditore.

Nello stesso senso la norma UNI 11612:2015, che individua il metodo del confronto di mercato quale metodo principale di valutazione, ma che da la possibilità al valutatore di combinare più metodi, se ritenuto necessario ai fini della valutazione.

La stessa norma poi consente un’ulteriore possibilità ovvero quella di fare ricorso alle richieste di prezzi (asking price) per immobili simili offerti in vendita precisando che la loro utilizzabilità deve essere chiaramente definita e analizzata in modo critico nonché giustificata nel rapporto di valutazione.

In questo senso va visto anche il comma successivo che precisa che, al fine di determinare il valore di mercato, nel considerare le informazioni ed i prezzi, è necessario procedere ad aggiustamenti, al fine di evidenziare eventuali differenze tra le caratteristiche e le condizioni dei comparabili e quelle specifiche della valutazione che si sta effettuando.

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Sulla scorta dell’analisi di mercato effettuata si prende quindi atto che non esiste un segmento di mercato relativo alla vendita di terreni edificabili.

Questo ci porta a privilegiare, quale criterio di stima, il Criterio a Valore di Trasformazione che, come riportato sopra, prevede la determinazione del valore di mercato dell’immobile trasformato al netto dei costi sostenuti per la trasformazione.

Anche la successiva indagine sulle compravendite di immobili non ha fornito un numero sufficiente e congruo di transazioni da considerare utilizzabili per applicare il metodo del confronto di mercato agli immobili trasformati.

In considerazione di ciò si è fatto ricorso ai prezzi presenti in riferimento alle offerte di vendita presenti sul sito di Immobiliare.it che, per altre circostanze, abbiamo potuto verificare trattasi di un sito sostanzialmente attendibile, fatta salva una detrazione dal prezzo richiesto di circa un 10% per lo sconto fisiologico ottenibile solitamente dall’acquirente in fase di trattativa.

I prezzi così ottenuti sono poi stati confrontati con quelli reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate ‐ Osservatorio del Mercato Immobiliare ‐ ed abbiamo riscontrato una sostanziale omogeneità di valori. Valori che, come è ovvio, sono comunque riferiti al mercato dell’usato.

Tale indagine è legittimata dall’ordinanza 1194/2021 con la quale la Corte di Cassazione stabilisce quali documenti si possano utilizzare per stabilire il reale valore imponibile di un’area edificabile ai fini dell'IMU.

Secondo l’ordinanza, il Comune può utilizzare il valore espresso all’atto di compravendita, oppure in altre perizie redatte per altri fini fiscali, per stabilire l’ imponibile di aree edificabili. Criterio che può essere fatto rientrare nella necessità che ha il Comune di fornire prove a sostegno dell’adeguatezza di un certo tipo di imposizione fiscale, come anche il contribuente di contrapporne altre ugualmente oggettive per ottenere un diverso trattamento fiscale.

A questo scopo la determinazione del reale valore imponibile può essere dedotta da perizie o valutazioni fatte anche per altri scopi, ma che comunque risultano coerenti.

In particolare si possono utilizzare i seguenti elementi:

 i valori indicati dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate, corredati della spiegazione della logica che porta ad applicarli al caso di specie;

 una stima per metodo di trasformazione, che determini cioè il valore attuale dell’immobile al netto dei costi di trasformazione.

Nel caso specifico più che di applicazione dei valori indicati dall’Agenzia delle Entrate si è trattato di operare una verifica di congruità stante l’assunzione dei valori di riferimento dagli asking price e non da reali compravendite avvenute in regime di libero mercato.

L’analisi dei prezzi del sito dell’Agenzia delle Entrate poi risponde ad un duplice scopo perché mentre non risulta applicabile passivamente in termini di prezzi e redditi è un’ottima fonte informativa per ciò che attiene il loro rapporto (saggio di capitalizzazione) e l’andamento dei prezzi nel tempo dovendo riportare i valori del presente rapporto di valutazione al 2016.

Per la determinazione dei valori di mercato al fine di determinare il valore unitario degli immobili a nuovo, in

sintonia con quanto previsto dalla UNI 11612, abbiamo effettuato gli aggiustamenti necessari al fine di

uniformare eventuali differenze tra le caratteristiche e le condizioni dei comparabili e quelle specifiche degli

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immobili oggetto della valutazione che si sta effettuando (valore di trasformazione).

Questo si è reso ancora più cogente nel caso di specie in quanto, per quanto attiene i comparabili, si tratta sempre di immobili allo stato d’uso, mentre per gli immobili oggetto di valutazione si tratta di determinarne il valore a nuovo.

Per ciascuna offerta di vendita, quindi, riferita ad immobili usati, è stato operato l’aggiustamento dei costi presunti per ripristinare il deterioramento fisico e funzionale subito dall’immobile sino al momento della data di pubblicazione dell’annuncio.

Per la determinazione del valore di trasformazione si sono considerati i seguenti parametri:

S = superficie del lotto di riferimento (mq) ‐ non è stata operata la distinzione in superficie territoriale e superficie fondiaria in quanto le schede allegate alle NTA danno direttamente la SUL realizzabile indipendentemente dal rapporto di copertura ed altri parametri che rimangono validi esclusivamente per la determinazione delle superfici esterne di pertinenza. A questo proposito si segnala che:

- Lotti di completamento: per alcuni di essi non sono note le superfici,

- Comparti di trasformazione: in alcune delle aree comprese nei comparti di trasformazione EP ed ER sono individuate delle fasce non edificabili. Per questi ultimi sono state considerate ai fini della stima esclusivamente le porzioni effettivamente edificabili senza considerare le altre parti.

Vt = indice volumetrico (mc) ‐ si tratta di un parametro esclusivamente preordinato a fini metodologici/estimativi per la determinazione dell’indice di fabbricabilità, dato utile per la corretta applicazione degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione ed al costo di costruzione;

Sc = Superficie Commerciale (mq) ‐ si tratta del parametro al quale applicare il prezzo di vendita a nuovo dato dalla sommatoria della SUL, delle superfici secondarie del fabbricato (Snr) e della superficie esterna. Per la misura della SUL si è fatto riferimento a quanto previsto nelle NTA e nelle singole schede dei comparti di trasformazione.

Per la Snr si è considerato che può essere realizzata nella misura massima del 60% della SUL e che la stessa, difficilmente sfruttabile per intero, è poi da suddividere nelle varie componenti delle superfici secondarie da moltiplicare poi per il proprio rapporto mercantile.

Per l’applicazione dei rapporti mercantili delle varie tipologie di superfici secondarie ‐ ivi comprese le superfici esterne ‐ non essendo presenti parametri specifici per il mercato locale, si è fatto riferimento a quelli definiti per la limitrofa provincia di Siena (STANDARD UNICO PROVINCIALE PER LA MISURAZIONE DEL METRO QUADRO COMMERCIALE rev. 02/2014). Con questo standard viene valorizzata, anche se in misura ridotta, l’area esterna in esubero rispetto all’occupazione prevista dalle NTA.

Per gli immobili con destinazioni plurime (commerciali, direzionali e residenziali) si precisa che si è considerato destinato ad attività commerciale il piano terreno, a direzionale e residenziale al 50% il piano primo e completamente ad uso residenziale il piano secondo;

P = Prezzo di mercato di fabbricati di nuova costruzione (€/mq) ‐ si tratta dei prezzi come determinati a seguito dell’indagine di mercato innanzi descritta e dei successivi aggiustamenti per avere i valori a nuovo che possono essere riepilogati come di seguito:

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a) Immobili destinati ad uso residenziale o terziario:

‐ Marciano: variabile in riferimento alla localizzazione da un minimo di € 1.400,00 a un massimo di

€ 1.500,00;

‐ Cesa: variabile in riferimento alla localizzazione da un minimo di € 1.300,00 ad un massimo di € 1,400,00,

‐ Badicorte: valore a nuovo uniformato a € 1.450,00

b) Immobili destinati ad uso produttivo: Valore variabile in funzione del tipo di insediamento da 600,00

€/mq a 800,00 €/mq.

U = Utile del promotore (%) ‐ Si tratta della percentuale del valore dell’operazione che deve rimanere nella disponibilità dell’imprenditore quale utile derivante dall’iniziativa imprenditoriale. Questa voce è stata considerata ordinariamente nella misura del 20% salvo quanto segue:

‐ per le destinazioni residenziali: nell’ipotesi di SUL inferiore a 200 mq oppure di lotti di limitata consistenza è stato ipotizzato che gli interventi siano finalizzati alla risoluzione di esigenze abitative del soggetto investitore ed è quindi stata applicata una percentuale inferiore;

‐ per le destinazioni produttive: pur consapevoli che gli interventi siano destinati a soddisfare esigenze produttive di aziende locali, non poteva essere a priori esclusa la possibilità di interventi di soggetti investitori che possono operare in qualità di imprenditori immobiliari. In considerazione di quanto precede nelle aree TP e EP si è considerata una percentuale di applicazione dell’utile del promotore nella misura del 15%.

Kcc = Costo Convenzionale di costruzione (€/mc) ‐ si tratta del costo di costruzione determinato dall’amministrazione comunale ai fini del calcolo del contributo per gli interventi di nuova edificazione. Il costo deliberato al 2013 è stato adeguato al 2021 con l’utilizzo dell’indice ISTAT sulla variazione del costo di costruzione come previsto dalla LR 65/2014. Tale costo è stato concordato con gli organi tecnici del Comune in 338,00 €/mc per gli edifici di tipo residenziale/terziario e in 400,00 €/mq per gli immobili di tipo produttivo.

Kmc = Costo medio di costruzione (€/mc) ‐ si tratta del costo medio applicato per la realizzazione di un immobile con le destinazioni previste dallo strumento urbanistico.

Kc = Costo di costruzione (€) ‐ si tratta del costo medio applicato al volume virtuale per la realizzazione di un immobile con le destinazioni previste dallo strumento urbanistico.

Il costo di costruzione così determinato è da considerare un costo standard che è soggetto ad adeguamento in funzione delle caratteristiche del lotto (Ckc e As).

Ckc = Correzione costo di costruzione (€) ‐ Il costo di costruzione viene incrementato degli oneri aggiuntivi necessari per la messa in sicurezza ai fini idraulici o sismici come segue:

- fattibilità idraulica: sono stati considerati gli oneri per la formazione del rilevato per consentire la realizzazione delle unità abitative a quota superiore a quella naturale di campagna come previsto nelle schede dei comparti di trasformazione;

- fattibilità sismica: è stato considerato il maggior costo (circa 10%) relativo alla parte strutturale

considerata per un ammontare di circa 1/3 del costo totale dell’intervento. Anche in questo caso i dati

sono stati rilevati dalle schede dei comparti di trasformazione.

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Per le aree considerate di completamento ed assimilate a zone B, in assenza di schede specifiche, si sono assegnati gli stessi dati di pericolosità idraulica e sismica rilevati per i comparti di trasformazione ricadenti nella stessa zona.

As = Altre spese (€) ‐ si tratta della quantificazione di eventuali opere relative alla sistemazione dell’area che esulano dall’ordinarietà del costo di costruzione (ad esempio: rimozione di eventuali superfetazioni, necessità di realizzare un proprio impianto di depurazione delle acque reflue stante l’assenza della rete fognaria, necessità di realizzare strade di accesso al di fuori del perimetro del lotto, opere particolari rese necessarie dallo stato dei luoghi, eliminazione di invasi presenti nel lotto d’intervento, ecc.).

r = saggio di attualizzazione (%) ‐ si tratta del saggio applicabile all’intervento di trasformazione per portare il valore del bene trasformato (sostanzialmente un valore futuro) alla data attuale capitalizzandolo per il tempo n. Il saggio è calcolato applicando al saggio di minimo rischio un premio per il rischio variabile in funzione della tipologia di procedura richiesta e dei tempi di attuazione come segue:

- Intervento Diretto ………..…… r = 2,0%

- Intervento Diretto Convenzionato .…… r = 3,0%

- Piano Attuativo ……….. r = 5,0%

n = numero di anni (n) ‐ si tratta del numero di anni necessario per il completamento dell’intervento di trasformazione. Il numero di anni viene predeterminato in funzione del titolo abilitativo occorrente come segue:

- n = 2,00: terreno in zona complementare urbanizzata, edificabile con concessione semplice programmata;

- n = 3,00: terreno in zona urbanizzata, edificabile con concessione semplice da programmare o da convenzionare;

- n = 5,00: terreno in zona non sufficientemente urbanizzata, con obbligo di pianificazione esecutiva a seguito di Piano Attuativo.

i = indice di variazione del livello del prezzo (%) ‐ si tratta della percentuale di variazione del livello del prezzo utilizzato per rapportare alla data del 2016 il valore determinato alla data attuale.

Il dato è stato rilevato dal sito dell’Agenzia delle Entrate da cui sono stati estrapolati i valori al 2021 e al 2016 come da prospetto della pagina seguente.

Per i dati mancanti i relativi valori sono stati applicati ricavandoli dal segmento di mercato prossimo.

I dati che emergono dalla lettura delle tabelle evidenziano che nel periodo dal 2016 al 2021 il valore del residenziale in riferimento alla tipologia ad appartamenti è diminuito del 1,55% a Marciano, del 2,07% a Cesa mentre in riferimento alla tipologia a ville e villini è rimasto invariato.

Ai fini della presente valutazione, stante la dimensione dei lotti e la SUL ammissibile, si ritiene che la destinazione a ville e villini possa essere quella privilegiata per i lotti di completamento. A questa assunzione di carattere generale fanno eccezione i comparti di trasformazione ER con Superfici Utili Lorde piuttosto importanti per le quali si ipotizza una destinazione privilegiata ad appartamenti.

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Prospetto valori OMI alla data attuale e al 2016

Località Residenziale Commerciale Produttivo

Valori

tipo 2016 2020 tipo 2016 2020 tipo 2016 2020

Marciano

Abit. civili 810 780

Magazzini 495 475

Min

1150 1150 660 630 Max

Box 475 520

Min

680 750 Max

Ville/Villini 980 980

Negozi 700

Min

1450 1450 1050 Max

Cesa

Magazzini 495 475

Capannoni 280 270 Min

1150 1150 660 630 435 420 Max

Box 520 520

Min

750 750 Max

Negozi 730 720

Laboratori 500 485 Min

1450 1450 1100 1100 700 680 Max

Extraurbana

Magazzini 435 420

Min

1150 1100 590 470 Max

Box 410 410

Min

600 600 Max

Laboratori 400 390 Min

1400 1400 550 530 Max

Perdite di valore più evidenti si rilevano per le destinazioni non residenziali con la punta del ‐15,7% per i magazzini in zona extraurbana che però è un dato che non ci interessa in quanto non applicabile alla presente valutazione. Il tutto come risulta dalla tabella che segue:

Prospetto variazioni nel periodo

Località Residenziale Commerciale Produttivo

Valori

tipo 2016 2020 tipo 2016 2020 tipo 2016 2020

Marciano

Magazzini 577,5 552,5

Medio

‐1,55% ‐4,52% Var %

Box 577,5 635

Medio

9,96% Var %

Negozi 0 875

Medio

0,00% Var %

Cesa

Magazzini 577,5 552,5

Capannoni 357,5 345 Medio

‐2,07% ‐4,52% ‐3,62% Var %

Box 635 635

Medio

0,00% Var %

Negozi 915 910

Laboratori 600 582,5 Medio

0,00% ‐0,55% ‐3,00% Var %

Extraurbana

Magazzini 512,5 445

Medio

‐6,52% ‐15,17% Var %

Box 505 505

Medio

0,00% Var %

Laboratori 475 460 Medio

0,00% ‐3,26% Var %

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5. Valori per tipologia di area

Rimandando alle singole schede le analisi dettagliate delle particolarità dei singoli lotti, si riepilogano i dati di stima nelle tabelle che seguono.

TP‐ Lotto produttivo ‐ Zona Omogenea “D” (D.M. 1444/68) ‐ Art. 32 NTA

CODICE SUPERFICE TERRITORIALE mq

Sc mq VALORE MQ Sc

€

VALORE TOT AREA Al 2021 €

VALORE/mq al 2021 €

VALORE/mq al 2016 €

TP 01 C 930 490,8 600,00 31.057,82 33,40 38,71

TP 02 C 1.000 523,0 600,00 27.213,87 27,21 31,55

TN ‐ Lotti di completamento ‐ Zona Omogenea “B” (D.M. 1444/68) ‐ Art. 37 NTA

CODICE SUPERFICE TERRITORIALE mq

Sc mq VALORE MQ Sc

€

VALORE TOT AREA Al 2021 €

VALORE/mq al 2021 €

VALORE/mq al 2016 €

TN 01B 1.025 309,6 1.450,00 36.602,43 34,79 34,79

TN 02B 820 293,4 1.450,00 25.603,78 31,22 31,22

TN 01C 2.105 383,4 1.300,00 51.719,88 24,57 24,57

TN 02C 3.328 3.328 1.300,00 57.238,92 17,20 17,20

TN 03C 1.746 358,2 1.350,00 28.455,37 16,87 16,87

TN 04C 535 195,6 1.350,00 15.228,45 28,46 28,46

TN 05C 619 226,2 1.350,00 17.561,80 28,37 28,37

TN 06C 1.451 337,6 1.400,00 42.915,58 29,58 29,58

TN 07C 759 277,3 1.400,00 25.150,76 33,14 33,14

TN 08C 470 172,1 1.400,00 17.894,67 38,07 38,07

TN 09C 791 289,0 1.350,00 17.444,06 22,05 22,05

TN 10C 926 300,8 1.400,00 21.582,25 23,31 23,31

TN 11C 1.117 314,2 1.400,00 38.184,03 34,18 34,18

TN 12C 1215 321,1 1.400,00 31.337,34 25,79 25,79

TN 13C 3.716 407,8 1.400,00 67.339,84 18,12 18,12

TN 14C 4.188 408,5 1.300,00 56.887,13 13,58 13,58

TN 01M 931 301,2 1.500,00 51.035,34 54,82 54,82

TN 02M 696 254,0 1.500,00 36.282,52 52,13 52,13

TN 03M 2.512 406,1 1.400,00 48.908,85 19,47 19,47

TN 04M 2.301 397,1 1.400,00 79.772,36 34,67 34,67

TN 05M 1.992 375,4 1.400,00 81.439,03 40,88 40,88

TN 06M 920 300,4 1.400,00 20.404,81 22,18 22,18

TN 07M 1.495 340,7 1.350,00 46.903,76 31,37 31,37