Modelli di previsione basati sul recupero giudiziale

• modelli basati di previsione statistica.

3. Modelli di previsione basati sul recupero giudiziale

Quando il credito oggetto di valutazione è verso un debitore che non ha la possibilità di rimborsarlo,

sia nel caso in cui il creditore ha formalmente dichiarato il default che nei casi sostanzialmente

equiparabili, il valutatore usa modelli di previsione basati sul recupero giudiziale utilizzando i seguenti

elementi:

a) analisi dell’ammontare nominale del credito (detto anche Gross Book Value o GBV) per

determinare come si sono formati nel tempo il capitale e gli interessi, al fine della copertura delle

garanzie

;

b) analisi delle garanzie esistenti, per determinare gli eventuali rischi di revocatoria soprattutto per

le ipoteche giudiziali, il grado rispetto ad altri eventuali creditori garantiti, la possibilità di

azionarle

;

c) analisi delle garanzie potenziali, quale ad esempio la possibilità di iscrivere ipoteche giudiziali sui

beni immobili liberi o capienti

oppure di pignorare beni mobili di proprietà del debitore o di terzi

garanti non ancora in procedura;

d) valutazione dei beni oggetto di garanzia attuale o potenziale;

e) analisi degli altri debiti che concorrono agli stessi attivi

al fine di determinare la quota di incasso

di pertinenza del credito;

f) analisi delle procedure giudiziali - esecutive o concorsuali - in corso al fine di stimare i tempi di

incasso, la percentuale di abbattimento rispetto alla valutazione del bene, i costi della

procedura

;

A titolo di esempio, un medesimo credito di 100, in un modello di previsione basato sul recupero

giudiziale può prevedere un incasso da zero a oltre 100 a seconda degli elementi sopra illustrati e, in

particolare, per effetto della valutazione dei beni oggetto di garanzia. Nei casi limite, infatti, in cui il

bene oggetto di garanzia eccede di molto l’ammontare del credito, pur tenendo conto di tutti gli

elementi negativi, è teoricamente possibile prevedere un incasso pari al credito nominale al momento

della valutazione più interessi, calcolati opportunamente, fino al momento dell’incasso.

51 Ai sensi dell’art. 2855 del codice civile, l’ipoteca si estende agli interessi calcolati nei due anni antecedenti e nell’anno in corso al giorno del pignoramento. Al di fuori di tela periodo, l’ipoteca si estende solo agli interessi calcolati al tasso legale. Sono inoltre da considerare eventuali rischi di interessi usurari e anatocismo.

52 Ai fini della possibilità di azionare le garanzie assume rilevanza la natura fondiaria del mutuo e eventuale patto marciano.

53 Per liberi si intende liberi da ipoteche, per capienti si intende gravati da altre ipoteche di importo inferiore al valore di vendita dei beni oggetto di garanzia.

54 Ad esempio, quando lo stesso bene è gravato da più ipoteche è necessario analizzare come queste concorrono nella ripartizione delle somme eventualmente ricavate dalla vendita giudiziale del bene; a maggior ragione, poiché i flussi liberi da garanzia sono ripartiti tra i diversi creditori tenuto conto del grado di privilegio, per effettuare una valutazione corretta è necessario analizzare il passivo complessivo del debitore.

55 I tempi e la complessità del processo di recupero giudiziale sono ritenuti uno dei principali fattori che ostacolano la diminuzione dello stock di crediti deteriorati e deprimono la valutazione dei crediti, vedi in proposito “A stategy for resolving

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Per i crediti in default, è tuttavia raro che i modelli di valutazione portino a previsioni di incasso pari o

superiori al 100% del credito nominale e, specie per effetto dell’abbattimento del valore dei beni che

un processo di vendita giudiziale presenta rispetto ad una vendita sul libero mercato, generalmente la

stima di incasso è una percentuale del Gross Book Value.

Consideriamo a titolo di esempio un credito ipotecario con un valore nominale di 100.000. Per prima

cosa bisogna verificare quanta parte del credito è costituita da interessi contabilizzati e non pagati.

Escludendo i casi di usura e anatocismo per cui gli interessi sono nulli, anche per gli interessi

correttamente calcolati esistono dei limiti legali per cui, una parte dei 100.000, ipotizziamo 10.000,

può essere degradata a chirografario.

Ipotizziamo poi che il bene oggetto di garanzia abbia un valore di riferimento di 80.000. Rispetto a tale

valore, le vendite giudiziarie portano generalmente a valori scontati sulla base del meccanismo degli

abbattimenti a seguito delle aste andate deserte. Nelle esecuzioni immobiliari, tali abbattimenti

differiscono a seconda della tipologia dei beni e della loro localizzazione, così ad esempio per immobili

residenziali finiti e liberi situati in grandi città con mercati immobiliari liquidi si considerano

abbattimenti medi tra 0-20%; per terreni edificabili situati in zone periferiche si può giungere ad un

abbattimento del 60-80%. Il valore degli immobili utilizzato nell’ambito del modello di previsione può

avere diverse fonti:

a) la valutazione effettuata dalla banca al momento dell’erogazione è un dato da considerare, ma

generalmente ha una qualità informativa molto bassa ai fini della previsione di incasso;

b) la valutazione giudiziale effettuata dal perito nominato dal tributale (CTU), anche nei casi in cui

non è elaborata secondo i migliori criteri professionali, è comunque una informazione rilevante

sia perché il perito ha accesso alla documentazione ufficiale e al bene, sia perché il valore così

determinato rappresenta la base per l’avvio delle aste;

c) l’ultimo valore d’asta deserta, rappresenta un punto di riferimento imprescindibile perché è il

valore che è, anche se in chiave negativa, stato oggetto di un riscontro di mercato; bisogna

comunque considerare che talvolta dopo un’asta deserta, all’asta successiva il prezzo potrebbe

risalire oltre il valore base dell’asta precedente;

d) il valore giudizialmente fissato per la successiva asta ancora da tenere;

e) la valutazione effettuata da un esperto nominato dal valutatore nell’ambito del processo di

elaborazione del modello di previsione dei flussi; le valutazioni sono generalmente effettuate su

base esclusivamente documentale (cosiddette “desk valuation”) oppure di una visita esterna

degli immobili (cosiddette “drive-by valuation”).

Il valutatore nel determinare il valore atteso dalla vendita dell’immobile oggetto di garanzia terrà conto

di tutti gli elementi di cui sopra e delle statistiche di abbattimento disponibili per i tribunali presso i

quali le procedure di recupero sono state o saranno avviate tenuto anche conto della tipologia,

localizzazione, e stato manutentivo e locativo del bene.

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Le statistiche dei tribunali sono poi rilevanti per la stima dei tempi di recupero. Le differenze nei tempi

di recupero medio differiscono infatti in modo rilevante tra i diversi tribunali

.

Non è inusuale che, anche in un modello di previsione basato sul recupero giudiziale, il valutatore

effettui l’assunzione che per una parte dei crediti si proceda a recuperi per via negoziale. Se supportato

da evidenze statistiche da parte della banca creditrice o, più spesso, da parte del servicer che si

occuperà della gestione del recupero dei crediti, il valutatore può ipotizzare che taluni crediti, dopo

l’avvio del processo di recupero giudiziale, siano oggetto di accordi transattivi con il debitore o con

terzi finalizzati alla interruzione della procedura di recupero coattivo e al rimborso di una parte del

credito o alla cessione del credito a sconto.

Infine, il modello di previsione deve considerare i costi di recupero e i costi di mantenimento del bene

oggetto di garanzia. I costi di recupero a loro volta si distinguono in spese legali

, costi di vendita e

costi di gestione del portafoglio crediti

.

Tabella 1 - Previsione esemplificata di un modello di incasso di un portafoglio di crediti ipotecari

Tabella 2 - Esempio di cash flow netto atteso di un portafoglio di crediti

56 A titolo di esempio, secondo le ultime statistiche disponibili i tempi di esecuzione medi a Crotone sono oltre 4 volte quelli di Trento.

57 I costi legali, nei casi in cui il valore della garanzia ecceda il valore dei crediti garantiti, sono considerati recuperabili nei modelli di previsione.

58 Sono costituiti dai cosiddetti costi di servicing, sempre necessari nei casi in cui si utilizzi lo strumento della cartolarizzazione, o comunque i costi legati alla gestione, ad esempio costi amministrativi e regolamentari, e al recupero dei crediti in tutti gli altri casi. Ammontare credito Tribunale Ipoteca iscritta Valore mercato immobile Fase giudiziale D a t a Valore giudizlale Abbattim. valore atteso Spese di incasso e procedura Incasso atteso Periodo di incasso

Credito 1 100 Monza 120 130 Pignoramentot-50D - -24 -2 100 t+3Y Credito 2 130 Milano 180 100 Decretot-400D - -30 -4 66 t+5Y Credito 3 250 Palermo 500 55 CTU t-48D 80 -20 -3 32 t+8Y Credito 4 125 Torino 70 60 2^ Astat-230D 75 -6 -3 51 t+2Y Credito 5 110 Bologna 80 120 Vendutot-175D 120 0 -5 80 t+0,5Y

Totale 715 950 465 329 t1 t2 t3 t4 t5 t6 t7 t8 Credito 1 0 0 100 0 0 0 0 0 Credito 2 0 0 0 0 0 66 0 0 Credito 3 0 0 0 0 0 0 0 32 Credito 4 0 51 0 0 0 0 0 0 Credito 5 80 0 0 0 0 0 0 0 Totale incassi 80 51 100 0 0 66 0 32 Costi variabili -3 -2 -4 0 0 -3 0 -1 Costi fissi -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 Costi servicing -4 -3 -5 -1 -1 -4 -1 -2

Flusso di cassa netto 76 48 95 -1 -1 62 -1 30

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