Il rimborso del debito garantito

Per i finanziamenti garantiti da ipoteca immobiliare o mobiliare, dunque, le probabilità di rimborso

sono notevolmente accresciute dalla possibilità, per il creditore, di rivalersi sul prezzo di vendita del

bene posto a garanzia qualora il debitore non adempia volontariamente al loro rimborso. Tale assunto,

peraltro, è valido a condizione che il rimborso ricavabile dal prezzo di vendita del bene sia superiore

all’importo del credito garantito, maggiorato degli interessi che matureranno sino al momento

dell’incasso.

L’effettiva consistenza della garanzia dipende, quindi, da diversi fattori qui di seguito elencati:

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a) prezzo di vendita del bene;

b) costi della vendita;

c) grado della garanzia;

d) efficacia della garanzia;

e) la tempistica della vendita.

Esaminiamo ora, più nel dettaglio, gli elementi sopra menzionati.

a. Il prezzo di vendita del bene

Il prezzo ricavabile dalla vendita del bene oggetto di garanzia è, probabilmente, l’elemento di maggiore

importanza nella valutazione dei crediti deteriorati garantiti. Intuitivamente, l’ammontare ricavabile

dalla cessione, al netto dei costi di cui si dirà tra breve, va posto in relazione all’ammontare del debito

garantito, maggiorato degli interessi che maturino sino alla sua estinzione. Il rapporto tra questi due

importi (prezzo netto del bene e debito originario) è a sua volta influenzato da numerosi fattori.

Un primo fattore, di natura esogena, è rappresentato dall’andamento del mercato dei beni analoghi a

quello oggetto di garanzia. La profonda crisi immobiliare che ha colpito larga parte dei Paesi Occidentali,

e l’Italia in particolare, nell’ultimo decennio ha notevolmente contribuito a rendere problematico il

recupero di crediti assistiti da ipoteche immobiliari, a causa del decremento dei prezzi medi di vendita

degli immobili dopo numerosi decenni di crescita costante. Parzialmente legata alla crisi immobiliare è

anche l’obsolescenza tecnica di determinati immobili che, in caso di garanzie ipotecarie iscritte oltre un

decennio prima, abbiamo perso la loro appetibilità a causa di una mediocre classificazione energetica o

per caratteristiche strutturali non più considerate adeguate agli standard contemporanei

.

Un’ulteriore riduzione della capacità di determinati beni a rappresentare una valida garanzia

patrimoniale può essere dovuta ai vincoli specifici alla loro circolazione dovuta, ad esempio, a diritti di

prelazione spettanti a soggetti terzi che ne limitino l’appetibilità sul mercato: è il caso, ad esempio, di

quote di società commerciali per le quali la prelazione prevista nello statuto sociale possa essere

opposta all’acquirente anche in caso di vendita forzosa.

Infine, una causa frequente di scostamento tra valore del bene e debito garantito è rappresentata

dall’inadeguatezza della stima originaria del bene a rappresentare il presumibile prezzo di vendita.

Tale discrasia può essere legata a vizi originari nella valutazione del bene o, più frequentemente, alla

vetustà della stima stessa in relazione alle mutate condizioni del mercato e del bene.

Il tema dell’adeguata valorizzazione del bene oggetto di garanzia, nella prospettiva del suo

collocamento sul mercato, è l’elemento centrale per la valorizzazione del credito garantito. Appare

quindi indispensabile, per la valorizzazione di collateralized loans, che il bene oggetto di garanzia

speciale sia valutato a una data sufficientemente recente e attraverso criteri che tengano conto della

specificità del bene e delle effettive condizioni del mercato, nonché delle modalità di vendita (spesso

attraverso procedure esecutive).

77 L’incidenza sul valore degli immobili dell’andamento del mercato e dell’obsolescenza tecnica è particolarmente acuta con riferimento agli immobili ad uso industriale, per i quali in alcune zone territoriali si è registrata una completa assenza di domanda.

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L’aggiornamento delle perizie di stima, la loro redazione secondo la best practice professionale e,

soprattutto, l’adeguata considerazione delle modalità di cessione del bene costituiscono elementi

imprescindibili per la corretta valutazione dell’effettiva garanzia del credito deteriorato.

b. Il costo della vendita

Posto che l’elemento rilevante è rappresentato dall’incasso netto ricavabile dalla cessione del bene, la

valutazione del credito garantito non potrà prescindere dalla stima degli oneri accessori alla vendita

quali, ad esempio, il costo della procedura esecutiva e l’eventuale carico fiscale. In caso di beni

appartenenti a soggetti sottoposti a procedure concorsuali liquidatorie, poi, il calcolo dell’ammontare

netto ricavabile dovrà tenere conto dei costi della procedura, attraverso la simulazione di un ipotetico

piano di riparto: questo meccanismo di calcolo, peraltro, risulta spesso assai complesso e privo del

necessario supporto informativo. Nella prassi, pertanto, viene spesso richiesto agli organi della

procedura (tipicamente al curatore fallimentare o al commissario giudiziale) di volere fornire, in via

informale, una stima sulle possibilità di recupero del credito garantito.

Nella maggior parte dei casi, peraltro, la vendita del bene da parte della procedura concorsuale

richiede necessariamente una procedura competitiva dall’esito, per definizione, incerto. È quindi

possibile che gli organi della procedura non possano o non vogliano fornire previsioni prive di un

sufficiente livello di probabilità e che pertanto la valorizzazione del credito garantito potrà essere

caratterizzata da un elevato grado di discrezionalità e aleatorietà.

c. Il grado della garanzia

Le considerazioni sinora svolte hanno avuto quale presupposto la circostanza che il ricavato netto della

vendita del bene sia destinato al creditore munito di garanzia reale sul bene.

In realtà, nel caso di garanzie ipotecarie

è possibile che sul medesimo bene siano state iscritte una

pluralità di ipoteche che, in ragione della loro cronologia, avranno gradi diversi. Le possibilità di

soddisfacimento per le ipoteche di grado successivo al primo saranno, pertanto, assai inferiori e

condizionate sia al preliminare e integrale pagamento dei creditori con ipoteca di grado anteriore, sia

all’eventualità che ne residui un importo destinabile alle ipoteche di grado successivo. L’ammontare

dei crediti garantiti da ipoteca di grado anteriore alla propria rappresenta, pertanto, un ulteriore

elemento determinante nella valorizzazione del credito garantito.

d. L’efficacia delle garanzie

Si è già accennato, in precedenza, alla possibilità che determinate garanzie ipotecarie possano essere

dichiarate inefficaci in caso di aperure di procedure concorsuali riguardanti il proprietario del bene in

tempi immediatamente successivi all’iscrizione ipotecaria.

Prescindendo, quindi, dalla nullità o dall’annullabilità dei diritti di garanzia dovuti a vizi originari e

costitutivi, l’iscrizione di ipoteche volontarie (e, in misura ancora maggiore, di ipoteche giudiziali) e la

78 Tali considerazioni non si applicano ai crediti garantiti da pegno, per i quali il meccanismo della graduazione cronologica delle garanzie non è applicabile.

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costituzione di pegni non potranno essere considerate definitive sino al trascorrere del c.d. periodo

sospetto declinato dall’art. 67 e dall’art. 168, comma 3, l. fall.

e. La tempistica della vendita

Per quanto il valore ricavabile dalla vendita del bene oggetto di garanzia rappresenti l’elemento

centrale nella valorizzazione del bene, la tempistica della liquidazione del bene stesso appare come un

elemento di importanza comparabile.

Fatta eccezione per i casi di spontaneo adempimento da parte del debitore o di terzi, l’escussione delle

garanzie reali richiede normalmente un periodo non breve, che in alcuni tribunali italiani è di alcuni

mesi mentre in altri può raggiungere una durata di 5 / 7 anni. Considerata la rilevanza dei tempi di

recupero, l’individuazione e le statistiche del tribunale competente per l’esecuzione immobiliare o

mobiliare rappresenta un elemento determinante per l’effettiva valorizzazione del credito deteriorato.