I presupposti applicativi

La non assoggettabilità all’azione revocatoria è subordinata da un primo requisito soggettivo: la operatività è rivolta esclusivamente a favore degli acquirenti che siano persone fisiche. La nozione di acquirente, utilizzata anche nella esenzione in commento, dev’essere dedotta dalla definizione di cui all’art. 1 del d. lgs. n. 122/2005 che, modificando l’originale schema il quale nulla diceva sul punto, ha recepito integralmente la definizione di acquirente, costruttore e situazione di crisi offerta dalla legge delega.

L’art. 1 del d. lgs. n. 122/2005 definisce come <<acquirente>> <<la persona

fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire>>178. Vorrei sottolineare, che ai sensi dell’art. 10 d. lgs. n. 122/2005 sono esenti da revocatoria fallimentare gli immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado; ciò esclude pertanto l’applicabilità della norma all’ipotesi in cui il promissario acquirente abbia stipulato il contratto per scopi inerenti alla sua attività professionale.

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Il riferimento ai <<ai suoi parenti affini entro il terzo grado179>> previsto all’art.

10 in contrapposizione con il sola estensione nell’art. 1 ai <<parente in primo

grado>> ha sollevato parecchie perplessità. L’apparente differenza comunque

dovrà essere risolta nel senso che l’acquisto può essere anche a favore di un terzo purché questo sia parente in primo grado del contraente, fermo restando che saranno tenuti alternativamente a trasferire la propria residenza nell’immobile del beneficiario dell’acquisto o alcuno dei prossimi congiunti previsto dall’art. 10180. Per quanto riguarda i requisiti oggettivi, è richiesto che l’immobile abbia destinazione d’uso quella di civile abitazione, restando perciò esclusi i preliminari relativi ad immobili adibiti ad uso diverso, come quello commerciale o industriale. È proprio questo profilo, la finalizzazione a casa di abitazione, a rendere l’acquisto degno di maggior considerazione dal punto di vista della tutela, tanto da giustificare il sacrificio dell’interesse della curatela fallimentare alla ricostituzione dell’integrità patrimoniale del fallito.

La norma richiede pertanto che l’acquirente <<si impegni a stabilire, entro dodici

mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi,la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado>>. Alla luce di quanto disposto, ci si è

chiesti se tale impegno deve risultare nel medesimo atto con cui l’immobile viene trasferito ovvero se esso possa intendersi validamente assunto anche in altre forme se non addirittura con la semplice destinazione nei fatti dell’immobile a residenza dell’acquirente o dei suoi prossimi congiunti.

A parere di alcuni autori, in osservanza a quanto disposto dalla legge, escludo che l’effettivo stabilimento della residenza nell’immobile, una volta che questo sia reso abitabile, sia sufficiente a sopperire alla mancata indicazione nell’atto, essendo invece necessario che il preliminare contenga espressamente l’impegno di stabilire la residenza nell’immobile nel termine di 12 mesi181

.

Tuttavia, considerando la situazione sostanziale tutelata, affermare l’applicabilità dell’azione revocatoria per la sola assenza del requisito formale e pur in presenza

179 _{L’estensione della disciplina ai parenti e affini entro il terzo grado è stata inserita in quanto è}

sempre stata molto diffusa la prassi, dovuta alla precaria situazione economica e finanziaria dei giovani, che i genitori acquistassero l’immobile per conto dei figli.

180

La tutela degli acquirenti d’immobili da costruire, Commento al d. lgs. n. 122 del 2005, a cura di Gianluca Sicchiero, CEDAM, Padova, Cit., Pag. 198.

181 _{Petrelli Gaetano, Gli acquisti di immobili da costruire: le garanzie, il preliminare e gli altri}

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della effettiva destinazione abitativa dell’immobile, creerebbe un’iniquità verso i casi in cui vi sia stata invece l’assunzione espressa dell’impegno relativo alla residenza dell’immobile182

.

La mancanza dell’espressa indicazione della destinazione nel contratto potrebbe sollevare alcuni problemi nel momento in cui la curatela si accinga a valutare la revocabilità o meno dell’acquisto dell’immobile non ancora concretamente e stabilmente occupato da taluno dei soggetti individuati dalla norma.

In questa situazione prospettata, qualora dovesse prevalere la tesi più restrittiva circa l’inderogabilità dell’assunzione espressa dell’impegno di trasferire la residenza nell’immobile e l’acquisto fosse pertanto ritenuto escluso dall’esenzione di cui all’art. 10, la curatela a maggior ragione escluderebbe l’acquisto dall’esenzione per mancata indicazione nel contratto della destinazione abitativa. Ove, al contrario, dovesse affermarsi un orientamento meno formalistico e comunque in tutti i casi in cui, per presente la dichiarazione <<d’impegno>>, non fosse ancora scaduto il termine di dodici mesi dall’acquisto e dall’ultimazione dei lavori entro il quale, ai sensi dell’art. 10, l’immobile andava abitato, l’azione revocatoria a nostro avviso non potrà essere temporaneamente proposta183. Sarà dunque sospesa fino alla scadenza dei dodici mesi, trascorso questo periodo la curatela valuterà la situazione esistenze in quel momento.

Ulteriore requisito oggettivo è che il contratto abbia per oggetto un immobile da

<<costruire>>. Immobile da costruire che viene definito dall’art. 1 del d. lgs. n.

122/2005 come <<l’immobile per cui è stato richiesto il permesso di costruire e

che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità>>184. Saranno pertanto esclusi dalla tutela tutti gli immobili già edificati e per costoro troverà applicazione (al concorre delle altre condizioni oggetti e soggettive richieste) l’esenzione dalla revocatoria fallimentare prevista dal 3° comma, lettera c), dell’art. 67 l. fall.

182 _{La tutela degli acquirenti d’immobili da costruire, Commento al d. lgs. n. 122 del 2005, a cura}

di Gianluca Sicchiero, CEDAM, Padova, Cfr., Pag. 203.

183 _{La tutela degli acquirenti d’immobili da costruire, Commento al d. lgs. n. 122 del 2005, a cura}

di Gianluca Sicchiero, CEDAM, Padova, Cit., Pag. 205.

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Come nell’esenzione prevista nel paragrafo precedente, pure questa richieste che vi sia un equilibrio economico delle contrapposte prestazioni oggetto di scambio, ossia il <<giusto prezzo>>185. Una differenza rispetto all’altra esenzione prevista

dall’art. 67, comma 3°, lett. c), l. fall. è che in questa fattispecie il legislatore precisa che l’acquisto deve effettuarsi al giusto prezzo <<da valutarsi alla data

della conclusione del preliminare>>. Questo elemento costituisce per il

promissario acquirente un fattore di affidamento contro il rischio di successiva revocatoria che si concretizza già al momento della stipula del contratto, quando si perfeziona l’accordo sul prezzo, ponendolo al riparo dall’eventualità che vicende successive possano determinare un apprezzamento del valore dell’immobile alla data della conclusione del contratto definitivo.

In conclusione, l’acquisto avente le finalità abitative di cui all’art. 10, comma 1°, d. lgs. n. 122/2005, effettuato a <<giusto prezzo>> e risultante da un atto opponibile al fallimento perché trascritto ovvero perché munito comunque di data certa anteriore al fallimento qualora assuma la forma di scrittura privata, sarà quindi esente dalla revocatoria fallimentare indipendentemente dalla condizione psicologica dell’acquirente.