SERRE IN STRUTTURA PORTANTE LEGGERA CON TELONI IN POLIETILENE

I manufatti sono di pianta rettangolare, adiacenti rispettivamente, una al fianco ovest della precedente ser-ra, e la seconda al fianco est della “serra unica”.

Presentano struttura portante con intelaiatura metallica e tamponamenti in teloni di polietilene (o simi-lare), fatta eccezione per i due fronti inferiori (nord-sud) tamponati con lastre ondulate in vetroresina.

La prima serra riporta superficie coperta di mq. 330,00 circa, mentre il secondo manufatto superficie coper-ta di mq. 550,00 circa.

BOX-CONTEINER

Trattasi di tipico container (uso spogliatoio) in struttura metallica e lamiera coibentata, di pianta rettango-lare poggiante su soletta in calcestruzzo.

Il manufatto è ubicato in prossimità dell’angolo sud-est del magazzino in muratura;

risulta installato abusivamente e da rimuovere, pertanto non verrà considerato nella valutazione del com-pendio.

PERGOLATO E CASETTA IN LEGNO

Il pergolato è realizzato in struttura di legno, ovvero montanti verticali fissati al suolo con elementi metallici e copertura inclinata in travi-travetti e tavolato; con copertura in tegole canadesi.

Riporta conformazione “a elle” e superficie coperta di mq. 80,00 circa (arrotondati); trovasi ubicata nella porzione di corte retrostante l’abitazione mappale 781 sub 2, nell’angolo sud-ovest.

La casetta è rappresentata da un manufatto interamente di legno (montanti verticali, tamponamenti in as-sito, e copertura a due falde, con manto di tegole canadesi).

Presenta pianta rettangolare di superficie coperta mq. 20.00 circa.

È ubicata tra il suddetto pergolato e l’abitazione mappale 781 sub 2.

La struttura risulta abusiva, pertanto non verrà considerata nella valutazione del compendio.

Si rammenta inoltre che dall’esame dello stato dei luoghi e il raffronto con la mappa catastale, è emerso che sull'area pertinenziale insiste verosimilmente, per una modesta parte, una struttura di stoccaggio noc-cioli (al servizio della centrale termica) realizzata con pareti di contenimento in c.a. prefabbricato, nelle adiacenze del magazzino-tettoia in struttura metallica.

Tale struttura di stoccaggio è di proprietà di terzi, esclusa dalla procedura, pertanto non sarà tenuta in con-siderazione.

Viene evidenziato che il complesso pignorato è direttamente confinante con un altro compendio immobiliare di diversa proprietà destinato alla medesima attività (e non materialmente separato dallo stesso), e che in fase di sopralluogo non è stato eseguito un eventuale rilievo topografico per la definizione dei confini (non previsto dall’incarico);

non è stato altresì possibile accertare la presenza di eventuali servitù di impianto in generale o di altra natura, tra detti due complessi immobiliari.

Rimangono pertanto a carico dell’aggiudicatario gli eventuali rilievi/misurazioni sul posto e gli approfondi-menti su quanto sopra indicato.

1. Quota e tipologia del diritto 1000/1000 Piena proprietà 200/1000 di SERGIO MARZOLA - Piena proprietà

Cod. Fiscale: MRZSRG35S25D548M

500/1000 di MARZOLA MASSIMO - Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZMSM58C22D548K

300/1000 di MARZOLA AGNESE - Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZGNS68S54D548I

Superficie complessiva di circa mq 6.982,00 Condizioni generali dell'immobile:

Ci si riporta alla descrizione precedente dei singoli fabbricati/manufatti.

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

la consistenza dei fabbricati, strutture e serre si basa sulla relativa superficie lorda e superficie coperta;

per l'area scoperta circostante si applica la superficie catastale al netto del sedime delle suddette cos-truzioni.

Destinazione Parametro Superficie rea-le/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

magazzino-ripostigli in muratura

sup reale lorda 231,00 1,00 231,00

magazzino-tettoia sup reale lorda 315,00 1,00 315,00

n. 3 serre metallo e

n. 2 serre in struttura leggera e teloni

sup reale lorda 880,00 1,00 880,00

pergolato in legno sup reale lorda 80,00 1,00 80,00

area scoperta sup catastale circa 2.895,00 1,00 2.895,00

6.982,00 6.982,00

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Per la presente stima si ritiene opportuno applicare il metodo sintetico/comparativo, ovvero sulla base dei valori mediamente applicati a immobili similari per caratteristiche a quelli pigno-rati, recentemente compravenduti o valutati, dopo aver condotto le necessarie indagini.

Oltre all'andamento del mercato edilizio in generale e dello specifico “settore agricolo”, la valu-tazione considera l'ubicazione dei beni, grado di consistenza e vetustà, livello delle finiture e impianti, e generale stato di manutenzione/conservazione.

Si sono acquisite e consultate le quotazioni di Agenzia delle Entrate per la stima dei fabbricati rurali classificati in categoria D10 (come nella presente fattispecie), dalle quali si rilevano valori unitari attendibili riferiti ai diversi fabbricati/strutture/manufatti, quindi le tettoie, i capanno-ni/magazzini, le serre e i vani ufficio e accessori, secondo le rispettive caratteristiche costrut-tive/strutturali, oltre ai valori dell’area scoperta.

Per quest’ultima sono stati controllate anche le quotazioni VAM (valori agricoli medi), sempre pubblicate da Agenzia Entrate.

Si sono inoltre assunte informazioni presso ditte/operatori del settore florovivaistico ubicate nella provincia di Ferrara.

Come descritto, diverse costruzioni risultano abbastanza datate (vedi le serre in ferro e vetri, la tettoia impianti e il magazzino), pertanto richiedono interventi di rinnovo e manutenzione straordinaria, i cui costi incidono sulla valutazione, mentre le restanti strutture sono di cos-truzione più recente.

In generale si tratta di un complesso piuttosto consistente, direttamente collegato con altro es-teso compendio di diversa proprietà avente la stessa destinazione, e la circostanza limita la pro-pria appetibilità commerciale.

Dalle verifiche svolte, si rileva che il mercato del “settore agricolo” nella zona di Ferrara risulta tuttora condizionato dalla fase di crisi economica, pertanto le operazioni di compravendita sono abbastanza limitate, e con la tendenza al ribasso delle quotazioni.

Considerati gli aspetti di cui sopra, e sulla base delle informazioni acquisite presso gli operatori del settore, appare opportuno assegnare alle unità in oggetto una quotazione prudenziale, la quale tiene inoltre conto dei costi/oneri per l'eventuale rimozione delle opere abusive insanabili e rimessa in pristino dello stato legittimo.

Precisato infine che, essendo il compendio soggetto a contratto di locazione opponibile alla pro-cedura, e quindi non immediatamente disponibile, alla valutazione iniziale verrà apportata una decurtazione del 15%.

8.2 Fonti di informazione:

Colleghi/periti, dottori-periti agrari di propria conoscenza e operatori immobiliari esperti cono-scitori del mercato edilizio della zona di Ferrara, pubblicità immobiliare, banca dati quotazioni pubblicate dall'Agenzia delle Entrate, ditte operanti nel settore florovivaistico nella provincia di Ferrara, associazioni di categoria.

8.3 Valutazione corpi: