Tribunale di Ferrara PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Ferrara

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: BNT PORTFOLIO SVP S.R.L.

contro: Agnese Marzola Massimo Marzola

Sergio Marzola

N° Gen. Rep. 249/2019

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 07/07/2020 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI

Custode Giudiziario: Dott. Angelo Adamini

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotti 001, 002, 003

Esperto alla stima: Geometra Andrea Bertazzini Codice fiscale: BRTNDR68A26D548S

Partita IVA: 01293190383

Studio in: Via P. Gobetti 5 - 44121 FERRARA Telefono: 0532/206471

Fax: 0532/206471

Email: geom.bertazzini@libero.it Pec: andrea.bertazzini@geopec.it

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Beni in Ferrara (FE) Località/Frazione via Comacchio 340/a

Lotto:

001 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Abitazione in villini [A7] con garage e corte sita in via Comacchio 340/a

Quota e tipologia del diritto

1/1 di MASSIMO MARZOLA - Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZMSM58C22D548K

Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Ferrara:

Intestazione: MARZOLA MASSIMO nato a FERRARA il 22/03/1958 C.F.: MRZMSM58C22D548K proprietà per 1/1,

foglio 196, particella 758, subalterno 1, z.c. 2^, indirizzo via Comacchio 338, piano T-1, catego- ria A/7, classe 2, consistenza 6,5 vani, superficie catastale mq. 233, rendita € 939,95

foglio 196, particella 758, subalterno 2, z.c. 2^, indirizzo via Comacchio 338, piano T, categoria C/6, classe 2, consistenza 26 mq., superficie catastale 33 mq., rendita

€ 118,17

foglio 196, particella 758, subalterno 3, categoria BCNC corte comune ai sub 1-2

Il fabbricato unitamente all’area scoperta sono identificati al Catasto Terreni di detto Co- mune:

foglio 196, particella 758, qualità ente urbano, superficie catastale mq. 874 Confini: generali: a nord via Comacchio, a sud e ovest mappale 781.

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:

nella planimetria catastale dell'abitazione si rileva un errore grafico per mancata rappresenta- zione di una porta-finestra al p. primo.

Risulta errato il numero civico dell’indirizzo.

Regolarizzabile mediante pratica di aggiornamento Docfa con oneri e costi a carico dell'aggiudicatario, stimabili in €. 1.000,00, e che saranno detratti dal valore dell’immobile.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

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2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

Abitazione monofamiliare dotata di garage, inseriti in singolo fabbricato ex stalla/fienile, con corte pertinenziale circostante.

L’immobile risulta legittimato dai titoli edilizi quale abitazione al servizio di attività (uso U3.5 da PRG pre-vigente).

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: agricola a traffico scorrevole con parcheggi inesistenti su strada pubblica.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali-agricole Importanti centri limitrofi: Ferrara

Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Servizio bus urbano

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato da SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S., con contratto di affitto agrario L.203/82 a cancello chiuso, stipulato in data 29/08/2018 con atto Not. M. Minarelli del 29.08.2018 rep. 2075/1700, registrato a Ferrara il 31.08.2018 al n. 4522 serie 1T, e trascritto a Ferrara il 03/09/2018 ai nn.14392/9819

Il canone è di importo di euro 3.800,00 per annata agraria e riguarda complessivamente gli immobili di cui ai lotti 1-2-3 della presente relazione.

La durata del contratto è stabilita in 30 (trenta) annate agrarie, quindi la scadenza è fissata alla data del 10/11/2048.

Tra i diversi patti del contratto si precisa che:

“L'affittuario è autorizzato ad effettuare qualsiasi miglioria esso riterrà necessaria, accedere a ri- chieste di pubblica contribuzione e percepirne i fondi.

In caso di richiesta di concessioni edilizie, autorizzazioni, o altre istanze di ogni natura e tipo, l'affit- tuario è autorizzato a procedere alle stesse, intendendosi ad esso delegato dalla proprietà.

I rapporti sono regolati dagli Artt. 16 e 17 della Legge 203/1982, spettando all'affittuario le in- dennità di miglioria e l'eventuale ritenzione del fondo come previsto dalla Legge sopra citata.”

Evidenziato inoltre che all’art. 17 di detta Legge è previsto che:

“Nel caso di vendita del fondo prima del pagamento all'affittuario della indennità di cui al comma precedente, il proprietario è tenuto a dichiarare, nell'atto di vendita, l'esistenza dell'ob- bligazione nei confronti dell'affittuario per effetto delle opere di cui al primo comma dell'artico- lo 16, restando in tale caso liberato dall'obbligazione stessa”.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nell’atto di provenienza a favore di Marzola Massimo (atto not. Russo del 25.01.2002 rep. 34769), e come riportato anche nella certificazione notarile allegata alla

presente procedura, non si rilevano trascrizioni pregiudizievoli che rimangono a carico dell’acquirente

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4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA DELLA NUOVA TERRA S.P.A. contro SO- CIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S. e contro MARZOLA SERGIO, MAR- ZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE terzi datori di ipoteca ; Derivante da: concessione a garanzia di mutuo fondiario; Importo ipoteca: € 2.800.000,00; Importo capitale:

€ 1.400.000,00 ; A rogito di Not. A. Riccioni in data 21/07/2011 rep. n. 161152/17003;

Iscritta a Ferrara in data 22/07/2011 ai nn. 13233/2495

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di CASSA DI RISPARMIO DI CENTO SPA contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE; Derivante da: decreto ingiuntivo; Importo ipoteca: € 260.000,00; Importo capitale: € 135.902,61 ; A rogito di Tribunale di Ferrara in data 19/04/2018 rep. n. 502; Iscritta a Ferrara in data 04/05/2018 ai nn. 6989/973

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di PSENNER ANDREAS & FIGLI SOCIETA' AGRICOLA SEMPLICE contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE E SO- CIETA’ AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo;

Importo ipoteca: € 70.000,00; Importo capitale: € 48.498,53 ; A rogito di Tribunale di Bolzano in data 22/02/2018 rep. n. 445; Iscritta a Ferrara in data 09/05/2018 ai nn.

7363/1034

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di PLANTA SOCIETA AGRICOLA SEMPLICE contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE E SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo; Importo ipoteca: € 70.000,00; Importo capitale: € 53.090,73 ; A rogito di Tribunale di Bolzano in data 09/05/2018 rep. n. 1070; Iscritta a Ferrara in data 11/05/2018 ai nn. 7519/1055

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- Ipoteca giudiziale attiva a favore di MANNA ITALIA SRL contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE, E SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo; Importo ipoteca: € 26.000,00; Im- porto capitale: € 18.728,72 ; A rogito di Tribunale di Bolzano in data 29/05/2018 rep.

n. 964; Iscritta a Ferrara in data 31/05/2018 ai nn. 8806/1254

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di GRUPPO PADANA ORTOFLORICOLTURA DEI F.LLI GAZZOLA S.S. contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE E SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo;

A rogito di Tribunale di Treviso in data 22/05/2018 rep. n. 1700; Iscritta a Ferrara in data 19/06/2018 ai nn. 10003/1456

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di ALBANI VINCENZO E RUGGIERI ITALINA SOCIETA' S. AGR. contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE E SO- CIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo;

Importo ipoteca: € 35.000,00; Importo capitale: € 17.566,30 ; A rogito di Tribunale di Civitavecchia in data 09/09/2019 rep. n. 1216; Iscritta a Ferrara in data 29/10/2019 ai nn. 18347/2820

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di RED FOX ITALIA S.S. DI PETER MAILE E CO. contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE E SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo; Importo ipoteca: € 60.000,00; Importo capitale: € 41.368,66 ; A rogito di Tribunale di Bolzano in data 26/11/2019 rep. n. 2421; Iscritta a Ferrara in data 03/12/2019 ai nn. 20646/3107

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di BNT PORTFOLIO SVP S.R.L. contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE; Derivante da: atto giudiziario ; A rogito di Ufficiale Giudiziario U.N.E.P. Tribunale di Ferrara in data 03/10/2019 rep. n. 3381, trascritto a Ferrara in data 31/10/2019 ai nn. 18573/13433;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali Non rilevabili

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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: nessuna

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: //

Millesimi di proprietà: Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO (adattabile) Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: Marzola Sergio - Marzola Giancarlo proprietario/i ante ventennio al 25/01/2002. In forza di atto di compravendita a rogito di Not. B. Minarelli, in data 21/09/1957 rep. n. 7267/1405; trascritto a Ferrara, in data 17/10/1957 al part. 5172.

E per denuncia di successione di Marzola Amedeo avvenuta il 10.04.1986 registrata a Ferrara il 09.10.1986 n. 12 vol. 844, trascritta a Ferrara il 05.10.1987 al part. 8878, e relativo atto di accetta- zione disposizioni testamentarie atto Not. Minarelli del 22.09.1986 trascritto a Ferrara il

17.10.1986 part. 8615.

E riunione di usufrutto di Bortolomelli Elvira deceduta il 03.05.1986

Titolare/Proprietario: Marzola Massimo nato a Ferrara il 22.03.1958 dal 25/01/2002 ad oggi (at- tuale/i proprietario/i) . In forza di atto di vendita a rogito di Not. R. Russo, in data 25/01/2002, rep. n. 34769/9423; trascritto a Ferrara, in data 30/01/2002, al part. 1271.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 7961-3787/82

Intestazione: Marzola Amedeo, Sergio e Giancarlo Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: ristrutturazione, consolidamento e trasformazione Presentazione in data 25/03/1982

Rilascio in data 04/11/1982 al n. di prot. 7961-3787/82 E successive:

-rinnovo concessione depositata il 24.07.1986 e richiesta di voltura parziale a favore di Marzola Sergio e Marzola Giancarlo in data 29.07.1978 con PG. 29503/87 PT. 11548/87 del 03.10.1987;

-concessione edilizia per ultimazione lavori PG. 17341/93 PT. 6675/93 del 07.06.1994.

NB: si precisa che il presente immobile rappresenta un fabbricato ex colonico di vecchia costruzione, di cui non è possibile individuare il titolo edilizio originario, e comunque antecedente al settembre 1967, come testimoniato anche dal permesso di costruzione n. 15016/7228 del 28.07.1967, nel quale la mappa catastale prodotta negli elaborati grafici rappresenta già tale fabbricato.

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Numero pratica: PG. 18119/2000 PR. 2234/2000 Intestazione: Marzola Sergio e Giancarlo

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: ristrutturazione e cambio d'uso in alloggio al servizio dell'attività.

Presentazione in data 05/05/2000

Rilascio in data 19/12/2000 al n. di prot. PG. 18119/2000 PR. 2234/2000 Abitabilità/agibilità in data 12/03/2003 al n. di prot. 10543/1590

E successiva D.I.A. di variante in corso d'opera PG. 49509/01 PR. 6310/01 depositata il 07.12.2001.

NB: con la presente pratica è stata legittimata un’abitazione al servizio dell’attività (uso U3.5 da PRG pre-vigente).

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione in villini [A7] con garage

il vano garage è stato abusivamente adibito e utilizzato a superficie residenziale con installazione di impiantistica di cucina.

L'abuso non appare presumibilmente sanabile, pertanto si prevede il ripristino dello stato legittimo, con oneri e costi a carico dell'aggiudicatario, i quali saranno considerati direttamente nella valutazione dell'immobile.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione in villini [A7]

Strumento urbanistico Approvato: R.U.E.

Classificazione: -Destinazione: Aree agricole di cintura - nta art.

102-3.6

-Uso: AAP aree agricole di cintura - nta art. 105-3.4 RUE

-Territorio rurale - nta art. 100-3 RUE

-Rispetto infrastrutture - fasce di rispetto strade - Art. 119.1 RUE

-vincolo paesistico ex lege art. NTA 107-2.1 -Parco agricolo Bassani e aree agricole periurbane da riqualificare art. NTA 108-2

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Descrizione: Abitazione in villini [A7] con garage di cui al punto A

Trattasi di un fabbricato ex colonico (tipo stalletta/fienile) integralmente ristrutturato all'uso attuale abita- tivo, comprendente un'abitazione monofamiliare con garage, oltre all'area scoperta esclusiva circostante.

Si evidenzia che l’immobile è stato legittimato dai titoli edilizi quale abitazione al servizio di attività (uso U3.5 PRG pre-vigente).

E' accessibile dalla via Comacchio mediante un accesso unico con rampa, al servizio degli immobili di cui ai lotti 1-2-3 della presente relazione.

L'edificio si dispone su due piani, strutturalmente realizzato in muratura esternamente faccia a vista, solaio mediano e tetto a falde in latero-cemento, con manto di tegole laterizie (coppi).

L'alloggio è composto al piano terra da piccola loggia d'accesso, ampio ingresso con vano scala, esteso vano unico comprendente la zona cottura, pranzo e soggiorno (con caminetto), lavanderia con accesso posteri- ore e bagno, mentre al piano primo da ampio disimpegno centrale sul vano scala, tre camere da letto, due bagni, corridoio, vano ripostiglio finestrato e ulteriore piccolo ripostiglio cieco.

Completa il piano terra il vano garage, attualmente però attrezzato e utilizzato abusivamente come cucina.

La corte è solo parzialmente definita da recinzioni, e trovasi direttamente in comunicazione con l’area pertinenziale dell’attiguo complesso per floricoltura di cui al successivo lotto 3;

è mantenuta a prato e con pavimentazione di cemento; la relativa superficie catastale si rileva di mq. 730 circa.

1. Quota e tipologia del diritto

1/1 di MASSIMO MARZOLA- Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZMSM58C22D548K

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 1.009,00 (compresa la corte) E' posto al piano: terra-primo

L'edificio è stato costruito nel: ante 1967 L'edificio è stato ristrutturato nel 2003

ha un'altezza utile interna di circa m. 2.73-2.83-2.25

L'intero fabbricato è composto da n. due piani complessivi di cui fuori terra n. due Stato di manutenzione generale: buono

Condizioni generali dell'immobile:

L'immobile trovasi complessivamente in buone/discrete condizioni di manutenzione e conservazione Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Copertura tipologia: a falde materiale: laterocemento condizioni: normali, salvo verifiche

Solai tipologia: laterocemento condizioni: normali Strutture verticali materiale: muratura condizioni: normali

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno mordenzato/lucidato e vetrocamera protezione: tende oscuranti in tela rosso ferrarese con- dizioni: buone

Oltre a inferriate al p. terra

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Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato lucidato condizioni:

buone

Manto di copertura materiale: tegole in cotto coibentazione: non rilevabile condizioni: non rilevabile

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni coibentazione: non rilevabile rivestimento: faccia a vista condizioni: buone

Pareti interne materiale: muratura e laterizi forati coibentazione: non rilevabile rivestimento: intonaco tinteggiato e muratura faccia a vista condizioni:

buone

Pavim. Interna materiale: ceramica-cotto-parquet condizioni: buone

Portone di ingresso tipologia: portoncino blindato anta singola battente condizioni: normali Rivestimento ubicazione: cucina e bagno materiale: ceramica condizioni: buone Scale posizione: interna rivestimento: cotto condizioni: buone

Impianti:

Antifurto tipologia: a radar interno condizioni: da verificare con- formità: da verificare

Condizionamento tipologia: autonomo alimentazione: elettrico rete di dis- tribuzione: canali coibentati diffusori: convettori con- dizioni: normali conformità: da verificare

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: norma-

li conformità: da verificare

Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di dis-

tribuzione: tubi in rame condizioni: normali conformità:

da verificare

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete

comunale rete di distribuzione: tubazioni metalplastiche condizioni: normali conformità: rispettoso delle vigenti normative, salvo verifiche

I bagni sono corredati di tutti i sanitari; al p. primo vi è anche vasca idromassaggio; il tutto in buono stato.

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Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di dis- tribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in ghisa e acciaio verniciati condizioni: normali conformità: da verificare

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2002-2003 Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive SI

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo

Stato impianto normale

Potenza nominale non nota

Epoca di realizzazione/adeguamento 2002-2003 Esiste la dichiarazione di conformità SI

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La consistenza dell'immobile si basa sulla relativa superficie lorda-commerciale (comprensiva dello spessore delle murature), considerando il garage al 50% e la corte al 3%.

Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

abitazione p.t-1 sup reale lorda 247,00 1,00 247,00

garage sup reale lorda 32,00 0,50 16,00

area esclusiva sup reale lorda circa 730,00 0,03 21,90

1.009,00 284,90

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

La stima di svolge con metodo sintetico/comparativo, ovvero sulla base dei valori mediamente applicati a immobili similari per caratteristiche a quello pignorato, recentemente compravenduti o valutati, dopo aver condotto le necessarie indagini.

Oltre all'andamento del mercato edilizio, la valutazione considera l'ubicazione del bene, grado di consistenza e vetustà, livello delle finiture e impianti, e generale stato di manuten-

zione/conservazione.

Come rilevabile dalla descrizione, l’immobile è ubicato nella zona periferica-agricola di Ferrara, tuttavia a breve distanza dal centro urbano, pertanto sono comodamente raggiungibili tutti i

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servizi, infrastrutture e attività.

L’abitazione è dotata di buone finiture e di ristrutturazione relativamente recente, completa della necessaria impiantistica, e di ampia consistenza, nonchè complessivamente in buone condizioni di manutenzione e conservazione.

Per contro si rammenta che trattasi di unità avente ingresso dalla strada pubblica in comune con altra abitazione e con il complesso destinato all’attività di floricoltura, con le quali è direttamente confinante e collegata.

Deve inoltre considerarsi che la stessa è stata legittimata dal Comune di Ferrara quale abitazione al servizio di attività - uso U3.5 PRG pre-vigente (in questa fattispecie per la suddetta atti- vità di floricoltura), quindi non trattasi di unità ad uso “residenziale”.

Dalle verifiche svolte, si rileva che il mercato edilizio-immobiliare della zona di Ferrara, ancorchè condizionato dagli ultimi anni di sostanziale stasi, registra nel recente periodo un lieve aumento delle trattative, quindi delle potenziali operazioni di compravendita, tuttavia con la tendenza al ribasso delle quotazioni.

Considerati gli aspetti di cui sopra, e sulla base delle informazioni acquisite presso gli operatori immobiliari, appare opportuno assegnare alle unità in oggetto una quotazione non partico- larmente elevata, la quale tiene inoltre già conto dei costi/oneri per l'eventuale rimozione delle opere abusive insanabili e rimessa in pristino dello stato legittimo (posti interamente a carico dell'aggiudicatario).

Precisato infine che, essendo l'immobile soggetto a contratto di locazione opponibile alla procedura, e quindi non immediatamente disponibile, alla valutazione iniziale verrà apportata una decurtazione del 15%.

8.2 Fonti di informazione:

Colleghi/periti di propria conoscenza e operatori immobiliari esperti conoscitori del mercato edilizio della zona di Ferrara, pubblicità immobiliare, banca dati quotazioni pubblicate dall'Agen- zia delle Entrate.

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione in villini [A7] con garage

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 313.390,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

abitazione p.t-1 247,00 € 1.100,00 € 271.700,00

garage 16,00 € 1.100,00 € 17.600,00

area esclusiva 21,90 € 1.100,00 € 24.090,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 313.390,00

Valore corpo € 313.390,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 313.390,00

Valore complessivo diritto e quota € 313.390,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Abitazione in vil-

lini [A7] e garage

284,90 € 313.390,00 € 313.390,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

(min.15%)

€ 47.008,50

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Riduzione del 15% per presenza contratto di locazione opponibile € 47.008,50 Spese tecniche presunte di regolarizzazione catastale: € 1.000,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

che si arrotonda in €. 218.000,00.

€ 218.373,00

L'Esperto alla stima

Geometra Andrea Bertazzini

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Beni in Ferrara (FE) Località/Frazione via Comacchio 340

Lotto:

Abitazione di tipo civile [A2] con corte, sita in via Comacchio 340

Quota e tipologia del diritto

1/1 di SERGIO MARZOLA - Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZSRG35S25D548M

Nessuno

Intestazione: MARZOLA SERGIO nato a FERRARA il 25/11/1935 C.F.: MRZSRG35S25D548M proprietà per 1/2, MARZOLA SERGIO nato a FERRARA il 25/11/1935 C.F.: MRZSRG35S25D548M proprietà per 1/2 bene personale

foglio 196, particella 781, subalterno 2, z.c. 2^, piano T-1, categoria A/2, classe 2, consistenza 9 vani, superficie catastale mq. 233, rendita € 1208,51

Confini: a nord via Comacchio, a est mappale 758, a sud mappale 781 sub 1 Conformità catastale:

la planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi, fatta eccezione per un lieve errore grafico di posizionamento di una finestra, tuttavia da ritenersi trascurabile.

Si segnala l'attuale intestazione a nome dell'attuale proprietario così indicata: MARZOLA Ser- gio nato a FERRARA il 25/11/1935 proprieta` per 1/2 bene personale MARZOLA Sergio nato a FERRARA il 25/11/1935 proprieta` per 1/2.

Regolarizzabile eventualmente mediante istanza di correzione da inoltrare all’Agenzia delle En- trate, con oneri e costi a carico dell'aggiudicatario, che saranno considerati direttamente nella valutazione del bene.

Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale.

Abitazione monofamiliare con corte esclusiva circostante

L’immobile deve considerarsi quale unità abitativa al servizio dell’attività adiacente.

(14)

Occupato da SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S., con contratto di affitto agrario L.203/82 a cancello chiuso, stipulato in data 29/08/2018 atto Not. M. Minarelli del 29.08.2018 rep. 2075/1700, registrato a Ferrara il 31.08.2018 al n. 4522 serie 1T, e trascritto a Ferrara il 03/09/2018 ai nn.14392/9819

NELL’ULTIMO ROGITO DI PROVENIENZA (atto Not. R. Russo del 04/02/2004 rep.

35358/9831) SI INDICANO I SEGUENTI ATTI D’OBBLIGO:

-vincolo di inedificabilità a favore del Comune di Ferrara con trascrizione eseguita a Ferrara al part. 2489 del 1974; a carico degli originari mappali 59-65-148 fg. 196;

- atto unilaterale d'obbligo edilizio a favore di Comune di Ferrara contro Marzola Amedeo, Sergio, Giancarlo; A rogito di Not. L. Ferroni in data 12/01/1981 rep. n. 316, trascritto a Ferrara in data 03/02/1981 ai nn. 1629/1267;

a carico dell’originario mappale 59 fg. 196; le parti si sono obbligate ad eseguire l’intervento edilizio in conformità al disegno allegato con “lettera A”, e a non mutare la destinazione d’uso degli edifici e terreni senza il consenso del Comune di Ferrara;

a carico degli originari mappali 59-65-148 fg. 196; le parti si sono obbligate a rispet-

(15)

tare le caratteristiche costruttive indicate nella licenza edilizia, e a non mutare la destinazione d’uso degli edifici e terreni senza il consenso del Comune di Ferrara;

- atto unilaterale d'obbligo edilizio a favore di Comune di Ferrara contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, e altri ; A rogito di Not. R. Russo in data 02/05/2000 rep. n. 34271, trascritto a Ferrara in data 29/05/2000 ai nn. 9424/6030;

A carico dei mappali 148-65-64-368-498-616-620 fg. 196; l’atto prevede:

ASSUNTO NEI CONFRONTI DEL COMUNE DI FERRARA PER SE E GLI AVENTI CAUSA A QUALSIASI TITOLO, I SEGUENTI OBBLIGHI: 1) I SIGNORI MARZOLA SERGIO, MARZOLA GIANCARLO, MARZOLA GABRIELE E MARZOLA MASSIMO PROPRIETARI ED IMPRENDI- TORI AGRICOLI A TITOLO PRINCIPALE AI SENSI DELL'ART. 12 DELLA LEGGE 9/5/1975 N. 153 DEI FONDI SUDDETTI SITI IN FERRARA - VIA COMACCHIO, ALLO SCOPO CHE I SIGNORI MARZOLA SERGIO E MARZOLA GIANCARLO POSSANO OTTENERE DAL DETTO COMUNE LA PRESCRITTA CONCESSIONE PER LA COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO DA ADIBIRE A MAGAZZINO AGRICOLO CHE INSISTERA SU UN TERRENO DI COMPLESSIVI HA. 11.54.36 IN COMUNE DI FERRARA CENSITO NEL CATASTO TERRENI DI DETTO COMUNE AL FOGLIO 196 CON I MAPPALI 59 - 65 - 148 - 64 - 366 - 367 - 368 - 498 - 616 - 620,

IL TUTTO CONTRASSEGNATO CON BORDATURA "VERDE" E "GIALLA" NELL'ESTRATTO DI MAPPA SCALA 1:2000 ALLEGATO SUB "A" ALL'ATTO, PER SE E PER GLI AVENTI CAUSA HANNO ASSOGGETTATO PER IL FUTURO A VINCOLO DI INEDIFICABILITA A FA- VORE DEL COMUNE DI FERRARA IL TERRENO DI LORO PROPRIETA, SEMPRE IN CO- MUNE DI FERRARA, DI COMPLESSIVI HA. 7.30.00 (SUPERIORE QUINDI AI RICHIESTI HA. 6.76.80) COMPRENSIVI DELL'AREA COPERTA DAL FABBRICATO,

IL TUTTO CONTRASSEGNATO CON BORDATURA COLORE "ARANCIO" NELL'ALLEGATO ESTRATTO DI MAPPA (MAPPALI 148 ET 65 PARTE DI PROPRIETA MARZOLA SERGIO E GIANCARLO E MAPPALI 64 - 368 - 498 - 616 ET 620 PARTE DI PROPRIETA MARZOLA GABRIELE E MASSIMO).

TALE TERRENO RESTERA QUINDI VINCOLATO E NON POTRA ESSERE EDIFICATO SINO A QUANDO LA ZONA IN CUI LO STESSO SI TROVA MANTERRA NEL VIGENTE PIANO REGOLATORE LA CLASSIFICAZIONE DI "ZONA E2 SISTEMI AMBIENTALI DA TUTELARE"

E COMUNQUE SINO A QUANDO IL COMUNE DI FERRARA NON NE CONSENTIRA ESPRESSAMENTE LA CANCELLAZIONE;

2) L'INTERVENTO EDILIZIO VERRA REALIZZATO IN CONFORMITA AGLI ELABORATI DE- BITAMENTE FIRMATI DAI RICHIEDENTI LACONCESSIONE E DAL PROGETTISTA GEOM.

BEPPINO BONAZZI E SECONDO LE CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE DI CUI ALLA RELA- ZIONE TECNICA IL TUTTO DEPOSITATO AGLI ATTI DEL COMUNE;

3) I RICHIEDENTI LA CONCESSIONE AI SENSI E PER GLI EFFETTI DI CUI AGLI ARTT. 9 ET 10 DELLA LEGGE 28-1-77 N. 10, SI SONO OBBLIGATI PER SE E GLI AVENTI CAUSA A DESTINARE L'ERIGENDO FABBRICATO AD USO MAGAZZINO AGRICOLO PER UN PE- RIODO NON INFERIORE A DIECI ANNI A PARTIRE DALLA DATA DIULTIMAZIONE DEI LAVORI DI COSTRUZIONE.

4) OGNI MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO DOVRA AVVENIRE NEL RISPETTO DELLE NORME DI PIANO REGOLATORE.

AI SENSI DELL'ART. 10 ULTIMO COMMA DELLA LEGGE 10/77 IN CASO DI MUTAMEN- TO DI DESTINAZIONE D'USO, CHE DEVE ESSERE COMUNQUE DEBITAMENTE CONCES- SO DAL COMUNE, NEI DIECI ANNI SUCCESSIVI ALLA ULTIMAZIONE DEI LAVORI, SA- RANNO DOVUTI GLI ONERI DI URBANIZZAZIONE E IL CONTRIBUTO SUL COSTO DI CO- STRUZIONE PREVISTI DALLA LEGGE N. 10/77 NELLA MISURA MASSIMA PREVISTA PER LE NUOVE DESTINAZIONI, DETERMINATE CON RIFERIMENTO AL MOMENTO DELL'IN- TERVENUTA VARIAZIONE.

(16)

- servitù di passaggio a favore di ENEL DISTRIBUZIONE SPA contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE, SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MAR- ZOLA S.S.; A rogito di Not. S. Cacchi in data 10/04/2013 rep. n. 58876 trascritto a Fer- rara in data 12/04/2013 ai nn. 5581/3828; nella servitù si indica:

LE PARTI CONCEDENTI HANNO COSTITUITO A FAVORE DI ENEL DISTRIBUZIONE, CHE HA ACCETTATO LA SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE E CARRAIO DELLA LARGHEZZA DI MT.3,00 (TRE) PER CONSENTIRE, IN QUALSIASI ORA DEL GIORNO E DELLA NOTTE E CON QUALSIASI MEZZO D'OPERA, IVI COMPRESO AUTOCARRO CON GRU A PIENO CARICO DI 180 (CENTOTTANTA) QUINTALI, L'ACCESSO PER L'ESERCIZIO, LA SORVE- GLIANZA, LA MANUTENZIONE E LA RIPARAZIONE DELLA CABINA DI PROPRIETA' DELLA PARTE CONCEDENTE AL CUI INTERNO SONO INSTALLATE APPARECCHIATURE E IM- PIANTI DI PROPRIETA' DELL'ENEL.

TALE ACCESSO AVVERRA' DALLA VIA COMACCHIO, ATTRAVERSO IL MAPPALE 781 DI PROPRIETA' DEI SIGNORI MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO E MARZOLA AGNE- SE E DEL MAPPALE 901 DI PROPRIETA' DELLA SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S. ENTRAMBI DEL FOGLIO 196 CATASTO TERRENI DI FERRARA, IL TUTTO COME MEGLIO EVIDENZIATO IN GIALLO NELL'ALLEGATA PLANIMETRIA SUB "A" AL TITOLO CHE SI DEPOSITA.

LA PARTE CONCEDENTE SI E' OBBLIGATA A CONSEGNARE AD ENEL DISTRIBUZIONE LE CHIAVI DELL'EVENTUALE CANCELLO DI RECINZIONE PER ACCEDERE ALLA CABINA ELETTRICA, AUTORIZZANDO L'INSTALLAZIONE DI UN APPOSITO CONTENITORE SULLA RECINZIONE IN CUI ALLOGGIARE LE STESSE.

IL PERSONALE DI ENEL AVRA' L'ESCLUSIVO ACCESSO AL FABBRICATO CABINA IN QUALSIASI ORA DEL GIORNO E DELLA NOTTE.

LA SERVITU' CONFERISCE ALL'ENEL LE FACOLTA' DI FAR ACCEDERE SUL FONDO AS- SERVITO IL PROPRIO PERSONALE O CHI PER ESSO, ANCHE CON I MEZZI D'OPERA E DI TRASPORTO NECESSARI ALLA COSTRUZIONE, ALL'ESERCIZIO, ALLA SORVEGLIANZA, ALLA MANUTENZIONE DELL'ELETTRODOTTO STESSO E DI COMPIERE I RELATIVI LA- VORI.

Nessuna.

4.2.1 Iscrizioni:

(17)

7363/1034

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di MANNA ITALIA SRL contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE, E SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo; Importo ipoteca: € 26.000,00; Im- porto capitale: € 18.728,72 ; A rogito di Tribunale di Bolzano in data 29/05/2018 rep.

n. 964; Iscritta a Ferrara in data 31/05/2018 ai nn. 8806/1254

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di GRUPPO PADANA ORTOFLORICOLTURA DEI F.LLI GAZZOLA S.S. contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE E SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo;

A rogito di Tribunale di Treviso in data 22/05/2018 rep. n. 1700; Iscritta a Ferrara in data 19/06/2018 ai nn. 10003/1456

- Ipoteca giudiziale attiva a favore di ALBANI VINCENZO E RUGGIERI ITALINA SOCIETA' S. AGR. contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE E SO- CIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo;

Importo ipoteca: € 35.000,00; Importo capitale: € 17.566,30 ; A rogito di Tribunale di Civitavecchia in data 09/09/2019 rep. n. 1216; Iscritta a Ferrara in data 29/10/2019 ai nn. 18347/2820

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- Ipoteca giudiziale attiva a favore di RED FOX ITALIA S.S. DI PETER MAILE E CO. contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE E SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S.; Derivante da: decreto ingiuntivo; Importo ipoteca: € 60.000,00; Importo capitale: € 41.368,66 ; A rogito di Tribunale di Bolzano in data 26/11/2019 rep. n. 2421; Iscritta a Ferrara in data 03/12/2019 ai nn. 20646/3107

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di BNT PORTFOLIO SVP S.R.L. contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE; Derivante da: atto giudiziario ; A rogito di Ufficiale Giudiziario U.N.E.P. Tribunale di Ferrara in data 03/10/2019 rep. n. 3381, trascritto a Ferrara in data 31/10/2019 ai nn. 18573/13433;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

4.3 Misure Penali Non rilevabili

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: nessuna

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: //

Millesimi di proprietà: Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: Marzola Sergio - Marzola Giancarlo per quota di 1/2 ciascuno proprietar- io/i ante ventennio al 04/02/2004. In forza di atto di compravendita - a rogito di Not. B. Minarel- li, in data 21/09/1957 rep. n. 7267/1405; trascritto a Ferrara, in data 17/10/1957, al part. 5172.

E per denuncia di successione di Marzola Amedeo avvenuta il 10.04.1986 registrata a Ferrara il 09.10.1986 n. 12 vol. 844, trascritta a Ferrara il 05.10.1987 al part. 8878, e relativo atto di accetta- zione disposizioni testamentarie atto Not. Minarelli del 22.09.1986 trascritto a Ferrara il

17.10.1986 part. 8615.

(19)

Titolare/Proprietario: Marzola Sergio per piena proprietà dal 04/02/2004 ad oggi (attuale/i pro- prietario/i) . In forza di atto di vendita - a rogito di Not. R. Russo, in data 04/02/2004, rep. n.

35358/9831; trascritto a Ferrara, in data 18/02/2004, al part. 1896.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 4099-2205/80

Intestazione: Marzola Amedeo, Sergio e Giancarlo Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: ristrutturazione di casa colonica Presentazione in data 27/02/1980

Rilascio in data 19/05/1981.

NB: si precisa che il presente immobile rappresenta un fabbricato ex colonico di vecchia costruzione, di cui non è possibile individuare il titolo edilizio originario.

La concessione edilizia di cui sopra non è più reperibile presso gli archivi comunali, come da comuni- cazione del Comune di Ferrara PG. 16441 del 07.02.2020.

Non è quindi possibile esprimersi compiutamente sulla conformità edilizia del presente immobile.

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo civile [A2]

Stante la mancata consultazione delle pratiche edilizie, non è possibile esprimersi compiuta- mente sulla conformità edilizia del presente immobile.

L’immobile corrisponde comunque alla planimetria catastale agli atti di Agenzia delle Entrate.

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo economico [A3]

Strumento urbanistico Approvato: R.U.E.

Classificazione: -Destinazione: Aree agricole di cintura - nta art.

102-3.6

- Uso: AAP aree agricole di cintura - nta art. 105- 3.4 RUE

Classificazione: -Territorio rurale - nta art. 100-3 RUE - vincolo paesistico ex lege art. NTA 107-2.1 - Parco agricolo Bassani e aree agricole periurbane da riqualificare art. NTA 108-2

(20)

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A

Trattasi di un fabbricato monofamiliare di costruzione abbastanza datata, con area scoperta esclusiva circostante.

E' accessibile dalla via Comacchio mediante un accesso unico con rampa, al servizio degli immobili di cui ai lotti 1-2-3 della presente relazione.

L'edificio si dispone su due piani, strutturalmente realizzato in muratura esternamente intonacata non tinteggiata, solaio mediano e tetto a falde in latero-cemento, con manto di tegole laterizie (coppi).

L'alloggio è composto al piano terra da androne centrale con vano scala, ampio soggiorno con caminetto, cucina, piccolo disimpegno, ripostiglio, antibagno e bagno, mentre al piano primo da corridoio sul vano scala, tre camere da letto, disimpegno, ripostiglio finestrato e bagno.

La corte riporta superficie di mq. 370 circa, è solo parzialmente definita da recinzioni e siepi, e trovasi direttamente in comunicazione con l’area pertinenziale dell’attiguo complesso per floricoltura di cui al lotto 3;

viene mantenuta a giardino e con pavimentazione di cemento.

L’immobile deve considerarsi quale abitazione al servizio dell’attività adiacente.

1. Quota e tipologia del diritto

1/1 di SERGIO MARZOLA- Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZSRG35S25D548M Eventuali comproprietari:

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 197,00 E' posto al piano: terra-primo

L'edificio è stato costruito nel: ante 1967

L'edificio è stato ristrutturato nel: anni ’80 (verosimilmente) ha un'altezza utile interna di circa m. 3.15-2.95 circa

L'intero fabbricato è composto da n. due piani complessivi di cui fuori terra n. due Stato di manutenzione generale: normale

Condizioni generali dell'immobile:

L'immobile trovasi complessivamente in normali condizioni di manutenzione e conservazione;

la Proprietà ha però segnalato problemi al regolare funzionamento della fognatura del tipo a dispersione nel terreno (a cui è collegato anche l'immobile del lotto 1)

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Copertura tipologia: a falde materiale: laterocemento condizioni: normali, salvo verifiche

Solai tipologia: laterocemento condizioni: normali Strutture verticali materiale: muratura condizioni: normali

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno mordenzato/lucidato e vetrocamera protezione: scuri materiale protezione: legno verniciato condizioni: scarse

Oltre a inferriate al p. terra

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Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato lucidato condizioni:

buone

Manto di copertura materiale: tegole in cotto coibentazione: non rilevabile condizioni: non rilevabile

Pareti esterne materiale: muratura coibentazione: non rilevabile rivestimento: intona- co non tinteggiato condizioni: normali

Pareti interne materiale: muratura e laterizi forati coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco tinteggiato condizioni: normali

Pavim. Interna materiale: ceramica-cotto-parquet condizioni: discrete

Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente materiale: legno mordenzato/lucidato e vetrocamera accessori: scuri condizioni: normali

Rivestimento ubicazione: cucina e bagno materiale: ceramica condizioni: discrete Scale posizione: a rampe parallele rivestimento: cotto condizioni: buone

Impianti:

Condizionamento tipologia: autonomo alimentazione: elettrico rete di dis- tribuzione: canali coibentati diffusori: convettori con- dizioni: da verificare conformità: da verificare

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: norma-

li conformità: da verificare

Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di dis-

tribuzione: tubi in rame condizioni: da verificare con- formità: da verificare

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete

comunale rete di distribuzione: non verificabile con- dizioni: normali conformità: rispettoso delle vigenti normative, salvo verifiche

I bagni sono corredati di tutti i sanitari, in discreto stato.

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di dis-

tribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in ghisa condizioni: normali conformità: da verificare

(22)

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento non nota Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive non reperita

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo

Stato impianto normale

Potenza nominale non nota

Epoca di realizzazione/adeguamento non nota Esiste la dichiarazione di conformità non reperita

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La consistenza dell'immobile si basa sulla relativa superficie lorda-commerciale (comprensiva dello spessore delle murature), considerando la corte pertinenziale al 5%.

Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

abitazione p.t-1 sup reale lorda 197,00 1,00 197,00

corte pertinenziale sup catastale 370,00 0,05 18,50

567,00 215,50

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

La stima di svolge con metodo sintetico/comparativo, ovvero sulla base dei valori mediamente applicati a immobili similari per caratteristiche a quello pignorato, recentemente compravenduti o valutati, dopo aver condotto le necessarie indagini.

Oltre all'andamento del mercato edilizio, la valutazione considera l'ubicazione del bene, grado di consistenza e vetustà, livello delle finiture e impianti, e generale stato di manuten-

zione/conservazione.

Come rilevabile dalla descrizione, l’immobile è ubicato nella zona periferica-agricola di Ferrara, tuttavia a breve distanza dal centro urbano, pertanto sono comodamente raggiungibili tutti i servizi, infrastrutture e attività.

Trattasi di alloggio la cui epoca di ristrutturazione è abbastanza risalente, quindi con finiture e dotazioni in parte ormai datate, mentre il complessivo stato di manutenzione e conservazione risulta normale (fatta eccezione per problematiche relative all'impianto fognario).

Si rammenta inoltre che l’unità ha ingresso dalla strada pubblica in comune con altra abitazione e con il complesso destinato all’attività di floricoltura, con le quali è direttamente confinante e

(23)

collegata;

e inoltre che l’immobile deve considerarsi quale abitazione al servizio dell’attività adiacente, ovvero non trattasi di unità ad uso “residenziale”.

Dalle verifiche svolte, si rileva che il mercato edilizio-immobiliare della zona di Ferrara, ancorchè condizionato dagli ultimi anni di sostanziale stasi, registra nel recente periodo un lieve aumento delle trattative, quindi delle potenziali operazioni di compravendita, tuttavia con la tendenza al ribasso delle quotazioni.

Considerati gli aspetti di cui sopra, e sulla base delle informazioni acquisite presso gli operatori immobiliari, appare opportuno assegnare all'unità in oggetto una quotazione abbastanza cauta.

Precisato infine che, essendo l'immobile soggetto a contratto di locazione opponibile alla procedura, e quindi non immediatamente disponibile, alla valutazione iniziale verrà apportata una decurtazione del 15%.

8.2 Fonti di informazione:

Colleghi/periti di propria conoscenza e operatori immobiliari esperti conoscitori del mercato edilizio della zona di Ferrara, pubblicità immobiliare, banca dati quotazioni pubblicate dall'Agen- zia delle Entrate.

8.3 Valutazione corpi:

A. Abitazione di tipo civile [A2]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 193.950,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

abitazione p.t-1 197,00 € 900,00 € 177.300,00

corte pertinenziale 18,50 € 900,00 € 16.650,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 193.950,00

Valore corpo € 193.950,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 193.950,00

Valore complessivo diritto e quota € 193.950,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Abitazione di tipo

civile [A2]

215,50 € 193.950,00 € 193.950,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

(min.15%)

€ 29.092,50

Riduzione del 15% per presenza contratto di locazione opponibile € 29.092,50 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale

(già considerate nella valutazione)

€ 0,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

(24)

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

che si arrotonda in €. 136.000,00.

L'Esperto alla stima Geometra Andrea Bertazzini

€ 135.765,00

(25)

Beni in Ferrara (FE) Località/Frazione via Comacchio 340

Lotto:

Fabbricati per attivita` agricole [D10] sito in via Comacchio 340

Quota e tipologia del diritto 1000/1000 Piena proprietà 200/1000 di SERGIO MARZOLA - Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZSRG35S25D548M

500/1000 di MARZOLA MASSIMO - Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZMSM58C22D548K

300/1000 di MARZOLA AGNESE - Piena proprietà Cod. Fiscale: MRZGNS68S54D548I

Intestazione: MARZOLA Sergio nato a FERRARA il 25/11/1935 C.F. MRZSRG35S25D548M pro- prietà per 200/1000 bene personale;

MARZOLA Massimo nato a FERRARA il 22/03/1958 C.F. MRZMSM58C22D548K proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni;

MARZOLA Agnese nata a FERRARA il 14/11/1968 C.F. MRZGNS68S54D548I proprietà per 30/100,

foglio 196, particella 781, subalterno 1, z.c. 2^, categoria D/10, rendita € 3046,00 Identificato al Catasto Terreni del Comune di Ferrara:

L’intero complesso comprendente i fabbricati e le aree scoperte (compreso l’immobile di cui al lotto 2) è cosi individuato:

foglio 196, particella 781, qualità ente urbano, superficie catastale mq. 7702

Confini generali lotto: a nord mappale 781 sub 2 e mappale 758, a est e sud mappale 940.

Conformità catastale:

la mappa catastale e la planimetria catastale del complesso non corrispondono allo stato dei luoghi, in quanto non rappresentano alcune strutture, quali la tettoia a sbalzo del magazzino, una serra fissa e strutture di legno (pergolato);

sono inoltre presenti sui luoghi un box-conteiner prefabbricato e serre in telone plastico e te- laio metallico, da non ritenersi strutture fisse al suolo quindi da non accatastare;

trovasi infine una “casetta” in legno abusiva, la quale dovrà essere rimossa.

(26)

Le difformità sono regolarizzabili mediante aggiornamento catastale con Pregeo e Docfa, con oneri e costi a carico dell'aggiudicatario, che saranno considerati e detratti in fase di stima.

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Complesso immobiliare adibito a floricoltura e vendita piante in genere, comprendente un magazzino con ripostigli, uno stabile ad uso ufficio e mensa, serre in struttura metallica e vetri, una struttura/tettoia a copertura di impianti per l’attività, un magazzino in struttura metallica e lamiera, serre in struttura leggera e teloni in polietilene, strutture in legno, e area scoperta circostante.

Occupato da SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S., con contratto di affitto agrario L.203/82 a cancello chiuso, stipulato in data 29/08/2018 atto Not. M. Minarelli del 29.08.2018 rep. 2075/1700, registrato a Ferrara il 31.08.2018 al n. 4522 serie 1T, e trascritto a Ferrara il 03/09/2018 ai nn.14392/9819

(27)

NEGLI ULTIMI DUE ROGITI DI PROVENIENZA (atti Not. R. Russo del 04/02/2004 rep.

35351 e rep. 35352) SI INDICANO I SEGUENTI ATTI D’OBBLIGO:

-vincolo di inedificabilità a favore del Comune di Ferrara con trascrizione eseguita a Ferrara al part. 2489 del 1974; a carico degli originari mappali 59-65-148 fg. 196;

a carico dell’originario mappale 59 fg. 196; le parti si sono obbligate ad eseguire l’intervento edilizio in conformità al disegno allegato con “lettera A”, e a non mutare la destinazione d’uso degli edifici e terreni senza il consenso del Comune di Ferrara;

a carico degli originari mappali 59-65-148 fg. 196; le parti si sono obbligate a rispet- tare le caratteristiche costruttive indicate nella licenza edilizia, e a non mutare la destinazione d’uso degli edifici e terreni senza il consenso del Comune di Ferrara;

- atto unilaterale d'obbligo edilizio a favore di Comune di Ferrara contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, e altri ; A rogito di Not. R. Russo in data 02/05/2000 rep. n. 34271, trascritto a Ferrara in data 29/05/2000 ai nn. 9424/6030;

A carico dei mappali 148-65-64-368-498-616-620 fg. 196; l’atto prevede:

ASSUNTO NEI CONFRONTI DEL COMUNE DI FERRARA PER SE E GLI AVENTI CAUSA A QUALSIASI TITOLO, I SEGUENTI OBBLIGHI: 1) I SIGNORI MARZOLA SERGIO, MARZOLA GIANCARLO, MARZOLA GABRIELE E MARZOLA MASSIMO PROPRIETARI ED IMPREN- DITORI AGRICOLI A TITOLO PRINCIPALE AI SENSI DELL'ART. 12 DELLA LEGGE 9/5/1975 N. 153 DEI FONDI SUDDETTI SITI IN FERRARA - VIA COMACCHIO, ALLO SCOPO CHE I SIGNORI MARZOLA SERGIO E MARZOLA GIANCARLO POSSANO OTTENERE DAL DETTO COMUNE LA PRESCRITTA CONCESSIONE PER LA COSTRUZIONE DI UN FABBRICATO DA ADIBIRE A MAGAZZINO AGRICOLO CHE INSISTERA SU UN TERRENO DI COMPLESSIVI HA. 11.54.36 IN COMUNE DI FERRARA CENSITO NEL CATASTO TERRENI DI DETTO COMUNE AL FOGLIO 196 CON I MAPPALI 59 - 65 - 148 - 64 - 366 - 367 - 368 - 498 - 616 - 620,

IL TUTTO CONTRASSEGNATO CON BORDATURA "VERDE" E "GIALLA" NELL'ESTRATTO DI MAPPA SCALA 1:2000 ALLEGATO SUB "A" ALL'ATTO, PER SE E PER GLI AVENTI CAUSA HANNO ASSOGGETTATO PER IL FUTURO A VINCOLO DI INEDIFICABILITA A FA- VORE DEL COMUNE DI FERRARA IL TERRENO DI LORO PROPRIETA, SEMPRE IN CO- MUNE DI FERRARA, DI COMPLESSIVI HA. 7.30.00 (SUPERIORE QUINDI AI RICHIESTI HA. 6.76.80) COMPRENSIVI DELL'AREA COPERTA DAL FABBRICATO,

IL TUTTO CONTRASSEGNATO CON BORDATURA COLORE "ARANCIO" NELL'ALLEGATO ESTRATTO DI MAPPA (MAPPALI 148 ET 65 PARTE DI PROPRIETA MARZOLA SERGIO E GIANCARLO E MAPPALI 64 - 368 - 498 - 616 ET 620 PARTE DI PROPRIETA MARZOLA GABRIELE E MASSIMO).

TALE TERRENO RESTERA QUINDI VINCOLATO E NON POTRA ESSERE EDIFICATO SINO A QUANDO LA ZONA IN CUI LO STESSO SI TROVA MANTERRA NEL VIGENTE PIANO REGOLATORE LA CLASSIFICAZIONE DI "ZONA E2 SISTEMI AMBIENTALI DA TUTELARE"

E COMUNQUE SINO A QUANDO IL COMUNE DI FERRARA NON NE CONSENTIRA ESPRESSAMENTE LA CANCELLAZIONE;

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2) L'INTERVENTO EDILIZIO VERRA REALIZZATO IN CONFORMITA AGLI ELABORATI DE- BITAMENTE FIRMATI DAI RICHIEDENTI LACONCESSIONE E DAL PROGETTISTA GEOM.

BEPPINO BONAZZI E SECONDO LE CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE DI CUI ALLA RELA- ZIONE TECNICA IL TUTTO DEPOSITATO AGLI ATTI DEL COMUNE;

3) I RICHIEDENTI LA CONCESSIONE AI SENSI E PER GLI EFFETTI DI CUI AGLI ARTT. 9 ET 10 DELLA LEGGE 28-1-77 N. 10, SI SONO OBBLIGATI PER SE E GLI AVENTI CAUSA A DESTINARE L'ERIGENDO FABBRICATO AD USO MAGAZZINO AGRICOLO PER UN PE- RIODO NON INFERIORE A DIECI ANNI A PARTIRE DALLA DATA DIULTIMAZIONE DEI LAVORI DI COSTRUZIONE.

4) OGNI MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D'USO DOVRA AVVENIRE NEL RISPETTO DELLE NORME DI PIANO REGOLATORE.

AI SENSI DELL'ART. 10 ULTIMO COMMA DELLA LEGGE 10/77 IN CASO DI MUTAMEN- TO DI DESTINAZIONE D'USO, CHE DEVE ESSERE COMUNQUE DEBITAMENTE CONCES- SO DAL COMUNE, NEI DIECI ANNI SUCCESSIVI ALLA ULTIMAZIONE DEI LAVORI, SA- RANNO DOVUTI GLI ONERI DI URBANIZZAZIONE E IL CONTRIBUTO SUL COSTO DI CO- STRUZIONE PREVISTI DALLA LEGGE N. 10/77 NELLA MISURA MASSIMA PREVISTA PER LE NUOVE DESTINAZIONI, DETERMINATE CON RIFERIMENTO AL MOMENTO DELL'IN- TERVENUTA VARIAZIONE.

- servitù di passaggio a favore di ENEL DISTRIBUZIONE SPA contro MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO, MARZOLA AGNESE, SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MAR- ZOLA S.S.; A rogito di Not. S. Cacchi in data 10/04/2013 rep. n. 58876 trascritto a Fer- rara in data 12/04/2013 ai nn. 5581/3828;

nella servitù si indica:

LE PARTI CONCEDENTI HANNO COSTITUITO A FAVORE DI ENEL DISTRIBUZIONE, CHE HA ACCETTATO LA SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE E CARRAIO DELLA LARGHEZZA DI MT.3,00 (TRE) PER CONSENTIRE, IN QUALSIASI ORA DEL GIORNO E DELLA NOTTE E CON QUALSIASI MEZZO D'OPERA, IVI COMPRESO AUTOCARRO CON GRU A PIENO CARICO DI 180 (CENTOTTANTA) QUINTALI, L'ACCESSO PER L'ESERCIZIO, LA SORVE- GLIANZA, LA MANUTENZIONE E LA RIPARAZIONE DELLA CABINA DI PROPRIETA' DEL- LA PARTE CONCEDENTE AL CUI INTERNO SONO INSTALLATE APPARECCHIATURE E IMPIANTI DI PROPRIETA' DELL'ENEL.

TALE ACCESSO AVVERRA' DALLA VIA COMACCHIO, ATTRAVERSO IL MAPPALE 781 DI PROPRIETA' DEI SIGNORI MARZOLA SERGIO, MARZOLA MASSIMO E MARZOLA AGNE- SE E DEL MAPPALE 901 DI PROPRIETA' DELLA SOCIETA' AGRICOLA FLORICOLTURA MARZOLA S.S. ENTRAMBI DEL FOGLIO 196 CATASTO TERRENI DI FERRARA, IL TUTTO COME MEGLIO EVIDENZIATO IN GIALLO NELL'ALLEGATA PLANIMETRIA SUB "A" AL TITOLO CHE SI DEPOSITA.

LA PARTE CONCEDENTE SI E' OBBLIGATA A CONSEGNARE AD ENEL DISTRIBUZIONE LE CHIAVI DELL'EVENTUALE CANCELLO DI RECINZIONE PER ACCEDERE ALLA CABINA ELETTRICA, AUTORIZZANDO L'INSTALLAZIONE DI UN APPOSITO CONTENITORE SULLA RECINZIONE IN CUI ALLOGGIARE LE STESSE.

IL PERSONALE DI ENEL AVRA' L'ESCLUSIVO ACCESSO AL FABBRICATO CABINA IN QUALSIASI ORA DEL GIORNO E DELLA NOTTE.

LA SERVITU' CONFERISCE ALL'ENEL LE FACOLTA' DI FAR ACCEDERE SUL FONDO AS- SERVITO IL PROPRIO PERSONALE O CHI PER ESSO, ANCHE CON I MEZZI D'OPERA E DI TRASPORTO NECESSARI ALLA COSTRUZIONE, ALL'ESERCIZIO, ALLA SORVEGLIANZA, ALLA MANUTENZIONE DELL'ELETTRODOTTO STESSO E DI COMPIERE I RELATIVI LA- VORI.

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