7 RIFUNZIONALIZZAZIONE HIGH LEVEL: IL REMODELAGE DEL
7.2 L A PROPOSTA : IL REMODELAGE DEL COMPLESSO
7.2.4 Soluzioni impiantistiche
Nello studio è stato previsto il rifacimento completo delle reti degli impianti tecnologici dei fabbricati. Particolare attenzione, nell'ottica del risparmio sia in termini economici che temporali, è stata posta nella progettazione dei locali. Si è evitato lo spostamento di bagni e cucine in modo da evitare lunghe e costose lavorazioni per lo spostamento di scarichi ed adduzioni. Il dover sostituire una colonna di scarico delle acque nere o grigie, rialloggiando la nuova in un cavedio esistente, è un'operazione molto meno invasiva di quella che sarebbe richiesta se si dovesse completamente cambiare l'alloggiamento delle colonne ( dovendo trovare, ad esempio, nuovi cavedi per il passaggio impianti).
Discorso a parte deve essere fatto per gli impianti termici: qui, la necessità di trovare soluzioni efficienti, ha orientato la scelta per sistemi con pompe di calore aria-acqua per riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria. Una soluzione di questo tipo, può essere utilizzata con vari tipi di terminali quali pavimenti radianti, ventilconvettori o radiatori. All'interno degli alloggi si prevede l'utilizzo di pavimenti radianti.
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Questo tipo di pompe di calore, utilizzano un'unità esterna, che estrae calore dall'aria per convogliarlo all'interno degli ambienti. Il passaggio dell'energia all'unità interna, avviene attraverso il refrigerante che circola in un sistema chiuso di tubazioni frigorifere. L'unità interna scalda l'acqua che circola nei terminali scelti (fan coil, radiatori, sistemi a pavimento) e costituisce un serbatoio che, grazie allo scambiatore di calore presente nell'unità interna, produce acqua calda sanitaria. Le pompe di calore installate, ad alto rendimento, saranno del tipo compatto con monoblocco in cui vengono integrati il serbatoi dell'acqua e lo scambiatore di calore nell'unità interna. Il range di funzionamento in riscaldamento è con temperatura esterna -20°C +43°C15. Si evidenzia inoltre, oltre ai ben noti incentivi fiscali, il vantaggio economico per gli inquilini per le spese di energia elettrica: esiste infatti una particolare tariffa sperimentale D1, esclusiva per le pompe di calore, entrata in vigore il 1 luglio 2014 ed introdotta dall' EEG per incentivare l'utilizzo di questa tecnologia e destinata agli utenti residenziali che hanno come unico sistema di riscaldamento un impianto a pompa di calore.
7.3 Risultati
Come abbiamo detto, questa ultima ricerca sul Villaggio di San Giusto ha portato alla redazione di uno studio di fattibilità per l'area ricompresa nella UTOE 27.9 del Comune di Pisa.
Nella scheda, che prescrive come tipologia di trasformazione la Ristrutturazione Urbanistica, si prevede di intervenire con la demolizione e ricostruzione degli edifici del Villaggio con l'obiettivo di migliorare la dotazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica, evitando il consumo di ulteriore suolo.
All'inizio di questa ricerca abbiamo escluso la possibilità della demolizione e ricostruzione con l'intento di fornire degli strumenti per la rifunzionalizzazione del costruito attraverso la tecnica del remodelage, del ridisegno completo del costruito per renderlo, nei suoi aspetti tecnologici,tecnici e distributivi, il più possibile pari al nuovo.
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Il modello proposto nello studio di fattibilità è Hydrolution di Mitsubishi. Le informazioni sono state prese da: URL: http://www.ste-pignotti.com/prodotti/climatizzazione/mitsubishi-heavy- industries/pdf/mitsubishi-hydrolution.pdf;
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Sebbene la letteratura scientifica sull'argomento dimostri in ampia parte che, per l'intervento sul costruito, sia preferibile la rifunzionalizzazione rispetto alla demolizione, va comunque detto che esiste una certa distanza tra quelli che sono i risultati di una ricerca e quello che un'Amministrazione pubblica, con le sue logiche gestionali ed economiche, ha necessità di realizzare.
A nostro parere, dunque, un risultato interessante di questo caso studio, diventato poi applicativo è proprio questo: l'aver portato all'attenzione di un'amministrazione, una proposta alternativa a quella della demolizione.
La proposta è stata ritenuta convincente rispetto a quanto precedentemente programmato: il 29 agosto 2016, con una Delibera di Giunta, il Comune di Pisa ha approvato lo studio di fattibilità per richiederne il finanziamento.
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CONCLUSIONI
In Italia esiste una condizione di disagio sociale dovuta all'accesso alla casa.
Il patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica esistente non riesce a soddisfare una domanda maggiormente eterogenea rispetto al passato, in cui si trova, oltre alle tradizionale fascia debole della popolazioni in condizioni di grave indigenza, anche una nuova fascia grigia, composta essenzialmente dal vecchio ceto medio, che oggi, complice la crisi finanziaria che ha avuto inizio nel 2008, si trova nella particolare condizione di non poter accedere al libero mercato ma nemmeno in condizioni di indigenza tali da poter entrare nelle graduatorie per l'assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica. Negli ultimi anni è quindi apparso evidente che le tradizionali politiche abitative non potevano sopperire alla domanda e l'Italia, per adeguarsi alla disciplina comunitaria, ha introdotto la nuova definizione dell'alloggio sociale accostando all'edilizia residenziale pubblica tradizionale, altre possibilità di partenariato pubblico privato, introducendo il sistema della perequazione urbanistica ed inserendo l'alloggio sociale come standard urbanistico aggiuntivo. Ad oggi in Italia è l'Edilizia Residenziale Sociale che si occupa del disagio abitativo, nelle sue forme tradizionali e nella nuova forma dell' alloggio sociale.
Nonostante quindi, importanti novità nel panorama dell'alloggio in affitto, il patrimonio esistente rimane ancora numericamente insufficiente a rispondere alla domanda ed è in gran parte afflitto da gravi deficit prestazionali perché per la maggior parte costruito tra il primissimo secondo dopoguerra e l'inizio degli anni 80. La dismissione degli edifici di ERP iniziata negli anni '90 ha da una parte diminuito lo stock (con l'immissione sul
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mercato di parte del patrimonio) e dall'altra non è riuscito a sopperire, con le manutenzioni, a tutti i deficit prestazionali presenti.
Ci ritroviamo dunque in una situazione in cui gli alloggi mancano, e quelli esistenti sono in gran parte inadatti alla nuova composizione delle famiglie ed afflitti da deficit prestazionali relativi alle strutture, agli impianti, al comfort termico ed acustico e a problemi distributivi gravi e non più rimandabili.
Questo studio si è confrontato con il patrimonio esistente.
Partendo dal presupposto che lo stock esistente è vetusto e degradato, possono essere individuate due soluzioni: la demolizione e ricostruzione e la rifunzionalizzazione. La demolizione e ricostruzione del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica esistente è tema ampiamente dibattuto nella letteratura scientifica internazionale ormai da due decenni. Presenta criticità notevoli dal punto di vista economico, sociale e gestionale. I problemi fondamentali che comporta sono legati allo smaltimento di ingenti quantità di rifiuti inerti, e dal loro necessario riutilizzo, ai costi maggiori rispetto alla rifunzionalizzazione, ai problemi relativi al mettere a disposizione degli inquilini, durante le operazioni, alloggi volano in cui ricollocarli temporaneamente.
Inoltre, esiste un ulteriore problema dovuto a tutto ciò che è connesso con la parola
patrimonio: inteso come qualcosa che è possibile tramandare, che ha a che fare con la
vita delle persone, gli affetti, il riconoscersi parte di una comunità, di un quartiere. Scartando l'ipotesi della demolizione e ricostruzione, in questo studio abbiamo voluto analizzare le possibilità date dalla rifunzionalizzazione per rispondere ai deficit del patrimonio esistente, con particolare riferimento agli aspetti distributivo funzionali, partendo dalla scala dell'alloggio fino ad arrivare a quella dell'edificio e del complesso edilizio.
In questo studio c'è stata la volontà, una volta analizzato lo stato dell'arte, di confrontarsi con casi applicativi, per fornire possibili protocolli operativi e analizzare varie possibilità per la rifunzionalizzazione del costruito.
Questa possibilità è stata data dall'ente Gestore del Patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica della Provincia di Pisa, APES scpa, che non solo ha messo a disposizione i propri dati di archivio, ma ha anche concesso l'occasione, nello svolgersi di questo lavoro, di confrontarsi con la pubblica amministrazione nel momento in cui si propone
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una rifunzionalizzazione in alternativa alla demolizione e ricostruzione. E in cui si vedono entrare in gioco quegli aspetti finanziari, gestionali e sociali con i quali le amministrazioni si trovano a dover fare i conti nel decidere sulle azioni necessarie per la gestione del proprio patrimonio.
Dopo aver analizzato ed elaborato i dati di archivio dell'ente, è stato individuato il patrimonio maggiormente diffuso e maggiormente critico: si tratta degli edifici costruiti tra gli anni'40 e gli anni '50 del secolo scorso. Un patrimonio di edilizia Residenziale Pubblica a bassa densità le cui criticità hanno urgente bisogno di essere risolte.
Con l'obiettivo di fornire dei protocolli operativi per la rifunzionalizzazione del costruito, lo studio ha analizzato recuperi dal più basso al più alto livello di trasformazione (light, medium e high level), partendo dalla rifunzionalizzazione in tempi brevissimi ed a costi ridotti del singolo alloggio, passando per il recupero a livello medio di trasformazione di un intero edificio, a partire dalla ridistribuzione degli appartamenti ed alla dotazione di nuovi spazi a servizio dell'organismo abitativo, fino allo studio di fattibilità per un recupero high level di un intero complesso posto alla periferia sud-est della città di Pisa il cui impianto e la cui tipologia si ripete quasi identico in gran parte del patrimonio preso in considerazione.
Nel primo caso, si è voluto dimostrare, attraverso due esempi presi da un esteso programma della Regione Toscana in atto da alcuni anni, come con budget estremamente limitati ( (inferiori ai 50.000 €) e tempi brevissimi (inferiori ai 45 giorni) è possibile rifunzionalizzare i singoli appartamenti in modo efficiente. Questo intervento, pur con alcune criticità, dovute essenzialmente al non prendere in considerazione l'intero organismo abitativo (e quindi non entrando nel merito di una rifunzionalizzazione completa degli aspetti strutturali, di involucro, della distribuzione impiantistica) ha il merito principale di fornire a costi irrisori ed in tempi brevissimi alloggi da mettere di nuovo a disposizione per l'assegnazione.
Il secondo caso è un'ipotesi di rifunzionalizzazione degli alloggi del complesso del Villaggio di San Giusto a Pisa, in cui c'è stato l'obiettivo di dimostrare come, ad un livello medio di intervento e di costo, si possano riadattare gli appartamenti esistenti agli standard minimi dell'edilizia sovvenzionata. Anche in questo caso, è stata fatta un'ipotesi di costo.
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Il caso di rifunzionalizzazione high level è quello che ha avuto la possibilità di confrontarsi con l'amministrazione locale che ha scelto, contrariamente a quanto aveva preventivato (Scheda UTOE 27.9 del Regolamento Urbanistico del Comune di Pisa), di rifunzionalizzare invece che demolire e ricostruire.
L'ultimo caso è infatti una proposta di rifunzionalizzazione del complesso del Villaggio di San Giusto che, grazie all'applicazione del metodo delle addizioni funzionali in facciata ed in copertura, va a rimodellare completamente il costruito, ridisegnando gli alloggi, fornendo ulteriore superficie utile, riprogettando i collegamenti verticali e l'accessibilità completa ai disabili, dotando gli edifici di nuovi spazi di pertinenza dell'organismo abitativo e della residenza.
L'aspetto più interessante di questo ultimo studio è stato quello di confrontarsi con l'Amministrazione Pubblica. Lo studio di fattibilità nel quale è confluita la ricerca è stato accettato e proposto per il finanziamento: il Comune di Pisa ha scelto di
rifunzionalizzare, nonostante avesse programmato la demolizione e ricostruzione. A livello della nostra ricerca, questo risultato conferma le ipotesi di partenza: la rifunzionalizzazione è una possibilità reale e convincente.
Possiamo quindi dire che con i casi studio analizzati, e principalmente con il caso finale, il presupposto iniziale è stato dimostrato, fermi restando alcuni aspetti che dovrebbero essere ulteriormente approfonditi quali quello strutturale ed impiantistico.
Questa ricerca infatti, afferente al settore scientifico disciplinare della Composizione Architettonica ed Urbana, si è concentrato principalmente sugli aspetti compositivi e distributivi della rifunzionalizzazione, facendo delle ipotesi progettuali sugli aspetti strutturali ed impiantistici che sono stati attentamente valutati, anche grazie al confronto con esperti, ma che meriterebbero di essere ulteriormente approfonditi in ricerche afferenti agli specifici settori di appartenenza. Riteniamo inoltre che, per il caso studio
high level del complesso di San Giusto, sarebbe interessante analizzare, in futuro, gli
aspetti legati alla fase realizzativa connessi con le fasi successive della progettazione e con lo svolgersi della cantierizzazione nei suoi aspetti di tempistiche, imprevisti, varianti, per valutarne attentamente gli aspetti gestionali ed economici. Questa analisi andrebbe a completare la proposta di protocollo operativo di rifunzionalizzazione high
level, supportandola con i costi effettivi valutati alla fine della realizzazione delle opere,
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Figura 1 La notizia dell'approvazione per il progetto del villaggio di San Giusto (Da: Pisatoday, quotidiano online della Provincia di Pisa)1
1
Lo studio di fattibilità elaborato alla fine di questo studio è stato presentato al Comune di Pisa il 26 agosto 2016. E' stato approvato con Delibera di Giunta Comunale il 29 agosto 2016. Il 30 agosto dello stesso mese, è stato inviato alla Presidenza del consiglio dei Ministri per concorrere al "Bando per la
presentazione di progetti per la predisposizione del Programma straordinario di intervento per la riqualificazione urbana e la sicurezza delle periferie delle città metropolitane e dei comuni capoluogo di provincia". Gli elaborati presentati si trovano nell'Appendice I;
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