Il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni 1 Le principali caratteristiche

L’inchiesta è stata pianificata nel corso del 2008 nell’ambito di una collaborazione istituzionale che all’inizio ha coinvolto la Banca d’Italia e Tecnoborsa. Il primo sondaggio pilota è stato condotto nell’autunno del 2008.

Le difficoltà principali riscontrate all’inizio furono essenzialmente due. La prima riguardava l’assenza di indagini analoghe a livello internazionale cui ispirarsi per la definizione del questionario. Le survey sono, infatti, ampiamente utilizzate per acquisire informazioni da famiglie e imprese operanti in vari settori (industria, servizi e costruzioni), ma non vi sono precedenti rilevanti di inchieste presso gli agenti immobiliari. A tale riguardo è importante osservare che intervistare questi operatori presenta alcune caratteristiche peculiari rispetto alle indagini condotte presso imprese e famiglie. Ad esempio, gli agenti immobiliari sono spesso fuori dal proprio ufficio e/o sono impegnati al telefono, per cui potrebbe essere particolarmente difficile contattarli per l’intervista. La seconda difficoltà è relativa alla definizione degli elenchi di agenti dai quali estrarre il campione; da questo punto di vista è risultato di fondamentale importanza il contributo delle organizzazioni di categoria (per esempio la FIAIP, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) che ha consentito di raggiungere in modo più capillare gli agenti sul territorio. Un problema specifico, infine, riguarda l’elevato turnover delle imprese del settore, che rende più complessa l’attività di aggiornamento delle liste dalle quali estrarre il campione.

A ottobre 2010 anche l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio ha aderito all’iniziativa. Ciò ha permesso, tra l’altro, di accrescere il tasso di risposta e

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garantire un miglior raccordo tra le informazioni rilevate nel sondaggio e quelle, di natura quantitativa, diffuse dall’Agenzia, che costituiscono una fonte primaria per l’analisi del mercato immobiliare in Italia.

La rilevazione è rivolta agli agenti immobiliari: si presuppone, infatti, che essi siano in grado di fornire informazioni non solo sugli andamenti correnti di alcune grandezze ma anche sulle prospettive. Un limite dei dati di survey è che i rispondenti potrebbero riportare percezioni sui fenomeni oggetto di indagine; queste, ancorché fondate su una esperienza diretta, potrebbero contenere elementi soggettivi di distorsione3. Di tale fenomeno non è ancora possibile fornire valutazioni empiriche, a causa del numero limitato di osservazioni temporali.

Un altro fattore di cui tener conto è che non tutte le transazioni sono intermediate dagli agenti immobiliari. A parte le trattative dirette, vi è un area di intermediazione informale che sfugge al campo di osservazione della presente rilevazione. Le informazioni disponibili circa la quota di mercato intermediata dagli agenti immobiliari sono scarse e non sempre tra loro coerenti. Una valutazione del tutto preliminare, ottenuta rapportando una stima del numero di case vendute dagli agenti (rilevato nell’indagine) alle transazioni misurate tramite gli atti notarili, sembra indicare una quota che oscilla intorno al 50 per cento delle unità immobiliari oggetto di scambio. Tuttavia è ragionevole ritenere che le valutazioni espresse dagli operatori, se correttamente misurate, possano cogliere gli andamenti del mercato nel loro complesso.

Dal punto di vista del contenuto informativo, il sondaggio integra le fonti esistenti in una duplice prospettiva. In primo luogo, esso fornisce anticipazioni sugli andamenti di grandezze quantitative rilevate altrove. Un esempio in questo senso è costituito dalle quotazioni degli immobili. L’Istat ne ha recentemente avviato la pubblicazione a cadenza trimestrale, che tuttavia avviene con un certo ritardo rispetto al periodo di riferimento (circa tre mesi)4; per colmare questo gap informativo, nel sondaggio si rilevano informazioni qualitative sulle tendenze dei prezzi durante il trimestre in cui si svolgono le interviste (queste hanno luogo nelle prime due decadi del trimestre), i cui esiti sono disponibili circa tre settimane dopo la fine delle interviste. In secondo luogo, lo strumento del sondaggio permette di approfondire fenomeni, importanti per comprendere le tendenze in atto, che non sarebbe possibile indagare sulla base dei dati disponibili, quali ad esempio lo stock di case invendute, il margine di sconto rispetto alla richiesta iniziale del venditore, l’impatto di provvedimenti di natura fiscale sull’andamento complessivo del mercato.

Sempre al fine di favorire una tempestiva analisi congiunturale del settore, una sezione del sondaggio è dedicata alle prospettive degli operatori sugli andamenti a breve e a medio termine delle principali variabili, raccogliendo informazioni sui prezzi, gli incarichi a vendere e le compravendite.

2.2. L’universo di riferimento e le liste di imprese

L’universo di riferimento è costituito dalle agenzie immobiliari che operano su beni di terzi. Informazioni sulla distribuzione della popolazione sono rese periodicamente disponibili dall’Istat, per classe di addetti e provincia. Per ciascuna rilevazione si utilizzano le numerosità più recenti disponibili.

La creazione della lista di campionamento ha presentato diverse difficoltà. La lista di operatori censiti dalle Camere di commercio, teoricamente esaustiva, ha evidenziato problemi. Innanzitutto la sua numerosità presenta discrepanze non trascurabili rispetto ad altre fonti ufficiali quali l’archivio ASIA dell’Istat o le liste di imprese utilizzate per gli studi di settore. Non si può escludere, tra l’altro, che parte delle agenzie di intermediazione sia erroneamente classificata tra gli operatori con prevalenza di compravendite di beni propri. Dal punto di vista operativo, le informazioni di contatto presenti nella lista camerale sono spesso mancanti o non aggiornate

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Un esempio di tale problematica è rappresentato dalla distorsione delle percezioni d’inflazione delle famiglie rilevate nei sondaggi qualitativi (cfr. Del Giovane, Fabiani e Sabbatini, 2008).

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In precedenza le stime sui prezzi erano di fonte Agenzia del Territorio e diffuse semestralmente, con un ritardo di circa 4 mesi rispetto al periodo di riferimento.

(anche a causa dell’elevato turnover di imprese di questa categoria) rendendo complesse le operazioni di contatto. Per questo motivo si è ritenuto di affiancare alle liste camerali delle liste ulteriori (iscritti alla FIAIP - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali; referenti dell’OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare; accreditati presso le Borse immobiliari) regolarmente aggiornate e dotate di informazioni di contatto affidabili.

Il campione è stato dunque estratto attingendo da tutte queste fonti5, avendo cura di monitorare le possibili distorsioni delle stime derivanti dall’utilizzo delle diverse liste. L’effetto differenziale della lista di provenienza sulle stime risulta statisticamente significativo in pochissimi casi; calcolando stime basate sui campioni relativi alle singole liste separatamente si ottengono regolarmente differenze assai contenute, quando non del tutto trascurabili, in termini quantitativi.

2.3. Il disegno campionario

Il disegno di campionamento è stratificato proporzionale. Gli strati, in totale pari a 34, sono costituiti:

a) dai 15 comuni italiani con popolazione pari o superiore a 250.000 abitanti6;

b) dalle 15 aree intorno ai comuni del punto precedente, che ne formano il cosiddetto hinterland; c) dalle 4 macro-aree geografiche nazionali (Nord Ovest; Nord Est; Centro; Sud e Isole), con

l’esclusione dei 30 strati dei punti a) e b).

Per la definizione delle aree di cui al punto (b) si considera “area urbana” l’unione del comune con almeno 250.000 abitanti e del relativo hinterland. Viene denominata “area metropolitana” l’area urbana in cui il comune più importante conta almeno 500.000 abitanti (Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino). Le aree sono state individuate con riferimento ai Sistemi Locali del Lavoro7, la cui struttura ha una chiara influenza sulle quotazioni residenziali.

Il numero di unità da rilevare in ogni strato è stato scelto con un criterio misto: una numerosità di base è stata determinata in misura proporzionale al numero di transazioni rilevate in ogni strato, disponibili al momento della formazione del campione, sulla base di dati territoriali forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. All’interno dei singoli strati si è poi provveduto a fissare una consistenza minima, al fine di garantire una numerosità campionaria tale da assicurare per ognuno un errore standard accettabile per le principali stime. È stata infine aggiunta una numerosità campionaria supplementare per le aree metropolitane, per tener conto della maggiore variabilità, al loro interno, dei fenomeni di interesse dell’indagine. Nel bilanciamento di questi elementi si è tenuto conto dell’esigenza di ottenere errori standard contenuti sia per le stime a livello nazionale, sia per quelle per ripartizione geografica (Nord Ovest, Nord Est, Centro, Sud e Isole) sia ancora rispetto alle caratteristiche di urbanizzazione, distinguendo le principali città tra aree “urbane” e “metropolitane”.

2.4. Il comportamento di risposta

Le interviste si svolgono a cura di una società esterna, prevalentemente mediante formulario web controllato e, in via residuale, via fax o telefonicamente. I soggetti partecipanti

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Le imprese del campione estratte dalle liste camerali rappresentano circa un terzo del totale, mentre i restanti due terzi del campione provengono dalle altre liste.

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Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma (inclusa Ostia Lido), Torino, Trieste, Venezia (inclusa Mestre), Verona.

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Un Sistema Locale del Lavoro (SLL) è definito come “l’unità territoriale identificata da un insieme di comuni contigui legati fra loro dai flussi degli spostamenti quotidiani per motivi di lavoro”; si tratta pertanto di aggregazioni di comuni che identificano mercati del lavoro omogenei. Non rilevando i vincoli amministrativi, un sistema locale può contenere, in casi residuali, comuni appartenenti a province o regioni diverse da quella del comune principale e viene individuato a partire da informazioni acquisite sul fenomeno del pendolarismo tramite il questionario del Censimento generale della popolazione.

vengono raggiunti dapprima mediante un messaggio di posta elettronica, e, successivamente, per telefono in caso si verifichi la necessità di ricontatti o per chiarimenti sul questionario.

Il numero di operatori partecipanti all’inchiesta è progressivamente aumentato, dagli 823 della prima rilevazione pilota (ottobre 2008)8 ai 1.565 dell’edizione di ottobre 2012 (figura 1). Tale risultato è il frutto dell’opera di sensibilizzazione condotta presso gli operatori, svolta dapprima di concerto tra Banca d’Italia e Tecnoborsa, e successivamente anche con l’apporto dell’Agenzia del Territorio. Anche il tasso di risposta è progressivamente migliorato, fino al massimo storico nella rilevazione di ottobre 2012 (45 per cento, un livello non distante da quello dell’indagine sulle aspettative di inflazione e crescita condotta presso le imprese dell’industria e dei servizi; figura 2). Ciò potrebbe segnalare anche una migliore percezione da parte dei rispondenti dell’importanza di questa iniziativa per i possibili riflessi sulla propria attività lavorativa.

La natura in principio longitudinale del campione (le stesse imprese vengono ricontattate tra una rilevazione e l’altra) non può impedire un certo attrito campionario. In media, i due terzi delle agenzie partecipano a due indagini consecutive: tale quota appare in graduale ma significativo incremento nel tempo (72 per cento nella rilevazione di ottobre 2012) coerentemente con l’aumentato interesse degli agenti. Per la sostituzione delle agenzie non rispondenti si applica l’usuale regola consistente nell’individuare un’agenzia alternativa nell’ambito del medesimo strato.

Le domande qualitative non hanno posto particolari problemi ai rispondenti. Come spesso avviene nelle inchieste congiunturali e ampiamente documentato in letteratura, le risposte alle domande quantitative, in particolare quelle sui prezzi, sono apparse invece di più difficile interpretazione; la distribuzione delle risposte è infatti caratterizzata da numerosi valori anomali e, talvolta, non si riscontra coerenza tra le risposte riferite alle variazioni trimestrali e quelle riferite alle variazioni annuali. Tali considerazioni hanno finora suggerito di non pubblicare stime quantitative sulla variazione dei prezzi tratte dall’indagine, limitando l’analisi alle risposte qualitative che forniscono indicazioni sulla direzione dei prezzi nel trimestre di riferimento e in quello successivo. Un approfondimento metodologico, tuttora in corso, riguarda le modalità più adeguate per ottenere informazioni quantitative di elevata qualità.

2.5. Il questionario e le informazioni raccolte

Il questionario è articolato in quattro sezioni: (i) dati anagrafici e sull’attività dell’agenzia; (ii) informazioni sulle compravendite; (iii) andamenti dei prezzi; (iv) prospettive del mercato. Inoltre, di volta in volta può essere inclusa una sezione monografica dedicata ad approfondimenti specifici.

Le domande sono di tipo quantitativo e qualitativo; in alcune si lascia al rispondente la possibilità di affiancare o sostituire a una richiesta di valutazione quantitativa una risposta di tipo qualitativo (ad esempio riguardo ai prezzi, essendo la quantificazione del fenomeno assai complessa). Le domande qualitative sono poste generalmente seguendo il classico schema di risposta a tre modalità (negativa, neutra, positiva) o fornendo degli intervalli su una variabile quantitativa latente.

Circa il periodo di riferimento, l’inchiesta è svolta normalmente nei primi venti giorni di calendario9 del mese successivo al trimestre di riferimento (per esempio a ottobre per l’inchiesta riferita al terzo trimestre: luglio-settembre). La maggior parte delle domande è riferita a quanto osservato in questo trimestre; la sezione sulle prospettive distingue tra quelle a breve termine, riferite al trimestre in cui hanno luogo le interviste (nell’esempio precedente, il quarto trimestre) e quelle a medio termine (i successivi due anni). Nel primo caso agli agenti si chiedono valutazioni sugli andamenti del proprio mercato di riferimento e su quello nazionale, mentre sugli orizzonti più distanti l’oggetto è esclusivamente il mercato nazionale.

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A ottobre 2008 è stata svolta una prima indagine pilota, con lo scopo di monitorare la bontà delle liste e le difficoltà di contatto e compilazione del questionario. I risultati di questa tornata, del tutto sperimentale, non sono stati pubblicati. 9

In occasione della rilevazione di luglio l’inizio delle interviste viene leggermente anticipato allo scopo di consentire la diffusione dei risultati prima della pausa estiva.

Più in dettaglio, nella prima sezione del questionario, oltre a informazioni di natura anagrafica (tra le quali la forma societaria e l’appartenenza a un gruppo) viene chiesto agli operatori di indicare anche l’eventuale forma societaria dell’agenzia, il numero di agenti che vi operano, la possibile appartenenza a un gruppo, il comune di attività prevalente, la presenza anche nel mercato delle locazioni. Il volume d’affari è misurato sulla base del numero di case vendute (nuove e preesistenti).

La parte centrale del questionario raccoglie informazioni utili per delineare gli andamenti congiunturali del comparto immobiliare. La seconda sezione rileva i dati sulle compravendite: andamento nel periodo di riferimento; numero di mesi tra l’assegnazione dell’incarico a vendere (il mandato) e la stipula del contratto preliminare di vendita; numero di mesi intercorrenti tra quest’ultimo e il rogito; numero di compravendite assistite da mutuo e quota del prezzo finanziata da quest’ultimo. La domanda e l’offerta di mercato nel territorio in cui opera l’agenzia sono colte, rispettivamente, mediante un quesito sulla variazione dello stock di incarichi a vendere e uno sulla variazione del flusso di nuovi incarichi, cui si affianca una domanda circa le motivazioni del ritiro o del mancato rinnovo dei mandati. In questa sezione, una volta l’anno si chiede agli agenti di riportare anche le caratteristiche principali degli immobili intermediati, quali la dimensione e la condizione d’uso10, che possono influenzare le rispettive valutazioni in merito all’andamento delle quotazioni.

Nella terza sezione si rileva l’andamento delle quotazioni nel trimestre di riferimento e l’ammontare dello sconto concordato durante la trattativa rispetto al prezzo iniziale di vendita.

Circa le prospettive a breve termine, agli agenti vengono richieste proiezioni sull’andamento dei prezzi di vendita e sul numero di incarichi a vendere nel trimestre corrente. Viene inoltre chiesto di riportare una valutazione sulle condizioni generali di mercato, a livello locale per il solo trimestre successivo, a livello nazionale anche per il successivo biennio.

Di volta in volta si valuta se integrare il questionario con una sezione monografica per approfondire temi specifici di attualità. Ad esempio, nelle edizioni più recenti dell’indagine sono state poste delle domande volte a raccogliere le opinioni degli agenti sugli effetti dei recenti provvedimenti di tassazione della proprietà immobiliare e della prospettata revisione degli estimi catastali.

2.6. La ponderazione e gli errori standard

La stima degli aggregati è effettuata utilizzando per ogni unità del campione un coefficiente di ponderazione che, a livello di strato, tiene conto del rapporto tra il numero delle imprese rilevate e quelle presenti nell’universo di riferimento.

La procedura di ponderazione adottata è svolta in un’unica fase. Sia h la generica cella di strato e al suo interno Nh il numero di imprese della popolazione di interesse e nh quello del

campione11. Il peso per ogni impresa dello strato h è pertanto:

h h h n N w 

Per costruzione, la somma dei pesi di ogni cella restituisce la numerosità della popolazione di interesse in essa contenuta. In corrispondenza di ogni indagine trimestrale tali pesi sono ricalcolati sulla base della distribuzione della popolazione di interesse disponibile alla data più recente.

Le stime delle percentuali, riferite al totale nazionale, presentano nel tempo errori standard oscillanti nel massimo tra l’1,2 e l’1,7 per cento, ovvero intervalli di confidenza (al 95 per cento) al massimo pari a 2,4 - 3,3 punti percentuali. L’utilizzo di domini di classificazione

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Questo tipo di informazione era richiesto su base trimestrale nelle prime edizioni dell’indagine. 11

Il simbolo nh indica la numerosità campionaria effettiva. In questo modo si effettua implicitamente una correzione dei pesi per tenere conto delle mancate risposte totali.

geografica meno ampi comporta una riduzione di precisione rispetto alle stime per il totale del campione.