Spread medi per classi dimensionali di banca (1)

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Mutui a tasso variabile (2)

primi 5 gruppi 1,53 1,48 1,40 1,13 0,84 1,68 1,70 1,89

altre gruppi/banche grandi 1,78 1,65 1,46 1,39 1,21 2,02 1,70 1,79

gruppi/banche piccole e minori 1,64 1,53 1,31 1,12 1,23 1,98 1,87 2,00

filiali e filiazioni di banche estere 1,66 1,52 1,34 0,99 0,78 1,48 1,49 1,70

Mutui a tasso fisso (3)

primi 5 gruppi 1,15 1,32 1,31 1,33 1,47 1,59 0,97 1,21

altre gruppi/banche grandi 0,30 1,05 1,33 1,43 1,26 1,47 0,89 0,90

gruppi/banche piccole e minori 0,62 0,97 1,08 1,30 1,47 1,66 1,44 1,68

filiali e filiazioni di banche estere 1,02 1,43 1,29 1,11 1,38 1,56 1,50 1,88

(1) Per la definizione delle classi dimensionali cfr. Appendice Metodologica. (2) Lo spread è calcolato rispetto al tasso Euribor a tre mesi. Sono inclusi i mutui a tasso variabile e a tasso determinato per un periodo fino a un anno. (3) Lo spread è calcolato rispetto al tasso IRS a dieci anni per il tasso fisso. Sono inclusi i mutui a tasso determinato per un periodo di oltre 10 anni.

Atti del convegno

Le tendenze del mercato immobiliare: l'Italia e il confronto internazionale

Banca d'Italia, 20 novembre 2012

La crisi e le famiglie italiane: un’analisi microeconomica dei contratti di mutuo Discussant: Giampiero Bambagioni (Tecnoborsa)

(Considerazioni sulla interdipendenza tra dinamiche creditizie e congiuntura del mercato immobiliare)

Il paper inerente «La crisi e le famiglie italiane: un’analisi microeconomica dei contratti di mutuo»1 costituisce un documento illuminante per ragioni implicite ed esplicite. Le analisi sottolineano l’interdipendenza tra dinamiche creditizie e andamento del mercato immobiliare.

In particolare le dinamiche esplicitate dagli autori nell’elaborato considerano:

1. le componenti aggregate oggetto dello studio che identifica le caratteristiche anagrafiche della clientela, l’età dei mutuatari, l’incidenza percentuale delle sofferenze sui mutui (con un indice delle sofferenze relativo ai mutuatari maschi 3,65% pressoché doppio rispetto all’1,88% delle donne)2, l’importo dei mutui erogati e le classi di importo, gli spread medi sui mutui a tasso variabile, a tasso fisso e per classi dimensionali di banca.

2. l’analisi dei dati consente anche una lettura delle politiche creditizie delle banche. Politiche che evidenziano una maggiore selettività attuata dalle banche in anni recenti nei confronti della clientela caratterizzata da una più elevata rischiosità che ha comportato una diminuzione di oltre il 20 per cento del numero di mutui concessi dalle banche per l’acquisto di abitazioni nel periodo 2008-2011 rispetto al quadriennio 2004-2007; la socioanalisi dei dati evidenzia anche come la riduzione sia stata particolarmente accentuata per le famiglie più giovani e quelle originarie di paesi non appartenenti all’Unione Europea.

1

Paper che, per Banca d’Italia, è stato elaborato e presentato da Roberto Felici, Elisabetta Manzoli, Raffaella Pico.

2

Questi dati meriterebbero una più ampia riflessione circa le diverse abilità del genere femminile rispetto al genere maschile nella gestione di risorse limitate. Circostanza che si registra a diverse latitudini. Ad esempio nelle politiche inerenti il microcredito sviluppate dalla Grameen Bank (promossa da Muhammad Yunus), questa tende a privilegiare la domanda di credito proveniente dal genere femminile, ritenuta maggiormente solvibile. Dinamiche che inducono a ritenere – come già osservato nell’economia cognitiva (behavioral economics) analizzata da Daniel Kahneman – che il comportamento degli agenti economici non sempre è volto a massimizzare l’utilità delle risorse e la scelta razionale.

Tuttavia, da una attenta ponderazione della mole di dati richiamati nell’elaborato emergano, a mio avviso, numerose altre considerazioni implicite nell’analisi delle dinamiche creditizie. Andamento talvolta promosso dalle banche ed in altri casi indotto alle medesime dalla congiuntura economico-finanziaria internazionale. Tra queste si riscontra l’evidenza della necessità per le banche dell’adozione di sistemi di real estate rating e di valutazione appropriata del corrente «Valore di mercato» e del «Valore di credito ipotecario»3 degli asset in garanzia delle esposizioni creditizie.

Valutazioni scientifiche che siano intelligibili a livello internazionale ai Servicer delle Special purpose vehicle (SPV) – e non «expertise», come sovente adottati in passato – sulla base dei quali, a fronte delle attività cedute, vengono emessi titoli negoziabili da collocarsi sui mercati nazionali o internazionali; operazioni funzionali alla possibilità delle banche (originator) di realizzare attività di finanza strutturata (securitization) affettivamente convenienti e funzionali a conservare realmente attivabile un importante canale di provvista della liquidità (funding).

Considerazioni che trovano conforto anche nella Bank Lending Survey (BLS) svolta trimestralmente a livello regionale e nazionale dal sistema delle Banche centrali dell’Eurozona; la survey evidenzia, tra l’altro, l’evoluzione delle politiche creditizie che si sostanziano nella variazione dei criteri (più o meno rigidi) applicati da parte delle banche per l’approvazione di prestiti per l’acquisto di abitazioni in correlazione con i

costi di provvista, vincoli di bilancio e prospettive del mercato degli immobili residenziali.

Un’analisi complessiva dei trend della domanda di credito che dovesse ricomprendere sia i dati inerenti le richieste preliminari formulate dalla clientela in funzione dell’interesse all’acquisto dell’abitazione assistita da mutuo, nonché le istanze documentali di finanziamento – complete della documentazione prevista – che pervengono formalmente alle banche, potrebbe risultare, ancorché non agevolmente rilevabile, un dato significativo delle potenzialità della domanda residenziale.

Le due tipologie di istanze non sono affatto conseguenti e coincidenti. Peraltro l’interdipendenza tra l’effettiva possibilità di accesso a finanziamenti appropriati (per

3

Per le definizioni di “Valore di mercato” e di “Valore di credito ipotecario” si rimanda al Codice delle Valutazioni Immobiliari IV (2011), Tecnoborsa; alla direttiva 2006/48/CE del Parlamento europeo e del Consiglio; alle Disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche. Circolare della Banca d’Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 e successive modifiche ed integrazioni.

Loan-to-Value, durata, tasso d’interesse, ecc.) con la possibilità concreta di acquistare l’abitazione è ampiamente dimostrata sia nei dati emergenti dal «Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia»4 che dalle rilevazioni effettuate ex post dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate che indicano una frequenza nel ricorso al credito ipotecario nei contratti di compravendita, pur con differenze territoriali, superiore al 50 per cento dei casi.

In particolare la Bank Lending Survey evidenza come, a partire dal 2007, l’indice di restrizione dell’offerta di prestiti per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie abbia subito una considerevole contrazione.

Componenti endogene ed esogene all’ambito di riferimento avevano favorito, sino ad allora, l’espansione dell’erogato; tra la pluralità di fattori: un elevato Loan-to-value (LTV), bassi tassi d’interesse, un accresciuto Loan-to-income (LTI), l’aumento della durata dei mutui, una fase (sostanzialmente) espansiva del ciclo economico dinamico, una fiducia delle famiglie nella stabilità dei mercati che aveva stimolato la propensione all’acquisto di abitazioni anche per valori crescenti.

Tuttavia il quadro di sostanziale stabilità sopra richiamato è stato pesantemente turbato dalla crisi finanziaria del 2006-2008. Una crisi essenzialmente finanziaria, ma direttamente correlata alla finanza immobiliare ovvero alle attività di securitization di portafogli di mutui subprime assistiti da garanzie reali non adeguatamente valutati, comportanti un rischio elevato per i sottoscrittori dei titoli(noteholder).

L’emergere di difficoltà di funding degli intermediari dovuta alla sopraggiunta limitata possibilità di ricorrere alla cartolarizzazione degli attivi, l’elevata onerosità della raccolta interbancaria e bassi livelli di liquidità hanno repentinamente impattato sull’offerta del credito tra la fine del 2007 e il 2009.

In questa sede non è prevista una’analisi dettagliata delle componenti che costituiscono la domanda e l’offerta degli immobili residenziali e delle relative dinamiche dei prezzi, tuttavia si ritiene che questa congiuntura, che a livello nazionale ha determinato, inizialmente, la riduzione significativa del numero di compravendite ed in una fase successiva anche uno spostamento del punto di equilibrio tra la curva della domanda e quella dell’offerta, sia stata originata non tanto da fattori che rimandano direttamente all’eccesso di offerta, seppure vi siano molte abitazioni di nuova costruzione edificate

nell’ultimo lustro ancora inutilizzate nonostante la potenziale domanda abitativa (in acquisto o locazione)5.

Anche dal lato della domanda sondaggi posti in essere da organizzazioni super partes6 evidenziano come permanga ancora oggi una considerevole potenziale richiesta di alloggi in acquisto, ancorché per finalità diversificate, tra queste la componente maggiore è costituita da soggetti desiderosi di migliorare le condizioni abitative, anche al fine di conseguire l’obiettivo di abitazioni provviste di moderne dotazioni tecnologiche, maggiore efficienza statica ed energetica.

In sintesi, le nuove politiche creditizie conseguenti la crisi finanziaria hanno contribuito a ridurre improvvisamente e pesantemente l’offerta del credito che a sua volta ha comportato la contrazione di un’ampia componente della domanda abitativa (in particolare per la fascia della popolazione con meno risorse, ovvero quella che necessariamente auspicava mutui con un elevato LTV, bassi tassi d’interesse e un rapporto rata/reddito maggiormente elevato). La nuova situazione finanziaria correlata al livello raggiunto dai prezzi delle abitazioni, incrementatisi significativamente in epoca recente, ha compromesso per molti la possibilità dell’acquisto determinando una rilevante contrazione del mercato a cui è seguita l’inversione del ciclo immobiliare. La ripresa duratura del comparto edilizio-immobiliare richiede, tuttavia, sia l’adozione di appropriate politiche creditizie che interventi legislativi per riforme strutturali coinvolgenti tra l’altro: una riforma del sistema catastale finalizzata alla conoscenza del vasto patrimonio edilizio nazionale, la revisione dei valori e di redditi dei fabbricati in funzione del conseguimento della perequazione fiscale, la creazione di una banca dati dei comparabili (comparables) al servizio di tutte le categorie interessate, funzionale alla conoscenza dei valori effettivi di mercato, funzionale al conseguimento delle finalità istituzionali di imprese, enti e sistema bancario.

5

La popolazione nazionale negli ultimi anni è notevolmente incrementata sino a raggiungere oltre 60,6 milioni di abitanti al 1° gennaio 2011.

1 © 2012, Giampiero Bambagioni A more integrated and holistic approach is required: there are several

interlinked areas of action as summarized in

the figures. Economic

and social development Sustainable Real Estate Markets Valuation Loan-to-Value Loan-to-Income LTV / LTI Risk Assessment Risk Management Credit Funding (and structured finance operations) Legal Framework (Policy at international and national level) Correlation between policy framework and financial and real estate markets

Sezione 2