Il Piano dei Servizi vigente, ai sensi dell’art. 9, comma 4, della L.r. 12/2005, esplicita la sostenibilità dei costi degli interventi previsti, in stretto rapporto col Programma triennale delle opere pubbliche, nell’ambito delle risorse comunali e di quelle provenienti dalla realizzazione diretta degli interventi da parte dei privati; allo stesso modo, questo aggiornamento, dimostra la sostenibilità delle modifiche introdotte anche per recepire le previsioni del nuovo Documento di piano.
La verifica di sostenibilità economica del Piano viene sempre effettuata attraverso la comparazione tra stima dei costi e dei ricavi prevedibili a seguito dell’attuazione delle previsioni del P.G.T. da effettuare nell’arco temporale di cinque anni; costi e ricavi sono sinteticamente riepilogati nella tabella n. 36 “Quadro riassuntivo delle Entrate” e nella tabella n. 37 “Quadro riassuntivo dei Costi delle urbanizzazioni”.
La tabella “Quadro riassuntivo delle Entrate” presenta una ricognizione delle “disponibilità finanziarie” nel quinquennio e schematizza i ricavi derivanti da:
- l’attività edilizia consentita dal Piano sia negli ambiti di trasformazione che nel tessuto consolidato (contributi di costruzione: oneri di urbanizzazione primaria, oneri di urbanizzazione secondaria, costo di costruzione);
- le monetizzazioni delle aree per servizi, (corresponsione di somme commisurate all’utilità economica conseguita dai soggetti attuatori per effetto della mancata cessione e comunque non inferiori al costo di acquisizione delle stesse) sia degli Ambiti di Trasformazione previsti dal P.G.T., sia dei Piani Attuativi adottati;
- entrate correnti, come i proventi per servizi e concessioni cimiteriali (concessioni loculi e cappelle);
- proventi da alienazione di immobili di proprietà comunale;
- entrate acquisibili mediante assunzione di mutui nell’ambito della capacità di indebitamento comunale, nel rispetto del tasso di delegabilità dei cespiti di entrata.
La tabella “Quadro riassuntivo delle Entrate” non tiene conto invece di eventuali operazioni di finanza di progetto1 (project financing), di eventuali contratti di sponsorizzazione2 e di trasferimenti da parte dello Stato o della Regione.
Per il calcolo preventivo dei ricavi inerenti i contributi di costruzione, sono state utilizzate le tariffe degli oneri, il costo di costruzione base e le monetizzazioni vigenti, incrementando il contributo di costruzione del 4%, cioè della media degli incrementi verificatisi nei cinque anni precedenti (2009-2013).
Per quanto riguarda le entrate relative agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono state escluse quelle riferite agli Ambiti di Trasformazione previsti dal P.G.T., in quanto le corrispondenti opere risultano a carico dei soggetti attuatori.
Diversamente da quanto ipotizzato nel Piano dei servizi vigente, che non teneva in considerazione possibili entrate per oneri di urbanizzazione e supponeva di poter incassare nel quinquennio il 50%
del contributo sul Costo di Costruzione oltre al 90% delle monetizzazione degli Ambiti di
1 In cui promotore finanzia, esegue e gestisce un’opera pubblica in cambio degli utili che deriveranno dai flussi di cassa generati dalla gestione; la proprietà dell’opera realizzata è in genere dell’ente pubblico, e a scadenza della concessione (30anni) può essere alienata allo stesso gestore.
2 In cui lo sponsor realizza un’opera pubblica, oppure acquista degli spazi pubblici, per reclamizzare il proprio marchio o prodotto, facendo leva sulla molla del ritorno d’immagine.
Trasformazione, con questa modifica, anche in considerazione del periodo congiunturale non favorevole, si è ipotizzato un possibile incasso generalizzato del 30%, sempre nel quinquennio di validità del Documento di piano.
Tabella n. 36
Le tabelle “Quadro riassuntivo dei Costi delle urbanizzazioni” sintetizzano le previsioni di costo delle opere pubbliche da realizzare al servizio dei vari tipi di insediamento (residenziali, produttivi, commerciali e turistico-ricettivi), comprese quelle relative alle infrastrutture per la viabilità, già riportate per ogni servizio nei quadri riassuntivi delle valutazioni qualitative, funzionali ed economiche (Tabelle n. 25 e 26).
Le tabelle, accanto alle colonne del livello qualitativo, funzionale ed economico dei servizi esistenti, riportano, prima la colonna del costo medio di realizzazione di ogni singolo servizio (area ed attrezzatura), poi le due colonne, che indicano i costi degli interventi da programmare per riportare i servizi esistenti allo standard minimo di qualità prefissato o per realizzare i nuovi servizi, nonché se la loro realizzazione è ipotizzata a carico del Comune oppure a carico di altri Enti o privati.
Le quantità nelle diverse unità di misura sono state calcolate sulla base della cartografia digitalizzata.
La valutazione economica approssimata delle singole attrezzature (costi medi unitari), delle aree da acquisire, è stata condotta sulla scorta delle indicazioni provenienti da pubblicazioni di settore, di parametri desunti da interventi simili e sulla base delle informazioni fornite dagli Uffici Comunali preposti alla stesura di progetti di interesse pubblico.
Le valutazioni economiche di cui sopra, riferite ad aree, opere, o immobili, si configurano come stime sommarie ossia “costi o valori standardizzati” sulla base di una progettazione strategica, ed assumono unicamente la valenza di riferimento conoscitivo ed informativo utile all’assunzione di decisioni da parte dell’Amministrazione Comunale nella fase di programmazione del Piano;
pertanto non possono costituire rimando per valutazioni economiche e stime da effettuarsi in fase di attuazione delle previsioni del Piano, da condursi invece sulla scorta di specifici progetti di dettaglio e sulla base dei prezziari ufficiali e dei valori di mercato vigenti al momento di redazione, tenendo conto della specifica localizzazione, delle caratteristiche dimensionali, tecnologiche, tipologiche, organizzative e qualitative dell’oggetto della valutazione.
Conseguentemente, a titolo esemplificativo, si precisa che i valori di massima assunti come costi
“medi” di acquisizione di aree per servizi, non possono costituire riferimento per il calcolo dell’indennità di espropriazione che deve essere determinata nella misura pari al valore venale del bene, considerati tutti gli elementi oggettivi o normativi aventi rilevanza sul valore venale stesso, attraverso l’analisi e la comparazione dei seguenti elementi:
- la destinazione urbanistica dell’area e dei relativi parametri di edificabilità;
- prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche;
- l’andamento dei prezzi storici recenti e certi, risultanti da atti di compravendita depositati presso gli uffici comunali;
- la variabilità nel tempo dei valori venali in comune commercio per aree aventi caratteristiche analoghe, rispecchianti l’andamento dei tassi di inflazione;
- l’esistenza di vincoli particolari di deprezzamento del valore (es. vicinanza a strade, elettrodotti, impianti industriali rumorosi, posizione periferica, scarsa accessibilità);
- l’esistenza di opere di urbanizzazione;
- ecc.
Dalla comparazione tra stima dei ricavi prevedibili pari a € 4.507.365 ca. e spesa globale prevista a carico del Comune pari a € 4.455.260 ca. viene dimostrata la sostenibilità economica del Piano dei Servizi. Quest’ultimo importo è inferiore a quello di € 6.103.720 ca. determinato in fase di adozione (Dicembre 2013), perché nel frattempo la nuova Amministrazione ha approvato un Programma Triennale delle opere pubbliche che ha ridotto le ipotesi di spesa previste nel precedente, perciò non sarà necessario dilazionare al successivo quinquennio 2019-2023 le seguenti opere di:
- adeguamento dell’Ufficio postale di Villa Mirra, pari ad € 70.000 (2.02.01);
- manutenzione ed integrazione del bosco intorno al Castello, pari ad € 726.000 (2.06.01);
- manutenzione ed integrazione del prato arborato del Castello, pari ad € 78.000 (2.06.02);
- adeguamento Centro sportivo Via D. Pedrini, pari ad € 100.000 (2.06.15);
- completamento dei parcheggi del Cimitero (3.01.10), di Viale della Pieve (3.01.11 e 3.01.32P), della Frazione San Giacomo (3.01.15) per complessivi € 490.000.
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Piano dei Servizi – P.G.T. variante