Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:
LOTTO 1
Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Via San Gaudenzio, 51
L'immobile oggetto di perizia è costituito da un appartamento sito al secondo piano di un piccolo condominio (9 appartamenti), denominato palazzina azzurra. Il condominio è situato a Verbania Possaccio, località periferica del comune di Verbania. L'accesso al condominio si trova sulla via San Gaudenzio ed è garantito da un un cancello pedonale ed uno carraio elettrificati. Il cortile comune, pavimentato con autobloccanti, porta ai garage e al vano scale che conduce agli appartamenti. Antistante il cancello si trova un area di proprietà del condominio su cui insistono dei parcheggi condominiali. L'appartamento, identificato al C.F. di VB al foglio 5 map. 265 sub.8,e' composto da soggiorno, cucina abitabile, disimpegno, bagno e
due camere da letto con due balconi.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 265, Sub. 8, Categoria A2 al catasto Terreni - Fg.
14, Part. 30, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 146.355,00
Nel formulare i valori per la stima si è provveduto ad acquisire presso le agenzie immobiliari della zona i prezzi medi degli immobili con simili caratteristiche che risulta essere di valore compreso tra € 1.800 ed € 2.100 al metro quadrato. Dai valori forniti dall'Agenzia del Territorio, in particolare dall'osservatorio del mercato immobiliare per la Fascia/zona:
Periferica/TROBASO - POSSACCIO - RENCO - UNCHIO per abitazioni civili, risulta che l'immobile rientra in una fascia di prezzo compresa tra € 1.250 e 1.850 € al metro quadrato.
Nel caso specifico è necessario tenere conto delle seguenti considerazioni: l'immobile si trova in una zona periferica, necessita di manutenzione sia nelle parti comuni che nell'appartamento, la zona non e' ben servita da mezzi pubblici e da servizi accesori. Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che il valore unitario da assegnare all'immobile oggetto della presente valutazione è di € 1.650 al mq da cui scaturisce un valore totale pari a € 146.335,00 (euro centoquarantaseimilatrecentocinquantacinque/00) arrotondabili a € 146.000,00 (euro centoquarantaseimila/00).
Bene N° 2 - Garage ubicato a Verbania (VB) - Via San Gaudenzio, 51
L'immobile oggetto di perizia è costituito da un garage sito al Piano seminterrato di un piccolo condominio (9 appartamenti), denominato palazzina azzurra. Il condominio è situato a Verbania Possaccio, località periferica del comune di Verbania. L'accesso al condominio si trova sulla via San Gaudenzio ed è garantito da un un cancello pedonale ed uno carraio elettrificati. Il cortile comune, pavimentato con autobloccanti, porta ai garage e al vano scale che conduce agli appartamenti. Antistante il cancello si trova un area di proprietà del condominio su cui insistono dei parcheggi condominiali. Il Garage è identificato ctastalmente
al C.F. di VB al foglio 5 map. 265 sub.17.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 5, Part. 265, Sub. 17, Categoria C6 al catasto Terreni - Fg.
14, Part. 30, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 9.920,00
Nel formulare i valori per la stima si è provveduto ad acquisire presso le agenzie immobiliari della zona i prezzi medi degli immobili con simili caratteristiche che risulta essere di valore compreso tra € 1,000 ed € 1.200 al metro quadrato. Dai valori forniti dall'Agenzia del Territorio, in particolare dall'osservatorio del mercato immobiliare per la Fascia/zona:
Periferica/TROBASO - POSSACCIO - RENCO - UNCHIO per Box, risulta che l'immobile rientra in una fascia di prezzo compresa tra € 700,00 e 950,00 € al metro quadrato. Nel caso specifico è necessario tenere conto delle seguenti considerazioni: l'immobile si trova in una zona periferica, necessita di manutenzione sia nelle parti comuni che nell'appartamento, la zona non e' ben servita da mezzi pubblici e da servizi accesori. Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che il valore unitario da assegnare all'immobile oggetto della presente valutazione
garage è di € 800,00 al mq da cui scaturisce un valore totale pari a € 9.920,00 (euro novemilanovecento20/00) arrotondabili a € 10.000,00 (euro diecimila/00).
Identificativo
88,70 mq 1.650,00 €/mq € 146.355,00 100,00 € 146.355,00
Bene N° 2 - Garage Verbania (VB) - Via San Gaudenzio, 51
12,40 mq 800,00 €/mq € 9.920,00 100,00 € 9.920,00
Totale lotto: € 156.275,00
Valore finale di stima: € 156.275,00
LOTTO 2
Bene N° 3 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
L'immobile oggetto di perizia è costituito da un appartamento sito al piano terra di una piccola palazzina composta da 4 appartamenti. La stessa si trova nel centro storico di Suna (VB) fronte strada con accesso sia su Via dei Partigiani sia su una piccola traversa pedonale/carraia che porta al cortile interno. L'appartamento, identificao ctastalmente al C.F. di VB al foglio 68 map.
1011 sub.3, e' composto da due locali (di cui uno adibito a locale cucina) Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 68, Part. 1011, Sub. 3, Categoria A4 al catasto Terreni -
Fg. 68, Part. 1011, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2)
Valore di stima del bene: € 23.400,00
Nel formulare i valori per la stima si è provveduto ad acquisire presso le agenzie immobiliari della zona i prezzi medi degli immobili con simili caratteristiche che risulta essere di valore compreso tra € 2.100 ed € 2.300 al metro quadrato. Dai valori forniti dall'Agenzia del Territorio, in particolare dall'osservatorio del mercato immobiliare per la Fascia/zona:
Centrale/PALLANZA - SUNA per abitazioni di tipo economico, risulta che l'immobile rientra in una fascia di prezzo compresa tra € 1.200 e 1.800 € al metro quadrato. Nel caso specifico è necessario tenere conto delle seguenti considerazioni: l'immobile si trova in una zona centrale ma necessita di manutenzione sia nelle parti comuni che nell'appartamento, e' semisprovvisto di impianti tecnologici (in parte carenti e in parte mancanti) e che l'appartamento non ha i requisiti minimi per poter richiedere il certificato di abitabilità. Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che il valore unitario da assegnare all'immobile oggetto della presente valutazione è di € 600,00 al mq da cui scaturisce un valore totale pari a € 23.400,00 (euro ventitremilaquattrocento/00) arrotondabili a € 23.000,00 (euro ventitremila/00)
Bene N° 4 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
L'immobile oggetto di perizia, identificato catastalmente al C.F. di VB al foglio 68 map. 1011 sub. 2, è costituito da un un sottoscala con wc sito al piano terra di una piccola palazzina composta da 4 appartamenti. La stessa si trova nel centro storico di Suna (VB).
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 68, Part. 1011, Sub. 2, Categoria A4 al catasto Terreni -
Fg. 68, Part. 1011, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2)
Valore di stima del bene: € 1.000,00
Immobile non vendibile separatamente ma parte di altro subalterno **** Omissis **** . Valore individuabile esclusivamente a corpo.
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
39,00 mq 600,00 €/mq € 23.400,00 100,00 € 23.400,00
Bene N° 4 - Appartamento Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
4,00 mq 250,00 €/mq € 1.000,00 100,00 € 1.000,00
Totale lotto: € 24.400,00
Valore finale di stima: € 24.400,00
LOTTO 3
Bene N° 5 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
L'immobile oggetto di perizia è costituito da un appartamento sito al piano primo con una cantina pertinenziale al piano terra di una piccola palazzina composta da 4 appartamenti. La stessa si trova nel centro storico di Suna (VB). L'appartamento, identificato catastalemente al C.F. di VB al foglio 68 map 1011 sub.5, e' composto da un piccolo ingresso adibito a soggiorno, cucinotto, camera, 2 locali Wc, sottoscala, balcone e cantina.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 68, Part. 1011, Sub. 5, Categoria A4 al catasto Terreni -
Fg. 68, Part. 1011, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2)
Valore di stima del bene: € 55.367,00
Nel formulare i valori per la stima si è provveduto ad acquisire presso le agenzie immobiliari della zona i prezzi medi degli immobili con simili caratteristiche che risulta essere di valore compreso tra € 2.100 ed € 2.300 al metro quadrato. Dai valori forniti dall'Agenzia del Territorio, in particolare dall'osservatorio del mercato immobiliare per la Fascia/zona:
Centrale/PALLANZA - SUNA per abitazioni di tipo economico, risulta che l'immobile rientra in una fascia di prezzo compresa tra € 1.200 e 1.800 € al metro quadrato. Nel caso specifico è necessario tenere conto delle seguenti considerazioni: l'immobile si trova in una zona centrale ma necessita di manutenzione sia nelle parti comuni che nell'appartamento ed e' semisprovvisto di impianti tecnologici (in parte carenti e in parte mancanti). Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che il valore unitario da assegnare all'immobile oggetto della presente valutazione è di € 1.300,00 al mq da cui scaturisce un valore totale pari a € 55.367,00 (euro cinquantacinquemilatrecentosessantasette/00) arrotondabili a € 55.000,00 (euro cinquantacinquemila/00).
Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Valore lotto
corpo convenzionale complessivo vendita Bene N° 5 -
Appartamento Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
42,59 mq 1.300,00 €/mq € 55.367,00 100,00 € 55.367,00
Totale lotto: € 55.367,00
Valore finale di stima: € 55.367,00
LOTTO 4
Bene N° 6 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
L'immobile oggetto di perizia è costituito da un appartamento sito al piano primo con una cantina pertinenziale al piano terra di una piccola palazzina composta da 4 appartamenti. La stessa si trova nel centro storico di Suna (VB). L'appartamento, identificato catastalmente al C.F. di VB al foglio 68 map. 1011 sub.6, e' composto da ingresso, cucina, sala e due camere (non
e' presente locale Wc), balcone e cantina.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 68, Part. 1011, Sub. 6, Categoria A4 al catasto Terreni -
Fg. 68, Part. 1011, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2)
Valore di stima del bene: € 68.748,00
Nel formulare i valori per la stima si è provveduto ad acquisire presso le agenzie immobiliari della zona i prezzi medi degli immobili con simili caratteristiche che risulta essere di valore compreso tra € 2.100 ed € 2.300 al metro quadrato. Dai valori forniti dall'Agenzia del Territorio, in particolare dall'osservatorio del mercato immobiliare per la Fascia/zona:
Centrale/PALLANZA - SUNA per abitazioni di tipo economico, risulta che l'immobile rientra in una fascia di prezzo compresa tra € 1.200 e 1.800 € al metro quadrato. Nel caso specifico è necessario tenere conto delle seguenti considerazioni: l'immobile si trova in una zona centrale ma che necessita di manutenzione sia nelle parti comuni che nell'appartamento,e' semisprovvisto di impianti tecnologici (in parte carenti e in parte mancanti) e sono presenti gravi problemi di infiltrazioni derivanti da una copertura vetusta. Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che il valore unitario da assegnare all'immobile oggetto della presente valutazione è di € 1.200,00 al mq da cui scaturisce un valore totale pari a € 68.748,00 (euro sessantottomilasettecentoquarantotto/00) arrotondabili a € 69.000,00 (euro sessantanovemila/00).
57,29 mq 1.200,00 €/mq € 68.748,00 100,00 € 68.748,00
Totale lotto: € 68.748,00
Valore finale di stima: € 68.748,00
LOTTO 5
Bene N° 7 - Appartamento ubicato a Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
L'immobile oggetto di perizia è costituito da un appartamento sito al piano seconde e terzo con una cantina pertinenziale al piano terra di una piccola palazzina composta da 4 appartamenti.
La stessa si trova nel centro storico di Suna (VB). L'appartamento, identificato catastalmente al C.F. di VB al foglio 68 map.1011 sub.7, e' costituito da ingresso su cicina, soggiorno , un balcone coperto , sottotetto (adibito a locale magazzino), una camera, un bagno e locale Wc nel
sottotetto e cantina.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 68, Part. 1011, Sub. 7, Categoria A4 al catasto Terreni -
Fg. 68, Part. 1011, Qualità ENTE URBANO
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2)
Valore di stima del bene: € 128.880,00
Nel formulare i valori per la stima si è provveduto ad acquisire presso le agenzie immobiliari della zona i prezzi medi degli immobili con simili caratteristiche che risulta essere di valore compreso tra € 2.100 ed € 2.300 al metro quadrato. Dai valori forniti dall'Agenzia del Territorio, in particolare dall'osservatorio del mercato immobiliare per la Fascia/zona:
Centrale/PALLANZA - SUNA per abitazioni di tipo economico, risulta che l'immobile rientra in una fascia di prezzo compresa tra € 1200 e 1.800 € al metro quadrato. Nel caso specifico è necessario tenere conto delle seguenti considerazioni: l'immobile si trova in una zona centrale ma necessita di manutenzione sia nelle parti comuni che nell'appartamento,e' semisprovvisto di impianti tecnologici (in parte carenti e in parte mancanti) e sono presenti problemi di infiltrazioni derivanti da una copertura vetusta. Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che il valore unitario da assegnare all'immobile oggetto della presente valutazione è di € 1.500,00 al mq da cui scaturisce un valore totale pari a € 128.880,00 (euro centoventottomilaottocentoottanta/00) arrotondabili a € 129.000,00 (euro centoventinovemila/00).
85,92 mq 1.500,00 €/mq € 128.880,00 100,00 € 128.880,00
Totale lotto: € 128.880,00
Valore finale di stima: € 128.880,00
LOTTO 6
Bene N° 8 - Garage ubicato a Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
L'immobile oggetto di perizia, identificato catastalmente al C.F. di VB al foglio 68 map.1011 sub.4, è costituito da un garage sito al piano terra di una piccola palazzina composta da 4 appartamenti. La stessa si trova nel centro storico di Suna (VB).
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 68, Part. 1011, Sub. 4, Categoria C6 al catasto Terreni - Fg.
68, Part. 1011, Qualità ENTE URBANO L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2)
Valore di stima del bene: € 13.020,00
Nel formulare i valori per la stima si è provveduto ad acquisire presso le agenzie immobiliari della zona i prezzi medi degli immobili con simili caratteristiche che risulta essere di valore compreso tra € 1.000 ed € 1.500 al metro quadrato. Dai valori forniti dall'Agenzia del Territorio, in particolare dall'osservatorio del mercato immobiliare per la Fascia/zona:
Centrale/PALLANZA - SUNA per Box, risulta che il garage rientra in una fascia di prezzo compresa tra € 850 e 1.200 € al metro quadrato. Nel caso specifico è necessario tenere conto delle seguenti considerazioni: l'immobile si trova in una zona centrale ma necessita di manutenzione sia nelle parti comuni che nell'appartamento,e' semisprovvisto di impianti tecnologici (in parte carenti e in parte mancanti) e lo stesso non risulta di facile accesso alle autovetture. Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che il valore unitario da assegnare all'immobile oggetto della presente valutazione è di € 600,00 al mq da cui scaturisce un valore totale pari a € 13.020,00 (euro tredicimilaventi/00) arrotondabili a € 13.000,00 (euro tredicimila/00)
Identificativo corpo
Superficie convenzionale
Valore unitario Valore complessivo
Quota in vendita
Valore lotto
Bene N° 8 - Garage Verbania (VB) - Via dei Partigiani, 29
21,70 mq 600,00 €/mq € 13.020,00 100,00 € 13.020,00
Totale lotto: € 13.020,00
Valore finale di stima: € 13.020,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Verbania, li 20/03/2016
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Geom. Rampazzo Johnathan ELENCO ALLEGATI:
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