Come già riferito in premessa, si ritiene opportuno procedere alla formazione di un unico lotto per la vendita costituito dai beni n. 1 (villetta) e n. 2 (terreno).
Il terreno, infatti, è posto in adiacenza alla villetta pignorata (senza alcuna recinzione tra i due beni) e ne costituisce, di fatto, una pertinenza esclusiva (esso risulta attualmente adibito a giardino). A ciò si aggiungano alcune fondamentali considerazioni di carattere urbanistico (riportate nel dettaglio nel par. “Regolarità edilizia”) alla luce delle quali la vendita in un unico lotto dei suddetti bene risulta l’unica possibilità di alienazione effettivamente perseguibile. D'altra parte la vendita della villetta congiunta a quella del terreno è senza dubbio l'ipotesi di alienazione più appetibile sul mercato.
BENE N° 1 - VILLETTA
Villetta unifamiliare sita nel Comune di Camposano alla via delle Mimose n. 23, articolata su quattro livelli e costituita: al piano seminterrato da garage, tre vani deposito e bagno; al piano terra da soggiorno con cucina, disimpegno, studio, antibagno, bagno e corte esterna; al piano primo da disimpegno, tre stanze da letto, bagno e loggiato; al piano secondo da vano adibito a locale deposito/lavanderia e terrazzo di copertura.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 815, Sub. 1, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/3)
La determinazione del più probabile valore di mercato dell’unità immobiliare in oggetto verrà effettuata mediante procedimento diretto sintetico comparativo. Il bene, cioè, verrà comparato ad altri immobili di analoga tipologia, ubicati nella medesima area, di cui sono noti i recenti prezzi unitari di mercato. Il valore ottenuto dall’implementazione del procedimento adottato verrà poi adeguato mediante eventuali decurtazioni e adeguamenti al fine di tenere conto delle effettive condizioni intrinseche dell’unità immobiliare.
Il sottoscritto ha esperito apposite indagini intese a reperire i prezzi unitari al metro quadro commerciale (determinato secondo i criteri riportati nelle norme UNI 10750/2005 e UNI EN 15733/2011 e nel manuale della banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare) acquisendo dati ed informazioni presso:
le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate e della Borsa Immobiliare di Napoli (BIN) della Camera di Commercio;
le agenzie immobiliari di zona nonché il sito immobiliare.it che raggruppa i “prezzi di richiesta”
relativi ad analoghe unità immobiliari (appartamenti ed immobili residenziali) in vendita in zona nel periodo di riferimento.
Per un immediato e agevole confronto si riportano di seguito i valori unitari estratti dalle banche dati consultate.
OMI (ultimi dati aggiornati al 1° semestre 2017): sono stati considerati i valori specificamente riferiti agli immobili a destinazione residenziale insistenti nella fascia “Periferica/FAIBANO-VIA MARCONI, “Periferica/FAIBANO-VIA SICILIANO, “Periferica/FAIBANO-VIA CROCE SAN NICOLA, “Periferica/FAIBANO-VIA CAPUA (TRATTO URBANO)”
(codice zona D2) del Comune di Camposano in cui ricadono i beni in oggetto. Per le ville e villini, in stato conservativo “normale”, il valore di mercato unitario (€/mq di superficie lorda) risulta ricompreso nell’intervallo da 860 a 1.300 €/mq.
BIN (ultimi dati aggiornati al 1° semestre 2017): sono stati considerati i valori specificamente riferiti alle abitazioni insistenti nel Comune di Camposano in zona semicentro e periferia. Per tale tipologia di immobili il valore medio unitario (€/mq di superficie lorda) risulta rispettivamente pari a 800 e 700 €/mq.
Portale immobiliare.it (dati di novembre 2017): tale portale raggruppa alcuni “prezzi di richiesta” pubblicati sul sito relativi ad analoghe unità immobiliari (appartamenti ed immobili residenziali) in vendita nel Comune di Camposano nel periodo di riferimento. Il valore medio unitario ottenibile dagli immobili attualmente sul mercato, riferito in tal caso alla superficie netta, risulta pari a 1.038 €/mq. Considerando un rapporto tra superficie lorda e superfice netta pari a circa 1,10, si ottiene un valore medio di richiesta pari circa 940 €/mq di superficie lorda.
Tenendo conto delle principali caratteristiche estrinseche (salubrità del luogo, ubicazione rispetto alle strade e ai servizi, esistenza ed efficienza dei servizi che servono la zona, ceto sociale prevalente che caratterizza la zona) del bene in oggetto si ritiene appropriata la scelta di un valore unitario di partenza pari a quello medio restituito da tutti i suddetti valori, ossia pari a 920 €/mq.
A tale valore, come premesso, vanno apportati i dovuti adeguamenti al fine di tenere conto delle specifiche caratteristiche intrinseche (estetica, rifiniture e stato di conservazione, impianti e servizi, condizioni del fabbricato, dotazioni condominiali quali aree a verde attrezzate, etc.) del bene, mediante l’applicazione di un adeguato criterio per coefficienti di merito.
Il coefficiente di merito globale riferito alla specifica unità immobiliare può essere, in particolare, determinato dal prodotto dei singoli coefficienti di merito riportati nella seguente tabella sinottica:
Caratteristica Dettaglio Coefficienti Coefficiente di merito
Si ottiene in definitiva un valore medio di mercato unitario per l’immobile in parola pari a:
920,00 €/mq x 1,15 ≈ 1.060,00 €/mq
Tenuto conto della superficie convenzionale del bene precedentemente determinata pari a 386,66 mq (cfr. par. “Consistenza”), si ottiene un valore di stima pari a 409.859,60 €.
BENE N° 2 - TERRENO
Appezzamento di terreno sito nel Comune di Camposano, di consistenza catastale pari a 946 mq, attualmente accessibile dalla corte esterna della villetta di cui al bene n. 1.
Identificato al catasto Terreni - Fg. 6, Part. 816, Qualità Seminativo arborato L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/3)
Anche per il terreno il procedimento di stima più robusto risulta essere quello diretto sintetico comparativo.
Come più volte rilevato nei precedenti paragrafi, tale fondo costituisce di fatto una pertinenza dell’attigua villetta ed è attualmente adibito a giardino. Come da prassi estimativa si è dunque ritenuto opportuno determinare il valore venale di tale appezzamento di terreno considerando lo stesso valore unitario di mercato già stimato per la villetta pari a 1.060,00 €/mq moltiplicato per la superficie convenzionale del fondo a sua volta determinata mediante l’applicazione di un coefficiente di incidenza pari a 0,05 il che equivale a considerare una superficie convenzionale pari al 5% di quella reale pari a 784,82 mq (*).
(*) Va ribadito che tale superficie risulta inferiore alla consistenza riportata in visura catastale pari a 946,00 mq, in quanto la recinzione nord del suddetto appezzamento di terreno risulta lievemente arretrata rispetto al confine catastale cosicché tra la recinzione e il predetto confine residua una striscia di terreno, sempre di proprietà pro quota del debitore, sulla quale insiste la sede viaria della traversa delle Mimose, che si è ritenuto non doversi computare ai fini della stima del valore venale del bene.
Tenuto conto della superficie convenzionale del giardino così determinata pari a 39,24 mq (cfr. par.
“Consistenza”), si ottiene un valore venale del predetto terreno pari a 41.594,40 €.
CALCOLO DELLE DECURTAZIONI E STIMA FINALE DEL LOTTO
Di seguito si riporta un prospetto di sintesi recante i valori determinati nei precedenti paragrafi:
Identificativo corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore complessivo
Bene N° 1 - Villetta 386,66 mq 1.060,00 €/mq € 409.859,60
Bene N° 2 - Terreno 39,24 mq 1.060,00 €/mq € 41.594,40
Valore complessivo di stima € 451.454,00
Quanto alla determinazione degli adeguamenti e delle correzioni da apportare al valore complessivo stimato, può farsi riferimento alla seguente tabella sinottica:
Modalità di determinazione Valore [€]
Pari al 5% del valore di stima. 22.572,70
Ai fini del conseguimento della conformità degli impianti si rende necessario uno specifico intervento di manutenzione, ripristino e revisione, il cui costo è stato stimato in circa 3.500,00 € (cfr. paragrafo “Caratteristiche costruttive prevalenti”).
3.500,00
L’immobile non è dotato di attestato di prestazione energetica, per acquisire il quale sarà
necessaria una spesa stimabile in circa 500,00€. 500,00
Nel paragrafo "Regolarità Edilizia” sono stati stimati i seguenti oneri relativi alle procedure da
attivarsi per la regolarizzazione urbanistica dei beni assurgenti a 5.000,00 €. 5.000,00 Nella determinazione del più probabile valore unitario di mercato si è già tenuto conto, mediante i
coefficienti correttivi, dello stato conservativo del fabbricato nel suo complesso e delle specifiche unità immobiliari. Sicché si ritiene non debba essere considerata alcuna ulteriore decurtazione al valore stimato.
0,00
Le unità immobiliari sono attualmente occupate sine titulo dai genitori del debitore esecutato, sicché si ritiene non debba essere considerata alcuna decurtazione atteso che potrà eventualmente procedersi con l’immediata liberazione dell’immobile.
0,00
Nella determinazione del più probabile valore di mercato si è già tenuto conto della sussistenza di eventuali vincoli ed oneri giuridici gravanti sui cespiti pignorati. Sicché si ritiene non debba essere considerata alcuna ulteriore decurtazione al valore stimato.
0,00
Non risultano sussistere spese condominiali insolute dal momento che non risulta costituito alcun
condominio. 0,00
Totale decurtazioni 31.572,70
Ne consegue un deprezzamento complessivo pari ad 31.572,70€.
Il più probabile valore di mercato delle unità immobiliari oggetto di stima alla data della presente relazione, al netto delle decurtazioni, ammonta in definitiva a: