T R I B U N A L E D I N O L A

(1)

TRIBUNALE DI NOLA

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto (in versione PRIVACY) ex art. 568 c.p.c. Ing. Portolano Davide, nell'Esecuzione Immobiliare 100/2015 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

(2)

SOMMARIO

Incarico ... 4

Premessa ... 4

Descrizione ... 4

Bene N° 1 - Villetta ... 4

Bene N° 2 - Terreno ... 4

Lotto Unico ... 4

Completezza documentazione ex art. 567 ... 5

Titolarità ... 6

Confini ... 7

Consistenza ... 8

Cronistoria Dati Catastali ... 9

Dati Catastali ... 12

Parti Comuni ... 13

Servitù, censo, livello, usi civici ... 14

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 15

Stato di occupazione ... 17

(3)

Provenienze Ventennali ... 19

Formalità pregiudizievoli ... 21

Normativa urbanistica ... 22

Regolarità edilizia ... 25

Vincoli od oneri condominiali ... 29

Stima ... 29

LOTTO UNICO ... 29

CALCOLO DELLE DECURTAZIONI E STIMA FINALE DEL LOTTO ... 32

Elenco Allegati ... 34

(4)

INCARICO

In data 16.10.2017, il sottoscritto ing. Davide PORTOLANO, con studio in Piazza San Pasquale 1 - 80121 - Napoli (NA), email davide.portolano@portolanoingegneria.it, PEC davide.portolano@ingpec.eu, Tel. 081 6584221, Fax 081 6584257, veniva nominato Esperto ex art.

568 c.p.c. e in data 17.10.2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Villetta ubicata a Camposano (NA) - Via delle Mimose n. 23

 Bene N° 2 - Terreno ubicato a Camposano (NA) - Via delle Mimose n. 23

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - VILLETTA

Villetta unifamiliare sita nel Comune di Camposano alla via delle Mimose n. 23, articolata su quattro livelli e costituita: al piano seminterrato da garage, tre vani deposito e bagno; al piano terra da soggiorno con cucina, disimpegno, studio, antibagno, bagno e corte esterna; al piano primo da disimpegno, tre stanze da letto, bagno e loggiato; al piano secondo da vano adibito a locale deposito/lavanderia e terrazzo di copertura.

BENE N° 2 - TERRENO

Appezzamento di terreno sito nel Comune di Camposano, di consistenza catastale pari a 946 mq, attualmente accessibile dalla corte esterna della villetta di cui al bene n. 1 sita in via delle Mimose n.

23.

LOTTO UNICO

Si ritiene opportuno procedere alla formazione di un unico lotto per la vendita costituito dai beni n. 1 (villetta) e n. 2 (terreno).

Il terreno, infatti, è posto in adiacenza alla villetta pignorata (senza alcuna recinzione tra i due beni) e ne costituisce, di fatto, una pertinenza esclusiva (esso risulta attualmente adibito a giardino).

A ciò si aggiungano alcune fondamentali considerazioni di carattere urbanistico (riportate nel dettaglio nel par. “Regolarità edilizia”) alla luce delle quali la vendita in un unico lotto dei suddetti bene risulta l’unica possibilità di alienazione effettivamente perseguibile.

D'altra parte la vendita della villetta congiunta a quella del terreno è senza dubbio l'ipotesi di alienazione più appetibile sul mercato.

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COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 BENE N° 1 - VILLETTA

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2, costituita dalla certificazione notarile prodotta dal creditore procedente e redatta dal notaio Eleonora NAPOLITANO in data 21 settembre 2017, risulta completa.

Lo scrivente, al fine di verificare la completezza della suddetta certificazione, ha provveduto ad acquisire presso l’Archivio Notarile di Napoli e/o gli studi dei notai in esercizio tutti i titoli di provenienza fino al primo titolo anteriore al ventennio che precede la trascrizione del pignoramento avvenuta in data 22.04.2015, riprodotti per un diretto riscontro in allegato 16:

 atto di donazione per Notaio Maria Mercedes DI ADDEA del 23 giugno 2004, rep. n. 12783, racc. n. 1006, trascritto a Santa Maria Capua Vetere il 14.07.2004 ai nn. 28116/19918, mediante cui i coniugi **** Omissis ****, in regime di comunione dei beni, donavano ai figli ****

Omissis ****, ciascuno per la quota di 1/3, la zona di terreno in C.T. del Comune di Camposano al foglio 6, particella 665, di are 16.30, da cui, con successivo tipo mappale del 20.12.2006, sono derivate le particelle di terreno 815 (sulla quale è stato edificata la villetta pignorata) ed 816 (corrispondente all’attiguo appezzamento di suolo pure pignorato);

 atto di divisione per Notaio Olga DI ZENZO del 19 giugno 1996, rep. n. 61494, racc. n. 8263, trascritto a Santa Maria Capua Vetere il 03.07.1996 ai nn. 14909/12026, mediante cui è stata attribuita a **** Omissis **** la predetta zona di terreno in C.T. al foglio 6, particella 665, di are 16.30;

 atto di compravendita per Notaio Olga DI ZENZO del 2 febbraio 1994, rep. n. 59514, racc. n.

7392, trascritto a Santa Maria Capua Vetere il 24.02.1994 ai nn. 5599/4879, mediante cui ****

Omissis **** hanno acquistato da **** Omissis ****, tra le altre, l’originaria porzione di suolo in C.T. del Comune di Camposano al foglio 6, particella 641 (ex 584/b), di are 33.08, da cui, con successivo frazionamento del 03.06.1996, è derivata la predetta particella 665.

Si rimanda a quanto già riportato per il bene n. 1.

(6)

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene al seguente esecutato:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/3)

nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene al seguente esecutato:

nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

Dall’estratto di matrimonio con annotazioni marginali all’uopo acquisito dallo scrivente presso il Comune di Camposano si desume che il debitore esecutato **** Omissis **** ha contratto matrimonio con **** Omissis **** in data 22.06.2016, presso il Comune di Cicciano, in regime di separazione legale dei beni.

Alla relazione si allega il suddetto estratto di matrimonio con annotazioni marginali nonché il certificato di residenza storico dell’esecutato (cfr. allegato 15).

(7)

CONFINI

La villetta oggetto di pignoramento, in C.F. del Comune di Camposano (NA) al foglio 6, particella 815, subalterno 1, confina:

 a nord con via delle Mimose;

 a est con il suolo in C.T. al foglio 6, particella 816 (bene n. 2);

 a sud con unità immobiliari di proprietà aliena ricomprese sui mappali identificati in C.T. al foglio 6, particelle 681 e 823;

 a ovest con unità immobiliari di proprietà aliena ricomprese sui mappali identificati in C.T. al foglio 6, particella 252.

Il terreno oggetto di pignoramento, in C.T. del Comune di Camposano (NA) al foglio 6, particella 816, confina:

 a nord con via delle Mimose;

 a est con suolo di proprietà aliena in C.T., al foglio 6, particella 790;

 a sud con unità immobiliari di proprietà aliena ricomprese sui mappali identificati in C.T. al foglio 6, particelle 822 e 823;

 a ovest con area di sedime della villetta pignorata, in C.T. al foglio 6, particella 815 (bene n. 1).

(8)

CONSISTENZA

BENE N° 1 - VILLETTA Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano Locali di deposito 197,30 mq 225,40 mq 0,50 112,70 mq 2,85 m Seminterrato

Rampa esterna 93,00 mq 93,00 mq 0,10 9,30 mq 0,00 m Seminterrato

Abitazione 85,80 mq 103,10 mq 1,00 103,10 mq 2,90 m Terra

Corte esterna 354,30 mq 354,30 mq 0,10 35,43 mq 0,00 m Terra

Abitazione 68,80 mq 83,60 mq 1,00 83,60 mq 2,90 m Primo

Loggia 37,00 mq 37,00 mq 0,40 14,80 mq 0,00 m Primo

Locale di deposito 20,90 mq 32,50 mq 0,50 16,25 mq 2,30 m Secondo

Terrazza 57,40 mq 57,40 mq 0,20 11,48 mq 0,00 m Secondo

Totale superficie convenzionale: 386,66 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 386,66 mq

L'immobile, pignorato pro quota indivisa (1/3), non risulta divisibile in natura. Trattasi, infatti, di unità immobiliare adibita a civile abitazione per la quale non è possibile ipotizzare alcuna divisione fisica che non comprometta la regolarità e l'assetto impiantistico del bene.

BENE N° 2 - TERRENO Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano Giardino (*) 784,82 mq

(**)

784,82 mq (**)

0,05 39,24 mq 0,00 m Terra

Totale superficie convenzionale: 39,24 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 39,24 mq

(*) Tenuto conto delle caratteristiche, dell’uso e della ubicazione dell’appezzamento di terreno staggito (attualmente adibito a giardino della adiacente villetta), tale terreno non può che essere considerato quale esclusiva pertinenza dell’attigua unità immobiliare. Ciò anche a valle delle considerazioni di tipo urbanistico per le quali si rimanda allo specifico paragrafo "Regolarità edilizia". Per tale motivo, per il calcolo della superficie convenzionale del suddetto suolo, è stato ipotizzato il coefficiente di incidenza pari a 0,05 (ossia al 5%) applicato nella prassi estimativa ai giardini pertinenziali di rilevante estensione.

(**) Va segnalato che tale superficie risulta inferiore alla consistenza riportata in visura catastale pari a 946,00 mq, in quanto, come verrà diffusamente rappresentato più avanti, la recinzione nord del suddetto appezzamento di terreno (in C.T., al foglio 6, particella 816) risulta lievemente arretrata rispetto al confine catastale cosicché tra la recinzione e il predetto confine residua una striscia di terreno, sempre di proprietà pro quota del debitore, sulla quale insiste la sede viaria della traversa delle Mimose (che si è ritenuto non doversi computare ai fini della stima del valore venale del bene).

L’immobile, pignorato pro quota indivisa (1/3), non risulta divisibile in natura. Tenuto conto che trattasi di appezzamento di terreno di modeste dimensioni, già derivante da una maggiore consistenza originaria poi variamente frazionata (cfr. paragrafo “Cronistoria dati catastali”), si ritiene infatti sia da escludersi l’eventualità di procedere alla divisione in natura dello stesso. Ciò soprattutto alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c., dall’art. 846 c.c. e dalla Legge 3 giugno 1940, n. 1078, atteso che un eventuale frazionamento del terreno in due o più particelle non rispetterebbe la minima unità colturale intesa quale estensione di terreno necessaria e sufficiente per il lavoro di una famiglia agricola e, nel caso dei terreni non appoderati (quale quello in esame), per esercitare una conveniente coltivazione secondo le regole della buona tecnica agraria.

(9)

CRONISTORIA DATI CATASTALI BENE N° 1 - VILLETTA

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 23/03/2007 al 26/02/2008

**** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 6, Part. 815, Sub. 1 Categoria A7

Cl.1, Cons. 9,5 vani Rendita € 637,82 Piano S1-T-1-2 Dal 26/02/2008 al

09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Cl.3, Cons. 9,5 vani Rendita € 907,67 Piano S1-T-1-2

Dal 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Cl.3, Cons. 9,5 vani

Superficie catastale Totale: 243 mq. Totale escluse aree scoperte:

229 mq.

Rendita € 907,67 Piano S1-T-1-2

I dati catastali identificativi dell’immobile in oggetto riportati nell'atto di pignoramento trascritto risultano corretti ed idonei ai fini dell'esatta identificazione del bene staggito.

Ciò con la sola eccezione dell’indirizzo del cespite pignorato oggi identificato con il n. 23 di via delle Mimose (in luogo dell’indirizzo via delle Mimose n. NC riportato nell’atto di pignoramento e nella scheda catastale). A tal riguardo va riferito che in taluni stradari tale sede viaria viene impropriamente denominata “via Leonardo da Vinci” (mentre “via delle Mimose” corrisponderebbe alla strada parallela posta immediatamente a nord di quella in esame) mentre la targa apposta all’incrocio con la strada provinciale 35 Nola-Cicciano reca l’indicazione “Trav. delle Mimose”.

Il suddetto subalterno 1 è stato costituito in data 23.03.2007 (Costituzione n. 2318.1/2007 del 23.03.2007) ed ha subito una variazione nel classamento in data 26.02.2008 e l’inserimento in visura dei dati di superficie in data 09.11.2015.

Tale unità immobiliare insiste sul suolo in C.T. del Comune di Camposano (NA), al foglio 6, particella 815, Ente Urbano, di superficie pari ad are 6.84 (684 mq), proveniente dalla particella 665 per la cui ulteriore cronistoria si rimanda al paragrafo successivo.

(10)

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 25/06/1992 al 02/12/1993 **** Omissis **** Catasto Terreni

Fg. 6, Part. 584

Qualità Seminativo arborato irriguo

Cl.2

Superficie (ha are ca) 02 85 14

Fg. 6, Part. 641

Qualità Seminativo arborato Cl.1

Fg. 6, Part. 665

Dal 20/12/2006 **** Omissis **** Catasto Terreni

Fg. 6, Part. 816

Superficie (ha are ca) 00 09 46 Reddito dominicale 16,37 Reddito agrario € 9,28

I dati indicati nell’atto di pignoramento trascritto risultano idonei ai fini della esatta identificazione dell’immobile pignorato.

(11)

Dalle visure storiche dei terreni riprodotte in allegato 5, può desumersi la seguente provenienza catastale al ventennio, facendo sempre riferimento al foglio 6 del C.T. del Comune di Camposano (NA):

 l’odierna particella 816, di qualità seminativo arborato e di consistenza pari ad are 9.46, deriva della particella 665, di qualità seminativo arborato e di consistenza pari ad are 16.30, giusta Tipo Mappale del 20.12.2006 (n. 814987.1/2006, protocollo n. NA0814987). Da tale variazione è derivata, oltre alla predetta particella 816, anche la particella 815, ente urbano (area di sedime del fabbricato pignorato) di consistenza pari ad are 6.84;

 la particella 665, qualità seminativo arborato di are 16.30, derivava a sua volta dalla particella 641 di qualità seminativo arborato e di consistenza pari ad are 33.08 giusta Frazionamento del 03.06.1996 (n. 866.1/1996). Da tale variazione è derivata, oltre alla predetta particella 665, anche la particella 666;

 la particella 641, qualità seminativo arborato di are 33.08, derivava a sua volta dalla particella 584 di qualità seminativo arborato irriguo e di consistenza pari ad ettari 2 ed are 85.14 giusta Frazionamento del 02.12.1993 (n. 5475.1/1993). Da tale variazione è derivata, oltre alla predetta particella 641, anche la particella 640;

 la particella 584, qualità seminativo arborato irriguo di consistenza pari a ettari 2 ed are 85.14, derivava a sua volta dalla particella 13 di qualità seminativo arborato irriguo e di consistenza pari ad ettari 2 ed are 86.60 giusta Frazionamento del 25.06.1992 (n. 2851.1/1992).

Quanto agli effettivi intestatari delle suddette particelle, va segnalato che dai titoli di provenienza acquisiti (cfr. allegato 16), ed in particolare dall’atto per Notaio DI ZENZO del 02.02.1994, si desume che la particella 641 (ex 584/b) fu acquistata da **** Omissis **** (padre del debitore esecutato) per la quota di 454/1000 e dai germani **** Omissis **** per la quota di 546/1000 in parti uguali tra loro, dalla parte venditrice costituita dagli eredi di **** Omissis **** (deceduto ab intestato il 07.04.1986) ossia da **** Omissis ****.

Sicché l’effettiva intestazione delle predette particelle, a differenza di quanto inesattamente riportato nelle schede catastali, risulta essere la seguente:

 particella 584 dal 25.06.1992 al 02.12.1993: **** Omissis ****;

 particella 665 dal 23.06.2004 al 20.12.2006: **** Omissis ****.

(12)

DATI CATASTALI BENE N° 1 - VILLETTA

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

6 815 1 A7 3 9,5 vani Totale: 243

mq. Totale escluse

aree scoperte:

229

907,67 S1-T-

1-2

Corrispondenza catastale

Sussiste conformità tra la attuale identificazione catastale del bene e quella contenuta nell'atto di pignoramento.

Quanto, invece, alla verifica della corrispondenza tra la descrizione dei cespiti contenuta nel titolo di provenienza (atto di donazione per Notaio Maria Mercedes DI ADDEA del 23.06.2004) e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, deve riferirsi che il suddetto titolo di provenienza si riferisce ancora al terreno, riportato in C.T. del Comune di Camposano al foglio 6, particella 665, sul quale il sig. **** Omissis ****, padre e dante causa del debitore esecutato, ha realizzato la villetta staggita (con successivo frazionamento della suddetta particella negli odierni mappali 815 e 816). E’ chiaro, dunque, che quanto riportato nel titolo di provenienza risalente al 23.06.2004 non può corrispondere alla planimetria catastale del cespite pignorato presentata in data 23.03.2007.

Quanto, infine, alla verifica della rispondenza tra la planimetria catastale e lo stato attuale dei luoghi, vanno segnalate le seguenti discrasie (riportate nella specifica tavola grafica in allegato 3 in colore rosso):

1. al piano seminterrato la planimetria catastale manca della rappresentazione del tramezzo di chiusura del bagno nonché del tramezzo presente lungo il vano scale;

2. al piano terra la planimetria catastale manca della rappresentazione delle due aiuole poste a ridosso del confine sud dell’area di sedime;

3. al piano primo il tramezzo di divisione tra il disimpegno e la stanza da letto posta a nord riportato in planimetria catastale risulta traslato di circa 1,00 m verso sud;

4. al piano secondo non si rilevano difformità.

Trattasi evidentemente di lievi discrasie, in parte analoghe a quelle rinvenibili tra lo stato dei luoghi e i grafici allegati all’ultimo titolo abilitativo edilizio.

Ad un eventuale allineamento catastale potrà, dunque, procedersi solo a valle della relativa regolarizzazione urbanistica delle predette difformità, per il cui dettaglio si rimanda allo specifico

“Regolarità edilizia”.

(13)

Catasto terreni (CT)

Dati identificativi Dati di classamento

Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.

Qualità Classe Superficie ha are ca

Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

6 816 Seminativo

arborato 1 00 09 46 16,37 9,28

Corrispondenza catastale

Sussiste conformità tra la attuale identificazione catastale del bene e quella contenuta nell'atto di pignoramento.

Quanto alla verifica della corrispondenza tra la descrizione dei cespiti contenuta nel titolo di provenienza (atto di donazione per Notaio Maria Mercedes DI ADDEA del 23.06.2004) e quella desumibile sulla base dei dati di cui all’estratto di mappa catastale, deve riferirsi che il suddetto titolo di provenienza si riferisce al terreno, riportato in C.T. del Comune di Camposano al foglio 6, particella 665, di consistenza pari ad are 16.30 da cui, con successivo frazionamento operato nel 2006 (in uno all’accatastamento della villetta) è derivata l’odierna particella di terreno 816 di consistenza pari ad are 09.46. E’ chiaro, dunque, che quanto riportato nel titolo di provenienza risalente al 23.06.2004 non può corrispondere all’odierno mappale catastale costituito con tipo mappale del 20.12.2006.

Sussiste, invece, corrispondenza tra lo stato dei luoghi e l’estratto di mappa catastale esistente, pur dovendosi segnalare che una striscia di terreno posta lungo il confine nord sia della particella 816 che della attigua particella 815 (area di sedime della villetta), risulta occupata dalla sede viaria della strada di accesso (via delle Mimose) posta esternamente al muretto di recinzione che, dunque, risulta lievemente arretrato rispetto al confine catastale (cfr. par. “Parti comuni”). Va, infine, rilevato che la qualità di coltura indicata in catasto è “Seminativo arborato” mentre, dal momento che trattasi di giardino pertinenziale alla attigua villetta con presenza di alberi ornamentali e da frutto i cui prodotti non costituiscono di certo un fattore di reddito del fondo, risulterebbe più corretto modificare la predetta qualità colturale in “Giardino”.

PARTI COMUNI BENE N° 1 - VILLETTA

Non è costituito alcun condominio né risultano contratte pattuizioni tra i proprietari delle diverse unità immobiliari prospettanti ed aventi accesso dalla traversa delle Mimose.

L’identificativo catastale non include porzioni aliene. Va però a tal riguardo segnalato che la recinzione nord dell’area di sedime dell’unità immobiliare in esame (in C.T., al foglio 6, particella 815) risulta lievemente arretrata rispetto al confine catastale cosicché tra la recinzione e il predetto confine residua una striscia di terreno, sempre di proprietà pro quota del debitore esecutato, sulla quale insiste la sede viaria della traversa delle Mimose (si veda quanto riportato al riguardo nel successivo paragrafo “Servitù, censo, livello, usi civici”).

Va anche segnalato che la predetta area di sedime non risulta fisicamente separata dall’attiguo appezzamento di terreno posto ad est, di analoga proprietà e pure oggetto di pignoramento (in C.T., foglio 6, particella 816), non essendo presente lungo tale confine est alcun tipo di recinzione (che, viceversa, risulta presente lungo i restanti confini nord, sud ed ovest).

(14)

L’identificativo catastale non include porzioni aliene.

Analogamente a quanto visto per l’area di sedime della villetta va, però, ribadito che la recinzione nord dell’appezzamento di terreno (in C.T., al foglio 6, particella 816) risulta lievemente arretrata rispetto al confine catastale cosicché tra la recinzione e il predetto confine residua una striscia di terreno, sempre di proprietà pro quota del debitore, sulla quale insiste la sede viaria della traversa delle Mimose (si veda quanto riportato al riguardo nel successivo paragrafo “Servitù, censo, livello, usi civici”).

Va anche segnalato che il predetto terreno non risulta fisicamente separato dall’attigua area di sedime della villetta posta ad ovest, di analoga proprietà e pure oggetto di pignoramento (in C.T., foglio 6, particella 815), non essendo presente lungo tale confine ovest alcun tipo di recinzione (che, viceversa, risulta presente lungo i restanti confini nord, sud ed est).

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI BENE N° 1 - VILLETTA

Sul cespite pignorato non risultano sussistere vincoli artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di indivisibilità. Non risultano, altresì, sussistere diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici.

Si ritiene però opportuno riportare alcune considerazioni riguardo alla sede viaria di accesso agli immobili staggiti costituita dalla via (o traversa) delle Mimose.

Dall’esame dell’estratto di mappa catastale (riprodotto in allegato 5), tale via delle Mimose risulta infatti insistere su diverse particelle di terreno, tutte intestate (almeno secondo quanto desumibile dalla consultazione dei dati catastali agli atti dell’Agenzia delle Entrate) a soggetti privati, e nella fattispecie, da ovest a est, sulle particelle 261, 245, 251, 883, 884, 885, 886, 226, 252, 815 e 816 (queste ultime due di proprietà pro quota del debitore esecutato).

Su tali terreni, almeno dai documenti acquisiti, non risulta sia formalmente costituita alcuna servitù di passaggio. Di conseguenza, a seguito dell’alienazione dei beni staggiti, a meno di non risalire ad eventuali servitù di passaggio già formalmente costituite con altri atti, dovrà procedersi alla costituzione di una servitù coattiva di passaggio sulle suddette particelle 261, 245, 251, 883, 884, 885, 886, 226, 252, così da definire e ratificare in maniera chiara e formale, il percorso carrabile attualmente in essere.

Per tale unità immobiliare vale quanto già riportato per il bene n. 1. Si rimanda pertanto al precedente sottoparagrafo.

(15)

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI BENE N° 1 - VILLETTA

L’unità immobiliare in oggetto è ubicata in zona periferica del Comune di Camposano (NA), in via (o traversa) delle Mimose. A tal riguardo va ribadito che in taluni stradari tale sede viaria viene impropriamente denominata “via Leonardo da Vinci” (mentre “via delle Mimose” corrisponderebbe alla strada parallela posta immediatamente a nord di quella in esame) mentre la targa apposta all’incrocio con la strada provinciale 35 Nola-Cicciano reca l’indicazione “Trav. delle Mimose”.

Trattasi di un’area urbana a carattere prettamente residenziale, circondata da numerose macchie di verde agricolo, posta a sud del centro di Camposano cui è collegata mediante la Strada Provinciale 35 Nola-Cicciano e, da questa, la via Guglielmo Marconi che immette nelle principali arterie viarie del centro cittadino.

L’ingresso principale pedonale che accede all’area cortilizia della villetta è posto, in particolare, al numero civico 23 della suddetta traversa delle Mimose. Tale ingresso è munito di un cancello in ferro con apertura a battente, che immette, come detto, alla corte esterna che cinge la villetta lungo l’intero perimetro. Tale corte è delimitata, eccetto che lungo il confine est attiguo al terreno afferente alla stessa proprietà (bene n. 2), per mezzo di un’apposita recinzione che consta, lungo i lati nord ed ovest, di un muretto in calcestruzzo di altezza variabile con sovrastante ringhiera metallica e, lungo il lato sud, di un muro in mattoni di tufo. Essa è pavimentata in parte in cubetti di porfido ed in parte in lastre di porfido e presenta, lungo il confine sud, due aiuole.

Oltre al suddetto accesso pedonale sono, altresì, presenti due ulteriori ingressi carrabili, sempre prospettanti a nord sulla traversa delle Mimose, sprovvisti di numero civico. Tali accessi carrabili sono entrambi muniti di cancello metallico scorrevole e accedono l’uno alla corte esterna della villetta e l’altro, ad una rampa carrabile pavimentata in cubetti di porfido che immette ai locali posti al piano seminterrato dell’unità immobiliare.

La villetta, secondo quanto desumibile dalla documentazione acquisita presso il Comune di Camposano (di cui si dirà nel dettaglio nel par. “Regolarità edilizia”), risulta realizzata tra il 2002 ed il 2005.

Essa presenta fondazioni costituite da una struttura in conglomerato cementizio e struttura in elevazione in cemento armato. I solai interni sono in struttura mista di laterizi e cemento. Le tamponature esterne sono in muratura con mattoni di spessore pari a circa 40 cm. Le facciate esterne sono intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con mattoncini rossi a vista, mattonelle in pietra e in pietra ricostruita. I terrazzi sono dotati di ringhiere metalliche e/o di parapetto in cemento armato. Le coperture sono munite di appositi canali di gronda per la raccolta delle acque meteoriche che confluiscono sulla corte comune mediante pluviali montate sulle facciate esterne.

La villetta è adibita a civile abitazione e si sviluppa su quattro livelli, piano seminterrato, piano terra/rialzato, piano primo e piano secondo, con una superficie utile interna complessiva pari a 372,80 mq (superficie lorda pari a 444,60 mq), cui vanno aggiunte la superficie della rampa esterna che immette al piano seminterrato pari a 93,0 mq, la superficie della corte esterna al piano terra pari a 354,3 mq, della loggia al piano primo pari a 37,0 mq e del terrazzo di copertura al piano secondo pari a 57,4 mq, per complessivi 541,70 mq di superficie esterna (per il dettaglio si rimanda al paragrafo

“Consistenza”).

L’unità immobiliare si compone attualmente (si veda la numerazione degli ambienti riportata nella tavola in allegato 2 recante il rilievo dello stato dei luoghi e l’indicazione delle superfici utili e lorde di ogni ambiente):

(16)

 al piano seminterrato, di garage [#1] (superficie utile pari a 81,40 mq), bagno [#2] (s.u. 5,70 mq), locale di sgombero [#3] (s.u. 44,30 mq), cantina [#4] (s.u. 21,30 mq), deposito [#5] (s.u.

32,70 mq), vano scale con sottoscala [#6] (s.u. 11,90 mq);

 al piano terra/rialzato, di vano scale [#7] (s.u. 13,50 mq), soggiorno con cucina [#8] (s.u. 46,20 mq), disimpegno [#9] (s.u. 2,70 mq), antibagno [#10] (s.u. 1,9 mq), bagno [#11] (s.u. 3,9 mq), studio [#12] (s.u. 17,6 mq) oltre corte esterna [#13] (di s.u. pari a 354,30 mq);

 al piano primo, di vano scale [#14] (s.u. 13,90 mq), disimpegno [#15] (s.u. 3,10 mq), tre stanze da letto [#16, #18 e #19] (di s.u. rispettivamente pari a 18,60, 15,80 e 11,50 mq), bagno [#17]

(s.u. 5,90 mq) oltre loggia esterna [#20] (s.u. 37,00 mq);

 al piano secondo di vano scale [#21] (s.u. 10,80mq), vano deposito e lavanderia [#22] (s.u.

10,10 mq) oltre terrazzo di copertura [#23] (s.u. 57,40 mq).

L’altezza utile interna misura: al piano seminterrato da 2,60 a 3,10 m (con un’altezza media pari a circa 2,85 m); al piano terra e al piano primo 2,90 m (eccetto che nel bagno al piano terra in cui risulta pari a 2,80 essendo presente un controsoffitto); al piano secondo 2,30 m.

I quattro livelli sono tra loro collegati mediante una scala interna con pedate ed alzate rivestite in marmo. Tutti i vani sono dotati di finestra, porta-finestra o balcone, con la sola eccezione del disimpegno e dell’antibagno al piano terra e del disimpegno al piano primo, sicché l’intera unità immobiliare risulta dotata di buone condizioni di illuminazione e ventilazione naturale.

L’unità immobiliare, sia esternamente che internamente, si presenta in buone condizioni di conservazione e manutenzione. Solo al piano seminterrato vanno segnalate alcune macchie di umidità lungo i soffitti e le pareti perimetrali.

Per quanto riguarda le finiture: la pavimentazione al piano seminterrato è in cotto, al piano terra è in mattonelle di ceramica smaltata, al piano primo è in parquet, al piano secondo è in mattonelle di gres porcellanato, quella dei bagni è in piastrelle in monocottura; le pareti interne sono intonacate e, ai piani seminterrato, primo e secondo, tinteggiate con pittura semi-lavabile di vari colori a seconda degli ambienti mentre al piano terra sono rivestite in carta da parati; le pareti della cucina e dei bagni sono rivestite in piastrelle; il soffitto di tutte le camere è tinteggiato di colore bianco; le porte di accesso alle varie camere sono in legno con sistema di apertura a battente singolo, a meno della porta di accesso al vano garage che è in metallo; la porta principale d’ingresso è del tipo blindato con rivestimento in legno; gli infissi interni sono costituiti da finestre e porte-finestre con telaio in alluminio rivestito in legno e vetro camera mentre gli infissi esterni sono costituiti da grate metalliche al piano seminterrato e da persiane (tipo “napoletane”) in alluminio ai piani terra, primo e secondo.

I terrazzi e la loggia presentano, invece, pavimentazione in piastrelle di vari colori e dimensioni e pareti intonacate e tinteggiate.

Quanto agli impianti, in complessivo buono stato manutentivo, è possibile riferire che: l’impianto elettrico è realizzato sotto traccia; l’impianto igienico-sanitario è realizzato sotto traccia con produzione di acqua calda mediante caldaia murale esterna alimentata con gas GPL di bombola da 500 litri posta nel giardino adiacente (bene n. 2); l’impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato dalla stessa caldaia esterna e munito di termosifoni in tutte le stanze a meno del piano seminterrato; il soggiorno al piano terra e due stanze da letto al piano primo sono, inoltre, dotati di condizionatore d’aria con unità interne a muro (split) e motori esterni; l’impianto fognario recapita nella rete fognaria comunale posta lungo via delle Mimose; l’impianto di acqua potabile è allacciato alla rete cittadina. Si segnala, altresì, la presenza di un serbatoio di accumulo di acqua potabile pure posto nel giardino adiacente (bene n. 2).

(17)

In merito alla conformità normativa degli impianti va rilevato che non è risultato possibile reperire alcuna certificazione riguardante gli impianti (elettrico, idrico, termico). Non potendo effettuare prove specifiche, saggi e verifiche strumentali degli stessi, si è unicamente proceduto ad un’indagine di tipo visivo, chiaramente non sufficiente a fornire un concreto riscontro della effettiva conformità impiantistica dell’unità immobiliare. È evidente che, dal momento che tali impianti risalgono con ogni probabilità all’epoca di realizzazione della villetta (come detto realizzata tra il 2002 e il 2005), ai fini del conseguimento della conformità (ai sensi di quanto disposto dal D.M. 37/2008), si renderà necessario uno specifico intervento di manutenzione e revisione, il cui costo è forfettariamente stimabile in circa 3.500,00 €.

L’unità immobiliare non risulta, inoltre, essere dotata di attestato di prestazione energetica, per acquisire il quale sarà necessaria una spesa aggiuntiva stimabile in circa 500,00 €.

Di tali costi si terrà opportunamente conto nella determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di valutazione.

L’unità immobiliare in oggetto consta di un appezzamento di terreno attiguo all’area di sedime della villetta pignorata (bene n. 1) dalla quale ha accesso.

Esso risulta recintato lungo i confini nord, est e sud mentre non presenta alcuna separazione lungo il confine ovest che, come già detto, prospetta sull’area di sedime dell’attigua villetta afferente alla medesima proprietà.

L’appezzamento presenta forma rettangolare di dimensioni pari a 33,60 x 23,34 metri con una superficie pressoché pianeggiante pari a circa 785,00 mq.

A tal riguardo va segnalato che tale superficie risulta inferiore alla consistenza riportata in visura catastale pari a 946,00 mq, in quanto, come già rilevato nei precedenti paragrafi, la recinzione nord del suddetto appezzamento di terreno (in C.T., al foglio 6, particella 816) risulta lievemente arretrata rispetto al confine catastale cosicché tra la recinzione e il predetto confine residua una striscia di terreno, sempre di proprietà pro quota del debitore, sulla quale insiste la sede viaria della traversa delle Mimose.

All’atto del sopralluogo (effettuato nel mese di novembre 2017) il terreno si presentava adibito a giardino con alberi ornamentali (quali palme di diverso genere, etc.) e alberi da frutta.

E’ presente un pozzo per l’innaffiamento del giardino dotato di pompa sommersa (allo stato fuori uso).

Il giardino è, inoltre, dotato di un impianto elettrico di illuminazione e di un impianto di innaffiamento entrambi interrati.

STATO DI OCCUPAZIONE BENE N° 1 - VILLETTA

L’immobile, all’atto del sopralluogo effettuato nel mese di novembre 2017, risultava occupato sine titulo dai coniugi **** Omissis ****, genitori e dante causa del debitore esecutato. Lo scrivente ha provveduto ad acquisire l’estratto di matrimonio nonché il certificato di residenza dei predetti occupanti dal quale correttamente risulta l’attuale indirizzo “Via delle Mimose n. 23”.

(18)

Per la quantificazione del canone di mercato di un immobile appartenente al segmento di mercato dell’immobile pignorato, può farsi riferimento ai valori riportati nella banca dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e del Listino della Borsa Immobiliare di Napoli, specificamente riferiti a tale area territoriale del Comune di Camposano.

OMI (ultimi dati aggiornati al 1° semestre 2017): sono stati considerati i valori specificamente riferiti agli immobili a destinazione residenziale insistenti nella fascia “Periferica/FAIBANO-VIA MARCONI, VIA SICILIANO, VIA CROCE SAN NICOLA, VIA CAPUA (TRATTO URBANO)” (codice zona D2) del Comune di Camposano in cui ricadono i beni in oggetto. Per le ville e villini, in stato conservativo

“normale”, il valore di locazione mensile unitario (€/mq di superficie netta) risulta ricompreso nell’intervallo da 2,50 a 3,80 €/mq.

BIN (ultimi dati aggiornati al 1° semestre 2017 sono stati considerati i valori specificamente riferiti alle abitazioni insistenti nel Comune di Camposano in zona semicentro e periferia. Per tale tipologia di immobili il valore di locazione unitario (€/mq di superficie netta) risulta pari a 3,10 €/mq.

Tenendo conto delle principali caratteristiche estrinseche (salubrità del luogo, ubicazione rispetto alle strade e ai servizi, esistenza ed efficienza dei servizi che servono la zona, ceto sociale prevalente che caratterizza la zona) del bene in oggetto si ritiene appropriata la scelta di un valore unitario di partenza pari a quello medio restituito da tutti i suddetti valori, ossia pari a 3,00 €/mq.

A tale valore vanno poi apportati i dovuti adeguamenti al fine di tenere conto delle specifiche caratteristiche intrinseche (estetica, rifiniture e stato di conservazione, impianti e servizi, condizioni del fabbricato, eventuali dotazioni condominiali, etc.) del bene, mediante l’applicazione di un adeguato criterio per coefficienti di merito. Tale coefficiente di merito è analogo a quello più avanti determinato per la valutazione del valore venale dei cespiti, pari a 1,15 (cfr. par. Stima ).

Il più probabile valore di locazione unitario per l’immobile in oggetto è, dunque, pari a circa 3,45

€/mq.

La attuale superficie netta dell'intera unità immobiliare, comprensiva della superficie netta ponderata delle aree esterne e dei locali accessori (calcolata applicando gli stessi coefficienti di incidenza utilizzati per il calcolo della superficie convenzionale, cfr. par. “Consistenza”) risulta pari a 334,71 mq, sicché ne deriva un canone mensile pari a circa 1.150,00 €/mese.

Quanto, infine, all’ammontare della indennità di occupazione da richiedersi al terzo occupante, tenuto conto della durata ridotta e precaria dell’occupazione, dell’obbligo di immediato rilascio dell’immobile a richiesta degli organi della procedura nonché dell’esigenza di assicurare la conservazione del bene, si ritiene opportuno prospettare una indennità pari al 70% del canone di locazione di mercato sopra quantificato, ossia pari a circa 800,00 €/mese. Dal momento che il bene risulta pignorato per la quota di 1/3, ne deriva in definitiva una indennità di occupazione pari a 267,00 €/mese.

All’atto del sopralluogo effettuato nel mese di novembre 2017, anche il terreno attiguo alla villetta, utilizzato come detto quale giardino pertinenziale, risultava occupato sine titulo dai coniugi ****

Omissis ****, genitori e dante causa del debitore esecutato.

Proprio in quanto unità immobiliare pertinenziale alla villetta, per la valutazione del più probabile valore di locazione può farsi riferimento alla stessa metodologia di calcolo sopra prospettata considerando la superficie convenzionale del suddetto terreno pari a 39,24 mq (cfr. par.

“Consistenza”), da cui ne deriva un canone mensile pari a circa 135,00 €/mese.

L’indennità di occupazione da richiedersi al terzo occupante, posta sempre pari alla quota di 1/3 del 70% del canone di locazione di mercato, risulta, dunque pari a circa 32,00 €/mese.

(19)

PROVENIENZE VENTENNALI BENE N° 1 - VILLETTA

Periodo Proprietà Atti

Dal

02/02/1994 al

19/06/1996

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio

N° Raccolta N°

Notaio Olga DI

ZENZO 02/02/1994 59514 7392

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg.

part.

Conservatoria RR.II. Santa Maria Capua

Vetere

24/02/1994 5599 4879

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Ufficio Registro

Napoli 21/02/1994 3354 V

Dal 19/06/1996 al

23/06/2004

**** Omissis **** Divisione

Notaio Olga DI

ZENZO 19/06/1996 61494 8263

Trascrizione

part.

Vetere

03/07/1996 14909 12026

Registrazione

Ufficio Registro

Napoli 01/07/1996 11014 V

Dal

23/06/2004 **** Omissis **** Donazione

Notaio Maria Mercedes DI

ADDEA

23/06/2004 12783 1006

Trascrizione

part.

Vetere

14/07/2004 28116 19918

Registrazione

Ufficio Registro

Napoli 12/07/2004 667 1V

Per quanto attiene la particella di terreno su cui è stata realizzata l'unità immobiliare oggetto di pignoramento, sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento.

Lo scrivente ha provveduto ad acquisire presso l’Archivio Notarile di Napoli e/o gli studi dei notai in esercizio tutti i titoli di provenienza fino al primo titolo anteriore al ventennio che precede la trascrizione del pignoramento avvenuta in data 22.04.2015, riprodotti per un diretto riscontro in allegato 16:

(20)

 atto di donazione per Notaio Maria Mercedes DI ADDEA del 23 giugno 2004, rep. n. 12783, racc. n. 1006, trascritto a Santa Maria Capua Vetere il 14.07.2004 ai nn. 28116/19918, mediante cui i coniugi **** Omissis ****, in regime di comunione dei beni, donavano ai figli ****

Omissis ****, ciascuno per la quota di 1/3, la zona di terreno in C.T. del Comune di Camposano al foglio 6, particella 665, di are 16.30, da cui, con successivo tipo mappale del 20.12.2006, sono derivate le particelle di terreno 815 (sulla quale è stato edificata la villetta pignorata) ed 816 (corrispondente all’attiguo appezzamento di suolo pure pignorato);

 atto di divisione per Notaio Olga DI ZENZO del 19 giugno 1996, rep. n. 61494, racc. n. 8263, trascritto a Santa Maria Capua Vetere il 03.07.1996 ai nn. 14909/12026, mediante cui è stata attribuita a **** Omissis **** la predetta zona di terreno in C.T. al foglio 6, particella 665, di are 16.30;

 atto di compravendita per Notaio Olga DI ZENZO del 2 febbraio 1994, rep. n. 59514, racc. n.

7392, trascritto a Santa Maria Capua Vetere il 24.02.1994 ai nn. 5599/4879, mediante cui ****

Omissis **** hanno acquistato da **** Omissis ****, tra le altre, l’originaria porzione di suolo in C.T. del Comune di Camposano al foglio 6, particella 641 (ex 584/b), di are 33.08, da cui, con successivo frazionamento del 03.06.1996, è derivata la predetta particella 665.

Si ritiene opportuno segnalare che oggetto dell’atto di donazione del 23.06.2004 sopracitato è la sola zona di terreno censita in C.T. al foglio 6, particella 665, seppure, stante a quanto desumibile dai titoli edilizi acquisiti (cfr. par. “Regolarità edilizia”), il fabbricato risulti realizzato nel periodo tra il 2002 e il 2005, sicché è altamente probabile che, alla data della predetta stipula, sul terreno trasferito già insistesse gran parte del costruendo immobile (comunque accatastato solo nel 2007, cfr. “Cronistoria dati catastali).

Si ritiene, inoltre, opportuno riportare quanto segnalato dal notaio Eleonora Napolitano nella certificazione ex art. 567 agli atti della procedura esecutiva: “ - nell'atto di divisione del 19 giugno 1996, repertorio n. 61.494, fu costituito solo il signor **** Omissis **** (non anche il coniuge) benché già coniugato in regime di comunione legale al momento dell'acquisto; - in entrambe le note di trascrizione dei predetti atti (compravendita del 02.02.1994 e divisione del 19.06.1996) non risulta indicato il regime coniugale di **** Omissis **** ma dalla consultazione dei registri dello stato civile risulta che lo stesso all'epoca dei citati atti era già coniugato in regime di comunione legale, con conseguente annullabilità dell'atto di divisione del 1996 (ai sensi dell'art. 184 del codice civile) ma con salvezza - a parere della scrivente - della continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento per tutte le quote (anche quelle non pignorate) dei cespiti oggetto della presente relazione, innanzi descritti. Peraltro, trattandosi di opinione personale, non supportata da testuale previsione normativa, ove l'Onorevole Giudice dell'Esecuzione lo ritenesse opportuno, si potrebbe procedere alla rettifica delle predette note, su espressa richiesta del medesimo”.

L’unità immobiliare pignorata insiste sul suolo in C.T. del Comune di Camposano (NA) al foglio 6, particella 815, Ente Urbano, di are 06.84 (684 mq). Per tutte le variazioni catastali intervenute nel ventennio, al fine di evitare pedisseque ripetizioni, si rimanda alla specifica sezione “Cronistoria dati catastali”.

(21)

La provenienza ventennale è analoga a quella del bene n. 1. Si rimanda, pertanto, al precedente sottoparagrafo.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI BENE N° 1 - VILLETTA

Dalla certificazione notarile in atti prodotta dal creditore procedente, redatta dal notaio Eleonora NAPOLITANO in data 21.09.2017, si desume il seguente elenco di formalità pregiudizievoli, verificato alla luce delle ispezioni ipotecarie per nominativo (**** Omissis ****) e per immobili (Comune di Camposano, C.F., foglio 6, particella 815, sub 1 e C.T., foglio 6, particella 816) effettuate dallo scrivente e riprodotte per un diretto riscontro in allegato 17 in uno alle relative note di iscrizione/trascrizione.

Iscrizioni

 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Caserta il 22/01/2016

Reg. gen. 2138 - Reg. part. 147

Quota: 1/3 dell'unità immobiliare pignorata Importo: € 14.000,00

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Capitale: € 5.876,48

Rogante: Tribunale di Trieste Data: 12/05/2015

N° repertorio: 365 Trascrizioni

 Verbale di pignoramento immobiliare Trascritto a Caserta il 22/04/2015 Reg. gen. 11388 - Reg. part. 8870

Quota: 1/3 dell'unità immobiliare pignorata A favore di **** Omissis ****

BENE N° 2 - TERRENO Trascrizioni

 Verbale di pignoramento immobiliare Trascritto a Caserta il 22/04/2015 Reg. gen. 11388 - Reg. part. 8870

Quota: 1/3 dell'unità immobiliare pignorata A favore di **** Omissis ****

Va segnalato che dall’ispezione ipotecaria per nominativo (**** Omissis ****) risultano ulteriori trascrizioni gravanti però su immobili estranei alla odierna procedura (le cui note sono state comunque acquisite ed accluse all'allegato 17).

(22)

NORMATIVA URBANISTICA BENE N° 1 - VILLETTA

Dal Certificato di Destinazione Urbanistica all'uopo acquisito dallo scrivente in data 18.12.2017 presso il competente Ufficio Tecnico del Comune di Camposano (cfr. allegato 13), si desume che la particella di terreno su cui insiste l'unità immobiliare in oggetto (C.T. al foglio 6, particella 815), è classificata nella Variante (approvata con Delibera del Consiglio Comunale n. 50 del 27.12.2013 pubblicata sul B.U.R.C. n. 13 del 24.02.2014) al Piano Regolatore Generale del Comune di Camposano (approvato con Decreto del Presidente dell’Amministrazione Provinciale di Napoli n. 563 del 05.07.2007 pubblicato sul B.U.R.C. n. 45 del 13.08.2007):

 per la maggiore superficie in Zona Territoriale Omogenea B - Satura;

 per la restante parte in Zona E1 - Agricola Produttiva.

L'unità immobiliare in oggetto è adibita ad uso civile abitazione.

Dal Certificato di Destinazione Urbanistica si desume che la particella di terreno in oggetto (C.T., foglio 6, particella 816), è classificata:

 per la maggiore superficie in Zona E1 – Agricola Produttiva;

 per la restante parte in Zona Territoriale Omogenea B satura.

Si riporta di seguito uno stralcio delle prescrizioni dello strumento urbanistico vigente riferito a tali zone, di cui agli art. 5 e 8 delle Norme di Attuazione (riprodotti in calce al CDU acquisito):

Art. 5: Zona Territoriale omogenea “B satura”

Definizione

In considerazione della circostanza che il Piano Regolatore Generale non prevede la possibilità di nuove edificazioni, se non quelle legate al recupero ai fini abitativi dei seminterrati esistenti condonati o regolarmente realizzati in ottemperanza alle direttive della Delibera di Consiglio Comunale n. 25 del 04.07.2002, il territorio totalmente edificato diverso da quello ricadente nella zona omogenea di tipo A e di quello di tipo rurale, è stato individuato come "B saturo".

Normativa di zona

Per tale parte del territorio il Piano Regolatore Generale ha come fine l’adeguamento urbanistico e l’integrazione dei servizi pubblici e privati e degli standard urbanistici.

Gli interventi edilizi dovranno essere finalizzati all'adeguamento delle tipologie edilizie esistenti e all'integrazione degli spazi destinati a parcheggio, in ottemperanza alle norme vigenti.

Le aree non edificate dovranno essere lasciate libere come verde vincolato privato. E' consentito, inoltre, la realizzazione di arredo per spazi esterni come previsto dal Titolo II del vigente Regolamento Edilizio al fine di migliorare la fruibilità degli spazi esterni.

Gli interventi consentiti, oltre alle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, sono anche quelli di demolizione e ricostruzione dei manufatti edilizi esistenti nei limiti delle consistenze volumetriche esistenti.

I vani e le superfici derivanti in eccedenza rispetto all'esistente per modifiche del sistema strutturale (realizzate a parità di volume) potranno essere ad uso diverso dalle residenze.

Per gli interventi di demolizione e ricostruzione, la densità fondiaria non potrà superare i 3 mc/mq.

In caso di demolizione, nella successiva ricostruzione si potrà realizzare al massimo la stessa superficie utile.

L'altezza massima degli edifici non dovrà superare in nessun caso i limiti previsti dalla vigente normativa sismica sia in relazione alla tipologia costruttiva che alla larghezza delle strade prospicienti l'edificio.

In tali aree si applica la Legge Regionale 28 novembre 2000, n. 15 - Norme per il recupero abitativo dei sottotetti.

(23)

Destinazione d’uso consentite Abitazioni

Studi professionali Commercio al dettaglio

Attività terziarie non inquinanti e per il tempo libero

Non è consentito modificare la destinazione d’uso di vani destinati a pertinenza di alloggi.

Parametri d’intervento Distanza tra i fabbricati:

- in aderenza;

- 6,00 metri tra pareti non finestrate ai sensi del R.E.;

- 10,00 metri tra pareti finestrate e pareti fronteggianti.

Distanza dal confine:

- Confine;

- 3,00 metri per pareti non finestrate rispetto al confine inedificato;

- 5,00 metri per pareti finestrate rispetto al confine inedificato.

Altezza massima dei fabbricati:

- 11,40 metri.

 In caso di abbattimento e ricostruzione, il nuovo corpo di fabbrica, a parità di sagoma planimetrica, potrà essere posizionato alla stesse distanze preesistenti dal confine e dai fabbricati.

 Sugli edifici esistenti o di nuova costruzione è consentito la realizzazione di sottotetti termici conformi alla normativa del vigente Regolamento Edilizio.

Art.8: Zona “E1 – Agricola Produttiva”

Definizione

Le aree agricole produttive individuano le parti del territorio comunale destinate all'attività agricola ed alle sue attività colturali così come previsto dal Titolo II, punto 1.8 dell’allegato alla Legge Regionale della Campania n.

14/82.

Gli obiettivi sono rivolti alla salvaguardia ed alla valorizzazione delle aree agricole del territorio in relazione allo sviluppo del settore, alla difesa dell’ambiente e alla produzione alimentare dei prodotti tipici della zona.

Normativa di zona

In relazione agli scopi prefissati nelle aree individuate come agricole produttive sono consentiti i seguenti interventi:

- la manutenzione, il ripristino e la realizzazione di strade rurali, vicinali e comunali rispettando la suddivisione agraria e la vegetazione arborea e arbustiva;

- la realizzazione di serre ai sensi della Legge Regionale n. 8/95;

- il recupero del sistema edilizio rurale storico (masserie, case coloniche, etc.);

- la realizzazione di nuovi edifici rurali nonché impianti per la zootecnia e per la lavorazione di prodotti agricoli.

Nelle suddette aree sono, invece, vietati i seguenti interventi:

- abbattimento di alberi di alto fusto ed in genere esemplari arborei con età superiore a 50 anni e diametro del fusto (misurato all'altezza di 1 m dal piano di campagna) superiore a 60 cm;

- realizzazione di depositi, centri di raccolta, demolizioni e rottamazioni di autoveicoli, macchine, beni di consumo domestici, di materiali edili e di derivati prodotti dal petrolio;

- emungimento di acque dal sottosuolo senza le relative e preventive autorizzazioni;

- inquinamento con acque reflue e prodotti chimici delle falde acquifere;

(24)

- realizzazione di discariche di rifiuti solidi urbani, di sostanze tossiche e/o di qualunque altra sostanza che possa inquinare i terreni, l’atmosfera ed i corpi idrici.

Destinazioni d’uso consentite Residenze

Attività commerciali, ricettive ed artigianali connesse alla produzione agricola per gli immobili di costruzione antecedente al 1942.

Parametri di intervento

Indice di fabbricabilità fondiaria:

- Aree boschive, pascolive ed incolte 0,003 mc/mq;

- Aree seminative ed a frutteto 0,03 mc/mq;

- Aree seminative con colture pregiate ed orti a produzione ciclica intensiva 0,05 mc/mq.

Distanza tra i fabbricati:

- minimo 20,00 metri.

Distanza dai confini:

- minimo 10,00 metri.

Altezza massima dei fabbricati:

- 7,00 metri.

Nel computo dei volumi abitativi non sono da conteggiarsi: silos, stalle, magazzini e locali per la lavorazione dei prodotti agricoli, in funzione della conduzione del fondo e delle sue caratteristiche colturali ed aziendali documentate, nonché gli impianti per la raccolta e la lavorazione dei prodotti lattiero - caseari. La realizzazione di tali volumi deve essere eseguita in volumetrie non comunicanti tra loro.

Per la realizzazione di silos, stalle, magazzini e locali per la lavorazione dei prodotti agricoli è fissato un indice di fabbricabilità territoriale uguale a 0,07 mc/mq.

Per gli allevamenti zootecnici, consentiti esclusivamente nelle zone boschive ed incolte e pascolive sono fissati i seguenti limiti:

- Indice di copertura 0,05 mq/mq;

- Minima distanza dai confini 20,00 metri.

Non sono consentiti, comunque, interventi che prevedono la realizzazione di volumi residenziali superiore a 500 mc indipendentemente dalla superficie fondiaria di riferimento.

Le esistenti costruzioni a destinazione agricola potranno, in caso di necessità, essere ampliate fino ad un massimo del 20% dell’esistente cubatura, purché siano direttamente utilizzate per la conduzione del fondo circostanza opportunamente documentata da una relazione agronoma.

Per le necessità abitative dell'imprenditore agricolo a titolo principale è consentito l'accorpamento di lotti di terreno non contigui a condizione che sull'area asservita venga trascritto, presso la competente Conservatoria Immobiliare, vincolo di inedificabilità a favore del Comune da riportare successivamente su apposita mappa catastale depositata presso l'U.T.C. In ogni caso, l'asservimento non potrà consentirsi per volumi superiore a 500 mc.

Per le aziende che insistono su terreni di Comuni limitrofi è ammesso l'accorpamento dei volumi nell'area di un solo Comune.

Nella zona agricola la concessione ad edificare per le residenze potrà essere rilasciata esclusivamente ai proprietari coltivatori diretti, proprietari conduttori in economia, ovvero ai proprietari concedenti, nonché agli affittuari o mezzadri aventi diritto a sostituirsi al proprietario nelle esecuzione delle opere e considerarsi imprenditori agricoli a titolo principale ai sensi dell'art. 12 della Legge 9 maggio 1975 n. 153.

(25)

Per gli edifici esistenti con destinazione d'uso residenziale sono consentiti gli interventi di manutenzione originaria, straordinaria, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia. In caso di abbattimento e ricostruzione il nuovo edificio, a parità di volume e superfici utili, dovrà rispettare i parametri previsti per la zona omogenea.

REGOLARITÀ EDILIZIA BENE N° 1 - VILLETTA

Per l’unità immobiliare in esame risultano i seguenti titoli abilitativi edilizi, tutti rilasciati dal Comune di Camposano al sig. **** Omissis ****, padre e dante causa del debitore esecutato:

 Concessione Edilizia n. 83 del 2002;

 D.I.A. prot. n. 5168 del 22.05.2003;

 Permesso di Costruire in sanatoria n. 1/2004 del 06.02.2004;

 Permesso di Costruire n. 48/2003 del 13.10.2003;

 Permesso di Costruire n. 69/2005 del 02.08.2005.

Lo scrivente ha provveduto ad acquisire presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Camposano copia dei suddetti titoli abilitativi edilizi e di parte dei documenti ad essi allegati.

In particolare:

 per quanto concerne la Concessione Edilizia n. 83/2002 è stato acquisito (cfr. allegato 8) il solo grafico progettuale prot. 2900 del 04.04.2003 in quanto presso l’Ufficio Tecnico non è risultato possibile rinvenire né il titolo edilizio né alcun altro documento ad esso allegato;

 per quanto riguarda la D.I.A. prot. n. 5168/2003 sono stati acquisiti (cfr. allegato 9): il titolo del 22.05.2003 presentato da **** Omissis ****; la relazione tecnica asseverata; la tabella plano- volumetrica; la determinazione degli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) con i relativi bollettini di pagamento;

 per quanto concerne il Permesso di Costruire in sanatoria n. 1/2004, sono stati acquisiti (cfr.

allegato 10): il titolo edilizio rilasciato in data 06.02.2004; la domanda di Permesso di Costruire in sanatoria (ex art. 36 del DPR 380/2001) presentata in data 12.11.2003 al prot. n. 10818; la relazione tecnica con prospetto del calcolo dell’oblazione; il grafico progettuale;

 per quanto concerne il Permesso di Costruire n. 48/2003, sono stati acquisiti (cfr. allegato 11):

il titolo edilizio rilasciato in data 13.10.2003; la domanda di Permesso di Costruire in variante presentata in data 14.07.2003 al prot. n. 7225; la relazione tecnica con prospetto del calcolo degli oneri concessori; la relazione per la valutazione di competenza del 15.09.2003 prot. n.

8812; la proposta motivata di accoglimento della richiesta di variante del 29.09.2003 prot.

9261; la comunicazione di accoglimento della richiesta di variante del 29.09.2003 prot. 9265; il grafico progettuale;

 per quanto concerne, infine, il Permesso di Costruire n. 69/2005, sono stati acquisiti (cfr.

allegato 12): il titolo edilizio rilasciato in data 02.08.2005; la domanda di Permesso di Costruire in variante presentata in data 19.11.2004 al prot. n. 11274; la relazione tecnica con prospetto del calcolo degli oneri concessori; la comunicazione di accoglimento della richiesta di rilascio del Permesso di Costruire del 17.05.2005; il grafico progettuale.

Secondo quanto comunicato dall’ufficio tecnico, non sono presenti ulteriori documenti urbanistici intervenuti successivamente ai predetti titoli abilitativi edilizi e non risulta rilasciato il certificato di agibilità.