I tassi di interesse estremamente bassi hanno favorito in questi mesi anche chi il mutuo lo aveva già contratto e ha avuto il “coraggio” di cambiarlo. Di coraggio parliamo per-ché spesso si preferisce rimanere con la propria banca per una certa soggezione psicologica, perché ci si sente comun-que tutelati in quanto clienti e non si ritiene di avere le co-noscenze adeguate per rischiare con il prodotto di un’altra banca. Ma se si vogliono spuntare condizioni migliori bi-sogna darsi da fare. Per prima cosa cercando di rinegoziare il contratto con la propria banca. Infatti, se abbiamo sotto-scritto il mutuo qualche anno fa, è probabile che abbiamo ottenuto il finanziamento a condizioni meno vantaggiose ri-spetto a quelle attuali. Quindi, controllati i tassi di mercato e verificata la possibilità di “alleggerire” la rata del mutuo, possiamo chiedere alla nostra banca una rinegoziazione del contratto in corso, cioè una modifica migliorativa delle dizioni contrattuali sottoscritte inizialmente. La mossa con-viene soprattutto se la scadenza del contratto è ancora ben lontana. Ma cosa ci risponderà l’istituto bancario? È vero che non c’è un obbligo che gli imponga di rinegoziare il mu-tuo, ma di fatto spesso la richiesta è accolta per non correre il rischio di perdere il cliente. Attenzione però: difficilmente
la rinegoziazione porta a ottenere il miglior tasso del mer-cato, più verosimilmente la banca tenterà di accontentare il cliente con uno sconto sul tasso che non coincide con le migliori condizioni di mercato.
Se dunque la richiesta di rinegoziazione è respinta o non soddisfa le nostre aspirazioni, c’è un’altra carta da giocare:
la surroga del mutuo, probabilmente l’opzione più vantag-giosa per chi vuole adeguare il vecchio mutuo alle mutate e più favorevoli condizioni del mercato. La surroga permette di trasferire a costo zero il proprio mutuo verso un’altra banca a condizioni migliori (quanto a durata e tasso, senza variare il debito residuo), ottenendo risparmi sulle rate.
“E infatti l’istituto della surroga ha riscosso grande succes-so - ci conferma Roberto Anedda di MutuiOnLine.it, che definisce le surroghe “molto vantaggiose anche per la con-correnza che le banche si sono fatte pure in questo campo.
Certo, ormai la platea degli interessati si è ristretta” spiega Anedda, “e i mutui più recenti godono già dei tassi favore-voli che si registrano da qualche anno a questa parte; ma chi ha ancora un mutuo più ‘datato’ può certamente percorrere la via della surroga con buoni risparmi”. La procedura è macchinosa? “No, anzi - spiega Anedda - ormai si realizza in tempi veloci. Sono ormai ampiamente superati i problemi segnalati al suo debutto nel 2007 quando la norma secondo cui la surroga non deve avere costi per il cliente era spesso disattesa. Ormai tutto si svolge con la massima trasparenza e non ci sono criticità”. In ogni caso è bene non prendere
decisioni affrettate anche se la convenienza dell’operazione sembra palese: in entrambi i casi - rinegoziazione e surroga - bisogna comunque fare sempre attenzione alle nuove con-dizioni contrattuali che ci vengono offerte e ai vincoli che eventualmente la banca impone come condizione all’opera-zione (ad esempio, la banca potrebbe vincolare la rinegozia-zione all’apertura di un conto corrente su cui accreditare lo stipendio del mutuatario). Fatta ogni debita valutazione, si potranno certamente cogliere delle buone opportunità per tagliare la rata di partenza.
APRIRE IL CONTO CORRENTE NON È OBBLIGATORIO
Solitamente, quando si stipula un mutuo, la banca chie-de che il richiechie-dente disponga di un conto corrente su cui addebitare le rate, e tra le condizioni per l’erogazione del finanziamento ci può essere proprio la richiesta di apertu-ra di un conto corrente presso la stessa banca erogatrice.
Ebbene, questa “pretesa” va contro una specifica norma di legge, introdotta dal decreto Salva Italia del 2011, secondo cui: “È considerata scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finan-ziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicu-rativa erogata dalla medesima banca, istituto o interme-diario ovvero all’apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario”.
Una norma purtroppo del tutto disattesa nei fatti. Il
clien-te, infatti, ha il diritto di scegliere dove aprire il conto cor-rente, valutando i costi e scegliendo quello più conveniente (sul mercato c’è un’ampia disponibilità di conti correnti che prevedono un numero fisso di operazioni gratuite o addirittura bonifici gratuiti) oppure può decidere di pro-cedere al rimborso del prestito semplicemente eseguendo bonifici mensili pari all’ammontare della rata o pagando direttamente, di volta in volta, allo sportello.
Ma tant’è. Quasi tutti gli istituti vincolano la concessione del mutuo all’apertura del conto presso i propri sportelli.
“Un comportamento scorretto - ci spiega Giuseppe Merma-ti dell’Unione nazionale consumatori - diventato una prassi tollerata. Quale cliente ha la forza di contrastare la banca richiamando la norma di legge? Si è sostanzialmente impo-tenti di fronte al funzionario che ti sussurra all’orecchio che se vuoi quel mutuo, le condizioni sono quelle, apertura del conto corrente incluso”.
Dunque, anche se per legge l’abbinamento mutuo/conto corrente presso la stessa banca non può essere imposto al cliente al momento dell’erogazione del mutuo, la banca erogatrice spesso lo giustifica come necessità di avere una garanzia aggiuntiva, in mancanza della quale potrebbe of-frire condizioni meno vantaggiose o chiedere altre garan-zie. Perché non si riesce a far rispettare il divieto? “Manca innanzitutto - prosegue l’esperto - un monitoraggio della situazione: bisognerebbe chiedere alla Banca d’Italia quanti mutui sono stati erogati senza collegamento al conto
cor-rente. Sono sicuro che la risposta sarebbe sorprendente. Sia-mo senz’altro attorno al 50%, la metà dei mutui insomma è erogata con il vincolo dell’apertura del conto corrente”.
E per chi è riuscito a ottenere il mutuo senza l’imposizione dell’apertura di un secondo conto corrente, le sorprese ar-rivano dopo. Come ci segnala Luciano, un nostro lettore, al momento della rinegoziazione del mutuo si è trovato di fronte a una vera e propria imposizione: ok rinegoziazione, ma stavolta apri il conto corrente con noi, altrimenti non se ne fa niente.
“Non mi stupisce affatto - conclude Mermati - anche per-ché la banca non ha nessun obbligo di rinegoziare il mutuo a suo tempo concesso, e dunque, se lo fa, è libera di deci-dere a che condizioni. Anche obbligando all’apertura del nuovo conto corrente. Una vera trappola per il cliente”.
LA POLIZZA RESTA “LIBERA”
Non c’è mutuo senza polizza. Almeno quella per scoppio e Incendio, l’unica prevista dalla legge come obbligatoria, per tutelare la banca che ha nell’immobile la principale garanzia contro l’eventuale insolvenza del mutuatario. Di solito è la stessa banca erogatrice del mutuo che offre la copertura assicurativa, ma il cliente non è obbligato a sot-toscriverla e anzi può scegliere autonomamente sul merca-to la polizza più conveniente. Altre assicurazioni possono essere abbinate al mutuo: sono quelle che tutelano il mu-tuatario da eventi che mettono a rischio la sua capacità
di rimborso, come la perdita del lavoro, l’invalidità o la morte. Queste polizze sono facoltative, ma la banca può richiederne la sottoscrizione come condizione ai fini dell’e-rogazione del prestito. Anche in questo caso il mutuatario è libero di scegliere tra i prodotti che offre il mercato.
E se si estingue il mutuo prima della scadenza o si procede alla surroga, che fine fanno le polizze? In caso di estinzione anticipata del mutuo si dovranno chiudere anche tutte le coperture assicurative ad esso collegate, richiedendo (nei modi e tempi previsti dal contratto) il rimborso del premio assicurativo residuo.
In caso di surroga, ugualmente sarà necessario estinguere anticipatamente la polizza per poi aprirne una nuova; ma potrebbe anche capitare che banca e assicurazione propon-gano di rinegoziarne le condizioni contrattuali: in questo caso sarà bene valutarne la convenienza prima di firmare.