Casa dolce casa. Le guide Salvagente. Lorenzo Misuraca

Numero 95 - febbraio 2021 EURO 9,80

Le guide Salvagente

Dagli affitti, all’acquisto fino alla scelta del mutuo, la guida per assicurarsi un tetto sicuro. Senza fregature

Casa dolce casa

a cura di

Lorenzo Misuraca

Il Salvagente non riceve alcun tipo di sovvenzione da parte dello Stato,

né da parte di potenti gruppi societari. Vive e si alimenta grazie al supporto dei suoi abbonati, che ci permettono di effettuare test di laboratorio sempre più precisi e di fare quel tipo di informazione pulita

che da sempre ci contraddistingue

Le guide Salvagente

Supplemento al numero 2 di febbraio 2021

il Salvagente Direttore responsabile

Riccardo Quintili Vicedirettore Enrico Cinotti

Registrazione al Tribunale di Roma n° 212/1992

del 3 aprile 1992

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Chiuso in tipografia nel mese di gennaio 2021

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Per una casa dei sogni servono occhi aperti

C

he sia l’acquisto della vita, con mutuo tren- tennale o meno, o l’affitto di qualche anno, la casa rimane uno dei desideri e delle preoc- cupazioni più comuni degli italiani. I numeri parlano chiaro: mentre il 75% delle famiglie possiede una casa di proprietà, il 18% delle famiglie paga un affitto per l’abitazione in cui vive. Sia per chi si appresta a comprare un’abitazione, che per chi vuole soltanto affittar- la viviamo anni di occasioni forse irripetibili. La perdurante crisi economica, infatti, ha prodotto un abbassamento dei prezzi senza precedenti negli ultimi decenni. E proprio per questo l’ansia di fare un ottimo affare può giocare brutti scherzi. Già a partire dagli annunci sui giornali, sulle bache- che delle agenzie immobiliari o dei siti web specializzati, non è raro prendere un granchio. Soprattutto per chi è alla prima contrattazione, ma anche per i più esperti, bastano alcuni particolari sia dell’abitazione che del contratto, a ri- velarsi grossi grattacapi se trascurati. Uno dei problemi più comuni con le case, infatti, è che le magagne non vengono

quasi mai fuori in una finestra di tempo molto ravvicina- ta rispetto all’acquisto. Possono passare anni prima che la potenza nefasta della scelta sbagliata possa rivelarsi in tutta la sua interezza. Senza dimenticare che anche sa- per scegliere il mutuo adatto, e se necessario “rottamarlo”

per uno più conveniente, può fare la differenza tra dormire sonni tranquilli o rigirarsi nel letto scossi dagli incubi. Per questo, la guida che vi apprestate a leggere può essere un prezioso strumento per aiutarvi a schivare le trappole e gli ostacoli per trovare ed entrare nella vostra nuova casa con un sorriso smagliante a prova di fregature.

COMPRARE CASA

Acquistare l’immobile senza rischi

In molti casi, a spingere all’acquisto della casa è la valuta- zione che, mentre fino a dieci anni fa un mutuo trentennale per una casa poteva costare anche sensibilmente di più di un affitto, oggi la rata mensile da versare alla banca può costare anche la metà del corrispettivo mensile al padrone di casa.

Per chi riesce a ottenere un mutuo al 100% oppure, come capita nella maggior parte dei casi, può contare sul tesoretto accumulato dai genitori per pagare l’anticipo dell’importo totale, la scelta dell’acquisto è quasi obbligatoria.

Ma proprio perché sono in molti a comprare per la prima volta, l’inesperienza e la fretta di approfittare del momento d’oro per chi vuole acquistare, rischiano di precipitare i più disattenti in un inferno di burocrazia fatto di abusi edili- zi non dichiarati, vizi strutturali emersi dopo il trasloco, e impasse kafkiane che impediscono di avviare dei lavori di ristrutturazione o di rivendere casa qualche anno dopo.

A tal proposito, anche vendere la propria abitazione, per chi non è avvezzo, è tutt’altro che un affare semplice. Anche qui,

le sorprese vengono fuori spesso davanti al notaio, magari sotto forma di vecchie negligenze ignorate che bloccano la transazione a distanza di anni, o di tecnici tutt’altro che cer- tosini, capaci di affondare la vendita nelle pastoie dei catasti comunali.

E non basta sperare di mettersi al sicuro affidandosi a un’a- genzia. Tra le storie raccontate dal Salvagente, ce ne sono alcune che chiamano in causa la figura dell’agente, a volte tanto energico nel rassicurare quanto veloce nel dileguarsi quando i guai vengono a galla.

Conoscere trucchetti e rischi può aiutare a evitarli al momen- to giusto, prima insomma che sia troppo tardi per rimediare

LE REGOLE MINIME PER EVITARE UN BIDONE

Il sogno dei “due cuori e una capanna” ci mette poco a diven- tare un incubo. Non basta essere pignoli, attenti ai dettagli, svegli, quando si compra una casa per la prima volta. Senza i giusti consigli, si rischia di precipitare in un pozzo senza fondo di brutte sorprese, o se si preferisce un’altra metafora, di restare impastoiati dentro implacabili sabbie mobili fatte di burocrazie e irregolarità da affrontare.

Gli abusi invisibili

“Avevo visto questa casa, nella zona che mi piaceva, a un prezzo ottimo. Era bellissima - ci racconta Lorenzo, 37 anni, di Roma - ma al momento di fare il compromesso, ho sco- perto che non c’era praticamente nulla in regola, dal punto

di vista edilizio. Ho dovuto rinunciarci”. Storie così sono all’ordine del giorno, tra chi cerca un appartamento. E per questo è importante seguire alcuni accorgimenti. Prima di tutto serve farsi un’idea dei prezzi medi per metro quadro nella zona in cui si vuole comprare. Non solo per evitare di acquistare a cifre spropositate, ma anche per fiutare la fre- gatura in caso di prezzi troppo sotto la media. Per la ricerca si può fare tutto da soli oppure affidarsi a un agente immo- biliare regolarmente iscritto al ruolo dei mediatori presso la Camera di Commercio.

Prima della firma

Trovata l’abitazione adeguata alle proprie esigenze, prima di fare una proposta di acquisto, è importante verificare la situazione catastale, la conformità dell’immobile alle norme urbanistico-edilizie, così come quella dell’impianto elettrico e la presenza della certificazione energetica.

Emilio Graziuso di Confconsumatori spiega perché: “Se ci sono modifiche alla struttura originaria, se non sono state condonate, l’utente si potrebbe ritrovare, in futuro, nel mo- mento in cui decide di rivenderla, ad avere dei problemi di inalienabilità dei beni”.

Il tecnico di fiducia

Graziuso consiglia di “andare prima di qualsiasi stipula con un tecnico di propria fiducia, che possa riscontrare non sol- tanto difformità rispetto al dichiarato ma anche se ci sono

dei danni dell’immobile, come infiltrazioni, crepe importanti, oppure vuoti nascosti nella pavimentazione. Aspetti tecnici che l’acquirente non può valutare senza determinate com- petenze”. Nel caso un vizio strutturale salti fuori solo dopo l’acquisto, ad esempio degli infissi colabrodo che si rivelano tali solo davanti a un acquazzone, la legge prevede che il vec- chio proprietario risarcisca il nuovo dei danni, e paghi i lavo- ri necessari, fino in alcuni casi ad arrivare alla rescissione del contratto. Ma attenzione, questo diritto vale solo nel caso si riesca a dimostrare che l’ex proprietario abbia volontaria- mente taciuto il vizio, cosa non semplice in fase giudiziaria.

Controllare i debiti

Fondamentali sono i controlli sulla situazione personale del venditore, sulla sua “solvibilità” in caso si tratti di una so- cietà, o di ipoteche sull’immobile, debiti con l’amministra- zione condominiale (incluse le previsioni di spese comuni deliberate), nonché la possibilità che chi vende non sia l’uni- co proprietario di casa. Tutti condizionamenti che possono ricadere sul nuovo acquirente.

I rischi del preliminare

Dopo la proposta d’acquisto, arriva il momento del con- tratto preliminare. Qui va fatta attenzione nella differenza di vincolo tra contratto preliminare privato e registrato dal notaio. Solo il secondo vincola il venditore a non cambiare acquirente.

Le storie di chi è stato gabbato

GIUSEPPE: “FREGATI DUE VOLTE DALL’AGENZIA”

A me e mia moglie sono capitate due fregature da due agenzie immobiliari. Nel primo caso, solo alla terza visita alla casa che ci piaceva, l’agente con candore ci dice che il prezzo pubblicato sull’annuncio è valido solo se paghiamo una parte in contanti, ovviamente in nero. Nel secondo caso, dopo lunga trattativa troviamo un accordo sul prez- zo. Facciamo la proposta scritta che ci avevano assicurato sarebbe stata accettata. La proposta è stata invece rifiuta- ta per un acconto sul prezzo al preliminare giudicato in- sufficiente rispetto alle loro richieste, a detta dell’agenzia.

Dopo solo due giorni, rifacciamo la proposta con l’accon- to richiesto, ma ci viene detto che avevano già venduto la casa. Ho il sospetto che l’agenzia abbia portato avanti due trattative in parallelo e usato la mia proposta per fare una specie di asta al rilancio con l’altro aspirante acquirente.

ANTONIA: “L’INQUILINO SOTTO SFRATTO E LA NUDA PROPRIETÀ”

Ho cercato per un bel po’, circa un anno, prima di com- prare la casa. All’inizio gli annunci che sembravano van- taggiosi poi rivelano sempre qualcosa sotto, tipo la causa con l’avvocato per la signora in sfratto oppure la nuda

proprietà non dichiarata nell’annuncio. Quando sono an- data a vedere la casa con la signora sotto sfratto che mi mostrava le stanze è stato proprio brutto. Nel caso della nuda proprietà ce lo dissero dopo che l’avevamo visitata.

Solo allora capimmo perché il prezzo fosse più basso ri- spetto alla media e al valore della casa in rapporto ad al- tri appartamenti simili. Oltre a questo, quando finalmente ho trovato casa, all’atto dell’acquisto l’allora proprietario aveva promesso che avrebbe provveduto a restaurare la facciata. Sono passati dodici anni e i lavori non sono an- cora stati realizzati.

GIULIO: “ROGITO FERMO DA MESI PER COLPA DEL TECNICO”

Dopo vari giri a vuoto e diverse case viste, ho trovato quel- la che faceva per me. Ho fatto tutte le domande di rito all’agenzia presso cui mi ero rivolto, che si è preoccupata di proporre il suo tecnico di fiducia al proprietario per fare gli adeguati controlli catastali e il reperimento dei docu- menti necessari. Firmo la proposta di acquisto e deposito 5mila euro di acconto.

Arrivati al momento del rogito, chiedo di vedere tutte le carte e mi accorgo che la planimetria depositata al cata- sto è diversa da quella fornitami dall’agenzia: manca una verandina e la metratura è diversa. Decido di non firmare fino a quando non risolvono la situazione, Dopo due mesi sono ancora qui che aspetto i comodi di questo tecnico.

Per fortuna nel contratto con l’agenzia avevo fatto inserire

la clausola che li avrei pagati solo a rogito concluso.

VINCENZO: “DIRITTO DI SUPERFICIE A MIA INSAPUTA”

Dieci anni fa abbiamo comprato un appartamento in di- ritto di superficie. Si tratta di edilizia convenzionata con il Comune, che dopo 60 anni può chiedere indietro il bene.

Noi pensavamo di aver comprato una normale casa, anche perché alla firma dell’atto, il notaio si è limitato a fare un brevissimo cenno, senza specificare cosa volesse dire “di- ritto di superficie”. Lo abbiamo scoperto quando abbiamo deciso di vendere e il notaio ci ha detto che non potevamo per una serie di irregolarità: la durata della convenzione non era indicata sul contratto e la casa non aveva il certifi- cato d’abitabilità. Stiamo cercando di riscattarla per diven- tarne proprietari a tutti gli effetti, ma manca una delibera del Comune. Intanto abbiamo perso già due acquirenti, un anno, e oltre 1.200 euro di spese. Abbiamo scoperto che in Italia sono in tanti ad avere una situazione come la nostra.

MARTA: “VENDERE UNA CASA DONATA? QUASI IMPOSSIBILE”

Quando mio padre mi ha donato la sua seconda casa al mare, ho fatto i salti di gioia, finalmente avevo uno spazio tutto mio da usare per le vacanze. Oltretutto me la meri- tavo, perché durante i suoi ultimi anni, a badare a lui ero rimasta solo io, mentre i miei fratelli si facevano vedere solo per le feste comandate. Lo scorso anno ho deciso di comprarmi la mia prima casa in città, e così ho messo in

vendita quella al mare. Poco dopo mio padre è venuto a mancare e lì sono cominciati i problemi. I due miei fratelli hanno avanzato il diritto di eredità sulle rispettive porzioni della casa, come prevede la legge, e siamo tutt’ora in causa.

Ogni volta che mostro la casa a un potenziale compratore, è lo stesso copione: mi dice che la casa è bella, che la vuole comprare, ma quando gli dico che è una casa donata con contenzioso in corso, scappa via a gambe levate.

RAFFAELE: “NESSUNO SI È ACCORTO DI UN ABUSO”

Cinque anni fa ho comprato una casa con giardino e un bilocale, che originariamente era il capanno degli attrezzi, poi ristrutturato. Dopo qualche anno con mia moglie ab- biamo deciso di vendere il bilocale perché avevamo biso- gno di liquidità. Il notaio ci ha chiesto i documenti e a quel punto ci ha fatto notare che mancava quello che attestasse la regolarità dell’immobile. Riguardando le carte dell’atto di acquisto ci siamo accorti che il notaio precedente aveva affermato di aver confrontato la planimetria del proprieta- rio con quella del catasto per entrambe le costruzioni, ma in realtà solo una risultava in regola. Ci troviamo dunque in questa situazione per cui dobbiamo decidere se regola- rizzare l’abuso a nostre spese, se impelagarci in una lunga causa con il notaio, o se tenerci questa casa, rimandando al futuro il problema, di cui non abbiamo colpa.

I furbetti dell’immobiliare

L’agente immobiliare è croce e delizia di chi compra e vende casa. Se da un lato, la possibilità di affidare la faticosa ricer- ca della dimora dei sogni a un professionista ci dà sollievo, dall’altro molte delle lamentele che il Salvagente ha raccolto, mettevano sotto accusa proprio la figura dell’agente immobi- liare, reo di essere tanto presente nella fase di ricerca quanto veloce a dileguarsi di fronte ai problemi che sorgono dopo il compromesso.

LE RESPONSABILITÀ

La delusione nei confronti dell’intermediario nasce da un’in- comprensione riguardo alle sue responsabilità legali. Sgom- briamo il campo dai dubbi: l’agente immobiliare ha l’unico compito di mettere in contatto acquirente e venditore e por- tarli a firmare un accordo preliminare. A quel punto, ha il di- ritto di riscuotere la sua provvigione da entrambe le parti, se questo è previsto dagli accordi, che in genere si aggira dall’1 al 3% del valore della transazione. A meno che, e questo è il consiglio principale per chi si rapporta agli intermediari, non ci sia scritto altrimenti nel contratto. “Per fortuna, avevo in- serito la clausola secondo cui solo a rogito concluso avrei pa- gato la provvigione - ci racconta Marco, 36 anni, di Roma -.

Solo in questo modo, quando sono intervenuti problemi con la regolarità dei documenti, l’agenzia ha offerto un suo tecni-

co per sistemare le cose”. L’agenzia si può anche inchiodare al superamento delle verifiche catastali e documentali. Spesso il tecnico che si occupa di verificare la regolarità delle carte è proposto al venditore dall’intermediario, ma come mera cor- tesia (o per interesse). Nel contratto tra acquirente e agenzia, il primo può mettere nero su bianco che spetta alla seconda la verifica di eventuali problemi burocratici o di sostanza. In questo modo, al momento di chiedere risarcimenti o inter- venti per ripianare la situazione, si ha diritto a rivolgersi non solo al proprietario ma anche all’agenzia.

L’ANOMALIA

Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, spiega perché le incomprensioni in questo settore sono dovu- te a una specificità tutta italiana: “Nel mercato più evoluto, io compratore scelgo un agente, tu venditore ne scegli un altro, e ognuno pagherà il suo, in questo modo hai un vero consulen- te che lavora per te. Paghi lo stesso importo, ma la compra- vendita è fatta da due consulenti, ognuno tratterà a vantaggio del proprio cliente”. In Italia, l’agente lo sceglie sempre chi vende e chi compra se lo ritrova. “Ma così non lavora per l’acquirente, ma per chiudere l’affare, ed è sempre più legato al venditore”, chiosa Giordano. Altra criticità è l’abitudine a dare mandati troppo lunghi all’agente: “Bastano tre mesi - spiega Giordano - per mettere alla prova l’intermediario. E in questo modo se qualcosa non convince c’è la possibilità di tornare indietro”.

Il glossario degli annunci

A reddito: Se trovate questa dicitura in un annuncio di vendita vuol dire che, al momento, la casa è affittata. Produce, cioè reddito. Se volete usarla da subito, meglio informarsi sulle clausole di rescissione del contratto degli inquilini che la abitano.

Terra cielo: Questo termine, equivalente a Terra tetto, è sinonimo di casa indi- pendente. Un immobile che, appunto, va dalla terra al cielo. Insomma, se sceglie- rete questa tipologia di casa non avrete vicini con cui discutere per i rumori che arrivano dal piano di sopra.

A rustico/A civile: Questo termine è molto comune quando si tratta di immo- bili in costruzione. Nel caso di un immobile a rustico o a civile, sappiate che state trattando una casa che ha ancora i muri grezzi, non intonacati. Soprattutto nel caso di immobile “a rustico”, gli impianti e le altre finiture potrebbero non essere stati realizzati.

Ape: La sigla Ape rappresenta l’Attestato di prestazione energetica, vale a dire la certificazione dei consumi della casa. Questo documento è diventato obbligatorio sia per i contratti di vendita che per quelli di affitto.

Nuda Proprietà: Acquistando la nuda proprietà di un immobile diventerete da subito proprietari della casa, ma chi ve l’ha venduta manterrà il diritto di usu- frutto; potrà cioè vivere in quell’appartamento fino alla morte. Potreste pensarci se avete intenzione di fare un investimento di medio o lungo termine, certamente non se volete trasferirvi armi e bagagli entro qualche settimana.

(In collaborazione con Immobiliare.it)

I guai che inseguono i “distratti”

Quando si pensa ai grattacapi legati alla compravendita di un immobile, la prima immagine che viene in mente è quel- la dell’acquirente raggirato. In realtà, anche il venditore, so- prattutto quello che non lo fa di professione, si trova spesso a dover fronteggiare difficoltà e ostacoli imprevisti capaci di togliergli il sonno.

Vediamo alcuni consigli affinché chi decide di mettere in ven- dita la propria abitazione possa evitare alcuni di questi rischi.

Nella maggior parte dei casi, i proprietari che decidono di vendere scoprono al momento di tirare fuori i documenti vecchi problemi di cui non si erano resi conto al momento dell’acquisto.

È il caso, tra le storie segnalate al Salvagente, di Raffaele, 42enne di Napoli, che al momento di vendere si è reso conto che la dépendance acquistata insieme all’abitazione principale era abusiva: “Il notaio precedente aveva affermato di aver con- frontato la planimetria del proprietario con quella del catasto di entrambe le costruzioni, quando in realtà solo una risultava in regola”.

IL NOTAIO (NON) RISPONDE

Situazione d’impasse, come quella di Vincenzo, di Monreale, vicino Palermo, che solo dopo dieci anni, si è accorto che non aveva acquistato un diritto di proprietà, ma un diritto di super-

ficie, una sorta di concessione a tempo da parte del Comune (che con questa formula può richiedere ulteriori fondi dopo 60 anni dall’acquisto).

A causa delle irregolarità che si sono sommate alla speciale condizione del suo contratto, Vincenzo ha perso due possibili acquirenti e più di mille euro in burocrazia nel giro di un anno.

Inutile prendersela con il notaio in molti casi, in quanto, come spiega bene Enrico Sironi, consigliere nazionale del Notaria- to: “Il notaio deve far prendere in atto dal venditore una di- chiarazione di conformità dell’immobile alla sua rappresen- tazione catastale e riportare questa dichiarazione in atto, ma non è tenuto ad andare a visitare l’immobile per verificare di presenza”.

Dunque, chi è nella triste situazione di Vincenzo si metta l’ani- ma in pace: il notaio non è responsabile per vizi o irregolarità non dichiarate dal vecchio proprietario.

MAI ALL’ULTIMO MINUTO

A proposito di vizi e difetti strutturali, è bene che il venditore non si lasci trascinare dalla logica del “prima vendo, prima posso mettermi questa casa alle spalle”. Vale la pena, invece, perdere un po’ di tempo e di soldi per verificare la conformi- tà della rete elettrica, e la tenuta degli infissi, soprattutto se si mette in vendita una casa in cui non si vive da anni, magari affittata per tanto tempo.

Scoprire insieme al nuovo acquirente dei difetti importanti po- trebbe portare molte rogne. A quel punto il nuovo proprietario

di casa potrebbe pretendere un risarcimento danni, il paga- mento dei lavori e in alcuni casi persino la rescissione del con- tratto. E l’unico modo per uscirne illesi sarebbe dimostrare la propria inconsapevolezza.

Soprattutto quando si riceve in donazione una casa da un pa- rente, prima di venderla è il caso di verificare che gli altri possi- bili eredi non abbiamo pretese sull’immobile. Molti acquirenti scappano di fronte a casi del genere, e vendere la casa può diventare complicatissimo.

CAMBIARE IDEA COSTA

Per la fase preliminare invece, il proprietario di casa può anche cambiare idea, o acquirente a cui vendere, tra il compromesso e il rogito, ma così facendo rischia di dover ridare indietro il doppio dell’acconto ricevuto.

Con chi fare i conti prima di chiudere l’affare

Tecnico

La figura cui spetta reperire visure, planimetrie e tutto quello che serve a veri- ficare la regolarità dell’immobile in vendita. In genere lo fornisce l’agenzia o il venditore.

Agente immobiliare

Assicurarsi di inserire le clausole necessarie nel contratto con l’agente per fare in modo che non si dilegui tra compromesso e rogito in caso di problemi.

Notaio

Il suo compito è verificare la correttezza del contratto tra venditore e acquirente in base alle carte a disposizione. Non spetta a lui garantire l’assenza generale di magagne rispetto all’immobile.

Acquirente

Verificate per prima cosa la corrispondenza tra la planimetria fornita dal vendito- re o dall’agente con quella catastale, per individuare eventuali difformità.

Venditore

Prima di vendere una casa deve verificare possibili carenze strutturali. Anche a rogito firmato può rispondere di eventuali difetti taciuti con risarcimento o re- scissione del contratto.

Domande & risposte

A CHI COMPETE SCEGLIERE E PAGARE IL TECNICO CHE VE- RIFICA LA CONFORMITÀ DELL’IMMOBILE?

Il recupero delle carte relative alla conformità edilizia, alla pro- prietà, alla conformità dell’impianto elettrico e tutto ciò che serve all’acquirente e al notaio per verificare lo stato dell’im- mobile, spettano al proprietario di casa. Dunque è lui che deve pagare il tecnico. Quest’ultimo può essere una persona di fi- ducia del proprietario oppure venire consigliato dal notaio o dall’agente immobiliare.

Altro discorso è quello del compratore che non fidandosi delle dichiarazioni del proprietario, decide di affidarsi a un ulteriore tecnico di fiducia per verifiche aggiuntive. In questo caso il co- sto è a carico suo.

COSA SUCCEDE SE, FIRMATO IL COMPROMESSO, LA BANCA NON CONCEDE IL MUTUO?

Il rischio è di perdere l’acconto già versato al proprietario, a meno che non si siano inserite apposite clausole nella proposta di acquisto, in cui viene specificato che la validità della penale è subordinata all’erogazione del mutuo.

CHE SUCCEDE SE IL COSTRUTTORE FALLISCE PRIMA DEL ROGITO?

Per legge il costruttore è obbligato a consegnare una fideius-

sione bancaria o assicurativa a garanzia di tutte le somme che l’acquirente ha pagato prima del rogito.

CHE DIFFERENZA C’È TRA L’ACCONTO E LA CAPARRA?

Sono entrambe tipologie di anticipazione di una parte della somma del valore dell’immobile che l’acquirente paga in fase preliminare per bloccare la casa fino a rogito avvenuto. Dal punto di vista legale, non sono la stessa cosa. L’acconto è una anticipazione del prezzo concordato in fase di contrattazione.

Al contrario della caparra, il proprietario di casa è chiamato a restituirlo se non si arriva alla conclusione del contratto per qualsiasi motivo.

E TRA CAPARRA CONFIRMATORIA E PENITENZIALE?

La caparra può essere confirmatoria o penitenziale. La prima è la più usata quando si firma il compromesso. In genere varia dai 2 ai 5mila euro. Se il contratto arriva a conclusione, viene considerata come parte del prezzo della casa. Se invece il rogito salta per inadempimento del compratore, il venditore può trat- tenere la caparra. Quando è inadempiente il venditore, il com- pratore può chiedere il doppio di quanto versato. In ogni caso, la parte adempiente del contratto può richiedere l’esecuzione del contratto, in alternativa al risarcimento dei danni.

Nel caso della caparra punitiva, invece, le parti possono inse- rire il diritto di recesso nel contratto, specificando l’ammon- tare della caparra perduta in tal caso, che può corrispondere all’importo versato o al doppio della caparra ricevuta. Con

questo tipo di caparra, ci si premunisce dal rischio che la parte danneggiata imponga l’esecuzione della compravendita.

QUANTO COSTA IL NOTAIO?

La cifra richiesta dal notaio comprende non solo il suo onora- rio ma anche una serie di costi stabiliti dalla legge: imposte di registro, ipotecarie e catastali, bollo e tassazione. Complessi- vamente si aggira intorno al 3-5% del costo della casa. Prima di accettare fatevi calcolare l’onorario in base alla normati- va “prezzo - valore”, che computa i costi sul valore catastale dell’immobile. Potreste scoprire un risparmio consistente.

COS’È IL “LOAN TO VALUE” DEL MUTUO E PERCHÉ POTREBBE FAR CORRERE IL RISCHIO DI FAR SALTARE LA VENDITA?

Si tratta del rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’im- mobile oggetto della garanzia. Attenzione, il valore su cui ac- cordare o meno la percentuale di mutuo richiesta non è né il prezzo di vendita della casa né il suo valore catastale, ma la stima del valore che stabilisce il perito della banca. Può essere utile fare un esempio pratico per diradare i dubbi: prendiamo una richiesta di mutuo dell’80% su una casa il cui prezzo d’ac- quisto è di 100mila euro. Il richiedente firma il compromesso in forza della sua disponibilità di 20mila euro per l’anticipo.

La banca accorda il mutuo ma il suo perito stabilisce che la casa ha un valore di 80mila euro. Dunque, la somma della banca su cui l’acquirente può fare affidamento non è di 80mila euro ma di 64mila. L’acquirente si trova con 16mila euro di

liquidi in più da consegnare al venditore. Se non li ha rischia di far saltare la compravendita.

COS’È LA PLUSVALENZA DELLA VENDITA E QUANTO È ESEN- TASSE?

Il privato che vende una casa può realizzare una plusvalenza tassabile, se l’immobile è venduto a una somma superiore al prezzo di acquisto sommato alle spese. La plusvalenza non è tassabile trascorsi 5 anni dall’acquisto, se lo stesso è avvenuto per successione o donazione o se la casa è stata adibita a resi- denza principale per la maggior parte del periodo di possesso.

Se va pagata, si può inserire nella dichiarazione dei redditi, o può essere versata col rogito, con una imposta sostitutiva pari al 20% del valore della stessa.

LA CASA È APPENA COSTRUITA MA HA PESANTI VIZI STRUT- TURALI. CHE COSA SI PUÒ FARE?

Una legge recente impone al costruttore di un edificio nuovo di consegnare al momento del rogito una polizza assicurati- va decennale (la cosiddetta garanzia del costruttore) che serve proprio a risarcire i danni ed effettuare le riparazioni in caso di problemi, senza costringere, in tal modo, l’acquirente a passare per lunghi tira e molla sulle responsabilità.

IL NOTAIO NON SI È ACCORTO DI ABUSI EDILIZI NELLA CASA COMPRATA. NE È RESPONSABILE?

La figura del notaio è responsabile della verifica delle carte e

delle dichiarazioni del venditore sull’immobile, non garantisce con la sua firma che la casa non contenga vizi o irregolarità. Il suo compito è chiedere i documenti necessari alle parti e veri- ficare che siano regolari. Non è tenuto a verificare sul campo l’esistenza di verandine o immobili non dichiarati al catasto.

Nel caso in cui attesti erroneamente la conformità di un do- cumento in suo possesso, o dimentichi di informare adeguata- mente le parti dei loro obblighi e diritti, come la possibilità di accedere a sgravi fiscali, può essere ritenuto responsabile dei danni conseguenti.

QUALI DOCUMENTI E INFORMAZIONI DEVO VERIFICARE QUANDO COMPRO CASA PER EVITARE BRUTTE SORPRESE?

Chi vuole comprare una casa deve per prima cosa chiedere al venditore l’atto di provenienza, per verificare se il venditore ha ottenuto l’immobile in donazione e se è l’unico proprieta- rio. (questione delicata dovuta alle beghe ereditarie). L’ideale è fare delle visure presso l’agenzia del territorio, per verificare se ci sono ipoteche, pignoramenti, vincoli o azioni giudiziarie in corso. Altro passo è richiedere anche i documenti di conformi- tà urbanistico-edilizia, la classe energetica e la regolarità degli impianti. Informarsi, infine su possibili delibere condominiali che impegnano a spese ingente, e chiedere all’amministratore se il condomino ha dei debiti pendenti.

IL MUTUO

Come scegliere quello giusto

Una delle scelte più importanti che ci troviamo ad affron- tare nella vita è l’acquisto della casa, un obiettivo che ge- neralmente si realizza grazie all’aiuto di una banca che ci presta il denaro necessario. Il contratto che sottoscriviamo con la banca, e che ci lega all’istituto per buona parte della nostra vita, è il mutuo e - proprio per la sua importanza - va scelto con cognizione di causa.

È vero che attualmente stiamo vivendo un periodo molto favorevole alla stipula di questo tipo di finanziamento, gra- zie ai tassi di interesse davvero bassi, ma c’è sempre mar- gine per risparmiare se si sa scegliere l’offerta giusta per le proprie esigenze. Bisognerebbe, insomma, informarsi bene prima di apporre la firma sull’atto, mettendo a confronto i diversi prodotti presenti sul mercato (oggi tra l’altro la comparazione delle offerte si può fare rapidamente e gra- tuitamente on line grazie ai siti comparatori di mutui che confrontano in pochi minuti condizioni e costi offerti da decine di banche). Non tutti però lo fanno e, piuttosto che avventurarsi in un campo che non conoscono, si affidano

alla banca con la quale hanno già dei rapporti finanziari.

Ma questa potrebbe non rivelarsi una buona scelta, perché - come detto - il mercato offre tanti e diversi prodotti e la concorrenza tra gli istituti bancari va tutta a vantaggio dei consumatori. È più che mai indispensabile, allora, cono- scere i requisiti più importanti del contratto di mutuo per capire quale banca offre le condizioni più vantaggiose in un dato momento, per non perdere l’occasione di stipulare il miglior contratto possibile, che sul lungo periodo può far risparmiare anche migliaia di euro.

Per farsi un’idea abbastanza precisa della convenienza o meno di un mutuo bisogna guardare a più cose: innanzi- tutto il Taeg, ovvero il Tasso annuo effettivo globale che contempla non solo gli interessi ma anche le spese acces- sorie e i costi aggiuntivi del contratto, come ad esempio quelli di istruttoria, di perizia, le spese di incasso rata e gli oneri. Il Taeg, dunque, è il fondamentale indicatore della convenienza del mutuo perché ne chiarisce il costo com- plessivo. Altro elemento da valutare con attenzione è la durata del mutuo: più è breve (massimo 15-20 anni) me- glio è, perché la banca che deve aspettare 30 anni per la restituzione del prestito si espone a un rischio più alto, che con tutta probabilità coprirà aumentando il costo del mu- tuo, ovvero gli interessi.

E sempre parlando di rischi per la banca (che fanno lie- vitare il mutuo), non possiamo non considerare il cosid- detto loan-to-value, ovvero il parametro che indica il rap-

porto tra l’importo del finanziamento richiesto e il valore dell’immobile che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito.

Se questo parametro è basso, vuol dire che la banca rischia poco e sarà certo più propensa a offrire un mutuo più con- veniente. In genere ottenere un finanziamento superiore all’80% del valore della casa è abbastanza difficile e non tutte le banche sono disponibili a concedere importi così elevati. Tuttavia dipende sempre dalla solvibilità - quante garanzie reddituali offre - il richiedente.

Altre importanti valutazioni dovranno essere fatte, infine, sulla scelta tra tasso fisso e tasso variabile; sul proprio bi- lancio familiare sul lungo periodo; sulla sostenibilità della rata; sulle assicurazioni da stipulare, chiarendo quali sono obbligatorie e quali no (e come sceglierle). Nelle pagine successive cercheremo di rispondere a tutti i dubbi, indi- viduando quando possibile anche i consigli per una scelta consapevole.

Come scegliere la durata

Un parametro da valutare con attenzione nella scelta del mutuo è la sua durata. Sappiamo che si possono stipulare finanziamenti con una durata compresa tra i 5 e i 40 anni, dipende dal tipo di prodotto e dalle offerte di ogni singola banca. E la tendenza è quella di scegliere periodi lunghi per spalmare il debito in più anni e ottenere una rata mensile che non pesi troppo sulle entrate della famiglia.

Ecco, il punto focale su cui basare la decisione è proprio questo: il bilancio familiare, presente e futuro, considerando anche altri eventuali finanziamenti già in corso. Come detto, se il piano di rimborso è lungo (a 20 anni, ad esempio, che è la richiesta più diffusa), la rata sarà più leggera, ma - atten- zione - gli interessi peseranno di più (se i tempi di rimborso si allungano, la banca rischia di più). Al contrario, i finan- ziamenti più brevi (quinquennali e decennali) consentono di ottenere interessi più leggeri (perché la banca è meno esposta al rischio di un mancato rimborso e dunque è più propensa ad applicare interessi favorevoli al cliente), ma la rata pe- riodica sarà di importo maggiore. È dunque fondamentale valutare la durata del mutuo adeguandola alle proprie capa- cità di rimborso: in genere la rata è considerata sostenibile se rappresenta al massimo il 30% delle disponibilità mensili di reddito. Se invece le nostre entrate mensili potrebbero non reggere l’impatto, meglio un mutuo di lunga durata con rate

più leggere, anche se gli interessi più alti faranno lievitare il costo finale dell’operazione. Insomma, l’importante è che il debito sia “sostenibile”, altrimenti ci si avvia verso una si- tuazione di sovraindebitamento con il rischio di non riuscire più ad onorare il debito, con le relative conseguenze.

In ogni caso, è bene sapere che le banche normalmente con- cedono la possibilità di intervenire sulla durata del prestito, abbreviandola o allungandola, secondo le esigenze, e co- munque è anche possibile procedere all’estinzione anticipata del mutuo, rimborsando integralmente il debito residuo.

Surroga o rinegoziazione Quando è l’ora di tradire

I tassi di interesse estremamente bassi hanno favorito in questi mesi anche chi il mutuo lo aveva già contratto e ha avuto il “coraggio” di cambiarlo. Di coraggio parliamo per- ché spesso si preferisce rimanere con la propria banca per una certa soggezione psicologica, perché ci si sente comun- que tutelati in quanto clienti e non si ritiene di avere le co- noscenze adeguate per rischiare con il prodotto di un’altra banca. Ma se si vogliono spuntare condizioni migliori bi- sogna darsi da fare. Per prima cosa cercando di rinegoziare il contratto con la propria banca. Infatti, se abbiamo sotto- scritto il mutuo qualche anno fa, è probabile che abbiamo ottenuto il finanziamento a condizioni meno vantaggiose ri- spetto a quelle attuali. Quindi, controllati i tassi di mercato e verificata la possibilità di “alleggerire” la rata del mutuo, possiamo chiedere alla nostra banca una rinegoziazione del contratto in corso, cioè una modifica migliorativa delle con- dizioni contrattuali sottoscritte inizialmente. La mossa con- viene soprattutto se la scadenza del contratto è ancora ben lontana. Ma cosa ci risponderà l’istituto bancario? È vero che non c’è un obbligo che gli imponga di rinegoziare il mu- tuo, ma di fatto spesso la richiesta è accolta per non correre il rischio di perdere il cliente. Attenzione però: difficilmente

la rinegoziazione porta a ottenere il miglior tasso del mer- cato, più verosimilmente la banca tenterà di accontentare il cliente con uno sconto sul tasso che non coincide con le migliori condizioni di mercato.

Se dunque la richiesta di rinegoziazione è respinta o non soddisfa le nostre aspirazioni, c’è un’altra carta da giocare:

la surroga del mutuo, probabilmente l’opzione più vantag- giosa per chi vuole adeguare il vecchio mutuo alle mutate e più favorevoli condizioni del mercato. La surroga permette di trasferire a costo zero il proprio mutuo verso un’altra banca a condizioni migliori (quanto a durata e tasso, senza variare il debito residuo), ottenendo risparmi sulle rate.

“E infatti l’istituto della surroga ha riscosso grande succes- so - ci conferma Roberto Anedda di MutuiOnLine.it, che definisce le surroghe “molto vantaggiose anche per la con- correnza che le banche si sono fatte pure in questo campo.

Certo, ormai la platea degli interessati si è ristretta” spiega Anedda, “e i mutui più recenti godono già dei tassi favore- voli che si registrano da qualche anno a questa parte; ma chi ha ancora un mutuo più ‘datato’ può certamente percorrere la via della surroga con buoni risparmi”. La procedura è macchinosa? “No, anzi - spiega Anedda - ormai si realizza in tempi veloci. Sono ormai ampiamente superati i problemi segnalati al suo debutto nel 2007 quando la norma secondo cui la surroga non deve avere costi per il cliente era spesso disattesa. Ormai tutto si svolge con la massima trasparenza e non ci sono criticità”. In ogni caso è bene non prendere

decisioni affrettate anche se la convenienza dell’operazione sembra palese: in entrambi i casi - rinegoziazione e surroga - bisogna comunque fare sempre attenzione alle nuove con- dizioni contrattuali che ci vengono offerte e ai vincoli che eventualmente la banca impone come condizione all’opera- zione (ad esempio, la banca potrebbe vincolare la rinegozia- zione all’apertura di un conto corrente su cui accreditare lo stipendio del mutuatario). Fatta ogni debita valutazione, si potranno certamente cogliere delle buone opportunità per tagliare la rata di partenza.

APRIRE IL CONTO CORRENTE NON È OBBLIGATORIO

Solitamente, quando si stipula un mutuo, la banca chie- de che il richiedente disponga di un conto corrente su cui addebitare le rate, e tra le condizioni per l’erogazione del finanziamento ci può essere proprio la richiesta di apertu- ra di un conto corrente presso la stessa banca erogatrice.

Ebbene, questa “pretesa” va contro una specifica norma di legge, introdotta dal decreto Salva Italia del 2011, secondo cui: “È considerata scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finan- ziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicu- rativa erogata dalla medesima banca, istituto o interme- diario ovvero all’apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario”.

Una norma purtroppo del tutto disattesa nei fatti. Il clien-

te, infatti, ha il diritto di scegliere dove aprire il conto cor- rente, valutando i costi e scegliendo quello più conveniente (sul mercato c’è un’ampia disponibilità di conti correnti che prevedono un numero fisso di operazioni gratuite o addirittura bonifici gratuiti) oppure può decidere di pro- cedere al rimborso del prestito semplicemente eseguendo bonifici mensili pari all’ammontare della rata o pagando direttamente, di volta in volta, allo sportello.

Ma tant’è. Quasi tutti gli istituti vincolano la concessione del mutuo all’apertura del conto presso i propri sportelli.

“Un comportamento scorretto - ci spiega Giuseppe Merma- ti dell’Unione nazionale consumatori - diventato una prassi tollerata. Quale cliente ha la forza di contrastare la banca richiamando la norma di legge? Si è sostanzialmente impo- tenti di fronte al funzionario che ti sussurra all’orecchio che se vuoi quel mutuo, le condizioni sono quelle, apertura del conto corrente incluso”.

Dunque, anche se per legge l’abbinamento mutuo/conto corrente presso la stessa banca non può essere imposto al cliente al momento dell’erogazione del mutuo, la banca erogatrice spesso lo giustifica come necessità di avere una garanzia aggiuntiva, in mancanza della quale potrebbe of- frire condizioni meno vantaggiose o chiedere altre garan- zie. Perché non si riesce a far rispettare il divieto? “Manca innanzitutto - prosegue l’esperto - un monitoraggio della situazione: bisognerebbe chiedere alla Banca d’Italia quanti mutui sono stati erogati senza collegamento al conto cor-

rente. Sono sicuro che la risposta sarebbe sorprendente. Sia- mo senz’altro attorno al 50%, la metà dei mutui insomma è erogata con il vincolo dell’apertura del conto corrente”.

E per chi è riuscito a ottenere il mutuo senza l’imposizione dell’apertura di un secondo conto corrente, le sorprese ar- rivano dopo. Come ci segnala Luciano, un nostro lettore, al momento della rinegoziazione del mutuo si è trovato di fronte a una vera e propria imposizione: ok rinegoziazione, ma stavolta apri il conto corrente con noi, altrimenti non se ne fa niente.

“Non mi stupisce affatto - conclude Mermati - anche per- ché la banca non ha nessun obbligo di rinegoziare il mutuo a suo tempo concesso, e dunque, se lo fa, è libera di deci- dere a che condizioni. Anche obbligando all’apertura del nuovo conto corrente. Una vera trappola per il cliente”.

LA POLIZZA RESTA “LIBERA”

Non c’è mutuo senza polizza. Almeno quella per scoppio e Incendio, l’unica prevista dalla legge come obbligatoria, per tutelare la banca che ha nell’immobile la principale garanzia contro l’eventuale insolvenza del mutuatario. Di solito è la stessa banca erogatrice del mutuo che offre la copertura assicurativa, ma il cliente non è obbligato a sot- toscriverla e anzi può scegliere autonomamente sul merca- to la polizza più conveniente. Altre assicurazioni possono essere abbinate al mutuo: sono quelle che tutelano il mu- tuatario da eventi che mettono a rischio la sua capacità

di rimborso, come la perdita del lavoro, l’invalidità o la morte. Queste polizze sono facoltative, ma la banca può richiederne la sottoscrizione come condizione ai fini dell’e- rogazione del prestito. Anche in questo caso il mutuatario è libero di scegliere tra i prodotti che offre il mercato. 

E se si estingue il mutuo prima della scadenza o si procede alla surroga, che fine fanno le polizze? In caso di estinzione anticipata del mutuo si dovranno chiudere anche tutte le coperture assicurative ad esso collegate, richiedendo (nei modi e tempi previsti dal contratto) il rimborso del premio assicurativo residuo.

In caso di surroga, ugualmente sarà necessario estinguere anticipatamente la polizza per poi aprirne una nuova; ma potrebbe anche capitare che banca e assicurazione propon- gano di rinegoziarne le condizioni contrattuali: in questo caso sarà bene valutarne la convenienza prima di firmare.

Se il tasso variabile è negativo

In periodi particolarmente favorevoli per chi vuole stipu- lare un mutuo, può capitare che l’Euribor, il parametro cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, sia addirittura negativo. È così già dai primi mesi del 2015. Anni di tassi negativi che hanno fatto la felicità di chi ha in corso un mutuo a tasso variabile, che in questo arco di tempo si è visto assottigliare la rata mensile.

Per capire bene come ciò sia possibile occorre ricordare che il tasso di interesse del mutuo è dato dalla somma di due componenti: l’indice di riferimento (Euribor per i mu- tui a tasso variabile ed Eurirs per quelli a tasso fisso) e lo spread della banca, una percentuale fissa che rappresenta il guadagno dell’istituto di credito. Ora, con l’Euribor ne- gativo, questa somma algebrica si riduce, per cui la rata dei prestiti già in corso generalmente si alleggerisce, mentre i nuovi contratti sono proposti con interessi ancora più bassi e allettanti.

Certo è che l’Euribor sotto lo zero ha spiazzato le banche che hanno dovuto fare i conti con un’evenienza inaspetta- ta, trovandosi a scontare dallo spread (cioè dal loro gua- dagno) il valore negativo del parametro di indicizzazione.

Come detto, il risultato dovrebbe essere un alleggerimento della rata per i titolari di mutui a tasso variabile, ma usia- mo il condizionale perché qualche banca, inizialmente, ha

fatto la “furbetta” non riconoscendo l’Euribor negativo, come in effetti era, ma applicandolo come fosse pari a zero.

A stigmatizzare il comportamento è intervenuta nel 2016 la Banca d’Italia che in una lettera ha richiamato gli in- termediari e gli istituti bancari a calcolare correttamente il tasso di interesse, precisando di astenersi dall’applicare di fatto clausole di tasso minimo (floor clause) non pub- blicizzate e non incluse nel contratto. Chi lo ha fatto, ha dovuto restituire al cliente quanto da questi versato in più del dovuto. Ma non pochi istituti di credito hanno, sulle nuove sottoscrizioni, come spiegheremo nelle prossime pa- gine, inserito con chiarezza delle clausole nel contratto di mutuo. E allora è bene fare chiarezza e prima di firmare il contratto di mutuo capire tutte le clausole in gioco.

“FLOOR”: COSÌ LE BANCHE BLINDANO I LORO GUADAGNI Se la matematica non è un’opinione, di fronte a un Euribor negativo la banca dovrà rinunciare a una parte dello spre- ad, cioè del suo guadagno, per portare da negativo a zero il valore del tasso. Chi non calcola correttamente la rata, sarà chiamato a restituire quanto ingiustamente versato in più dal cliente. Bankitalia docet.

Cosa fare, dunque, per limitare il “danno”? Ogni banca ha attuato la sua strategia, e in linea di massima si può dire che mentre gli istituti più solidi sul mercato sono riusciti, almeno finora, a gestire i tassi negativi senza che ciò si ri- percuota sul cliente, altre hanno scelto di intervenire in ma-

niera diversa, chi rivedendo al rialzo il proprio spread e chi introducendo nei contratti una clausola di “tasso minimo”.

In quest’ultimo caso si parla delle cosiddette clausole floor (letteralmente “pavimento”), ovvero quelle che introducono contrattualmente una soglia di sbarramento oltre la quale il tasso d’interesse del mutuo non può scendere. “A questo proposito - spiega al Salvagente Roberto Anedda, vice pre- sidente e direttore marketing di MutuiOnline.it - c’è da fare un po’ di chiarezza: generalmente tutte le banche riportano sulla documentazione dei mutui a tasso variabile una formu- la di questo tipo: ‘Qualora la somma algebrica tra il valore dell’indice di riferimento e dello spread determini un risul- tato di segno negativo, il tasso applicato sarà zero’. Questo perché in ogni caso il cliente è tenuto a restituire l’importo capitale erogato. In pratica, questa dicitura vuole semplice- mente dire che mai potrà accadere che il mutuatario possa restituire meno di quanto ricevuto in prestito dalla banca.

Altra cosa è invece la clausola floor, che è presente solo in alcuni contratti e ha in effetti uno scopo di sbarramento del tasso d’interesse del mutuo, che non potrà scendere al di sotto della soglia stabilita dalla banca e accettata dal cliente che sottoscrive il contratto”.

La presenza della clausola garantisce infatti che gli interessi corrispettivi del mutuo siano almeno pari al valore percen- tuale individuato dalla clausola stessa, anche nel caso in cui il parametro di calcolo degli interessi (l’Euribor) sia inferiore al valore del tasso assunto dalla clausola stessa. In pratica,

chi ha sottoscritto un mutuo con clausola floor continuerà a pagare il tasso minimo concordato anche se l’indice cui è ancorato il mutuo scendesse oltre quella soglia. Dunque, in- serire nel contratto una clausola di questo genere è il modo più sicuro per gli istituti di credito di assicurarsi che il fi- nanziamento sia remunerativo, nonostante i tassi negativi o comunque inferiori ad un certo valore.  Perché, dunque, sottoscrivere un contratto che presenta una condizione fa- vorevole solo alla banca? Perché rinunciare al beneficio che deriva dalla discesa dei tassi? Normalmente, chi accetta una clausola floor lo fa perché la banca gli offre altri vantaggi, come ad esempio uno sconto sullo spread oppure l’inseri- mento della clausola ‘cap’, che funziona esattamente all’op- posto della floor, mettendo un tetto massimo oltre il quale il tasso d’interesse del mutuo non può salire. Ma diciamo che in tempi come questi, con l’Euribor negativo e previsioni di tassi bassi ancora per molto tempo, la clausola cap non è poi così allettante.

In ogni caso è da sottolineare come una clausola del genere, favorevole solo alla banca, non può introdursi “di soppiat- to” nel contratto: non solo deve essere presente fin dall’inizio nell’atto, ma deve essere anche adeguatamente pubblicizzata ed esposta in maniera chiara e comprensibile al mutuatario prima della stipula del contratto stesso. Altrimenti, potrà es- sere considerata vessatoria nei confronti del consumatore e dunque nulla, con conseguente obbligo per la banca di resti- tuire al cliente gli interessi ingiustamente maggiorati.

IL MIRAGGIO DEI MUTUI A TASSO NEGATIVO

Fino a che punto il ribasso degli indici cui sono agganciati i mutui può favorire i consumatori? Si può arrivare ad ot- tenere un mutuo a zero interessi, o addirittura vedersi ac- creditare - anziché addebitare - gli interessi maturati sulla somma ricevuta in prestito?

Nel 2019 in Danimarca, una banca ha effettivamente stor- nato al debitore gli interessi dalla rata mensile. Ed è sem- pre notizia di quello stesso periodo che una banca danese aveva iniziato a offrire ai suoi clienti un mutuo ipotecario di dieci anni con un tasso di interesse fisso negativo dello -0,5%. Come a dire che chi chiede un mutuo viene pagato per averlo fatto (più o meno, perché comunque i clienti hanno altre commissioni da pagare).

Ok, abbiamo sognato un po’, ma ora è tempo di tornare con i piedi per terra e capire se un’ipotesi del genere possa verificarsi anche in Italia. Innanzitutto possiamo dire, al- meno teoricamente, che se un contratto di mutuo non pre- vede alcuna clausola di tasso minimo (la cosiddetta floor) e si verifica la compresenza di un Euribor negativo e uno spread bancario molto basso, gli interessi della rata del mutuo possono azzerarsi. Facciamo un esempio per capire meglio: con un mutuo parametrato all’Euribor 1 mese a -0,40%, uno spread di 0,40% e nessuna clausola floor, il tasso finito su cui calcolare la rata sarebbe pari a zero. In pratica, con la rata il cliente ripagherebbe alla banca il solo capitale e nessun interesse. E cosa succederebbe se l’Eu-

ribor scendesse ancora, portando la somma algebrica di indice più spread sotto lo zero? Sarebbe davvero possibile vedersi rimborsare, e non pagare, gli interessi del prestito?

L’ipotesi di un mutuo a tasso zero, anche se tecnicamente possibile, resta comunque difficilmente realizzabile nella pratica, dato che oggi gli spread bancari per i mutui varia- bili si attestano mediamente intorno all’1,60%.

Meno che mai è possibile immaginare in Italia un mutuo a tasso di interesse negativo che incida sul capitale mutuato.

È il nostro codice civile che lo impedisce, definendo il mu- tuo come un contratto necessariamente oneroso, a meno che le parti non abbiano deciso di renderlo gratuito (ma nella pratica bancaria questa evenienza è da escludere).

A spiegarlo chiaramente ci ha pensato l’Arbitro banca- rio e finanziario (decisione del Collegio di coordinamento dell’Abf, n. 23294/2018): “Nel contratto di mutuo non è giuridicamente configurabile un tasso di interesse negativo che incida sul capitale mutuato.

Conseguentemente quando il tasso di interesse sia stato pattuito in misura variabile, esso non può assumere valore negativo in alcun momento della durata del contratto”.

In Italia, dicevamo, è il codice civile ad impedire che un mutuo possa produrre interessi negativi per la banca e po- sitivi per i clienti. In base all’art. 1813 c.c. possiamo defi- nire il mutuo bancario come il contratto in base al quale una parte (la banca) consegna all’altra (il cliente) una de- terminata quantità di denaro, che quest’ultima si impegna

a restituire nella stessa quantità: ti ho consegnato 100, mi devi restituire 100.

Dunque, mai l’eventuale verificarsi di tassi d’interesse ne- gativi può comportare la diminuzione del capitale presta- to. Sempre alla luce del codice civile (agli articoli 1815 e 1820 che parlano dell’obbligo del mutuatario di pagare gli interessi al mutuante), il mutuo si presume oneroso, a meno che le parti non abbiamo deciso di renderlo gratuito.

Ma - spiega ancora l’Abf - è “noto a tutti che la banca è un’istituzione che agisce a fini di lucro”.

CHE COS’È L’EURIBOR E COME SI CALCOLA

Anche se il termine è entrato ormai nel linguaggio comune, richiamando alla mente subito prestiti e mutui, non tutti sanno cos’è e come viene calcolato l’Euribor. Togliamoci qualche curiosità. L’Euribor è nato contestualmente al de- butto dell’euro, sostituendo gli indici nazionali (il Ribor in Italia) dal primo gennaio 1999. Come indica il suo nome per esteso, “Euro Interbank Offered Rate”, l’Euribor è il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in euro tra le grandi banche europee.

Il sistema con cui è calcolato l’Euribor è cambiato dall’inizio del 2020. Fino a quella data, l’indice veniva calcolato giorno per giorno sulla base delle scambio di informazioni tra 20 banche dell’Unione europea (per l’Italia, Intesa Sanpaolo, Monte dei Paschi e Unicredit): la partecipazione era volon- taria e il sistema funzionava con il contributo di almeno 12

istituti. Le informazioni scambiate dalle banche riguardano i tassi di interesse che si formano nelle negoziazioni del cir- cuito interbancario degli scambi di depositi. Alle 11 veniva comunicato il valore definitivo dell’Euribor, in base al quale ogni banca poteva quindi applicare i relativi tassi d’interesse al fine di stipulare mutui e prestiti.

Il meccanismo - che funzionava così dal 1999, anno di in- troduzione dell’Euribor - si è dimostrato opaco e vulnerabi- le, perché le informazioni scambiate dalle banche non cor- rispondevano a dati reali di mercato, ma sono delle stime teoriche effettuate dagli istituti stessi. Questo ha portato, negli anni 2005-2009, a un accordo illecito tra banche, un cartello volto alla manipolazione del tasso, come accertato dalla Commissione europea con due importanti decisioni (del 2013 e 2016).

“Si ricorderà bene - ci racconta Roberto Anedda di  Mu- tuiOnLine.it - erano gli anni della crisi economica più acuta, soprattutto in Grecia, Irlanda, Portogallo e Italia, in cui si verificò un’anomalia senza precedenti: ci si scambiava de- naro solo tra banche o paesi di cui ci si fidava, per cui le banche escluse non partecipavano alle rilevazioni per l’Eu- ribor, che divenne così un indice poco indicativo. E poi le modalità poco trasparenti, affidate in pratica alle telefonate tra pochissime banche, ha offerto il fianco agli accordi ille- citi che oggi tutti conosciamo”. Dopo lo scandalo dell’alte- razione dell’indice, dunque, si è cercato di correre ai ripari studiando un modello di calcolo più sicuro e trasparente,

basato sulle transazioni effettivamente avvenute sul merca- to. Si tratta di una forma ibrida del suo predecessore ma viene determinato dalle transazioni effettivamente avvenute sul mercato interbancario in un preciso giorno o, nel caso riscontri insufficienti, nell’arco in un ben preciso range tem- porale. La sua adozione effettiva da parte dei mercati è gra- duale. Il passaggio completo al nuovo tipo di calcolo è pre- visto entro due anni, e il nuovo indice dovrebbe sostituire definitivamente l’attuale Euribor a partire dal 2022.

Vademecum del mutuo

LE DIVERSE TIPOLOGIE DI MUTUO

Il mutuo può essere richiesto per diverse finalità: l’acqui- sto di un immobile (il più richiesto); la costruzione o la ristrutturazione di un immobile; esigenze di liquidità; per surroga; per consolidamento dei debiti. Ma i mutui si di- stinguono anche per il tipo di tasso di interesse previsto dal contratto, per cui vi sono:

• mutui a tasso fisso (legato all’indice Eurirs), che resta invariato per tutta la durata del contratto (garantendo rate di importo fisso);

• mutui a tasso variabile (legato all’indice Euribor o al tasso di riferimento della Banca centrale europea), che varia in relazione alle politiche monetarie e agli scenari economici;

• mutui a tasso misto, che può essere modificato alle sca- denze e alle condizioni stabilite dal contratto, permet- tendo al mutuatario di passare dal tasso fisso al varia- bile e viceversa;

• mutui capped rate (cap) a tasso variabile, con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d’inte- resse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo;

• mutui a tasso bilanciato, costituito da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile;

• mutui con tasso d’ingresso, che prevedono per un certo periodo iniziale un tasso ridotto, e dopo, alla scadenza di detto periodo, l’applicazione del tasso fisso e/o varia- bile vigente in quel momento.

LE RATE

Il rimborso del finanziamento avviene tramite rate (men- sili, trimestrali, semestrali) che comprendono il capitale fi- nanziato e gli interessi maturati. Questi interessi possono essere predeterminati (se si è scelto il tasso fisso) o calcolati rata per rata (in caso di tasso variabile).

L’AMMORTAMENTO

Le rate sono definite dal piano di ammortamento, che in- dica in pratica la modalità con cui il mutuo è rimborsato.

Il più comune tipo di ammortamento è quello “alla fran- cese”, in cui ogni rata prevede una quota capitale e una quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e de- crescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è com- posta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata.

CHE SUCCEDE SE NON SI PAGANO LE RATE

Il ritardato o il mancato pagamento fanno scattare l’ap- plicazione degli “interessi di mora”. I tassi di mora ven- gono determinati in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento, e la misura aggiuntiva oscilla tra i 2 e i

4 punti percentuali. E attenzione: saltare sette rate, anche non consecutive, autorizza la banca a chiedere la risolu- zione del contratto. Si ha “ritardato pagamento” quando una rata viene pagata tra il 30° ed il 180° giorno dalla scadenza della rata.

DURATA E VALORE DEL FINANZIAMENTO

In genere la durata dei mutui va dai 5 ai 30 anni, e normal- mente il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immo- bile, anche se alcune banche concedono finanziamenti fino al 100% ma a condizioni più onerose cui si aggiungono particolari garanzie.

COME SI OTTIENE

La banca, prima di erogare un mutuo, verifica che il richie- dente abbia i requisiti di legge per ottenerlo (come quelli di residenza e di età) e ne valuta la solidità finanziaria e patrimoniale per capire se ha la capacità di rimborsare il prestito. Da questo punto di vista, la banca sonda il reddi- to netto del richiedente e dei suoi familiari desunto dalla dichiarazione dei redditi; il valore dell’immobile oggetto del finanziamento; la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi, come una fideiussione. Se queste verifi- che preliminari sono positive, la pratica di mutuo viene istruita e il richiedente dovrà presentare una lunga lista di documenti: dalla dichiarazione dei redditi a vari certificati anagrafici, dall’occupazione attuale alla presenza di even-

tuali altri debiti, dalla copia del compromesso d’acquisto dell’immobile alla descrizione dell’unità immobiliare e del- le sue pertinenze, dal valore dell’immobile al certificato di abitabilità, ecc.

Quanto alla determinazione del valore dell’importo del mutuo, la banca si basa generalmente sul rapporto “rata/

reddito”, per cui la rata del mutuo non dovrebbe indica- tivamente superare  il 30-35% del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti. La procedura si conclude con la delibera del finanziamento, di cui la banca dà immediata comunicazione al richiedente e fissa la data per la stipula dell’atto pubblico di mutuo.

COSA SONO GLI INTERESSI

L’interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento general- mente all’anno.

Per determinare il tasso d’interesse applicato ai mutui le banche utilizzano dei tassi di riferimento (i principali sono l’Euribor e l’Eurirs) ai quali sommano una percentuale (detta “spread”) che oscilla mediamente tra l’1% e il 3%.

TAN E TAEG

Il tasso di interesse (Tan, Tasso annuo nominale) deter- mina la rata e gli interessi del mutuo, ma non tiene conto delle altre voci di spesa (di istruttoria, perizia, ecc.) che va- riano molto da banca a banca e che - come visto - possono

incidere notevolmente sul costo totale del mutuo. Questo costo complessivo è invece misurato dal Taeg, per cui con- frontare i Taeg è fondamentale per valutare la reale conve- nienza delle varie offerte.

ACCOLLO

L’accollo del mutuo prevede il subentro di un soggetto nel- le obbligazioni assunte dal contraente originario a seguito della vendita del bene ipotecato.

La banca creditrice aderisce all’accollo del mutuo assistito da ipoteca (ma potrebbe anche rifiutarsi se ritiene che il subentrante non abbia capacità di rimborso adeguata) e normalmente non libera il mutuatario originario, per cui responsabili del debito ipotecario rimangono sia il contra- ente originario che il subentrante.

L’IPOTECA

A garanzia della banca creditrice contro il pericolo di insol- venza del debitore viene iscritta un’ipoteca che le attribu- isce un diritto di prelazione sul bene finanziato. L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue perti- nenze. Ad estinzione del debito, anche l’ipoteca si estingue.

LA FIDEIUSSIONE

A maggiore garanzia del rimborso del mutuo, la banca può richiedere la costituzione di altre garanzie, come la fideius- sione. Questa garanzia aggiuntiva generalmente viene rila-

sciata da un soggetto diverso dal mutuatario: il fideiussore, che deve esprimere per iscritto la sua volontà di prestare la garanzia, risponde del debito con tutti i suoi beni.

SOSTITUZIONE E SURROGA

Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca.

Con la surroga o portabilità si “trasferisce” il proprio mu- tuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modifi- care i parametri del mutuo stesso (tipo di tasso e durata), ottenendo condizioni migliori e a costo zero. La procedura della surroga, nota anche come “portabilità del mutuo”, è stata introdotta con la legge n. 40/2007 (Legge Bersani). Il mutuo proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione) mi- nori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo.

ESTINZIONE ANTICIPATA

La legge ammette la possibilità di restituzione anticipata del finanziamento. In passato questa facoltà faceva scatta- re il pagamento in favore della banca e a carico del mutua- tario di una penale, rapportata al capitale restituito antici- patamente. Queste penali sono venute meno con la Legge Bersani n. 40/2007 (per i mutui successivi all’entrata in vigore della norma, mentre per quelli precedenti le penali sono state ridotte).

LE SPESE CHE INCIDONO

Il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti, anche le spese di istruttoria della pratica, di pe- rizia, le spese notarili, il costo dell’imposta sostitutiva e i costi assicurativi.

LE POLIZZE ASSICURATIVE

Sgombriamo il campo da ogni equivoco: l’unica polizza obbligatoria per legge per stipulare il mutuo è quella “in- cendio e scoppio”. È vero però che le banche spesso pro- pongono la sottoscrizione di altre assicurazioni (caso mor- te, invalidità, perdita del lavoro): sta al cliente scegliere se acquistarle o no, tra l’altro con la possibilità di rifiutare quella offerta dalla banca stessa e di reperire sul merca- to quella che ritiene più conveniente. Queste assicurazioni aggiungono certamente un costo alla complessiva opera- zione di mutuo, ma danno anche il vantaggio di protegge- re da imprevisti gravi che potrebbero inficiare la capacità di rimborso del debito.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Il mutuo per l’acquisto di un immobile (prima casa) com- porta delle agevolazioni fiscali perché gli interessi passivi pagati vengono portati in riduzione dell’Irpef dovuta dal contribuente. La riduzione è comunque riferita solo alla

“prima casa”. Il risparmio fiscale è previsto anche per i mutui per la costruzione o ristrutturazione di immobili,

ma è di entità diversa. Se il venditore è un privato o un’im- presa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: imposta di registro propor- zionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipo- tecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa”

sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di regi- stro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

imposta catastale fissa di 200 euro.

L’AFFITTO

Le regole d’oro

per chi preferisce affittare

Per molti, affittare un appartamento invece che compra- re casa, oltre che più economico è una soluzione che crea meno problemi e preoccupazioni. In realtà, le regole e gli accorgimenti da seguire anche in questo caso sono tanti.

Per questo il Salvagente, con l’ausilio di esperti del settore, ha preparato una guida per il cittadino che si appresta a sottoscrivere un contratto d’affitto e per chi lo ha appena fatto. Gli ostacoli da superare sono infatti tanti e dissemi- nati in tutte le fasi che riguardano la locazione di una casa, o anche solo di una semplice stanza.

Si comincia dalla fase della ricerca, sempre più spesso af- fidata agli annunci pubblicati online sui siti specializzati, per continuare con il rapporto con l’agenzia, nel caso ce ne sia una di mezzo, fino alla stipula del contratto con il proprietario di casa. E anche dopo aver chiuso la prati- ca, è inutile illudersi di poter dormire sogni tranquilli. Tra lavori di manutenzione, spese condominiali e coinquilini morosi, il rischio di trovarsi in una contesa intricata con avvocati di mezzo, è tutt’altro che remoto. Ma questa gui- da non tratta solo di trappole e grattacapi. Esistono anche varie agevolazioni fiscali per chi affitta casa, soprattutto gli studenti.