Town Center Management e Business Improvement District
3.3. Lo sviluppo del Business Improvement District 1 Definizione del concetto ed obiett
Essenzialmente un BID, abbreviazione della locuzione Business Improvement District, è un’organizzazione formale fra diverse entità cittadine quali proprietari, operatori commerciali, associazioni no profit di una stessa zona urbana, che si uniscono con lo scopo principale di migliorare la qualità della vita e dei servizi delle persone che abitano tale zona, quartiere o centro abitato che sia. Lo sviluppo del BID sta tutt’ora portando benefici alle comunità urbane in cui il fenomeno è stato inserito. L’iniziativa intrapresa da un Business Improvement District differisce da altri programmi di rivitalizzazione urbana ed è interessante per l’analisi in questo elaborato per il suo fine, ossia la fornitura di un maggior livello di servizi urbani rispetto allo standard garantito dall’entità pubblica a cui il territorio fa a capo, a fronte del pagamento di un contributo a carattere obbligatorio da parte di tutti i partecipanti del distretto.
Il Business Improvement District si definisce all’interno di una porzione urbana solitamente più ristretta rispetto a quella del modello proposto dal Town Center
Management; questo fatto è dovuto suppositivamente dall’elemento sostanziale che
differisce fra i due sistemi: i partecipanti al Business Improvement District, infatti, sono obbligati a pagare una tassa addizionale per farvici parte, e per finanziare progetti interni all’area stessa, che siano finalizzati a fornire servizi che solitamente sono di capacità pubblica, quali pulizia, sicurezza, arredo urbano, marketing territoriale e attrazione di investimenti esterni alla zona interessata dalla formazione del distretto, con un approccio di tipo bottom-up.111 I servizi forniti dal Business Improvement District non sono sostitutivi
110 Secondo quanto già intrapreso da realtà britanniche. In particolar modo, si rende noto il
sistema di indicatori di performance KPI, Key Performance Indicators, trattati inZANDERIGHI,L. (2001).
111 La programmazione di una strategia di tipo top-down o bottom-up si riferisce al modo in cui
vengono prese le decisioni e si determinano le responsabilità all’interno di un sistema organizzato, segnando un ruolo di maggiore importanza alla base o al vertice della gerarchia
81
di quelli forniti dall’amministrazione pubblica ma sono aggiuntivi ed indipendenti da essa. La comunità locale può dunque identificare determinati requisiti per i progetti, che avranno un impatto positivo sulle performance delle attività economiche (Pizzardi, 2012). Il successo della formazione di tali distretti deriva dal fatto che forniscano servizi supplementari ed esclusivi alle zone commerciali ed abitate, quali ad esempio servizio di pulizia dedicato, mantenimento delle aree pubbliche e servizio di sicurezza aggiuntivo. Come effetto indotto, i BID aumentano via via il valore economico delle proprietà immobiliari e allo stesso tempo l’immagine pubblica della zona in oggetto, e allo stesso tempo riduce notevolmente il numero di atti di criminalità che avvengono all’interno dei confini del distretto stesso.
3.3.2. Evoluzione storica del Business Improvement District
Il modello del Business Improvement District nasce originariamente, dalla necessità primaria dei cittadini di organizzare un sistema di sicurezza urbana che vada al di là del “semplice” servizio di vigilanza fornito dall’amministrazione centrale della città.112
organizzativa. In questo caso, l’approccio bottom-up si basa sulla gestione delle conoscenze e dei problemi che parta “dal basso”, ossia dalle gerarchie inferiori, per risalire verso l’alto: applicando questa idea al concetto di Business Improvement District, si vuole partire dai singoli partecipanti al distretto, con le loro necessità, per salire via via al “top” della gerarchia di riferimento.
112 Un riferimento in questo caso va fatto in merito alla formulazione della “piramide dei bisogni”
elaborata tra gli anni 1943 e 1954 da Abraham Maslow, psicologo statunitense, che concepì il concetto di Hierarchy of Needs. Secondo Maslow, la scala dei bisogni dell’essere umano è suddivisa in cinque livelli differenti: vanno dai più elementari ed essenziali (situati alla base della piramide) a quelli più complessi ed elaborati (situati alla punta della piramide); l’individuo si realizza-autorealizza passando attraverso vari stadi di bisogno, che seguono la scala elaborata dallo psicologo. I livelli di bisogno individuati sono così elencati:
I. bisogni fisiologici (fame, sete, ecc.);
II. bisogni di sicurezza, protezione e salvaguardia;
III. bisogni di appartenenza (affetto ed identificazione sociale); IV. bisogni di stima, di prestigio sociale, di successo;
V. bisogni di realizzazione di sé, realizzando la propria identità e riuscendo ad occupare una posizione che sia soddisfacente all’interno di un gruppo sociale definito.
In questo senso è possibile inquadrare il bisogno di sicurezza all’interno di un gruppo sociale in una zona urbana, in riferimento al concetto che introduce questa nota, come un bisogno essenziale dell’individuo che è secondario solamente alla soddisfazione di bisogni primari e fisiologici quali fame e sete. Fonte: https://it.wikipedia.org/wiki/Bisogno (ultimo accesso 5 aprile 2019).
82
Il primo prototipo di distretto in tal senso si sviluppa nel corso degli anni Settanta a Toronto, sotto iniziativa delle attività commerciali locali e private, con il nome di Bloor
West Village Business Improvement Area.113 Con il passare degli anni, successivamente,
si sono sviluppati e organizzati numerosi distretti, in maniera più coerente e con delle fondamenta legali e tecniche più solide. Sono diventati, con il passare del tempo e con l’implementazione del numero di Business Improvement Districts presenti nel territorio, dei buoni strumenti di rivitalizzazione urbana, in grado di fornire servizi supplementari ai corridoi commerciali urbani, attraverso l’utilizzo di fondi recuperati dai membri dei distretti stessi (Meltzer, 2012).
3.3.3. Attori coinvolti nell’iniziativa
Solitamente un Business Improvement District comprende un ampio ventaglio di partecipanti diversi, tanto di natura privata quanto pubblica. Tra questi, è possibile identificare:
→ proprietari di attività economiche come commercianti, liberi professionisti, operatori finanziari, operatori di altri servizi privati;
→ proprietari immobiliari;
→ locatari di immobili a fini residenziali e di esercizi di attività economiche; → amministrazione locale;
→ agenzie pubbliche; → associazioni no-profit; → forze di polizia municipale.
Il ruolo designato alle autorità pubbliche è di marginale importanza, come verrà indicato in seguito, per cui effettivamente la gestione del distretto è in maniera preponderante nelle mani dei soggetti privati indicati.
113 Ad oggi il Bloor West Village di Toronto è attualmente attivo e concentra più di 400 fra negozi,
ristoranti, attività commerciali e servizi di vario genere. Fonte: https://www.bloorwestvillagebia.com/ (ultimo accesso 5 aprile 2019).
83 3.3.4. Tipologie di interventi
Le attività intraprese da un Business Improvement District perseguono solitamente due obiettivi principali: provvedere al miglioramento, all’abbellimento e alla tutela delle principiali strutture urbane incluse all’interno della zona in cui si insedia un BID, tanto pubbliche quanto private, e promuovere la zona come destinazione commerciale e centro di riferimento per lo sviluppo di attività economiche, turistiche e culturali di vario genere. Le attività organizzate per favorire il raggiungimento di questi due obiettivi sono perciò diverse e coinvolgono sfere di differente natura, e generalmente riguardano: marketing e comunicazione, attrazione commerciale, sicurezza e assistenza sociale, pulizia e mantenimento degli spazi pubblici, sviluppo economico, gestione dei trasporti e dei parcheggi, riqualificazione degli arredi urbani, monitoraggio e controllo dei risultati.114 In base alle necessità e alle caratteristiche dei singoli casi, verranno implementate un numero maggiore o minore delle attività appena citate.115
3.3.5. Funzionamento del Business Improvement District
Dal punto di vista funzionale, i BID sono accordi contrattuali di governance relativi ad una determinata zona urbana. Attraverso questi accordi, alcuni diritti di gestione del territorio sono trasferiti dalla sfera locale-privata alla discrezionalità del gruppo di partecipanti al distretto, che sono allo stesso tempo coloro che pagano una predeterminata somma di denaro per il funzionamento del meccanismo stesso.
A riguardo, è necessario esplicare come il BID possa rappresentare esplicitamente una presa di coscienza dei problemi che si sviluppano all’interno di una determinata zona urbana e si accetti di trasferire un numero preciso di azioni gestionali e di controllo, così
114 È possibile consultare una analisi più approfondita in SANSONE, M. (2007). Confronti
metodologici, riflessioni critiche e proposte operative sul Marketing Urbano in ambito internazionale: focus sull’organizzazione e gestione dei Centri Commerciali Naturali in Italia. VI
Congresso Internazionale Italia - Francia, Marketing Trends. Parigi.
115 Vari fattori possono influenzare la scelta delle attività da implementare da parte del distretto
attraverso i finanziamenti raccolti. A titolo esemplificativo, spesso i BID che operano nelle città medio-grandi sono maggiormente coinvolti nel miglioramento del livello di sicurezza dei luoghi in cui si concentrano, mentre nei BID riferenti le piccole città si sviluppano in maniera preponderante attività di promozione e sviluppo economico. Il fatto che i finanziamenti provengano dai privati fa sì che siano i privati stessi ad attendere un ritorno effettivo in termini di miglioramento della qualità dell’area in cui sono stanziati, in termini funzionali e strutturali.
84
come di responsabilità specifiche, da una sfera propriamente ed originariamente pubblica ad una sfera privata ed autogestita, appunto, dal meccanismo del BID. Solitamente queste attività e responsabilità riguardano la pulizia generale degli ambienti, la sicurezza stradale e urbana, la cura dell’immagine pubblica. La cura di questi attributi del distretto passa direttamente nelle mani e alla gestione dei cittadini che abitano la zona, che la vivono in prima persona e che quindi tendenzialmente sentono davvero quali siano i reali bisogni comunitari; così facendo, il risultato è, oltre allo sviluppo di una cittadinanza molto più attiva, quello dello sviluppo di un’attenzione e di un’azione di risoluzione dei problemi più capaci e coerenti rispetto alla semplice “imposizione dall’alto” dei servizi pubblici.
Il processo di creazione di un Business Improvement District avviene, come già detto, attraverso un processo che parte dal basso116 ma ha in ogni caso necessità di essere supportato e gestito da un organo di amministrazione locale che permetta di legittimarne la nascita a livello giuridico, di raccogliere le risorse economiche necessarie per il suo sostentamento e che trasferisca l’adatta struttura organizzativa per perseguire gli obiettivi concordati. È la legislazione del Paese di riferimento infatti che aiuta la definizione delle regole fondamentali di gestione di un BID, quali la durata, le modalità di finanziamento, il ventaglio di attività e servizi in oggetto, la struttura organizzativa responsabile del suo funzionamento e le modalità di monitoraggio e controllo del distretto stesso.
La proposta di creare un Business Improvement District può essere formalmente presentata da diversi portatori di interesse all’area interessata.117 Successivamente alla proposta, è necessario che tutti gli attori situati all’interno dell’area interessata votino a favore o meno della creazione del BID: solitamente la maggioranza per cui risulta accolta una richiesta di creazione del distretto è data dal 50% più uno di voti favorevoli. Il BID, così approvato, viene preso in carico da un’organizzazione in partnership, che spesso è identificata in un ente no-profit, che compone un ente direttivo formato dai rappresentanti dei principali portatori di interesse, tanto pubblici quanto privati. il board
116 V. supra, Capitolo 3, par. 3.3.1.
117 Grandi proprietari immobiliari, imprenditori di attività economiche o commerciali, associazioni
85
ha il compito di sviluppare un programma strategico di gestione del distretto, volto a portare avanti le necessità evidenziate dai singoli. Compito dell’autorità locale è quello di prendere visione del programma ed approvarlo, ove siano presenti i presupposti. All’autorità locale è inoltre affidato il delicato compito di incrementare le imposte nell’area designata dalla formazione del BID, di raccoglierle e di trasferirle all’organizzazione che gestisce il distretto.
Il meccanismo del Business Improvement District varia notevolmente in base alle aree geografiche in cui si sviluppa, ed ogni distretto declina regole e funzionamenti in base alle proprie necessità. In linea di massima, oltre alle informazioni sul funzionamento del distretto date finora, è prevista una durata di tempo limitata, che può essere ad esempio quinquennale, entro la quale si sviluppano i progetti a cui fa solitamente capo un manager distrettuale, oltre che il board composto dai maggiori esponenti dei diversi stakeholders partecipanti. Nella maggior parte dei casi, il meccanismo di definizione dei progetti da intraprendere, il criterio di determinazione dell’importo da pagare da parte di ciascun partecipante ed altri dettagli, sono decisi democraticamente attraverso il voto dei partecipanti. Una volta votato ed approvato il distretto, l’imposta diventa obbligatoria per tutti coloro che partecipano al distretto.
Dal punto di vista del modello organizzativo di governance territoriale, è possibile identificare tre modalità: l’associazione no-profit (la più utilizzata, e soprattutto diffusa nei BID americani), la partnership pubblico-privata e l’agenzia pubblica.
3.3.6. Modalità di finanziamento delle attività
Le attività proposte dall’organismo di gestione e programmazione che fa a capo dei
Business Improvement Districts sono finanziate in maniera preponderante attraverso i
contributi versati dai proprietari degli immobili e dalle attività economiche situate all’interno dei confini definiti dal distretto. Può capitare che vi sia un incremento dei finanziamenti che avviene attraverso il versamento di contributi obbligatori, spesso sotto forma di una maggiorazione dell’aliquota d’imposta già applicata su tutti gli immobili all’interno dell’area di riferimento. In ogni caso è previsto che i soggetti promotori del BID
86
predispongano un budget ed un meccanismo di monitoraggio delle spese per la realizzazione delle attività in oggetto alla programmazione.
3.4. Considerazioni rispetto all’applicazione di Town Center Management e Business