Il lavoro di tesi che ho svolto riguarda la valutazione economica come strumento di individuazione delle strategie di recupero di aree dismesse, in questo caso della Manifattura Tabacchi di Lucca, una ex area industriale dismessa nei primi anni 2000 e che si trova nel centro storico lucchese e quindi in un ambito urbano molto stratificato. Questo tema è stato lungamente affrontato ed è stato protagonista di numerose ipotesi di recupero che sono però naufragate a causa di una scarsa coerenza
coerenza tra la fattibilità economica delle proposte e gli intendimenti dell’amministrazione; è per questo che ho scelto di usare un approccio teso a delineare proposte di recupero economicamente sostenibili. Nel 1843, anno in cui è stata istituita la Manifattura Tabacchi a Lucca, nell’area erano presenti anche il convento di S. Domenico e dal Magazzino degli Stipari, inglobati nei decenni successivi nel complesso industriale che, fino agli anni 80 del Novecento ha subito uno sviluppo alluvionale, che lo ha portato ad assumere la morfologia attuale. Preliminarmente
Preliminarmente alla descrizione degli interventi è stato effettuato, per ogni edificio del complesso, un lavoro di schedatura che ha previsto la descrizione di quelle che sono le caratteristiche estetico-formali e strutturali di ogni edificio, indicando anche gli elementi di pregio e di degrado, un’analisi degli strumenti urbanistici prima e dopo la dismissione e l’analisi delle destinazioni e del verde che unitamente all’analisi configurazionale ha evidenziato quelle che all’interno del nostro complesso
complesso sono le aree più appetibili per destinazioni comerciali e ricettive o per le residenze. Arriviamo a questo punto al cuore del lavoro ovvero alla parte dedicata all’analisi economico-valutativa. Prima di tutto sono andata a definire lo strumento, che successivamente all’analisi del contesto e alla definizione delle funzioni compatibili,
compatibili, divise tra pubbliche e private, si basa sull’analisi dei costi, dei ricavi e dei tempi relative ad ogni destinazione d’uso. I dati raccolti sono stati sintetizzati tramite l’applicazione del criterio valutativo, dal quale ho ricavato indicatori come il VAN e il rapporto benefici-costi, essenziali nella scelta delle alternative finali. La strategia di recupero invece è tesa ad identificare inizialmente due macrogruppi in cui cambia in maniera sostanziale l’approccio al problema: nelle prime proposte, caratterizzate da un orientamento filologico, si è optato per la conservazione integrale
integrale del costruito, andandolo a recuperare interamente con nuove funzioni; le proposte successive hanno un carattere sicuramente più libero, prevedono demolizioni, coerenti ovviamente con quanto previsto in fase di schedatura degli edifici, e mirano soprattutto all’apertura dell’imponente ex complesso industriale verso l’esterno. Per entrambi i casi sono stati tracciati due ulteriori possibili scenari, uno caratterizzato da una prevalenza netta di interventi pubblici, l’altro da scenari, uno caratterizzato da una prevalenza netta di interventi pubblici, l’altro da una prevalenza altrettanto netta di quelli privati, da cui sono scaturite a loro volta due ulteriori condizioni caratterizzate da un sostanziale equilibrio tra costi e ricavi dell’intervento. Queste due soluzioni sono state il punto di partenza da cui, discostandoci leggermente verso il pubblico o verso il privato, sono state poi
elaborate le strategie economicamente sostenibili che sono state poste al vaglio dell’analisi degli standard urbanistici e quindi al carico di dotazioni in termini di parcheggi e/o verde. È opportuno e necessario specificare che le alternative messe in campo in quest’ultima fase rappresentano tutte strade percorribili nel recupero dell’area; la scelta, in questo specifico caso, è stata dettata da ragioni di tipo soggettivo tese a salvaguardare l’articolazione delle funzioni,
funzioni, la presenza dell’attore pubblico nella proprietà e nella gestione delle risorse e coerenti con il tipo di valutazione economica effettuata. Le soluzioni formali adottate sono volte a garantire la coesistenza di numerose e disparate funzioni che trovano un dialogo tra loro nell’articolazione della piazza, che ha assunto un ruolo cardine per la morfologia di tutto il complesso. La pianificazione si pone quale finalità generale la costituzione di uno spazio urbano fortemente
fortemente qualificato ed identitario che possa rappresentare un centro civico, un elemento integrato per la città di Lucca. Alla rifunzionalizzazione dell’edificio si affianca il progetto di massima del consolidamento strutturale, in cui si prescrivono gli interventi per l’inserimento di un nuovo vano scala e due ascensori all’interno dell’edificio centrale del complesso. In conclusione possiamo quindi dire che grazie alla definizione di proposte economicamente sostenibili
sostenibili il recupero di aree dismesse può rappresentare un’importante occasione di rigenerazione urbana. Inoltre il metodo valutativo può essere posto alla base di un processo partecipativo basato soprattutto sulla reale fattibilità degli interventi.
