Curatore: Rag. GUERRINO MARCADELLA Stimatore immobili: Ing. DOMENICO TANTULLI
LOTTO 3
Sulla base delle attuali risultanze presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, la società fallita è titolare della piena proprietà degli immobili del Lotto 3, comprendenti un terreno agricolo ed una porzione di sedime stradale, siti nel Comune di Ponzano Veneto. Gli immobili in oggetto sono censiti come di seguito riportato.
3.1 - AGENZIA ENTRATE – UFFICIO PROVINCIALE TERRITORIO 3.1.1 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE
(v. all. 3.1- Visura del Catasto Terreni):
Terreno agricolo
Comune di Ponzano Veneto – Catasto dei Terreni – Foglio 9
M.n. Porz. Qualità Classe Superficie (ha) R.D. (€) R.A (€)
2202 - SEMIN ARBOR 1 0.42.97 45,49 23,30
2259 - SEMIN ARBOR 1 0.37.48 39,68 20,32
TOTALI PARZIALI 0.80.45 85,17 43,62
Porzione di sedime stradale
Comune di Ponzano Veneto – Catasto dei Terreni – Foglio 12
Stimatore immobili: Ing. Domenico Tantulli 2 di 9 M.n. Porz. Qualità Classe Superficie (ha) R.D. (€) R.A (€)
73 - PASCOLO U 0.00.48 0,03 0,01
3.1.2 – ATTUALE INTESTAZIONE
Presso il Catasto dei Terreni gli immobili sopra identificati sono correttamente intestati (v. all. 3.1- Visura del Catasto Terreni).
3.1.3 - CONFINI (v. estratti di mappa del Catasto Terreni, all. 3.2)
I terreni agricoli identificati dai M.nn. 2202 e 2259 del Foglio 9 formano un corpo unico confinante, da nord-ovest in senso orario, con il M.n. 2260, con strada comunale Paderno (via Capitello), con i M.nn. 2198, 2199, 42, 602, 209, 48, 2126, 2193, 2194, 2207, 2205 e con strada (via Colombera).
La porzione di sedime stradale, identificata dal M.n. 73 del Foglio 12, confina, da nord-ovest in senso orario, con M.n. 72, con strada (via Antiga Sud), con M.n.
74 e con canale Brentella.
3.2 - CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI 3.2.1 - TITOLO DI PROVENIENZA
La proprietà dei beni di cui al presente lotto è pervenuta alla società fallita in forza del seguente atto (v. all. 3.3 e certificato notarile agli atti):
Atto di fusione per incorporazione in data 23.12.2016, rep. n. 76.584 del Notaio Francesco Candido Baravelli di Treviso, ivi trascritto in data 28.12.2016 ai nn.
43566/29791.
3.2.2 – SERVITU’
Servitù di passaggio pedonale e carraio a favore del M.n. 2192 del Foglio 9 da cui deriva il Mn. 2202 oggetto della presente relazione (v. all. 3.4), costituita
Stimatore immobili: Ing. Domenico Tantulli 3 di 9 con atto in data 27.07.2007 Rep. n. 62330 del Notaio Francesco Candido Baravelli di Treviso, ivi trascritto in data 02.08.2007 ai nn. 38030/21317.
Servitù di passaggio reti tecnologiche a favore del M.n. 2192 del Foglio 9 da cui deriva il Mn. 2202 oggetto della presente relazione, costituita con atto in data 27.07.2007 Rep. n. 62330 del Notaio Francesco Candido Baravelli di Treviso, ivi trascritto in data 02.08.2007 ai nn. 38031/21318.
Si precisa che nella Sezione D di entrambe le Note di trascrizione delle servitù (v.
all. 3.5), è scritto:
“Senza particolare corrispettivo venivano costituite servitù di passaggio pedonale e carraio nonché di reti tecnologiche a carico dell'area mappale 2193, come sopradescritta (ad esclusione delle porzioni destinate a posti auto esclusivi così come risultano evidenziati nella planimetria che si allegherà SUB "B"), ed a favore della restante proprietà della società venditrice mappali 2192 - 2195 e 2197 del foglio 9 (nove) - Catasto Terreni di detto comune. In forza di quest'ultima servitù la parte venditrice e/o gli addetti delle società erogatrici di servizi, potranno accedere su detta area sia per le ispezioni sia per la manutenzione con il solo obbligo del ripristino, precisandosi che le spese derivanti da detta manutenzione saranno a carico di ciascun condomino secondo le carature previste dalle tabelle millesimali di cui infra.”.
3.2.3 - ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso, considerando come arco di tempo il "ventennio retro", risultano gravanti sugli immobili oggetto di stima, le formalità pregiudizievoli di seguito indicate (vedasi certificato notarile agli atti e visura di aggiornamento presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso,
Stimatore immobili: Ing. Domenico Tantulli 4 di 9 all. 3.6).
ISCRIZIONI
1) Iscrizione in data 23.07.2019 ai nn. 29037/4742: Ipoteca giudiziale di € 200.000,00, di cui capitale € 150.000,00, derivante da Decreto Ingiuntivo del 22.07.2019, rep. n. 2366 del Tribunale di Treviso;
a favore: CMN GROUP SRL con sede in Breda di Piave (TV), C.F. 02189540269;
contro: CRIVER TRADE S.R.L., C.F. 02370110260;
beni colpiti: per la quota di 1/1 della piena proprietà,
Comune di Ponzano - Catasto Terreni - Foglio 9, particelle 2202 e 2259; Foglio 12 particella 73.
Altri beni colpiti: sì.
TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
1) Trascrizione in data 26.10.2020 ai nn. 34624/23609:
a favore: MASSA DEI CREDITORI DELLA CRIVER TRADE S.R.L.;
contro: CRIVER TRADE S.R.L., C.F. 02370110260;
titolo: Sentenza dichiarativa di fallimento del 29.07.2020, rep. n. 50/2020 del Tribunale di Treviso.
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3.3 - DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
(vedasi documentazione fotografica, all. 3.7, ed elaborati “Stimatrix”, all. 3.8)
Gli immobili oggetto di stima, siti nel Comune di Ponzano Veneto, sono costituiti da un terreno agricolo e da una porzione di sedime stradale.
TERRENO AGRICOLO
(Catasto Terreni, Comune di Ponzano Veneto – Foglio 9 M.nn. 2202 e 2259)
Stimatore immobili: Ing. Domenico Tantulli 5 di 9 Trattasi di un terreno agricolo formato da due appezzamenti pianeggianti e di forma pressoché trapezoidale collegati da una striscia larga m 10 circa e lunga m 70 circa, catastalmente a seminativo arborato e tenuto a foraggera con alberi, di superficie totale pari ad Ha 0.80.45 (mq 8.045), sito nella frazione Merlengo del Comune di Ponzano Veneto.
Al fondo si può accedere direttamente dalla strada asfaltata via Colombera che costeggia il M.n. 2259, oppure attraverso un brevissimo percorso (di m 7 circa) sul M.n. 2193 che, come già riferito, è soggetto a servitù di passaggio a favore del M.n.
2202. Al M.n. 2259 si può accedere anche da via Capitello, dove sono presenti un cancello pedonale (civico 29) ed un cancello carraio, entrambi ormai in disuso, realizzati in ferro e delimitati da colonne in calcestruzzo armato.
Il M.n. 2259 è recintato su gran parte del bordo strada con rete e paletti su zoccolo in calcestruzzo; il M.n. 2202 è costeggiato sul lato sud-est da una canaletta in cemento e da siepe; gli altri confini sono parzialmente delimitati da filari di siepi, da alberi o da fossi, oppure da recinzioni di altre proprietà di varie tipologie (rete elettrosaldata da cantiere, rete plastificata e paletti in metallo, zoccolo in calcestruzzo e sovrastante ringhiera).
Il terreno agricolo ricade nel comprensorio del Consorzio di bonifica “Piave”.
Secondo la “Carta dei suoli della Provincia di Treviso”, ricade nella “Pianura alluvionale del fiume Piave a sedimenti estremamente calcarei” ed in particolare nella “Alta pianura antica (pleistocenica) con suoli fortemente decarbonatati, con accumulo di argilla e a evidente rubefazione”. Scendendo ancora più nel particolare il terreno in oggetto ricade in “Conoidi ghiaiosi e superfici terrazzate con evidenti canali intrecciati, costituiti prevalentemente da ghiaie e sabbie”.
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Stimatore immobili: Ing. Domenico Tantulli 6 di 9 PORZIONE DI SEDIME STRADALE
(Catasto Terreni, Comune di Ponzano Veneto – Foglio 12 M.n. 73) È ubicato lungo via Antiga Sud, nelle vicinanze della “Cava Biazuzzi”.
Per l’identificazione si riportano n. 2 elaborati “Stimatrix” (v. all. 3.8), che sovrappongono l’estratto di mappa del Catasto Terreni a Google maps.
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3.4 - ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICO-EDILIZIA
Dagli accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Ponzano Veneto e dai rilievi eseguiti presso gli immobili oggetto della presente relazione, è emerso quanto di seguito riportato.
3.4.1 - DESTINAZIONE URBANISTICA (vedasi anche CDU, all. 3.9)
Attualmente il Piano Regolatore del Comune di Ponzano Veneto si articola in due diversi strumenti urbanistici:
- il Piano di Assetto del Territorio (PAT), che contiene le “disposizioni strutturali della pianificazione comunale”, approvato con D.G.R. n. 110 del 27.01.2009;
successivamente, con Delibera di Giunta Provinciale n. 125 in data 07.04.2014 è stata approvata la Variante n. 1 al PAT e con D.C.C. n. 11 del 22.02.2019 è stata approvata la variante n. 2 al PAT;
- il Piano degli Interventi (PI), che contiene le “disposizioni operative”, approvato con Delibera del Consiglio Comunale (D.C.C.) n. 23 del 20.05.2010 e modificato con l’approvazione di successive varianti, l’ultima delle quali, la Variante n. 8, approvata con D.C.C. n. 21 in data 29.03.2019.
Dall’esame della “Carta della Trasformabilità” del PAT” emerge che le aree
Stimatore immobili: Ing. Domenico Tantulli 7 di 9 catastalmente identificate al Catasto Terreni, Foglio 9, mappali nn. 2202 e 2259, ricadono in ATO 10 ed in particolare all’interno di un’area “idonea allo sviluppo degli insediamenti” interessata cioè da “Linee preferenziali di sviluppo insediativo” disciplinata dall’art. 23.4 delle Norme Tecniche che così recita:
“1. Il PAT individua le linee preferenziali di sviluppo insediativo, ossia le parti del territorio che sulla base delle verifiche di sostenibilità risultano maggiormente idonee allo sviluppo degli insediamenti.”.
Pertanto le aree oggetto di stima (M.nn. 2202 e 2259) hanno acquisito una
“potenzialità edificatoria futura”, anche se da definire e confermare con la redazione del Piano degli Interventi (PI).
Si riportano in allegato gli estratti della planimetria e delle Norme Tecniche del PAT (v. all. 3.10).
Dall’esame della cartografia del PI emerge che:
le aree catastalmente identificate al Catasto Terreni, Foglio 9, mappali nn. 2202 e 2259, ricadono in “ZTO E - Zona agricola”, disciplinata dall’art. 33 delle Norme Tecniche Operative (NTO), ed in parte in “Fascia di rispetto stradale”
disciplinata dall’art. 39 delle NTO;
l’area catastalmente identificata al Catasto Terreni, Foglio 12, mappale n. 73 è classificata come “sedime stradale”.
Si riporta in allegato l’estratto delle planimetrie del PI attualmente vigente (v. all.
3.11).
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3.5 - STIMA DEGLI IMMOBILI
Per la stima del più probabile valore di mercato del terreno agricolo in oggetto, il sottoscritto ritiene adatto applicare il procedimento sintetico-
Stimatore immobili: Ing. Domenico Tantulli 8 di 9 comparativo, sulla base dei correnti prezzi di mercato praticati nella zona per beni simili assunti presso operatori del mercato immobiliare e tenuto conto anche delle altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
In particolare si evidenzia quanto già riferito e cioè che il PAT ha inserito il terreno agricolo in oggetto tra le aree idonee allo sviluppo degli insediamenti e ciò significa che detto terreno ha acquisito una “potenzialità edificatoria futura”, anche se da definire e confermare con la redazione del Piano degli Interventi.
La stima che segue tiene conto di questo aspetto.
STIMA
Terreno agricolo con
potenzialità edificatoria futura mq 8.045 x €/mq 18,00 = € 144.810,00
La porzione di sedime stradale è priva di valore.
Applicando al valore appena determinato una percentuale di deprezzamento del 30 % per tenere conto dei seguenti elementi detrattori:
contingente situazione economica, specificità della vendita,
il valore della piena proprietà, con deprezzamento, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili, risulta pari a:
€ 144.810,00 x 0,70 = € 101.367,00 che si arrotonda a € 100.000,00 (Euro centomila/00).
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ELENCO ALLEGATI
Allegato 3.1 – Visura del Catasto Terreni.
Stimatore immobili: Ing. Domenico Tantulli 9 di 9 Allegato 3.2 – Estratti di mappa del Catasto Terreni.
Allegato 3.3 – Copia dell’atto di acquisto della proprietà.
Allegato 3.4 – Visura storica del Catasto Terreni.
Allegato 3.5 – N. 2 Note di trascrizione delle servitù.
Allegato 3.6 – Visura di aggiornamento presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso.
Allegato 3.7 – Documentazione fotografica.
Allegato 3.8 – N. 2 Elaborati “Stimatrix”.
Allegato 3.9 – Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU).
Allegato 3.10 – Estratti della Planimetria della Trasformabilità e delle Norme Tecniche del P.A.T.
Allegato 3.11 – Estratti delle planimetrie del PI.
Treviso, 09.06.2021
STIMATORE IMMOBILI Ing. DOMENICO TANTULLI
