RENT TO BUY
Profili giuridici
Avv. NICOLA MAFFIOLETTI LCA Studio Legale
Bergamo, 11 novembre 2015
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Decreto Legislativo n. 133 del 12 settembre 2014 (Decreto Sblocca Italia)
Art. 23: «I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquisto
entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone
indicata nel contratto».
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Contratto di locazione
Negozio a causa mista
Contratto preliminare di vendita
Il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di
acquisto del bene, imputando al prezzo di vendita dell’immobile,
una quota parte del canone indicata nel
contratto Il locatore concede
immediatamente un immobile in godimento a fronte del pagamento del
canone
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
La durata della fase di
godimento
Le parti sono libere di stabilire
La quota di canone imputabile a corrispettivo
della successiva
vendita
La possibilità di introdurre
diritti di recesso e
clausole penali
La cedibilità della
posizione contrattuale
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Persone fisiche
Soggetti
Soggetti giuridici
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Qualsiasi tipo di bene immobile
Ambito applicativo
Abitativi Strumentali Terreni edificabili
Terreni non edificabili
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Locatore Conduttore
Facoltà di acquisto dell’immobile entro un determinato termine, nel limite massimo di 10 anni Trasferimento dell’immobile
entro il termine convenuto Ricevere il pagamento del
canone convenuto
Ricevere il pagamento del saldo del prezzo al momento
stabilito nel contratto
Godimento immediato dell’immobile
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Canone
Canone di locazione Corrispettivo del prezzo
di vendita
Deposito in conto di
futuro acquisto A fondo perduto
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Forma
Scrittura privata autenticata Atto pubblico
Scritta (a pena di nullità)
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Art. 2645-bis c.c.
Obbligo di trascrizione nei registri immobiliari
Opponibile a terzi garantendo il futuro acquirente da eventuali atti di disposizione del bene che il proprietario possa porre in
essere successivamente alla conclusione del contratto
Termine di efficacia della trascrizione pari alla durata
del contratto e comunque non superiore ad un periodo
di 10 anni.
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
In caso di inadempimento
Si applica l’art. 2932 c.c.: la parte adempiente può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non
concluso nei confronti della parte non adempiente.
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
In caso di inadempimento da parte del conduttore
Il locatore ha diritto alla restituzione immediata
dell’immobile e trattiene i canoni, per intero, a titolo di
indennità
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Risoluzione del contratto per inadempimento
Mancato pagamento anche non consecutivo da parte del
conduttore di un numero minimo di canoni stabilito dalle parti al momento della
sottoscrizione del contratto
Non inferiore ad 1/20 del loro numero complessivo (pari al 5% del totale dei
canoni)
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
In caso di
inadempimento da parte del locatore
Il conduttore ha diritto alla restituzione della quota dei canoni che è stata contrattualmente
imputata al prezzo di vendita, maggiorata
degli interessi legali
Il conduttore può
richiedere il trasferimento coattivo dell’immobile
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Ipotesi di fallimento
Fallimento del locatore Fallimento del conduttore
Il contratto prosegue.
L’eventuale azione revocatoria non sarà esperibile in presenza
di un contratto trascritto, con effetti non cessati, purché il
prezzo pattuito sia giusto e l’immobile destinato ad abitazione o sede principale.
L’esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il
curatore, ottenuto il parere del comitato dei creditori, manifesti
la volontà di subentrate nel contratto in luogo del fallito, ovvero di recedere dallo stesso.
Il locatore ha diritto alla restituzione dell’immobile e all’acquisizione integrale dei
canoni corrisposti.
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Giurisprudenza
Tribunale di Verona – Sezione Fallimentare (sentenza n. 95 del 12 dicembre 2014)
Aspetto applicativo del rent to buy in ambito
fallimentare
Liquidazione della massa immobiliare
dell’azienda fallita
Il contratto di Rent to Buy – Profili giuridici
Tribunale di Verona – Sezione Fallimentare (sentenza n. 95 del 12 dicembre 2014) Il contratto di
rent to buy non è assimilabile ad
un contratto di locazione e quindi a esso
non è
applicabile la disciplina del contratto di locazione con
particolare riferimento alla
durata minima
Procedura competitiva di
vendita di un’azienda, implicante la
stipula, a particolari condizioni (tra cui
la durata triennale), di un contratto di rent to buy avente ad
oggetto un immobile industriale
La proposta contrattuale deve
essere integrata con l’espressa previsione che l’immobile deve essere rilasciato immediatamente
alla scadenza della durata di 3
anni qualora il conduttore non intende esercitare
il diritto di acquisto
